房地产业营改增试点政策讲解.ppt

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1、房地产业营改增试点政策讲解一、增值税政策讲解二、房地产业营改增过渡性政策讲解三、不动产经营租赁试点政策讲解四、不动产进项税额分期抵扣政策讲解增值税政策讲解一、纳税人在在中中华人人民民共共和和国国境境内内（以以下下称称境境内内）销售售服服务、无无形形资产或或者者不不动产（以以下下称称应税税行行为）的的单位位和和个个人人，为增增值税税纳税人，自税人，自2016年年5月月1日起日起缴纳增增值税，不税，不缴纳营业税税单位位，是是指指企企业、行行政政单位位、事事业单位位、军事事单位位、社社会会团体及其他体及其他单位。位。个人，是指个体工商个人，是指个体工商户和其他个人。和其他个人。增值税政策讲解（一）基

2、本规定1.在境内发生增值税应税行为的单位和个人，为增值税纳税人。境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（2）所销售或者租赁的不动产在境内；（3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。增值税政策讲解2.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。3.境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，

3、以购买方为增值税扣缴义务人，财政部和国家税务总局另有规定的除外。增值税政策讲解（二）纳税人的分类1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额超过500万元（含本数）标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。增值税政策讲解年应税销售额未超过500万元的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。增值税政策讲解一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：（1）一般纳税人销售应税的货物或服务可以自行开具增

4、值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。增值税政策讲解（2）一般纳税人购进货物或服务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。（3）征税办法不同。一般纳税人适用一般计税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。增值税政策讲解2.特殊规定（1）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。（2）不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。另外，兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税服务，且不经常发生应税行为的单位和个体工商户也可选择按照小规模纳税

5、人纳税。增值税政策讲解二、征税范围征税范围，也征课税范围，主要是规定一个税种对哪些目的物征税，是区别一种税与另一种税的重要标志。（一）房地产业征税范围根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，营改增后，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。增值税政策讲解1.销售不动产税目销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑

6、物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。增值税政策讲解2.租赁服务税目中涉及不动产租赁服务的税目（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其

7、所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。增值税政策讲解（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。增值税政策讲解（二

8、）具体规定1.销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（1）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；所收款项全额上缴财政。增值税政策讲解（2）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（3）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。2.有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

9、增值税政策讲解3.下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。增值税政策讲解（三）不征收增值税的项目1.下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（2）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（4

10、）财政部和国家税务总局规定的其他情形。增值税政策讲解2.存款利息。3.被保险人获得的保险赔付。4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。增值税政策讲解三、税率与征收率（一）税率1.房地产业适用税率：（1）销售不动产：11%。（2）不动产经营租赁服务、不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）：11%。2其他营改增项目适用的税率：（1）有形动产租赁服务，税率为1

11、7%。（2）交通运输、邮政、基础电信以及转让土地使用权，税率为11%。（3）增值电信、金融服务、现代服务、生活服务以及销售无形资产（不含转让土地使用权），税率为6%（4）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局规定。增值税政策讲解（二）征收率小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。增值税政策讲解四、销项税额销项税额是指纳税人发生应税行为，按规定计算并向购买方收取的增值税额。销项税额不是应纳增值税额，而是纳税人所销售的货物、劳务、服务、无形资产和不动产截止到本销售环节的整体税负，该销售环节的应纳增

12、值税额是纳税人计提的销项税额减去其取得的进项税额后的余额。增值税政策讲解（一）销项税额的计算销项税额按照纳税人发生应税行为收取的销售额和增值税税率进行计算。销项税额计算公式如下：销项税额=销售额税率纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1+税率）增值税政策讲解（二）销售额确定的一般规定1.销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。销售额不包括收取的销项税额。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（1）代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费增值税政策讲解由国务院或

13、者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；所收款项全额上缴财政。（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。增值税政策讲解2.销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。增值税政策讲解3.纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核

14、算的，按照以下方法适用税率或者征收率：（1）兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。（2）兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。（3）兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。增值税政策讲解4.一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的

15、生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。增值税政策讲解5.纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。（三）销售额和销项税额的扣减1.纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。增值税政策讲解2.纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减。3.纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红

16、字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额和销售额。增值税政策讲解（四）销售额的税务调整纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。增值税政策讲解3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、

