《国有资产评估》PPT课件.ppt

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1、第六章第六章 国有资产评估国有资产评估第一节第一节 国有资产评估概述国有资产评估概述第二节第二节 国有资产评估方法国有资产评估方法第三节第三节 国有资产评估管理国有资产评估管理第一节第一节 国有资产评估概述国有资产评估概述国有资产评估是资产评估的一部分内国有资产评估是资产评估的一部分内容。国有资产评估是国有资产进入产权市容。国有资产评估是国有资产进入产权市场进行交易和流动的基础，客观、公正地场进行交易和流动的基础，客观、公正地对国有资产进行评估是防止国有资产流失、对国有资产进行评估是防止国有资产流失、提高国有资产使用效益的重要手段。所以提高国有资产使用效益的重要手段。所以也是国有资产管理的重要

2、内容之一。也是国有资产管理的重要内容之一。（一）资产评估的概念（一）资产评估的概念资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。在一定时点上的资产进行评定估算的行为。资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是市场化活动，具有不确定性

3、的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。早在早在16世纪尼德兰的安特卫普出现了世界上最早的商品世纪尼德兰的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所时就有资产评估活动。现代资产评估活动是在社会化大交易所时就有资产评估活动。现代资产评估活动是在社会化大生产和商品经济发展到了相当高的程度以后才出现的。生产和商品经济发展到了相当高的程度以后才出现的。一、资产评估的概念及其特点一、资产评估的概念及其特点资产评估的要素资产评估的要素1、资产评估的主体，即资产的评估者，应是具有资产评估资、资产评估的主体，即资产的评估者，应是具有资产评估资格的评估

4、机构法人主体，例如经国家授权的会计师、审计师格的评估机构法人主体，例如经国家授权的会计师、审计师事务所等。事务所等。2、资产评估的客体，即被评估的对象，只有在国家规定评估、资产评估的客体，即被评估的对象，只有在国家规定评估范围内的资产或有关机构认为应进行评估的资产才是评估对范围内的资产或有关机构认为应进行评估的资产才是评估对象。象。3、资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因，是各资产、资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因，是各资产评估项目所针对的某种特定资产业务需要或其他某种特定的评估项目所针对的某种特定资产业务需要或其他某种特定的要求。一般来说，评估的目的主要是服务于特定资产业务需要求

5、。一般来说，评估的目的主要是服务于特定资产业务需要，如资产补偿、资产纳税、资产抵押或担保、资产处置等；要，如资产补偿、资产纳税、资产抵押或担保、资产处置等；特定的要求是指例如清产核资等特定的法律要求。特定的要求是指例如清产核资等特定的法律要求。4、资产评估的依据，即资产评估依据的法律、价格、技术等、资产评估的依据，即资产评估依据的法律、价格、技术等标准；主要是国家评估的有关法律及其要求的业务性资料。标准；主要是国家评估的有关法律及其要求的业务性资料。5、资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤；评估程序、资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤；评估程序是评估工作规律性的表现、规范

6、化的要求。是评估工作规律性的表现、规范化的要求。6、资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法，、资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法，是确定特定条件下评估对象的现行公允价格的特定的技术规程。是确定特定条件下评估对象的现行公允价格的特定的技术规程。7、资产评估基准期，即确定的资产评估价值的基准时间，确定基准、资产评估基准期，即确定的资产评估价值的基准时间，确定基准时间是进行资产评估的前提。资产评估的目的就是评估出评估对象时间是进行资产评估的前提。资产评估的目的就是评估出评估对象在特定时间的现实价值，资产的数量、结构、状态、和价值随时间在特定时间的现实价值，资产

