物业管理招标与投标.ppt

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1、第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标n物业管理招投标概述物业管理招投标概述n物业管理招标物业管理招标n物业管理投标物业管理投标第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.1 物业管理招投标概述物业管理招投标概述n招投标的基本概念和特点招投标的基本概念和特点n基本原则基本原则n作用和意义作用和意义第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标招投标的基本概念和特点招投标的基本概念和特点招标招标n招标。招标。是招标单位在兴建工程、是招标单位在兴建工程、合作经营某项业务或进行大宗商品合作经营某项业务或进行大宗商品交易时，将自己的要求和条件公开交易时，将自己的要求和条件公开告示，

2、让符合要求和条件者参与竞告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约双方签订合约第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标招投标的基本概念和特点招投标的基本概念和特点投标标n投标。投标。是对招标的回应，是竞是对招标的回应，是竞做承包者的行为，它是指投标做承包者的行为，它是指投标者按照招标公告的要求提出的者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为投标申请的行为。第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.1.1 招投标的基本概念和特点招投标的基本概念和特点所谓物业管理的招标是指物业所有所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委

3、员会或开发建设单位）权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的佳者，并与之订立物业管理合同的过程过程第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.1.1 招投标招投标的基本概念和特点的基本概念和特点物业管理投标：物业管理投标：所谓物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的

4、过程与投标活动的过程特点。特点。超前性，阶段性，局限性。超前性，阶段性，局限性。第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标是围绕物业管理权的一种交易方式。物业管理实行招标投标，是业主选择管理者，投标企业竞争物业管理权的行为3.1.2 物业管理招投标的基本原则物业管理招投标的基本原则n公开原则公开原则n公平原则公平原则n公正原则公正原则n合理原则合理原则n诚实信用原则诚实信用原则第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标主讲教师：何晓斌主讲教师：何晓斌 qq：3266776883.1.3 物业管理招投标的意义和作用物业管理招投标的意义和作用推动物业管理市场化推动物业管理市场化推动行业

5、水平提高推动行业水平提高明确责任减少纠纷明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力促进物管企业提高竞争力第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2 物业管理招标物业管理招标n招标的主要方式招标的主要方式n招标的主要条件招标的主要条件n招标的程序招标的程序第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.1 物业管理的招标方式物业管理的招标方式公开招标公开招标无限竞争性招标无限竞争性招标邀请招标邀请招标有限竞争性招标有限竞争性招标第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.1 物业管理的物业管理的公开招标公开招标 是是指指招招标标人人以以招招标标公公告告的的方方式式邀邀

6、请请不不特特定定的的法法人人或或者者其其他组织投标他组织投标。第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.1 公开招标的特点公开招标的特点这种招标可以为一切有能力的物这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会业管理企业提供公平竞争的机会业主也有较大的选择余地，有利业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平于降低成本，提高物业管理水平但是招标单位审查投标者资格及但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费其标书的工作量比较大，招标费用支出较大用支出较大第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.1 物业管理的物业管理的邀请招标邀请招

7、标 邀请招标也称定向招标，是指招标邀请招标也称定向招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。或者其他组织投标。适用特定物业，如有复杂专业设备设施的项目、适用特定物业，如有复杂专业设备设施的项目、有保密要求的项目，且应当向有保密要求的项目，且应当向3个以上的单位发出邀个以上的单位发出邀请请。第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.1 邀请招标的特点邀请招标的特点是竞标单位少，资格预审和评标工作量小是竞标单位少，资格预审和评标工作量小如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同

8、时提高了投标单位的中效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。标率，对招投标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则机会均等的原则第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.2 物业管理招标的条件物业管理招标的条件符合城市规划要求，完成或基本符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设完成项目的主体和配套设施建设具备招标主体资格和招标条件具备招标主体资格和招标条件投资单位或业主能够提供管理的投资单位或业主能够提

9、供管理的条件和设施条件和设施招标所需的其他条件已经具备招标所需的其他条件已经具备第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标物业管理投标的条件物业管理投标的条件具有独立的法人资格具有独立的法人资格具有一定的技术、管理人员，具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质并取得相应的经营资质具备招标规模所要求的条件具备招标规模所要求的条件企业近期经营情况良好，所企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康管理的物业规范、健康第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序招标准备阶段招标准备阶段招标实施阶段招标实施阶段投标结束阶段投标结束阶段第第

10、3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 准备阶段成立招标组织成立招标组织编制招标文件编制招标文件确定标底确定标底第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标A.组成成员：开发商、业委会和专家B.职责：制定文件，组织投标、开标、评标和决标A.准确合理 B.绝密 C.评标的重要依据A.招标人及项目的简介B.对投标人及投标书的要求C.物业服务合同的签订说明D.其他3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段1).发布招标公告或投标邀请书发布招标公告或投标邀请书2).组织资格预审组织资格预审3).召开标前会议召开标前会议4).收存