17、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。增值税政策讲解五、进项税额进项税额是与销项税额相对应的一个概念，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。（一）准予从销项税额中抵扣的进项税额下列进项税额准予从销项税额中抵扣：1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注明的增值税额。增值税专用发票是增值税一般纳税人销售货物或者应税行为开具的发票。税控机动车销售统一发票是增值税一般纳税人从事机动车零售业务开具的发票。以上两种抵扣凭证应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。5-7月可通过增

18、值税发票查询平台确认抵扣；8月对信用等级为A、B两级的纳税人可通过增值税发票查询平台确认抵扣，其他纳税人则需要通过纸质扫描认证。2016年1月1日起，货物运输业增值税专用发票停止使用。为避免浪费，方便纳税人发票使用衔接，货物运输业增值税专用发票最迟可以使用至2016年6月30日，7月1日起停止使用。增值税政策讲解2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额准予抵扣。目前货物进口环节的增值税是由海关负责代征的，试点纳税人在进口货物办理报关进口手续时，需向海关申报缴纳进口增值税并从海关取得完税证明，其取得的海关进口增值税专用缴款书上

19、注明的增值税额准予抵扣。试点纳税人取得海关进口增值税专用缴款书，按照国家税务总局海关总署关于实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法有关问题的公告（国家税务总局海关总署2013年第31号公告）执行“先比对，后抵扣”政策。180天内增值税政策讲解3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。一般纳税人购进农产品抵扣进项税额存在如下4种情况：（1）从一般纳税人购进农

20、产品，按照取得的增值税专用发票上注明的增值税额，从销项税额中抵扣。（2）进口农产品，按照取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额，从销项税额中抵扣。（3）从农业生产单位购进农产品，按照取得的销售农产品的增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额，从销项税额中抵扣。（4）从农户收购农产品，按照收购单位自行开具农产品收购发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额，从销项税额中抵扣。增值税政策讲解4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。目前没有规定抵扣期限的增值税扣税凭证包括以下两个：（

21、1）购进农产品，取得的农产品收购发票或者销售发票。（2）从境外单位或者个人购进货物、服务、无形资产、不动产或者接受加工修理修配劳务，从税务机关取得的解缴税款的完税凭证。增值税政策讲解5.适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其

22、进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。增值税政策讲解（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税政策讲解2.下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产

23、和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。不动产、无形资产的具体范围，按照营改增试点实施办法所附的销售服务、无形资产或者不动产注释执行。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。增值税政策讲解（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、

24、设计服务和建筑服务。增值税政策讲解（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣增值税政策讲解（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。上述

25、第（2）点、第（3）点、第（4）点、第（5）点所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。增值税政策讲解3.有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。增值税政策讲解（三）进项税额的调整1.适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的

26、全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。增值税政策讲解2.已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生上述（二）款第2项所列情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。3.已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生上述第（二）款第2项所列情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率固定资产、无形资产

27、或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。增值税政策讲解4.按照上述第（二）款第2项第（1）点规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。增值税政策讲解5.一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，应在税务机关出具开具红字增值税专用发票

28、信息表的当月，依据开具红字增值税专用发票信息表所列增值税税额从当期进项税额中转出。增值税政策讲解六、应纳税额计算（一）基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。增值税政策讲解（一）一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额当期进项税额（二）简易计税方法的应纳税额1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得

29、抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率增值税政策讲解2.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1征收率）3.纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销售额。增值税政策讲解七、纳税时间（一）

30、增值税纳税义务发生时间纳税义务发生时间是指税法规定的纳税人应当承担纳税义务的起始时间。纳税人销售服务、无形资产或者不动产，其纳税义务发生时间为：1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。增值税政策讲解收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。增值税政策讲解（二）纳税期限纳税期限，是负有纳税义务的纳税人向国家缴纳税款的最后时间限制。它是税收强制性、固定

31、性在时间上的体现。增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。增值税政策讲解纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。增值税政策讲

32、解八、纳税地点（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。增值税政策讲解（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳

33、扣缴的税款。增值税政策讲解九、试点前发生的业务（一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。增值税政策讲解（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。增值税政策讲解十、增值税期末留

34、抵税额。原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。房地产业营改增政策讲解房房地地产开开发企企业销售售自自行行开开发的的房房地地产项目目增增值税税征征收收管管理理暂行行办法法（国国家家税税务总局局2016年年第第18号公告）号公告）房地产业营改增政策讲解一、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。二、房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开

35、发的房地产项目。房地产业营改增政策讲解三、房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）房地产业营改增政策讲解四、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产业营改增政策讲解房地产项目可供销售建筑面积