7、的数量、结构、状态、和价值随时间变化而变化，因此，资产评估只能是评估某一时点的资产，不能完变化而变化，因此，资产评估只能是评估某一时点的资产，不能完全反映各个时期的资产状况。评估基准期一般以全反映各个时期的资产状况。评估基准期一般以“日日”为基准时点，为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较近的时期。选择与资产业务或评估作业时间较近的时期。8、资产评估的参照系统，评估需要从评估对象的参照体系中选取合、资产评估的参照系统，评估需要从评估对象的参照体系中选取合适的参照物和参数，参照体系对资产评估起到重要的矫正作用。适的参照物和参数，参照体系对资产评估起到重要的矫正作用。9、评估的价值类型，即评估

8、时所认定的资产的价值属性，是评估对、评估的价值类型，即评估时所认定的资产的价值属性，是评估对象的作价标准。象的作价标准。（二）资产评估的特点：（二）资产评估的特点：是由中介机构独立是由中介机构独立、客观、公正、不受任、客观、公正、不受任何方约束的情况完成评估工作。具有何方约束的情况完成评估工作。具有现实性、现实性、市场性、市场性、预测性、预测性、公正性、公正性、咨询性。咨询性。（三）资产评估的适用范围（三）资产评估的适用范围往往在下列情况下需要进行资产评估：往往在下列情况下需要进行资产评估：资产产权转移；使用权出让；组建合资、资产产权转移；使用权出让；组建合资、合作等企业；企业改制；资产重组、

9、兼并；企合作等企业；企业改制；资产重组、兼并；企业出售和清算；企业承包、租赁经营及企业业业出售和清算；企业承包、租赁经营及企业业绩评价；抵押贷款、经济担保；国家法律规定绩评价；抵押贷款、经济担保；国家法律规定或经济管理要求必须进行资产评估的事项；有或经济管理要求必须进行资产评估的事项；有关经济主体认为有必要进行资产评估的其他情关经济主体认为有必要进行资产评估的其他情形。形。咨询性1 1、承包、租赁经营的资产评估，目的是为了评价企、承包、租赁经营的资产评估，目的是为了评价企业或经营者的经营业绩；业或经营者的经营业绩；2 2、联营、股份经营、中外合资合作经营的资产评估，、联营、股份经营、中外合资合

10、作经营的资产评估，目的是为了以资产现值来确定参与投资各方合理的权目的是为了以资产现值来确定参与投资各方合理的权益；益；3 3、资产拍卖、转让、破产清算的资产评估，目的是、资产拍卖、转让、破产清算的资产评估，目的是确定资产拍卖的底价；确定资产拍卖的底价；4 4、抵押贷款、经济担保的资产评估，目的是测定企、抵押贷款、经济担保的资产评估，目的是测定企业的资产现值，取得信用；业的资产现值，取得信用；5 5、纳税的资产评估，目的是为了确定应纳税额。、纳税的资产评估，目的是为了确定应纳税额。二、资产评估的对象二、资产评估的对象第一节资产评估概述(一一)资产的含义资产的含义1 1、资产是一种权利、资产是一种

11、权利2 2、资产是一种获利能力、资产是一种获利能力3 3、资产必须为某一主体所拥有和支配、资产必须为某一主体所拥有和支配(权属清晰权属清晰)（二）资产的分类（二）资产的分类 1 1、按资产存在形态分类：、按资产存在形态分类：有形资产有形资产 无形资产无形资产 2 2、按是否具有综合获利能力分类：、按是否具有综合获利能力分类：单项资产单项资产 整体资产整体资产 3 3、按资产能否独立存在分类：、按资产能否独立存在分类：可确指的资产可确指的资产 不可确指不可确指 的资产的资产案例案例 浙江罗蒙集团商标价值浙江罗蒙集团商标价值2626亿元亿元 ，经评估，以商，经评估，以商标权质押成功贷款标权质押成功

