物业管理课程ppt课件04物业管理服务合同.ppt

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1、第四章第四章 物业管理服务合同物业管理服务合同第一节第一节 物业管理服务合同概述物业管理服务合同概述 第第 2页页n（一）物业管理合同的含义（一）物业管理合同的含义n物物业业管管理理合合同同是是物物业业管管理理企企业业与与委委托托人人签签订订的的，物物业业管管理理企企业业接接受受委委托托提提供供物物业业管管理理服服务务，委委托托人人支支付付管管理理费费用用的的合合同同。它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。n物业管理合同是委托合同的一种。物业管理合同是委托合同的一种。n所谓委托，是指将事情或事务交给他人办理的意思。所谓委托，是指将事情或事务

2、交给他人办理的意思。n委托他人办理事务的人被称为委托人；委托他人办理事务的人被称为委托人；n接受他人的委托，为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人。接受他人的委托，为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人。n根据物业管理条例的规定，物业管理合同可以分为两种：根据物业管理条例的规定，物业管理合同可以分为两种：n前期物业管理合同前期物业管理合同n物业管理合同物业管理合同第第 3页页n其特殊之处。如：其特殊之处。如：n物业合同具有特定的财产管理内容物业合同具有特定的财产管理内容n物管企业作为受托人，具有独立的法人资格物管企业作为受托人，具有独立的法人资格n物管企业可以自行将物业服务合同中的专项服务

3、物管企业可以自行将物业服务合同中的专项服务项目委托他人完成项目委托他人完成第第 4页页（二）物业服务合同的特征（二）物业服务合同的特征n物业服务合同能够使当事人意思表示一致的产物物业服务合同能够使当事人意思表示一致的产物n物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提n物业服务合同是有偿的物业服务合同是有偿的n物业服务合同即使诺成性合同又使双务合同物业服务合同即使诺成性合同又使双务合同n物业服务合同是劳务合同物业服务合同是劳务合同n物业服务合同受到较多的国家干预物业服务合同受到较多的国家干预第第 5页页（三）物业管理合同和业主公约的区别（三）物业管理合同和业主

4、公约的区别 n1.1.两者签订的主体不同两者签订的主体不同n物业管理合同是两个主体物业管理合同是两个主体物业公司、业主；物业公司、业主；n业业主主公公约约则则是是多多个个主主体体业业主主、开开发发商商、业业主主委委员员会会、非非业业主主使使用用人人，他他们们为为了了分分清清彼彼此此的的权权利利义务而签订公约。义务而签订公约。n2.2.内容不同内容不同n物物业业管管理理合合同同的的主主要要内内容容是是明明确确委委托托人人（主主要要是是业业主主）和和受受托托人人（物物业业公公司司）之之间间的的权权利利义义务务关关系；系；n业业主主公公约约的的主主要要内内容容则则是是规规定定业业主主自自我我约约束束

5、的的方方面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。第二节第二节 物业管理合同的订立物业管理合同的订立 第第 7页页物业管理合同订立方式物业管理合同订立方式 n物业管理合同目前有两种订立方式：物业管理合同目前有两种订立方式：n第一，协商方式；第一，协商方式；n第二，招标方式。第二，招标方式。n根据物业管理条例第二十四条的规定，前根据物业管理条例第二十四条的规定，前期物业管理合同除特殊情况外，应当采用招标期物业管理合同除特殊情况外，应当采用招标方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管理合同，法规则没有规定具体的订立方式，

6、它理合同，法规则没有规定具体的订立方式，它既可以采取协商方式，也可以采取招标方式。既可以采取协商方式，也可以采取招标方式。第第 8页页（一）协商方式（一）协商方式 n所谓协商方式，就是指准备委托方（业主方）或欲求受托方所谓协商方式，就是指准备委托方（业主方）或欲求受托方（物业公司）向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面（物业公司）向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面方式订立正式的物业管理合同。方式订立正式的物业管理合同。n在协商过程中，仍然要遵循要约、承诺的程序。并且根据诚在协商过程中，仍然要遵循要约、承诺的程序。并且根据诚实信用原则，都要履行先合同义务，即彼此之间的协助、保实信用原则，

