房地产05房地产经济学第5章房地产市场.ppt

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1、第第五五章章 房房地地产产市市场场 学学习目目标1.1.房地产需求的内涵、特点及影响因素房地产需求的内涵、特点及影响因素房地产需求的内涵、特点及影响因素房地产需求的内涵、特点及影响因素2.2.房地产需求曲线及需求弹性房地产需求曲线及需求弹性房地产需求曲线及需求弹性房地产需求曲线及需求弹性3.3.房地产供给的内涵、特点及影响因素房地产供给的内涵、特点及影响因素房地产供给的内涵、特点及影响因素房地产供给的内涵、特点及影响因素4.4.房地产供给曲线及需求弹性房地产供给曲线及需求弹性房地产供给曲线及需求弹性房地产供给曲线及需求弹性5.5.房地产供求均衡房地产供求均衡房地产供求均衡房地产供求均衡6.6.

2、房地产市场的含义与分类房地产市场的含义与分类房地产市场的含义与分类房地产市场的含义与分类7.7.房地产市场的基本特征房地产市场的基本特征房地产市场的基本特征房地产市场的基本特征8.8.房地产市场的运行房地产市场的运行房地产市场的运行房地产市场的运行9.9.房地产市场过滤规律与分析模型房地产市场过滤规律与分析模型房地产市场过滤规律与分析模型房地产市场过滤规律与分析模型10.10.房地产市场分析的技术和方法房地产市场分析的技术和方法房地产市场分析的技术和方法房地产市场分析的技术和方法主要内容主要内容第一节第一节 房地产市场的供求房地产市场的供求第二节第二节 房地产市场的类型和特点房地产市场的类型和

3、特点第三节第三节 房地产市场的运行房地产市场的运行第四节第四节 房地产市场过滤规律与分析模型房地产市场过滤规律与分析模型第五节第五节 房地产市场分析房地产市场分析第一第一节 房地房地产市市场的供求的供求一、房地产需求一、房地产需求二、房地产供给二、房地产供给三、房地产供求均衡三、房地产供求均衡一、房地一、房地产需求需求（一）房地产需求的内涵和特点（一）房地产需求的内涵和特点（一）房地产需求的内涵和特点（一）房地产需求的内涵和特点内涵：内涵：内涵：内涵：房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各房地产需求是指在一

4、个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，种可能的价格下，种可能的价格下，种可能的价格下，愿意而且能够愿意而且能够愿意而且能够愿意而且能够购买的房地产数量。购买的房地产数量。购买的房地产数量。购买的房地产数量。形成房地产需求有两个必要条件形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的一是购买房地产的一是购买房地产的一是购买房地产的欲望欲望欲望欲望；二是购买房地产的二是购买房地产的二是购买房地产的二是购买房地产的能力能力能力能力。房地房地房地房地产产需求的特点需求的特点需求的特点需求的特点:（1 1）需求的区域性）需求的区域性（2 2）需求的层次性）需求的层次性（3 3）需求的连续性和间断性）需求

5、的连续性和间断性（二）房地（二）房地产需求的分需求的分类1.1.按照需求的性质按照需求的性质按照需求的性质按照需求的性质，房地产的需求可以分为：，房地产的需求可以分为：，房地产的需求可以分为：，房地产的需求可以分为：生产性需求生产性需求生产性需求生产性需求是国民经济各产业部门为了满足生产经营需要而产是国民经济各产业部门为了满足生产经营需要而产生的需求，如工业厂房、商业店铺、写字楼等。在此，房地产生的需求，如工业厂房、商业店铺、写字楼等。在此，房地产产品是产品是生产资料生产资料。生活性需求生活性需求生活性需求生活性需求是居民为了满足生活需要而产生的需求，主要是住是居民为了满足生活需要而产生的需求

6、，主要是住宅。在此，房地产产品是宅。在此，房地产产品是生活资料生活资料。投资性需求或投机性需求投资性需求或投机性需求投资性需求或投机性需求投资性需求或投机性需求是投资者或投资者为了资产保值、增是投资者或投资者为了资产保值、增值或获取差额利润而产生的需求，在此，房地产是值或获取差额利润而产生的需求，在此，房地产是投资和投机投资和投机的工具的工具。2.2.按照需求者的来源，按照需求者的来源，按照需求者的来源，按照需求者的来源，房地产的需求可以分为房地产的需求可以分为房地产的需求可以分为房地产的需求可以分为本地需求本地需求本地需求本地需求和和和和外来需求外来需求外来需求外来需求。3.3.房地房地房地

7、房地产产的潜在需求和有效需求的潜在需求和有效需求的潜在需求和有效需求的潜在需求和有效需求（1 1）房地产潜在需求）房地产潜在需求）房地产潜在需求）房地产潜在需求:是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。未来可能转变为房地产购买力的需求。未来可能转变为房地产购买力的需求。未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可最大可能

8、值能值，因此也称为房地产的边界需求，因此也称为房地产的边界需求。虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。规模和投资决策有重要参考作用。（2 2）房地产有效需求）房地产有效需求）房地产有效需求）房地产有效需求:l所谓房地产的有效需求，也就是现实需求。所谓房地产的有效需求，也就是现实需求。所谓房地产的有效需求，也就是现实需求。所谓房地产的有效需求，也就是现实需求。l l分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的有支付能力的需求需求，在宏观上把握总供