12、贷款7.87.8亿元亿元 位于浙江宁波奉化江口镇的罗蒙集团始创于位于浙江宁波奉化江口镇的罗蒙集团始创于19841984年，是国家工商总局核准的全国性、无区年，是国家工商总局核准的全国性、无区域、跨行业、现代化的著名大型服装企业集团，域、跨行业、现代化的著名大型服装企业集团，罗蒙西服年销量居全国第一。西服国内市场综罗蒙西服年销量居全国第一。西服国内市场综合占有率排名第二。出口量国内名列第一。合占有率排名第二。出口量国内名列第一。20072007年年9 9月经国家权威评估机构北京北方亚事月经国家权威评估机构北京北方亚事资产评估有限责任公司评估，其商标价值高达资产评估有限责任公司评估，其商标价值高达

13、2626亿元，成功在中国农业银行抵押贷款亿元，成功在中国农业银行抵押贷款7.87.8亿亿元，开创了国内无形资产抵押贷款之最。元，开创了国内无形资产抵押贷款之最。三、资产评估的价值类型三、资产评估的价值类型资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型价值类型指的是资产评估价值指的是资产评估价值质的规定性质的规定性，表，表明价值的内涵和外延。明价值的内涵和外延。评估价值评估价值是是评估结果的量评估结果的量，受到评估目的影响。，受到评估目的影响。资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型

14、、资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于评估方法运用形成的。估价值的影响是由于评估方法运用形成的。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个评估结果都是质和量的统一。任何一个评估结果都是质和量的统一。第一节资产评估概述不同的评估目的，决定了不同的价值类型。不同的评估目的，决定了不同的价值类型。一般地，评估价值类型主要有以下几种：一般地，评估价值类型主要有以下几种：1 1、公开市场价值、公开市场价值 公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的

15、价值。公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。所谓公开市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的所谓公开市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有垄断性和强制性。垄断性和强制性。根据国际评估准则，根据国际评估准则，价值类型中的市场价值是指：价值类型中的市场价值是指：“评评估基准日，自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下估基准日，自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过

16、公平交易资产所获得的预期价值。通过公平交易资产所获得的预期价值。”市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。（一）资产评估的价值类型的内容（一）资产评估的价值类型的内容第一节资产评估概述2 2、投资价值、投资价值 投资价值是指以资产的投资价值是指以资产的收益能力收益能力为依据确定评为依据确定评估价值。资产的投入和产出往往存在较大的差异，估价值。资产的投入和产出往往存在较大的差异，有的资产投入量较高，但产出较小。投资价值是以有的资产投入量较高，但产出较小。投资价值是以产出效率为依据衡量其价值的。产出效率为依据衡量其价值的。3 3、重置价值、重置价值

17、重置价值是指在现在市场条件下，按重置价值是指在现在市场条件下，按功能功能重置重置资产并使资产处于资产并使资产处于在用在用状态所耗费的成本作为资产状态所耗费的成本作为资产评估价值。如果说，投资价值是从评估价值。如果说，投资价值是从产出产出角度评估资角度评估资产价值，重置价值则是从产价值，重置价值则是从投入投入角度评估资产价值。角度评估资产价值。就一个企业而言，如果企业的收益率与行业平均收就一个企业而言，如果企业的收益率与行业平均收益率相同的话，其投资价值和重置价值趋向一致。益率相同的话，其投资价值和重置价值趋向一致。如果企业收益率超过行业平均收益率，其投资价值如果企业收益率超过行业平均收益率，其

18、投资价值就会高于重置价值。如果企业收益率低于行业平均就会高于重置价值。如果企业收益率低于行业平均收益率投资价值就低于重置价值。收益率投资价值就低于重置价值。第一节资产评估概述4 4、清算价格、清算价格 所谓清算价格是指企业由于破产或其他原因，要所谓清算价格是指企业由于破产或其他原因，要求在一定期限内将企业或资产变现，于是在企业清算求在一定期限内将企业或资产变现，于是在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。清算价格之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。清算价格通常适用于通常适用于企业破产企业破产、抵押抵押、清理清理等资产业务。等资产业务。清算价格属于非正常价格，一般低于现行市价。清算价格