7、都要履行先合同义务，即彼此之间的协助、保密、通知、保护等义务，如果因为没有尽到先合同义务而造密、通知、保护等义务，如果因为没有尽到先合同义务而造成对方损失的，要承担缔约过失责任。成对方损失的，要承担缔约过失责任。n所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方由于有过所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方由于有过错、违背诚实信用原则，造成对方信赖利益的损失，而必须错、违背诚实信用原则，造成对方信赖利益的损失，而必须承担的责任。我国合同法第四十二条规定：承担的责任。我国合同法第四十二条规定：“当事人在当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当订立合同过程中有下列情形之一，给

8、对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：承担损害赔偿责任：n（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（一）假借订立合同，恶意进行磋商；n（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；n（三）有其他违背诚实信用原则的行为。（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第第 9页页（二）招标方式（二）招标方式 n招标方式可以分为两种：招标方式可以分为两种：n第一，公开招标。即招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理第一，公开招标。即招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理企业投标。依法必须进行招标项目的招标公告，应当通过国家指定的企业投标。依法

9、必须进行招标项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒体发布。报刊、信息网络或者其他媒体发布。n第二，邀请招标。即招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理第二，邀请招标。即招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业投标。采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目企业投标。采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。n可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种：可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种：n新开发建成的物业；新开发建成的物业；n开发商对原物业

10、公司不满意的物业；开发商对原物业公司不满意的物业；n业主对原物业公司不满意的物业；业主对原物业公司不满意的物业；n因房管单位改制推出的物业；因房管单位改制推出的物业；n因政府需要的物业。因政府需要的物业。第三节第三节 物业管理合同的内容与效力物业管理合同的内容与效力 第第 11页页一、物业管理合同的条款一、物业管理合同的条款 n根据我国合同法第十二条根据我国合同法第十二条规规定：定：“合同一般包括合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）（二）标标的；（三）数量；（四）的；（三）数量；（四）质质量；（五）价量；（五）价款或者款或者

11、报报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责违约责任；（八）解决争任；（八）解决争议议的方法。的方法。”当事人当事人还还可以可以按照各按照各类类合同的示范文本合同的示范文本订订立合同。立合同。n物物业业管理条例第三十五条第二款管理条例第三十五条第二款规规定：定：“物物业业服服务务合同合同应应当当对对物物业业管理事管理事项项、服、服务质务质量、服量、服务费务费用、用、双方的双方的权权利利义务义务、专项维专项维修修资资金的管理与使用、物金的管理与使用、物业业管理用房、合同期限、管理用房、合同期限、违约责违约责任等内容任等内容进进行行约约定。定。”n物业管理

12、合同一般由三部分组成，即合同的首部、物业管理合同一般由三部分组成，即合同的首部、主文和结尾。主文和结尾。第第 12页页（一）合同首部（一）合同首部 n1.1.合同名称和编号。合同名称和编号。n2.2.订订立立合合同同的的日日期期：日日期期也也可可以以放放在在合合同同文文本本的的结结尾加以规定。尾加以规定。n3.3.订约地点。订约地点。n4.4.合合同同当当事事人人：委委托托人人（甲甲方方）和和被被委委托托人人（乙乙方方）的名称和住所。的名称和住所。n5.5.订订约约理理由由：根根据据建建设设部部和和国国家家工工商商行行政政管管理理总总局局发发布布的的物物业业管管理理合合同同范范本本，订订约约理

13、理由由通通常常是是：“根根据据有有关关法法律律、法法规规，在在自自愿愿、平平等等、协协商商一一致致的的基基础础上上，甲甲方方将将X X X X物物业业委委托托于于乙乙方方实实行行物物业业管管理理，订订立本合同。立本合同。”第第 13页页（二）合同主文（二）合同主文 n合同主文又称为合同的正文，是关于物业具体合同主文又称为合同的正文，是关于物业具体情况、双方权利义务、违约责任等问题的具体情况、双方权利义务、违约责任等问题的具体规定，具有内容详细而全面、操作性强的特点规定，具有内容详细而全面、操作性强的特点。主文应当包含以下条款：主文应当包含以下条款：n1.1.物业基本情况物业基本情况n物业的名称

