养老地产开发模式专题研究报告(79页).pptx

《养老地产开发模式专题研究报告(79页).pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《养老地产开发模式专题研究报告(79页).pptx（79页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、国内养老地产开发机会及开发条件研究国内养老地产开发机会及开发条件研究l l宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究养老地产宏观发展维度养老地产宏观发展维度养老地产宏观发展维度养老地产宏观发展维度l l中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究养老地产城市进入维度养老地产城市进入维度养老地产城市进入维度养老地产城市进入维度l l微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究意向地块微观条件维度意向地块微观条件维度意向地块微观条件维度意向地块微观条件维度l l开发机会及条件小结开发机会及

2、条件小结开发机会及条件小结开发机会及条件小结我国“居家养老”方式逐步成为主流中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究现状趋势p到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%p20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%p截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%p依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占

3、总人口的7%，即视为进入老龄化社会第一阶段199020031990201020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(亿人)年份中国老龄化进程第二阶段20032020第三阶段20202050老龄化比率8.610.2%老龄化比率10.215.6%老龄化比率15.627.4%20202000第一阶段：市场发展初期（第一阶段：市场发展初期（1999 1999 年年-2010-2010 年）年）老年住宅市场发展缓慢老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成

4、老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（第二阶段：市场快速发展阶段（2010 2010 年年-2025-2025 年）年）老年住宅井喷式增长老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住

5、宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。第三阶段：市场成熟发展阶段（从第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 2025 年年-2055-2055 年）年）处于较高水平稳定期处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成 宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究“421“家庭养老压力加大，针对“独子

6、养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”缓解缓解”421“421“家庭养老压力家庭养老压力p大力发展居家养老和社区服务养老居家养老和社区服务养老p使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“421“家庭养老压力加大家庭养老压力加大p一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究政策制度扶持促进老龄产业快速发展20002000关于加快实现社会福利关于

7、加快实现社会福利社会化的意见社会化的意见制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。2007.12.212007.12.21民政部关于开展“全国养老服务社会化示范单位”创建活动的通知民政部关于开展养老服务社会化示范活动的通知由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。2005.32005.3民政部公布关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 一、支持

8、社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的基本原则 三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会办福利机构的发展四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益 20012001建设部关于城市道路和建筑物无障碍设计规范规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设 2006.32006.3关于加快发展养老服务业的意见一、进一步发展老年社会福利事业；二、大力发展社会养老服务机构三、鼓励发展居家老人服务业务 四、支持发展老年护理、临终关怀服务业务 五、促进老年用品市场开发 六、加强教育培训，提高养老服务人员素质 2006.

9、92006.9中国老龄委出台老龄事业发展“十一五”规划一、继续建立健全老龄政策法规体系 二、不断健全和完善老年社会保障体系三、加快构建养老服务体系 四、努力丰富老年人精神文化生活 2008.12008.1民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知法律政策及建筑规范 金融信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）税收政策（优惠与减免等）税收政策（优惠与减免等）宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究市场需求及供应缺口利于发展养老项目中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推

10、出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。p随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。老年住宅老年住宅区县区县总建面总建面（万平）（万平）销售状态销售状态东方太阳城东方太阳城东方太阳城东方太阳城顺义顺义顺义顺义 80808080万万万万pp目前在售三期为老年公寓，仅剩余目前在售三期为老年公寓，仅剩余目前在售三期为老年公寓，仅剩余目前在售三期为老年公寓，仅剩

11、余200200200200余套房源。余套房源。余套房源。余套房源。pp现阶段公寓平均月消化速度为现阶段公寓平均月消化速度为现阶段公寓平均月消化速度为现阶段公寓平均月消化速度为30303030套左右。套左右。套左右。套左右。pp去年市场好时去年市场好时去年市场好时去年市场好时100100100100套套套套/月。月。月。月。曜阳国际曜阳国际曜阳国际曜阳国际密云密云密云密云6.726.726.726.72未开盘，处于客户储备阶段：未开盘，处于客户储备阶段：未开盘，处于客户储备阶段：未开盘，处于客户储备阶段：7 7 7 7月初开始接待客户，目前月初开始接待客户，目前月初开始接待客户，目前月初开始接待