19、属于非正常价格，一般低于现行市价。清算价格一般取决于下列几个因素：清算价格一般取决于下列几个因素：p资产的通用性。专用设备的清算价格一般会资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。较大幅度地低于市场价格。p清算时间的限制。一般地，清算时间越长，清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。高。价值类型的另一种分类方法价值类型的另一种分类方法 根据资产评估价值类型指导意见（中评协2007189号），资产评估价值类型包括：-市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评

20、估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。-市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。p投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。p在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。p清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。p残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。p在用价值、账面价值等等关于特定评估业务的价值类型关于特定评估业务的价值类型 同样根据资产评估价值类型指导意见，

21、某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。特定评估业务包括：-以抵（质）押为目的的评估业务-以税收为目的的评估业务-以保险为目的的评估业务-以财务报告为目的的评估业务等 抵押抵押 和和 质押质押 的区别的区别u抵押的抵押物主要是不动产，如土地使用权、房产等；也可抵押的抵押物主要是不动产，如土地使用权、房产等；也可以是特别动产，如车、船等。以是特别动产，如车、船等。质押的质押物是动

22、产，如电视、机器设备等；也可以是权利，质押的质押物是动产，如电视、机器设备等；也可以是权利，如存单、汇票、依法可转让的股份、股票、依法可转让的专如存单、汇票、依法可转让的股份、股票、依法可转让的专利权中的财产权等。利权中的财产权等。u抵押的过程中，抵押物还是在抵押人的手中；而在质押的过抵押的过程中，抵押物还是在抵押人的手中；而在质押的过程中，质押物必须存放在质押权人手中。程中，质押物必须存放在质押权人手中。u抵押合同的生效，不动产抵押自登记之日起生效；特别动产抵押合同的生效，不动产抵押自登记之日起生效；特别动产的，自合同签订之日起生效。的，自合同签订之日起生效。质押合同的生效自动产或权利凭证交

23、付之日起生效。质押合同的生效自动产或权利凭证交付之日起生效。u抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。卖。第一节资产评估概述（二）价值类型的重要作用（二）价值类型的重要作用 1 1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。现，其价值涵义不同，结果也不一样。国际评估国际评估准则准则中指出：中指出：“专业评估师应避免使用未经限定专业评估师应避免使用未经限定的的价值价

24、值概念。而应对所涉及的特定价值类型进概念。而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。行详细描述。”“”“在运用和理解评估时明确披露价在运用和理解评估时明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会使各价值定义的改变会使各种资产所具有的价值产生实质性的影响种资产所具有的价值产生实质性的影响。”因此，因此，每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值资产本身的客观价值和内在价值。第一节资产评估概述通常情况下，资产发

25、生的经济行为不同，其使用价通常情况下，资产发生的经济行为不同，其使用价值实现的市场环境的条件也不一样。值实现的市场环境的条件也不一样。价值类型选择价值类型选择不同，直接影响评估价值数额不同，直接影响评估价值数额。一台机器设备，用于投资行为的评估和用于销售变现行一台机器设备，用于投资行为的评估和用于销售变现行为的评估，其价值涵义不同，评估值也不一样。为的评估，其价值涵义不同，评估值也不一样。用于销售变现行为，该资产的使用价值取决于市场的交用于销售变现行为，该资产的使用价值取决于市场的交换条件和需求者对其使用价值的判断；用于投资行为的评换条件和需求者对其使用价值的判断；用于投资行为的评估，则只是考

26、虑该机器设备在新投资企业中的是否有用及估，则只是考虑该机器设备在新投资企业中的是否有用及其有用程度。其有用程度。显然，这时的需求者及其市场条件就会产生差异。而且，显然，这时的需求者及其市场条件就会产生差异。而且，不同价值类型下的评估价值与实际资产交易值的差异度是不同价值类型下的评估价值与实际资产交易值的差异度是不同的。不同的。评估目的决定决定价值类型评估方法和参数制约制约第一节资产评估概述2 2、价值类型制约资产评估方法的选择。、价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估为了获得某种标