14、和类型；物业的名称和类型；n物业坐落的位置（物业坐落的位置（X X市市X X区区X X路路X X号）；号）；n物业的东西南北四至；物业的东西南北四至；n物业的占地面积和建筑面积。物业的占地面积和建筑面积。第第 14页页n2.2.委托管理事项委托管理事项n（1 1）对对房房屋屋建建筑筑共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备、市市政政公公用用设设施和附属建筑物、构筑物等进行维护和保养。施和附属建筑物、构筑物等进行维护和保养。n（2 2）对对公公共共生生态态环环境境的的管管理理，包包括括对对公公用用绿绿地地、花花木木、建筑小品等的养护和管理；对公共环境卫生的维护。建筑小品等的养护和管理；对公共环

15、境卫生的维护。n（3 3）维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理。）维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理。n（4 4）代为物业经营和财务管理的事务。）代为物业经营和财务管理的事务。n（5 5）组织开展社区文化娱乐活动。）组织开展社区文化娱乐活动。n（6 6）对对于于业业主主和和物物业业使使用用人人房房屋屋的的自自用用部部位位、自自用用设设施施及及设设备备的的维维修修、养养护护，在在当当事事人人提提出出委委托托时时应应接接受受委委托托并并收取合理费用。收取合理费用。n（7 7）其他委托事项。）其他委托事项。第第 15页页n3.3.委托管理期限委托管理期限n合同通常明确规定委托管理物业的起始

16、和结束时间。合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间。n4.4.双方的权利义务双方的权利义务n（1 1）甲方即委托方的权利义务规定）甲方即委托方的权利义务规定n甲方的主要权利有以下几类：甲方的主要权利有以下几类：n代表权代表权n公约制定权公约制定权n审定权审定权n监督权监督权n指示权指示权n其他权利其他权利第第 16页页n甲方的主要义务如下：甲方的主要义务如下：n协协助助义义务务：协协助助受受托托方方接接管管委委托托的的物物业业；负负责责收收集集、整整理理物物业业管管理理所所需需要要的的全全部部图图纸纸、档档案案、资资料料，并并在在一一定定期期限限内内向向受受托托方方移移交交；协协助助受受

17、托托方方做做好好物物业业管管理理工工作作和和宣宣传传教育、文化活教育、文化活动动等。等。n在在约约定定期期限限内内向向受受托托人人提提供供管管理理用用房房（有有偿偿或或者者无无偿偿由由双双方方约约定定）；在在约约定定期期限限内内向向受受托托人人提提供供有有偿偿的的经经营营性性商商业用房。业用房。n按照业主公约约束业主和物业使用人的违约行为。按照业主公约约束业主和物业使用人的违约行为。n当当业业主主和和业业主主使使用用人人不不按按规规定定交交纳纳物物业业管管理理费费时时，负负责责催交或以其他方式偿付。催交或以其他方式偿付。n如如果果甲甲方方是是房房地地产产开开发发企企业业，则则其其委委托托乙乙方

18、方管管理理的的房房屋屋、设设施施、设设备备应应达达到到国国家家验验收收标标准准要要求求，否否则则负负责责返返修修或或者者委托乙方返修，支付全部费用等。委托乙方返修，支付全部费用等。第第 17页页n（2 2）乙方即受托方的权利和义务）乙方即受托方的权利和义务n根据有关法律法规和合同约定，制定物业管理制度。根据有关法律法规和合同约定，制定物业管理制度。n按照合同约定，收取物业管理费用的权利。按照合同约定，收取物业管理费用的权利。n对对业业主主和和物物业业使使用用人人违违反反法法规规、规规章章的的行行为为，提提请请有有关关部门处理。部门处理。n转转委委托托的的限限制制：可可选选聘聘专专营营公公司司承

19、承担担本本物物业业的的专专项项管管理理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。n负负责责编编制制房房屋屋、附附属属建建筑筑物物、构构筑筑物物、设设施施、设设备备、绿绿化化等等的的年年度度维维修修养养护护计计划划和和大大、中中修修方方案案，经经双双方方议议定定后后由乙方组织实施。由乙方组织实施。第第 18页页n告告知知义义务务：受受托托人人应应不不迟迟延延地地向向委委托托人人报报告告受受托托人人办办事事的的进进展展情情况况，答答复复委委托托人人的的询询问问，或或者者就就重重大大事事项项提提出出书书面面报报告告；向向业业主主和和物物业业使使用用人人告