12、客户，目前已接待已接待已接待已接待1000100010001000多组客户，预计多组客户，预计多组客户，预计多组客户，预计8 8 8 8月月月月28282828日开盘。日开盘。日开盘。日开盘。北京太阳城北京太阳城北京太阳城北京太阳城昌平昌平昌平昌平 30303030项目已售馨项目已售馨项目已售馨项目已售馨怡海花园怡海花园怡海花园怡海花园 丰台丰台丰台丰台 110110110110项目已售馨项目已售馨项目已售馨项目已售馨澳洲康都澳洲康都澳洲康都澳洲康都朝阳朝阳朝阳朝阳28282828项目已售馨项目已售馨项目已售馨项目已售馨宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究养老地产的发展具有极大动力，开发机

13、会良好推动中国养老地推动中国养老地产的发展产的发展养老观念转变养老观念转变社会对养老住宅的关注社会对养老住宅的关注“421”421”家庭养老压力家庭养老压力社会老龄化趋势社会老龄化趋势宏观视角开发机会研究宏观视角开发机会研究政策的优惠政策的优惠市场的需求及供应缺口市场的需求及供应缺口养老地产城市进入主要判断参数指标模型中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究人口状况人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准人均可支配收入人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准 世界卫生组织根据联合国将世界卫生组织根据联合国将“6060岁以上的人口占总人口岁以上的人口占总人口比例达到比例达到10%

14、10%，或，或6565岁以上人口占总人口的比重达到岁以上人口占总人口的比重达到7%”7%”作作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准为判断一个地区是否进入老龄社会的标准 国际标准为人均可支配收入达到国际标准为人均可支配收入达到30003000美元（约美元（约2000020000人人民币）以上具备发展养老地产的条件民币）以上具备发展养老地产的条件拟进入城市是否适宜发展养老地产？拟进入城市是否适宜发展养老地产？从社会经济指标层面两维度进行判断从社会经济指标层面两维度进行判断以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将

15、全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。成熟区：成熟区：成熟区：成熟区：n n华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群考察区：考察区：考察区：考察区：n n东北、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群潜力区：潜力区：潜力区：潜力区：n n华南移民城市群华南移民城市群华南移民城市群华南移民城市群暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：n n经济发展水品及老

16、龄化程度均不高的其它经济发展水品及老龄化程度均不高的其它经济发展水品及老龄化程度均不高的其它经济发展水品及老龄化程度均不高的其它城市群城市群城市群城市群根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。成熟区：成熟区：成熟区：成熟区：n n老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段可立即进入的成熟区域。可立即进入的成熟区

17、域。可立即进入的成熟区域。可立即进入的成熟区域。以上海、北京、西安为代表的华东地区、以上海、北京、西安为代表的华东地区、以上海、北京、西安为代表的华东地区、以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群华北地区和西北地区城市群华北地区和西北地区城市群华北地区和西北地区城市群因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外，强大的消费力又提供了有在市场，另外，强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。良性发育提供了有利条件。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主

18、要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。考察区：考察区：考察区：考察区：n n老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。具体项目应重点考察当地的经济发展状况具体项目应重点考察当地的经济发展状况具体项目应重点考察当地的经济发展状况具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。和消费能力。和消费能力。和消费能力。以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、以沈

19、阳、武汉、成都为代表的东北地区、以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和华南地区城市群华中地区和华南地区城市群华中地区和华南地区城市群华中地区和华南地区城市群老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，但经济发展状况和消费力相对较差，该区但经济发展状况和消费力相对较差，该区域具体项目应重点考察当地的经济发展状域具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。况和消费能力。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第

20、六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。潜力区：潜力区：潜力区：潜力区：n n经济发展水平高，老龄化程度有限，具体经济发展水平高，老龄化程度有限，具体经济发展水平高，老龄化程度有限，具体经济发展水平高，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状项目应重点考察当地对养老地产的需求状项目应重点考察当地对养老地产的需求状项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。况。况。况。以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群经济发展水平较高，消费力强，但人口老经济发展水平较高，消费力强，但人口老龄化

21、程度相对较轻，该区域具体项目应重龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。点考察当地对养老地产的需求状况。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：n n经济发展水品及老龄化程度均不高经济发展水品及老龄化程度均不高经济发展水品及老龄化程度均不高经济发展水品及老龄化程度均不高老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的老龄化程度较轻，且经济发展水平较

22、差的城市。城市。微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究养老地产养老地产民政系统项目民政系统项目 （社会福利用地）产权用地产权用地“养老养老”地产项目：地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品综合型地产项目：综合型地产项目：通过医院养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发开发商有土地使开发商有土地使用权用权开发商无土地使开发商无土地使用权用权通过医院等养老通过医院等养老元素获取土地元素获取土地通过一般地产项通过一般地产项目开发渠道获取目开发渠道获取土地土地以产权用地地块为研究对象将产权类用地作为研究对象将产权类用地作为研究对象微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究养