27、准的评估价值，需要通过评估方法获得方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法市场法、成本法和收益法。现实工作中，我国。现实工作中，我国更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。用相对较少。评估方法本身只是估算评估价值的一种思评估方法本身只是估算评估价值的一种思路，路，价值类型确定后直接制约着方法应用中各价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判断和选择种指标、参数的判断和选择。第一节资产评估概述3 3、明确评估价值类型，可以更清楚的表达评明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果

28、，可以避免委托方误用评估结果。估结果，可以避免委托方误用评估结果。任何评估结果都是有条件的，不同的评估任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中提出评估价值也不相同。评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使委托方更估价值，并明确其价值类型，可以使委托方更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。这清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。这样也可以规避评估师的责任。样也可以规避评估师的责任。第一节资产评估概述（三）价值类型的影响因素（三）价值类型的影响因素 决定和影响价值类型的因

29、素是多方面的，但决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括：主要因素包括：（1 1）评估的特定目的（经济行为）；）评估的特定目的（经济行为）；（2 2）市场条件；）市场条件；（3 3）资产功能及其状态。）资产功能及其状态。上述三项因素是一个有机整体，核心问题上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后，是评估的特定目的，因为特定目的确定以后，直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。态。资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的非法令评估非法令评估土地开发经营资产交易单项资产交易产权变动房地产交易

30、合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业租赁土地成片出租房地产买卖房地产出租融资租赁考核经营业绩融通资金抵押贷款发行债券资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算和债务重组咨询服务资产开发财务报告诉讼国家征用不动产法令评估法令评估税收（补偿评估）四、资产评估的原则四、资产评估的原则 资产评估的原则是调节资产评估资产评估的原则是调节资产评估委托者委托者、评估业务评估业务承担者承担者以及资产业务以及资产业务有关权益各方有关权益各方在资产评估中的相互在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。关系，规范评估行为和业务的准则。包括两个层次的内容，即资产评估的包括两个

31、层次的内容，即资产评估的工作原则工作原则和资和资产评估的产评估的经济原则经济原则。（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则-独立性原则独立性原则 -客观性原则客观性原则 -科学性原则科学性原则 -专业性原则专业性原则（二）资产（二）资产评估的经济技术原则评估的经济技术原则1 1、贡献原则、贡献原则 某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。在评估一项由多个资产构成

32、的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产定。在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。2 2、替代、替代原则原则 指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。这是因指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。费用。评估时，

33、某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。3 3、预期原则、预期原则 预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。预期原则要求在进行资产评估时，买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。预期原

34、则要求在进行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。五、资产评估报告五、资产评估报告 资产评估报告是接受委托的资产评估资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告。具有公证性的工作报告。是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。的证明文件。评估报告包括正文和

35、附件两部分。评估报告包括正文和附件两部分。资产评估报告实例资产评估报告实例 根据国务院国资委根据国务院国资委20052005年发布的年发布的企业国有资产评估管理企业国有资产评估管理暂行办法暂行办法规定，企业有下列行为之一的，应当对相关资产进规定，企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：行评估：（1 1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2 2）以非货币资产对外投资；）以非货币资产对外投资；（3 3）合并、分立）合并、分立、破产、解散；、破产、解散；（4 4）非上市公司国有股东）非上市公司国有股东股权比例变动；股权比例变动；（5