20、告知知物物业业使使用用的的有有关关规规定定；在在约约定定期期限限内内，向向全全体体业业主主和和物物业业使使用人公布管理费用收支账目。用人公布管理费用收支账目。n负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告。负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告。n不不越越权权义义务务：受受托托人人必必须须在在代代理理权权限限内内忠忠实实地地为为委委托托人人利利益益办办理理委委托托事事务务，对对于于超超越越委委托托权权限限的的行行为为，委委托托人人如如果果不不予予以以追追认认的的，一一切切后后果果由由受受托托人人承承担担。例例如如，对对本本物物业业的的公公用用设设施施不不得得擅擅自自占占用用和和改

21、改变变使使用用功功能能，如如需需在在本本物物业业内内改改、扩扩建建或或完完善善配配套套项项目目，须须与与甲甲方方协协商商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。经甲方同意后报有关部门批准方可实施。n财财产产和和相相关关资资料料的的保保管管和和移移交交义义务务：在在合合同同存存续续期期间间内内，受受托托方方必必须须妥妥善善经经营营和和保保管管物物业业财财产产和和相相关关资资料料。在在合合同同终终止止时时，受受托托方方必必须须向向委委托托方方移移交交全全部部经经营营性性商商业业用用房房、管管理理用用房房及及物物业业管管理理的的全全部部档档案案资料。资料。n接受业主和行政主管部门的指导监督。接受业主和行

22、政主管部门的指导监督。第第 19页页 5.5.管理服务的质量及标准约定管理服务的质量及标准约定n如如何何确确定定物物业业管管理理服服务务的的质质量量及及其其标标准准，是是衡衡量量物物业业公公司司是是否否能能够够很很好好履履行行合合同同义义务务的的重重要要标标尺尺。我我们可以从以下几个方面对此作出约定：们可以从以下几个方面对此作出约定：n房屋外观；房屋外观；n设备运行；设备运行；n房屋及设施、设备的维修和养护；房屋及设施、设备的维修和养护；n公共环境；公共环境；n绿化；绿化；n交通秩序和车辆停放秩序；交通秩序和车辆停放秩序；n保安；保安；n物业的急修和小修；物业的急修和小修；n业主和物业使用人对

23、委托方工作的满意率等。业主和物业使用人对委托方工作的满意率等。第第 20页页第第 21页页第第 22页页第第 23页页第第 24页页6.6.物业管理服务费用物业管理服务费用 n（1）物业管理服务费）物业管理服务费n由由当当事事人人双双方方协协商商决决定定物物业业管管理理服服务务费费的的给给付付方方式式、支支付付时时间和地点。间和地点。n关关于于给给付付方方式式，双双方方可可以以约约定定在在委委托托事事项项办办理理完完毕毕之之时时，由由委委托托方方一一次次性性给给付付；或或者者先先由由受受托托方方自自负负费费用用，然然后后由由委委托托方方一一次次性性给给付付；同同时时，也也可可以以变变一一次次性

24、性给给付付为为分分期期给给付付。在在给给付付物物业业管管理理费费时时，还还要要约约定清楚是现金给付还是票据给付，以免发生纠纷。定清楚是现金给付还是票据给付，以免发生纠纷。n对于支付的时间和地点也要约定清楚。对于支付的时间和地点也要约定清楚。n物物业业管管理理费费的的计计算算通通常常的的做做法法是是按按照照房房屋屋的的建建筑筑面面积积每每月月每每平方米多少钱向业主或物业使用人收取。平方米多少钱向业主或物业使用人收取。n如果因为管理期限较长，还可以按照双方约定的标准进行调整。如果因为管理期限较长，还可以按照双方约定的标准进行调整。n如如果果发发生生物物业业管管理理服服务务费费用用逾逾期期不不交交的

25、的，则则还还应应当当由由该该行行为为人人交交纳纳一一定的滞纳金。定的滞纳金。n一些专项服务（例如组织社区文化娱乐活动）的报酬，则须另行约定。一些专项服务（例如组织社区文化娱乐活动）的报酬，则须另行约定。n特特约约服服务务项项目目属属于于物物业业公公司司的的自自营营业业务务范范围围，因因享享受受该该种种服服务务而而发发生生的费用报酬由当事人自己约定，不在物业管理合同规定的范围以内。的费用报酬由当事人自己约定，不在物业管理合同规定的范围以内。第第 25页页n（2 2）车位使用费）车位使用费n该费用按照露天车位、车库等不同的车位进行收费，标准由双方约定。该费用按照露天车位、车库等不同的车位进行收费，