36、，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。房地产业营改增政策讲解五、在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。六、一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。房地产业营改增政策讲解七、一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产

37、老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。房地产业营改增政策讲解八、一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。九、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产业营改增政策讲解十、应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税

38、的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。十一、一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。房地产业营改增政策讲解十二、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）房地产业营改增政策讲解十三、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636

39、号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。房地产业营改增政策讲解十四、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。房地产业营改增政策讲解十五、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。十六、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税

40、机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。十七、一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。房地产业营改增政策讲解十八、房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+5%）3%房地产业营改增政策讲解十九、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已

41、向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。房地产业营改增政策讲解按总局的统一部署，在新纳入营改增试点的一般纳税人和起征点以上小规模纳税人中推行增值税发票管理新系统。增值税发票管理新系统适用全部增值税纳税人，一般纳税人和小规模纳税人都可以使用，可以开具所有增值税发票包括增值税专用发票和普通发票，即实现“一一个个系系统、两两个个覆覆盖盖”的的增增值税税一一体体化化管管理理模模式式。增值税发票管理新系统简并了发票种类、优化开票系统功能、创新服务理念，纳税人及

42、早使用增值税发票管理新系统是与时俱进、大势所趋。房地产业营改增政策讲解增值税发票管理新系统的主要优势（一）简并发票种类，使用统一规范推行增值税发票管理新系统简并了发票种类，在全国范围内统一了发票版式，为打击虚假发票、提升社会诚信创造条件，保证了守法经营、合法开票纳税人财务核算的安全性，降低了企业收受假发票的风险。另外任何纳税人可以自行开具增值税发票，维护了纳税人自主开票的权益，促进公平竞争、扩大销售，有利于企业做强做大。房地产业营改增政策讲解（二）促进公平竞争、纳税人零负担此前纳税人开具发票的应用系统，多由各地服务商自行开发推广，增加了纳税人负担。纳税人购买金税盘或税控盘虽需向有关技术服务单位

43、支付相应费用，每年需按国家规定标准支付技术维护费，但上述购买专用设备的费用以及每年支付的技术维护费用均可按照财政部国家税务总局关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知（财税201215号）的相关规定，在增值税应纳税额中全额抵减，抵减额为价税合计金额，不足抵减的可以结转下期继续抵减。通通俗俗讲就就是是国国家家用用增增值税税税税款款为纳税税人人使使用用增增值税税发票票管管理理新新系系统买单，纳税税人人免免费使使用用。纳税人原有通用设备（计算机、打印机）都可以使用，不需要重新购买，所以纳税人使用增值税发票管理新系统可以说是零成本无负担。房地产业营改增政策讲解（三）操作便携

44、简单，实现网络服务增值税发票管理新系统彻底淘汰了金税卡等陈旧设备，采取USB便携插槽技术，随时开具发票，操作难度不大；同时增值税发票管理新系统支持后续开票系统的网络升级。增值税发票管理新系统将税控技术与互联网技术紧密结合，免费实现纳税人开具发票实时上传至主管税务机关，解决了纳税人往返税务机关抄报税认证的顾虑。房地产业营改增政策讲解除专用设备和技术维护费用外，技术服务单位不得收取任何费用增值税税控系统所需通用设备（台式计算机或笔记本电脑、打印机）由纳税人自行选择购买。任何单位和个人不得借税务机关名义，或以专用设备兼容性等任何借口向纳税人强行销售通用设备、软件或其他商品。原税控收款机问题不动产经营

45、租赁试点政策纳税税人人提提供供不不动产经营租租赁服服务增增值税税征征收收管管理理暂行行办法法（国家税（国家税务总局公告局公告2016年年16号）号）不动产经营租赁试点政策一、纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。不动产经营租赁试点政策二、一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市、区）的不

46、动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。不动产经营租赁试点政策（三）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（四）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市

47、、区）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。不动产经营租赁试点政策（五）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。（六）个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产经营租赁试点政策三、纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。不动产经营租赁试点政策四、预缴税款的计算（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税

48、方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）5%不动产经营租赁试点政策（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%不动产经营租赁试点政策六、单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。七、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。不动产经营租赁试点政策八、纳税人向其他个人

49、出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。九、纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。不动产进项税额分期抵扣国家税国家税务总局局2016年年15号公告号公告增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销

50、项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。不动产进项税额分期抵扣纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。不动产进项税额分期抵扣二、纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值，是指取得不