23、老地产产权用地土地微观条件交通条件：交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源地块条件：地块条件：方正，可利用空间大，便于整体规划拿地方式：拿地方式：通过招、拍、挂形式土地性质：土地性质：综合用地优惠条件：优惠条件：土地出让金应比周围 同等条件住宅用地低廉土地出让政策方面地块微观条件方面微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究土地出让政策方面拿地方式拿地方式现有项目大部分都是通过公开市场上招、拍、挂取得土地土地性质土地性质综合用地，大部分采用住宅+商业的模式，住宅用地与其它性质用地（养老配套用地)建筑面积比例大致为8：2优惠条件优惠条件土

24、地出让金应比周围同等条件住宅用地便宜 大部分成功项目拿地价格都较低大部分成功项目拿地价格都较低微观视角开发条件研究微观视角开发条件研究地块微观条件方面交通条件：交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源地块条件地块条件方正，可利用空间大，便于整体规划 良好的交通条件是项目成功的重要先决条件绿化率高、温泉能有效提升项目档次土地方正便于规划养老地产开发机会及开发条件总结养老地产开发机会及开发条件总结宏观视角开发机会养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成，“居家养老”成为主流养老方式。政策制度扶

25、持促进老龄产业快速发展市场需求及供应缺口利于发展养老项目中观视角开发条件根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市成熟区域：华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表）考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表）潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表）其它城市群暂不考虑微观视角开发条件地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地产权用地住宅占大比例（市场经验值为80%）低价较周边土地低廉土地交通、环境等资源良好运营模式探讨运营模式探讨PART 2PART 2PART 1PART 1开发条件梳理开发条件梳理目录contents开发模式研究开发模式研究PART P

26、ART 3 3相关案例借鉴相关案例借鉴PART PART 4 4运营模式运营模式养老地产发展历程养老地产发展历程目前我国市场中老年住宅可分为三种模式:政府政府收益收益型型政府政府福利福利型型企业企业赢利赢利型型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式如：汇晨老年公寓汇晨老年公寓主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院如：北京第一社会福利院北京第一社会福利院由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施如：东方太阳城东方太阳城多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求

27、来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅如：上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄老年公寓老年公寓老年公寓老年公寓老年社区老年社区本专题确定将企业盈利型的老年公寓和老年社区作本专题确定将企业盈利型的老年公寓和老年社区作为案例研究对象为案例研究对象养老住宅模式分类养老住宅模式分类企业型养老住宅按盈利模式分类如下：“销售销售+持有运营持有运营”的方式运作，“销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式典型案例：北京太阳城采取会员制管理模式会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式典型案例：上海亲和源老年社区只租不售

28、，只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：燕达国际健康城以老年住宅概念，出售房屋产权出售房屋产权为主，区域级别配套并举典型案例：东方太阳城“全部出售全部出售”模式模式养老概念住宅超配套设施养老概念住宅超配套设施“只租不售只租不售”模式模式医疗健康社区，全部持有运营医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理会员制管理”模式模式销售会籍销售会籍“销售销售+持有持有”模式模式养老概念住宅养老地产养老概念住宅养老地产养老住宅模式分类养老住宅模式分类运营模式探讨运营模式探讨PART 2PART 2PART 1PART 1开发条件梳理开发条件梳理目录contents开发模式研究开发

29、模式研究PART PART 3 3相关案例借鉴相关案例借鉴PART PART 4 4养老地产开发关注维度养老地产开发关注维度国内养老地产五类开发模式国内养老地产五类开发模式国内养老地产开发现状国内养老地产开发现状国内养老地产开发现状国内养老地产开发现状国内养老地产存在问题国内养老地产存在问题国内养老地产存在问题解决策略国内养老地产存在问题解决策略养老地产开发综合解决方案养老地产开发综合解决方案养老地产开发模式养老地产开发模式养老地产开发特点养老地产开发特点养老地产客户群体养老地产客户群体养老地产盈利体系养老地产盈利体系养老地产怎样盈利养老地产怎样盈利养老地产怎样盈利养老地产怎样盈利养老地产怎样

30、盈利养老地产怎样盈利养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系基于老年住宅的专用化，完善针对老年社区配套服务设施由于老年住宅具有老年人的专用性，因此在设计上有别于一般的住宅产品，主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上，如健健康康服服务务体体系系、日日常常服服务务体体系系、文文化化教教育育服服务务体体系系、增值服务体系等；增值服务体系等；而所有的专用设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。针对养老地产配套