26、标准由双方约定。n（3 3）房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护费）房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护费n（4 4）其他费用）其他费用n包括业主或物业使用人自用部位的维修、保养费用等等。包括业主或物业使用人自用部位的维修、保养费用等等。n这里需要特别说明的有两个问题：这里需要特别说明的有两个问题：n第第一一，物物业业管管理理费费用用分分为为两两种种，一一种种是是政政府府指指导导价价；一一种种是是当当事事人人自自行协商达成的价格。行协商达成的价格。n第第二二，根根据据我我国国合合同同法法第第六六十十三三条条规规定定：“执执行行政政府府定定价价或或者者政政府府指指导导价价的的

27、，在在合合同同约约定定的的交交付付期期限限内内政政府府价价格格调调整整时时，按按照照交交付付时时的的价价格格计计算算。逾逾期期交交付付标标的的物物的的，遇遇价价格格上上涨涨时时，按按照照原原价价格格执执行行；价价格格下下降降时时，按按照照新新价价格格执执行行。逾逾期期提提取取标标的的物物或或者者逾逾期期付付款款的的，遇遇价价格格上上涨涨时时，按按照照新新价价格格执执行行；价价格格下下降降时时，按按照照原原价价格格执执行行。”所所以以，对对于于执执行行政政府府指指导导价价的的管管理理服服务务项项目目的的价价格格，可可能能会会发发生生非非基基于于当事人意志的变化，具体如何确定价格，应当遵照合同法的

28、上述规定。当事人意志的变化，具体如何确定价格，应当遵照合同法的上述规定。第第 26页页n7.7.违约责任违约责任n对对于于违违约约责责任任的的承承担担方方式式，分分为为以以下下几几种种：实实际际履履行行、赔赔偿偿损损失失等等。另另外外，对对于于双双方方在在合合同同中中既既约约定定了了违违约约金金又又约约定定了了定定金金的的，根根据据我我国国合合同同法法第第一一百百一一十十六六条条，对对方方可可以以选选择择适适用用违违约约金金或或者者定定金金条条款款。在在支支付付了了违违约约金金或或者者定定金金之之后后，如如果果仍仍然然不不能能补补偿偿对对方方损损失失的的，还还应应当当进进行行赔赔偿偿。当当事事

29、人人也也可可以以约约定定赔赔偿偿的的基基本本原原则则、提提出出赔赔偿偿要要求求的的期期限、提出赔偿请求的通知方法、应当提供的证明文件及相关单据等。限、提出赔偿请求的通知方法、应当提供的证明文件及相关单据等。n8.8.变更、解除或终止合同的约定变更、解除或终止合同的约定n除除了了法法定定事事由由以以外外，当当事事人人可可以以自自由由约约定定合合同同变变更更、解解除除和和终终止止的的情情形以及由此造成损失的赔偿条款。形以及由此造成损失的赔偿条款。n9.9.约定的其他事项约定的其他事项n（1 1）保密条款）保密条款n（2 2）争议解决条款）争议解决条款n（3 3）对转委托的限制）对转委托的限制n（4

30、 4）合同生效期限的约定，等等。）合同生效期限的约定，等等。第第 27页页奖罚措施奖罚措施 n在各项管理目标、经济指标全面完成的情况下，管理费如有在各项管理目标、经济指标全面完成的情况下，管理费如有节余，甲方按节余额的节余，甲方按节余额的奖励乙方。奖励乙方。n如该住宅区被评为全国、省级文明住宅小区，甲方分别奖励如该住宅区被评为全国、省级文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币乙方人民币元元(全国全国)或人民币或人民币元元(省级省级)以以资鼓励；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在资鼓励；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，乙方管

31、理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款的利息。则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款的利息。n如甲方不能完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理如甲方不能完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当予目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当予以补偿或承担相应责任。以补偿或承担相应责任。n如乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应责如乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应责成乙方限期完成或改正，情节严重的处以人民币成乙方限期完成或改正，情节严重的处以人民币元至元至元的罚款

32、，直至终止合同，经济损失由乙方承担。元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。第第 28页页某小区物业服务合同示例某小区物业服务合同示例n附物业管理合同示例：小区物业管理合同n甲方(委托方)：住宅区业主管理委员会n乙方(受托方)：物业管理公司n为加强住宅小区物业管理，保障区内房屋及公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、文明的居住环境，经双方协商同意签定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事项如下：nn一、委托管理范围及内容n(一)甲方将位于区路(街)的住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。n(二)管理事项包括：n1.房屋的使用、维修、保养；n2