11、标书收存标书5).开标、评标与定标开标、评标与定标第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段注意事项 1.公开招标的应在公共媒介、中国物业管公开招标的应在公共媒介、中国物业管理协会网和中国住宅与房地产信息网上发理协会网和中国住宅与房地产信息网上发布招标公告。布招标公告。2.邀请招标适宜有特殊需求的项目，但须邀请招标适宜有特殊需求的项目，但须向向3个以上的单位发出邀请。个以上的单位发出邀请。第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段注意事项 3.招标公告包括：招标人的名

12、称、地招标公告包括：招标人的名称、地址电话、项目的基本情况、获取招标文件址电话、项目的基本情况、获取招标文件的办法、开标时间地点等的办法、开标时间地点等 4.代理结构应具备的条件：（代理结构应具备的条件：（1）有从）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；事招标代理业务的营业场所和相应资金；（2）有能够编制招标文件和组织评标的）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；（相应专业力量；（3）有房地产行政主管）有房地产行政主管部门建立的物业管理专家名册部门建立的物业管理专家名册第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段注意事项5.

13、招标文件发出至投标文件截止，最招标文件发出至投标文件截止，最短不得少于短不得少于20日。日。6.招标人对发出的文件需要澄清或者招标人对发出的文件需要澄清或者修改，应在投标截止时间至少修改，应在投标截止时间至少15日日前进行。前进行。第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段注意事项7.招标人应该在以下规定的时限内完成招标人应该在以下规定的时限内完成物业管理招标工作：物业管理招标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成第第3章章 物业

14、管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段注意事项8.规模小的项目或者投标人少于规模小的项目或者投标人少于3个的，采用协议方式选聘物业服个的，采用协议方式选聘物业服务企业，但必须由县级以上的房务企业，但必须由县级以上的房地产行政主管部门审批。地产行政主管部门审批。第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段注意事项9.开标应在招标人、监标人、投标开标应在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。人和评标人到齐后公开进行。10.评标委员会由招标人的代表和评标委员会由招标人的代表和评标

15、专家共同组成，评标专家共同组成，5人以上单数，人以上单数，其中专家不得少于其中专家不得少于2/3第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段注意事项11.11.评分方法权重：评分方法权重：标书，权重比例应超标书，权重比例应超过一半；现场答辩，应放在第二位；过一半；现场答辩，应放在第二位；企业信誉，应放在第三位企业信誉，应放在第三位12.12.评标委员评标完成后应推荐不超过评标委员评标完成后应推荐不超过3 3名有序的合格的中标候选人名有序的合格的中标候选人第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物

16、业管理招标的程序 实施阶段注意事项13.招标人应在投标有效期截止时限招标人应在投标有效期截止时限30日前确定中标人日前确定中标人14.招标人应在确定中标人之日起招标人应在确定中标人之日起15日内，到项目所在地县级以上地方政日内，到项目所在地县级以上地方政府备案府备案第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 实施阶段注意事项15.招标人和中标人应当只发出中招标人和中标人应当只发出中标通知书之日起标通知书之日起30日内签订合同日内签订合同16、建设单位未通过招投标选聘、建设单位未通过招投标选聘物业管理企业或者未经批准采用物业管理企业或者未经批

17、准采用协议方式的，除限期改正，可并协议方式的，除限期改正，可并处处10万元以下的罚款万元以下的罚款第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.2.4 物业管理招标的程序物业管理招标的程序 结束阶段合同的签订合同的签订资料整理与归档资料整理与归档第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.3物业管理投标书的编写要求物业管理投标书的编写要求第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.4物业管理投标书的编写内容物业管理投标书的编写内容管理方式管理方式管理组织架构管理组织架构管理费用的预算方案管理费用的预算方案管理操作及制度管理操作及制度管理目标，经营管理宗旨、管理目标，经营管

18、理宗旨、方针方针便民服务措施便民服务措施第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.4物业管理投标书的编写内容物业管理投标书的编写内容社区文化社区文化管理指标管理指标档案资料的建立与管理档案资料的建立与管理提高物业管理服务水平的设想及措施提高物业管理服务水平的设想及措施k物业管理企业愿承受的有关奖罚物业管理企业愿承受的有关奖罚第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.5物业管理投标书注意事项物业管理投标书注意事项1.投标文件应当对招标文件提出的投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应实质性要求和条件作出响应2.投标人在招标文件要求提交投标投标人在招标文件要求提交投

19、标文件的截止时间前，可以补充、修文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分容为投标文件的组成部分第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.5物业管理投标书注意事项物业管理投标书注意事项3.投标人不得以低于成本的报价竞标，投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标弄虚作假，骗取中标 4.国家有关规定对投标人资格条件或者国家有关规定对投标人资格条件或者招标文件对投标人资格条件有规定的，

20、招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件投标人应当具备规定的资格条件 第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标3.5物业管理投标书注意事项物业管理投标书注意事项5.投标书的内容真实。报价规范投标书的内容真实。报价规范6.投标人以向招标人或者评标委员投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，处中标项目金额千分之五标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款以上千分之十以下的罚款 第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标示范文本示范文本招标文件招标文件投标文件投标文件公告公告第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标谢谢！谢谢！第第3章章 物业管理招标与投标物业管理招标与投标