36、 5）产权转让；）产权转让；（6 6）资产转让、）资产转让、置换；置换；（7 7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8 8）非货币资产偿还债务；）非货币资产偿还债务；（9 9）资产涉讼；）资产涉讼；（1010）收购非国有单位的资产；）收购非国有单位的资产；（1111）接受非国有单位以非货币资产出资）接受非国有单位以非货币资产出资 （1212）接受非国有单位以非货币资产抵债）接受非国有单位以非货币资产抵债 第二节第二节 国有资产评估方法国有资产评估方法一、市场法（又称市场比较法）一、市场法（又称市场比较法）（一）基本原理 理论基础均衡价值论:由于资产

37、评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。评估思路 运用的前提条件 -充分发育活跃的资产市场。-参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。（二）基本程序及有关指标1、寻找参照物l参照物的成交价必须真实。参照物的成交价必须真实。l参照物的基本数量要求参照物的基本数量要求(一般三个以上一般三个以上)。l参照物与被估资产相类似参照物与被估资产相类似（基本可（基本可替代，即功能相同或相似替代，即功能相同或相似)。l参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。

38、l尽可能选择近期成交的交易案例。尽可能选择近期成交的交易案例。2、调整差异 完完全全相相同同的的参参照照物物是是很很少少见见的的，通通常常是是获获得得相相似似参参照照物物，因因此此需需要要按按时时间间因因素素、区区域域因因素素、功功能能因因素素、成成新新率率因因素素、交交易易情情况况等等相相关关因因素素作作相相应应的的差差异异调调整整，从从而而便便于于获获得得更更为为准准确确的的评评估估资产价值。资产价值。3、确定评估值 将将若若干干个个经经过过调调整整的的调调整整值值进进行行加加权权平平均均或或算算术术平平均均，确确定定评估值。评估值。1.1.时间因素时间因素2.2.区域因素区域因素参照物所

39、在区域比被估资产好：参照物所在区域比被估资产好：；反之系数反之系数1一般以被评资产为一般以被评资产为100100，调整差异方法调整差异方法 3.3.功能因素功能因素 功能系数法功能系数法 4.4.成新率因素成新率因素 5.5.交易情况调整交易情况调整（三）具体操作方法（三）具体操作方法常用直接比较法常用直接比较法（一）单一因素比较法（一）单一因素比较法 参参照照物物与与被被估估资资产产之之间间仅仅在在某某一一方方面面存存在在差差异异，例例如如：新新旧程度、交易时间、功能等。旧程度、交易时间、功能等。（二）类比调整法（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。参照物与被估资产

40、大体相似，但在多方面存在差异。交交易易案案例例A A的的调调整整后后价价值值参参照照物物A A的的成成交交价价时时间间因因素素调调整整系系数数区区域域因因素素调调整整系系数数功功能能因因素素调调整整系系数数交交易易情情况况补补正系数正系数例某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示：单位：参照物 ABC交易单价 25,000 29,800 29,590成交日期 2006.6 2006.9 2006.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比

41、被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4%正常 该该商商业业用用房房与与三三个个参参照照物物新新旧旧程程度度相相近近，结结构构也也相相似似，故故无无需需对对功功能能因因素素和和成成新新率率因因素素进进行行调调整整。该该商商业业用用房房所所在在区区域域的的综综合合评评分分为为100100，三三个个参参照照物物所所在在区区域域条条件件均均比比被被评评估估商商业业用用房房所所在在区区域域好好，综综合合评评分分分分别别均均为为107107。当当时时房房产产价价格格月月上上涨涨率率为为4%4%，故故参参照照物物A A的的时时间间因因素素调调整整系系数数为为：（1+4%1+4%）4 4=117%=117%

42、；参参照照物物B B的的时时间间因因素素调调整整系系数数：1+4%=104%1+4%=104%；参参照照物物C C因因在在评评估估基基准准日日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。被被评评估估资资产产单单价价（27,336.4527,336.4527,850.4727,850.4727,654.2127,654.21）3 3 27,61427,614被评估资产总价被评估资产总价27,61427,61450050013,807,00013,807,000元元参照物参照物 A AB BC C交易单价交易单价 25,000 2