33、.区内公共设备、设施及场所(场地)的使用、维修、养护和管理；n3.清洁卫生；n4.公共生活秩序；n5.文娱活动场所；n6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所；n7.车辆行驶及停放；n8.住宅区档案、资料管理；n9.政策规定由物业管理公司管理的其它事项。n二、委托管理期限n双方商定委托管理期限为自年月起至年月止。第第 29页页n三、双方责任、权利、义务三、双方责任、权利、义务n1.甲方依照住宅区条例如本合同将住宅区委托乙方实行物业管理；n2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方；n3.向乙方提供管理用房平方米，按廉租房标准收取租金；n4.负责向乙方提供本住

34、宅区工程建设竣工资料，并在乙方管理期满时予以收回；n5.甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；n6.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如出现乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；n.n(二)乙方责任、权利、义务n1.根据有关法律、法规、结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；n2.遵守各项管理法规及合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应的责任，自觉接受甲方的检查、监督；n3.根据住宅区内大、中修的要求制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需要的维修费；n4.接受甲方对管理

35、过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目；n5.对住宅区的公用设施不得擅自占用或改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完成配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；n第第 30页页n四、管理目标和经济指标n(一)各项管理目标和经济指标的设定，依建设部及市规定的标准执行，并在乙方接管本物业半年后达到标准。n(二)确保年完成收费指标万元，合理支出万元，乙方可提取所收管理费的%作为经营收入。n五、风险抵押n(一)乙方在合同签订之日起七日内向甲方一次性支付人民币元，作为风险抵押金；n(二)乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同

36、期满后退还全部抵押金及银行活期存款利息；n .n六、奖罚措施n(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的情况下，管理费如有节余，甲方按节余额的奖励乙方。n(二)如该住宅区被评为全国、省级文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币元(全国)或人民币元(省级)以资鼓励；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款的利息。n.第第 31页页n七、合同变更、补充与终止n(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订、更改和补充，以书面合同为准；n(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月

37、向对方提出书面意见；n(三)合同终止后，乙方可参加甲方的委托管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据有关条例和规定被取消优先承包管理资格的除外。n八、其它事项n(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。n(二)本合同自签订之日起生效。n(三)本合同一式三份，甲乙双方和区房地产管理部门各执一份，具有相同法律效力。n(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市房地产管理部门调解，调解不成的由市中级人民法院裁决。nn 甲方(签章)：乙方(签章)：n代表(签名)：代表(签名)：n合同订立日期：年月日第第 32页页（二）（

38、二）物业服务合同的分类物业服务合同的分类n1、前期物业服务合同、前期物业服务合同n由建设单位和物业管理企业签订由建设单位和物业管理企业签订n过渡性，地一次业主大会之前过渡性，地一次业主大会之前n要式合同要式合同n前期物业服务合同（示范文本）前期物业服务合同（示范文本）2004年年9月月6日日第第 33页页2、前期物业管理服务协议、前期物业管理服务协议n购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合同时，应同时签订前期物业管理服务协议。同时，应同时签订前期物业管理服务协议。n甲方：开发企业或委托的物管企业甲方：开发企业或委托的物管企业n乙方：购房人乙方：购房人n期限

39、：购房之日至业主委员会与其选定的物业期限：购房之日至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的服务合同生效时管理企业签订的服务合同生效时第第 34页页协议的特征协议的特征n购房人在购房时必须同时签订协议购房人在购房时必须同时签订协议n协议的基本内容应与前期物业管理服务合同一协议的基本内容应与前期物业管理服务合同一致致n协议应经政府主管部门审定协议应经政府主管部门审定n协议的内容必须对所有购房人一致协议的内容必须对所有购房人一致第第 35页页3、物业服务合同、物业服务合同n甲方：业主委员会甲方：业主委员会n乙方：物业管理公司乙方：物业管理公司n一般应在业主委员会成立一般应在业主委员会成立3个月内，最