9、给与总需求的均衡。，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。（三）影响房地产需求的主要因素（三）影响房地产需求的主要因素（1 1）国民经济发展水平）国民经济发展水平）国民经济发展水平）国民经济发展水平（2 2）居民收入水平和消费结构）居民收入水平和消费结构）居民收入水平和消费结构）居民收入水平和消费结构（3 3）房地产价格）房地产价格）房地产价格）房地产价格（4 4）城市化水平）城市化水平）城市化水平）城市化水平（5 5）国家有关经济政策）国家有关经济政策）国家有关经济政策）国家有关经济政策 （6 6）消费者对未来的预期）消费者对未来的预期）消费者对未来的预期）消费者对未来的预期（四）房地产需求曲线

10、（四）房地产需求曲线消费者在某一特定时期内对某一房地产的需求量，消费者在某一特定时期内对某一房地产的需求量，消费者在某一特定时期内对某一房地产的需求量，消费者在某一特定时期内对某一房地产的需求量，随着价格的降低而随着价格的降低而随着价格的降低而随着价格的降低而增加增加增加增加。在价格固定不变的前提下在价格固定不变的前提下，消费者的收入增加（减少）、对房地产的，消费者的收入增加（减少）、对房地产的偏好提高（降低）、替代房地产的价格上升（降低）、预期房地产的偏好提高（降低）、替代房地产的价格上升（降低）、预期房地产的价格上升（下降）都会导致房地产需求量的增加（减少），这样就形价格上升（下降）都会导

11、致房地产需求量的增加（减少），这样就形成新的需求曲线成新的需求曲线d d1 1（d d0 0）。）。需求量需求量价价格格d1d0d图5-1 房地产需求（五）房地产需求的弹性（五）房地产需求的弹性l1.1.房地房地房地房地产产需求的价格需求的价格需求的价格需求的价格弹弹性性性性:l指指指指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率动的比率动的比率动的比率，它表示了，它表示了，它表示了，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动房地产需求量变动

12、对房地产价格变动房地产需求量变动对房地产价格变动房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度的反应程度的反应程度的反应程度。用公式表示为：。用公式表示为：。用公式表示为：。用公式表示为：式中，式中，式中，式中，E E E Ed d d d房地产商品需求的价格弹性系数；房地产商品需求的价格弹性系数；房地产商品需求的价格弹性系数；房地产商品需求的价格弹性系数；P P P P房地产商品价格；房地产商品价格；房地产商品价格；房地产商品价格；P P P P房地产商品的价格变动量；房地产商品的价格变动量；房地产商品的价格变动量；房地产商品的价格变动量；Q Q Q Q房地产商品的需求量；房地产商品的需求量；房

13、地产商品的需求量；房地产商品的需求量；Q Q Q Q房地产商品需求的变动量房地产商品需求的变动量房地产商品需求的变动量房地产商品需求的变动量 E E E Ed d d d=0=0=0=0：需求完全无弹性；价格怎样变，需求量都不变。：需求完全无弹性；价格怎样变，需求量都不变。：需求完全无弹性；价格怎样变，需求量都不变。：需求完全无弹性；价格怎样变，需求量都不变。E E E Ed d d d=：需求有完全价格弹性；价格不变，需求量任意变。：需求有完全价格弹性；价格不变，需求量任意变。：需求有完全价格弹性；价格不变，需求量任意变。：需求有完全价格弹性；价格不变，需求量任意变。E E E Ed d d

14、 d=1=1=1=1：需求为单一价格弹性；价格变动率与需求量变动率相同。：需求为单一价格弹性；价格变动率与需求量变动率相同。：需求为单一价格弹性；价格变动率与需求量变动率相同。：需求为单一价格弹性；价格变动率与需求量变动率相同。E E E Ed d d d1111：需求富有价格弹性；价格变动率小于需求量变动率。：需求富有价格弹性；价格变动率小于需求量变动率。：需求富有价格弹性；价格变动率小于需求量变动率。：需求富有价格弹性；价格变动率小于需求量变动率。0E0E0E0Ed d d d1111111：需求富有收入弹性；需求量变动率大于收入变动率。：需求富有收入弹性；需求量变动率大于收入变动率。：需

15、求富有收入弹性；需求量变动率大于收入变动率。：需求富有收入弹性；需求量变动率大于收入变动率。(2)0E(2)0E(2)0E(2)0EY Y Y Y1111111：供给富有价格弹性。：供给富有价格弹性。：供给富有价格弹性。：供给富有价格弹性。(2)0E(2)0E(2)0E(2)0ES S S S1111：供给缺乏价格弹性。：供给缺乏价格弹性。：供给缺乏价格弹性。：供给缺乏价格弹性。三、房地三、房地产供求均衡供求均衡l房地产市场供求均衡的含义房地产市场供求均衡的含义房地产市场供求均衡的含义房地产市场供求均衡的含义：l供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给与需求