43、5,000 29,800 29,800 29,590 29,590 时间因素修正时间因素修正 117/100 117/100 104/100 104/100 100/100 100/100 区域因素修正区域因素修正 100/107 100/107 100/107 100/107 100/107 100/107 交易情况修正交易情况修正100/100 100/100 100/104 100/104 100/100 100/100 修正后的价格修正后的价格 27,336.45 27,336.45 27,850.47 27,850.47 27,654.21 27,654.21 二、成本法（二、成本法

44、（The cost methodThe cost method）p应应注意问题注意问题1.1.历史资料的真实性历史资料的真实性2.2.形成资产价值的成本耗费是必要的形成资产价值的成本耗费是必要的（一）成本法的基本原理（一）成本法的基本原理p成本法的理论基础成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费资产的价值取决于购建时的成本耗费p成本法的评估思路成本法的评估思路 评估值评估值=重置成本重置成本-各项损耗各项损耗实体性实体性功能性功能性经济性经济性（二）成本（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式：被评估资

45、产被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值评估值重置成本实体性贬值功能性贬值 经济性贬值经济性贬值 被评估资产评估值重置成本被评估资产评估值重置成本综合成新率综合成新率1 1、重置成本及其计量、重置成本及其计量相同点：均采用现行价格和费用计算。相同点：均采用现行价格和费用计算。不不同同点点：采采用用的的材材料料、标标准准、设设计计等等方方面面存存在在差差异异。但但是是并并未未改改变基本功能。变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：-更新重置成本比复原重置成本便宜；更新重置成本比复原重置成本便宜；-用更新重置成本形成的资产性能可改进

46、。用更新重置成本形成的资产性能可改进。（1 1）重置）重置核算法核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置重置成本直接成本成本直接成本+间接成本间接成本 直直接接成成本本一一般般包包括括：购购买买支支出出、运运输输费费、安安装装调调试试费费等等。评估实践中需据具体情况而定。评估实践中需据具体情况而定。间接间接成本主要指企业管理费、培训费等。成本主要指企业管理费、培训费等。采采用用核核算算法法的的前前提提是是能能够够获获得得处处于于全全新新状状态态的的被被估估资资产产的的现现行市价。行市价。该该方方法法可可用用于于估估算算复复原原重重置置成成本本，也也可可用

47、用于于估估算算更更新新重重置置成成本。本。（2 2）功能系数法）功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。的函数关系，确定重置成本。功能价值法功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：若功能与成本呈线性关系，计算公式：规模经济效益指数

48、法规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。该方法计算的一般是更新重置成本。（3 3）物价指数法）物价指数法如如果果与与被被估估资资产产相相类类似似的的参参照照物物的的现现行行市市价价也也无无法法获获得得，就就只能采用物价指数法。只能采用物价指数法。定基物价指数定基物价指数环比物价指数环比物价指数注意问题注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。（4 4）统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）当当被被估估资资产产单单价价较较低低，数数量量较较多多时时，为为降降低低评评估估成成本

49、本，可可采采用用此方法。此方法。计算步骤：计算步骤：将被估资产按一定标准分类。将被估资产按一定标准分类。抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。计算调整系数计算调整系数K K。据据K K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K K2 2、实体性贬值（有形损耗）及其计量、实体性贬值（有形损耗）及其计量计量方法计量方法:（1 1）观察法）观察法 被估资产的有形损耗重置成本被估资产的有形损耗重置成本（1 1成新率）成新率）（2 2）使用年限法）使用年限法 实际已使用年

50、限名义已使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率有形损耗率 （3 3）修复）修复费用法费用法 如果如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。映了资产的实体性贬值。通过通过估算修复费用估算贬值。估算修复费用估算贬值。3 3、功能性损耗及其计量、功能性损耗及其计量(1)(1)功能性功能性损耗的两种形态损耗的两种形态 -超额超额投资成本投资成本 -超额超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）运营成本（