31、设施服务针对养老地产配套设施服务针对养老地产配套设施服务针对养老地产配套设施服务养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系养老地产核心价值体系运营模式探讨运营模式探讨PART 2PART 2PART 1PART 1开发条件梳理开发条件梳理目录contents开发模式研究开发模式研究PART PART 3 3相关案例借鉴相关案例借鉴PART PART 4 4全部出售模式全部出售模式北京东方太阳城北京东方太阳城区位坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位“世界级的高尚退休社区”、“全新

32、退休生活的领跑者”规模规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓面积为78-716平方米不等；pp开发商开发商开发商开发商n n中国希格玛有限公司，成立中国希格玛有限公司，成立中国希格玛有限公司，成立中国希格玛有限公司，成立于于于于1986198619861986年，隶属中国科学年，隶属中国科学年，隶属中国科学年，隶属中国科学院院院院pp所在区域概况所在区域概况所在区域概况所在区域概况n n项目所在顺义区植被覆盖率、项目所在顺义区植被覆盖率、项目所在顺义区植被覆盖率、项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境

33、条绿化率和空气质量等环境条绿化率和空气质量等环境条绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位件和基础条件都非常好，位件和基础条件都非常好，位件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅于北京传统认知的中央别墅于北京传统认知的中央别墅于北京传统认知的中央别墅区板块区板块区板块区板块pp开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间n n一期一期一期一期2003200320032003年，二期年，二期年，二期年，二期2004200420042004年，年，年，年，三期三期三期三期2007-20092007-20092007-20092007-2009年年年年针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备总

34、建筑面积为70万平方米，其中配套公建近5万平方米 北京东方太阳城北京东方太阳城主体配套建筑概况：主体配套建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身。大型公共建筑群大型公共建筑群大型公共建筑群大型公共建筑群太阳城社区医院：太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准（社区拟引进中日友好医院）；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，

35、专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。专业医师问诊专业医师问诊专业医师问诊专业医师问诊专业的医疗器械专业的医疗器械专业的医疗器械专业的医疗器械北京东方太阳城北京东方太阳城大型康体中心：大型康体中心：康体中心接近8000平米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。社区农庄：社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉.老年大学老年大学

36、:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。开敞空间：开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园。看护健身中心看护健身中心农庄苗圃农庄苗圃老年大学老年大学健康步道健康步道全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求客户群体来源多样北京东方太阳城北京东方太阳城u其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人u很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后

37、再搬过来住u在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，并有部分客群与父母住在同一小区，方便照料u本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此买房养老一族养老一族准养老一族准养老一族地缘性客户地缘性客户养老族子女养老族子女产品体系类型多样四层电梯公寓共600套，170-250 联排共230套，222-260 独栋共118套，268-380 四合院共7套，424-716 销售情况良好一期、二期、三期分批开盘后均已售罄北京东方太阳城北京东方太阳城开盘时间：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年历史价格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700

38、元/平米人性化、生态化的组团规划设计，体现项目养老理念北京东方太阳城北京东方太阳城整体规划整体规划整体规划整体规划带状排布，景观资源最大化：带状排布，景观资源最大化：傍水傍水而建，周边为而建，周边为70007000亩绿化隔离带。亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面与景观最大的接触面组团设计，功能独立：组团设计，功能独立：由于项目各由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；不依赖；老年社区特色规划老年社区特色规划老年社区特色规划老年社区特色规划组

39、团内引入大量景观，追求极致：组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：多层级交流空间：组团式布局，组组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；团外部设置相对较大的活动场所；规划依据：规划依据：规划依据：规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸目标：开退休社区之先河，立晚年幸 福之标准福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所理念：摒弃原来的养老方式，老有所 学、老

40、有所养、老有所乐，老学、老有所养、老有所乐，老 有所为有所为北京东方太阳城北京东方太阳城针对老年人人性化的规划设计无障碍设计：无障碍设计：四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林

41、设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；景观步道加宽以便通行景观步道加宽以便通行景观步道加宽以便通行景观步道加宽以便通行宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入宽电梯入口，方便进入会所会所会所会所针对老年人打造多彩的精神文化生活北京东方太阳城北京东方太阳城精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部

42、：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动.摒弃原来的养老方式：摒弃原来的养老方式：l l老有所学老有所学l l老有所养老有所养l l老有所乐老有所乐l l老有所为老有所为案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境”是东方太阳城成功的关键因素北京东方太阳城北京东方太阳城成功关键成功关键优美的景观环境完善的养老配套复合的产品形式养老住宅应将环境和养老养老住宅应将环境和养老配套并重配套并重以全项目为养老地产之名，以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概做纯销售，打造全龄社区概念念“销售销售+持有持有”模式模式北京太阳城北京太阳