40、迟不超个月内，最迟不超过过6个月个月n合同期限以年为单位，一般为合同期限以年为单位，一般为3年年第第 36页页物业服务合同签订要点物业服务合同签订要点n宜细不宜粗原则宜细不宜粗原则n委托项目委托项目n可委托项目的具体内容可委托项目的具体内容n管理服务的质量标准管理服务的质量标准n管理和服务费用管理和服务费用n对物管企业的奖惩约定条款对物管企业的奖惩约定条款第第 37页页n不应有无偿无限期的承诺不应有无偿无限期的承诺n既要实事求是，又要留有余地既要实事求是，又要留有余地n物管企业量力而行物管企业量力而行n对分期建设项目、分期建成时的物业管理的对分期建设项目、分期建成时的物业管理的承诺承诺n要明确

41、违约整人的界定与争议的解决方要明确违约整人的界定与争议的解决方式式第四节第四节 物业管理合同的违约、物业管理合同的违约、变更和终止变更和终止 第第 39页页一、物业管理合同的变更一、物业管理合同的变更 n物业管理合同的变更是指有效成立的物业管理物业管理合同的变更是指有效成立的物业管理合同尚未履行或者未履行完毕之前，基于一定合同尚未履行或者未履行完毕之前，基于一定法律事实的出现而导致合同的主体、内容等发法律事实的出现而导致合同的主体、内容等发生改变。生改变。n它包括物业管理合同的主体变更、内容变更两它包括物业管理合同的主体变更、内容变更两个方面。个方面。n情况一：一方提出变更自己的权利义务，另一

42、情况一：一方提出变更自己的权利义务，另一方只作与之相应的变更方只作与之相应的变更n情况二：双方同时提出合同变更情况二：双方同时提出合同变更第第 40页页内容变更内容变更 n例例如如，天天津津市市某某小小区区的的物物业业公公司司在在与与业业主主委委员员会会订订立立的的物物业业管管理理合合同同中中约约定定，物物业业管管理理服服务务费费按按照照每每平平方方米米1 1元元的的标标准准收收取取，保保证证提提供供达达到到一一级级标标准准的的服服务务质质量量。但但是是在在执执行行过过程程中中，由由于于物物业业公公司司的的能能力力所所限限，无无法法达达到到一一级级标标准准，故故业业主主委委员员会会与与物物业业

43、公公司司进进行行协协商商，将将收收费费标标准准下下降降为为0.750.75元元每每月月每每平平方方米米，标标准准改改为为二二级级。这这就就属属于于物物业业管理合同内容的变更。管理合同内容的变更。第第 41页页二、合同解除二、合同解除n解除，指合同在有效期内，依法终止合同的权解除，指合同在有效期内，依法终止合同的权利义务关系，终止合同的履行。利义务关系，终止合同的履行。n物业服务合同解除原因：物业服务合同解除原因：n约定解除合同的条件成立约定解除合同的条件成立n事后协商解除事后协商解除n因物业管理企业被吊销资质、解散、破产，不因物业管理企业被吊销资质、解散、破产，不具备履行合同能力具备履行合同能

44、力n合同期限届满合同期限届满第第 42页页 三、合同终止三、合同终止 n 物业管理合同的终止，是指由于一定的法律事实的物业管理合同的终止，是指由于一定的法律事实的发生，使得合同所设定的权利义务在客观上归于消发生，使得合同所设定的权利义务在客观上归于消灭。灭。n我国合同法第九十一条规定：有下列情形之一我国合同法第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：的，合同的权利义务终止：n（一）债务已经按照约定履行；（一）债务已经按照约定履行；n（二）合同解除；（二）合同解除；n（三）债务相互抵销；（三）债务相互抵销；n（四）债务人依法将标的物提存；（四）债务人依法将标的物提存；n（五）债务人免

45、除债务；（五）债务人免除债务；n（六）债权债务同归于一人；（六）债权债务同归于一人；n（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第第 43页页（四）物业管理企业的续聘与解聘（四）物业管理企业的续聘与解聘n物业管理企业的续聘物业管理企业的续聘n首次业主大会后，对原开发商聘用的物管企业首次业主大会后，对原开发商聘用的物管企业再次聘用再次聘用n业主大会对原聘用的物管企业委托期限到期后业主大会对原聘用的物管企业委托期限到期后的再次聘用的再次聘用第第 44页页物业管理企业的解聘物业管理企业的解聘n自然解聘，合同期满后自然解聘，合同期满后n提前解聘，合同期限内提前解聘，合同期限内