43、城n n区位：区位：区位：区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场都机场1717公里、南距亚运村公里、南距亚运村1515公里。公里。n n规模：规模：规模：规模：占地面积占地面积4242万万m2m2（623623亩）亩），总建筑面积，总建筑面积3030万万m2 m2，容积率容积率0.70.7，绿化率，绿化率6060。总投资。总投资5 5亿多人民币亿多人民币。n n产品类型：产品类型：产品类型：产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅 n n社区特色：社区特色

44、：社区特色：社区特色：中国式的园林，中国式的园林，2 2万平米的人工联体双湖，万平米的人工联体双湖，L L型绿化带。根据型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，2424小小时温泉水入户时温泉水入户n n区域环境：区域环境：区域环境：区域环境：周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地太阳城医院太阳城医院购物中心购物中心

45、出租老年公寓出租老年公寓销售别墅销售别墅销售住宅销售住宅销售住宅销售住宅酒店酒店度假村度假村中医院中医院北京太阳城北京太阳城pp北京太阳城开发物业类型概览北京太阳城开发物业类型概览北京太阳城开发物业类型概览北京太阳城开发物业类型概览北京太阳城北京太阳城开发策略及销售情况分析一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为主），销售均价在81008100元元/左右，精装修，总价约左右，精装修，总价约为为5151万万/套左右。套左右。销售情况销售情况北京太阳城银龄公寓完全租住式老年公寓北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三大功

46、能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700 平方米;A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活照料为辅;B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。北京太阳城北京太阳城银铃公寓收费标准采取会员制会员制（目前只针对健康老人包括会员费会员费+房费房费+服服务费务费），会费从2万到30万不等，会费在老人退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。主要配套服务设施分析北京太阳城北京太阳城建筑面积建筑面积（平米）（平米）比例比例公建公建公建公建医院医院医院医院148001480014800148004.4%4.4%4.4

47、%4.4%国医堂国医堂国医堂国医堂18221822182218220.5%0.5%0.5%0.5%文化宫文化宫文化宫文化宫36963696369636961.1%1.1%1.1%1.1%银龄公寓银龄公寓银龄公寓银龄公寓287002870028700287008.4%8.4%8.4%8.4%健身娱乐中心健身娱乐中心健身娱乐中心健身娱乐中心92709270927092702.7%2.7%2.7%2.7%购物中心购物中心购物中心购物中心51075107510751071.5%1.5%1.5%1.5%水面及码头水面及码头水面及码头水面及码头200002000020000200005.9%5.9%5.9

48、%5.9%主要配套设施面积指标主要配套设施面积指标北京太阳城北京太阳城医疗护理服务：医疗护理服务：北京太阳城医院、国医堂北京太阳城医院、国医堂北京太阳城医院、国医堂北京太阳城医院、国医堂文化娱乐设施：文化娱乐设施：文化宫文化宫文化宫文化宫休闲度假设施：休闲度假设施：假日酒店、温泉会馆假日酒店、温泉会馆假日酒店、温泉会馆假日酒店、温泉会馆商业服务设施商业服务设施:购物中心购物中心购物中心购物中心其他设施：其他设施：家政服务中心（提供家政服务中心（提供家政服务中心（提供家政服务中心（提供9 9 9 9款款款款33333333项免费服务）项免费服务）项免费服务）项免费服务）销售客群分析北京太阳城项目

49、客户地域划分，北京客户约占90，外地客户约占10%；客户层次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购买目的北京太阳城北京太阳城案例小结：北京太阳城北京太阳城昌平是北京城市总体规划中重点发展的卫星城，小汤山为示范镇开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售以养老为重要功能的商业住宅区，并提供全套专门的老年物业服务“销售销售+持有运营持有运营”的运作的运作方式方式区位处于城市发展方向区位处于城市发展方向多方合作开发多方合作开发完善的养老配套完善的养老配套本项目虽然

50、打着老年社区的名义，但主流客户仍以中青年人为主客群基础多元化客群基础多元化“会员制管理会员制管理”模式模式上海亲和源上海亲和源区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里占地面积：84000平方米建筑面积：100000平方米公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住土地性质：公共建筑用地土地价格：50万元/亩已于2010年启动全国复制计划具有养老特色的功能构成与服务设备设施上海亲和源上海亲和源功能功能功能功能设施设施设施设施数量数量数量数量住宿住宿住宿住宿公寓公寓公寓公寓1212