16、的均衡态，是指房地产商品的供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求供给价格与需求供给价格与需求供给价格与需求价格相一致价格相一致价格相一致价格相一致，而且，而且，而且，而且供给数量与需求数量相一致供给数量与需求数量相一致供给数量与需求数量相一致供给数量与需求数量相一致时的房地时的房地时的房地时的房地产经济运行状态。产经济运行状态。产经济运行状态。产经济运行状态。PNN1ODSEGM2MM1QF如图所示，供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。（一）房地（一）房地（一）房地（一）房地产产供求均衡的供求均衡的供求均衡的供求均衡的现实现实意意意意义义认识

17、房地产供求均衡原理的现实意义在于：认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：l在在在在微观微观微观微观层次上，层次上，层次上，层次上，房地产商房地产商房地产商房地产商应该重视房地产市场应该重视房地产市场应该重视房地产市场应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及时时时时调整生产经营策略和计划调整生产经营策略和计划调整生产经营策略和计划调整生产经营策略和计划；l在在在在宏观宏观宏观宏观层次上

18、，层次上，层次上，层次上，国家国家国家国家应该应该应该应该运用税收、利率、信运用税收、利率、信运用税收、利率、信运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导，引导，引导，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡态。到一个新的均衡态。到一个新的均衡态。到一个新的均衡态。（二）房地（二）房地产市市场的供求非均衡的供求非均衡（一）总量性供不应求的状态

19、（一）总量性供不应求的状态（一）总量性供不应求的状态（一）总量性供不应求的状态（二）总量供过于求的状态（二）总量供过于求的状态（二）总量供过于求的状态（二）总量供过于求的状态（三）结构性供求失衡的状态（三）结构性供求失衡的状态（三）结构性供求失衡的状态（三）结构性供求失衡的状态（三）改善当前房地（三）改善当前房地（三）改善当前房地（三）改善当前房地产产市市市市场场供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施实现中国房地产市场的供求均衡的实现中国房地产市场的供求均衡的实现中国房地产市场的供求均衡的实现中国房地产市场的供求均衡的基本思路基本思路基本思路基本思路是

20、：是：是：是：一是必须把一是必须把住房保障问题住房保障问题同房地产市场运行与调控区同房地产市场运行与调控区分开；分开；二是对市场问题要二是对市场问题要尽量采用经济手段调控尽量采用经济手段调控，短期内要，短期内要灵活调控需求和供应，长期则要适当增加供应，适当灵活调控需求和供应，长期则要适当增加供应，适当抑制需求；抑制需求；三是三是政府要引导舆论正确认识当前较高房价的成因政府要引导舆论正确认识当前较高房价的成因，不要简单地与国外水平相比，并在此基础上制订科学不要简单地与国外水平相比，并在此基础上制订科学的调控目标；的调控目标；四是要让群众意识到政府进行房地产市场的四是要让群众意识到政府进行房地产市

21、场的调控调控是必是必需的，调控既是社会保障与尊重人权的需要，也是房需的，调控既是社会保障与尊重人权的需要，也是房地产业可持续发展的需要。地产业可持续发展的需要。（三）改善当前房地（三）改善当前房地（三）改善当前房地（三）改善当前房地产产市市市市场场供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应：1.1.一级市场一级市场土地供应土地供应要变机械控制为要变机械控制为动态控制动态控制2.2.调整建设用地结构，

22、大力压缩工业用地，调整建设用地结构，大力压缩工业用地，确保住宅确保住宅用地指标用地指标3.3.调整规划思路，对新批住宅项目要调整规划思路，对新批住宅项目要提高容积率提高容积率4.4.加快旧城尤其是加快旧城尤其是“城中村城中村”改造改造，增加住宅供应，增加住宅供应5.5.划小出让地块面积划小出让地块面积，减少千亩大盘，从而提高土地，减少千亩大盘，从而提高土地出让的竞争性出让的竞争性（三）改善当前房地（三）改善当前房地（三）改善当前房地（三）改善当前房地产产市市市市场场供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施供求关系的思路与措施加大对改善性需求、投资需求和投机需求的调节力度加大

23、对改善性需求、投资需求和投机需求的调节力度加大对改善性需求、投资需求和投机需求的调节力度加大对改善性需求、投资需求和投机需求的调节力度：1 1通过行政立法抑制房地产的通过行政立法抑制房地产的过度需求过度需求2 2通过通过房地产税房地产税按面积梯度进行调控，以正确引导房按面积梯度进行调控，以正确引导房地产需求地产需求3 3通过通过贷款首付贷款首付的按面积梯度调控来抑制房地产需求的按面积梯度调控来抑制房地产需求的膨胀的膨胀4 4通过通过贷款利率贷款利率的灵活调控来影响房地产市场的需求的灵活调控来影响房地产市场的需求5 5通过对通过对贷款期限贷款期限的按面积梯度调控来调节房地产市的按面积梯度调控来调

24、节房地产市场需求场需求第二第二节 房地房地产市市场的的类型和特点型和特点一、房地产市场的含义一、房地产市场的含义一、房地产市场的含义一、房地产市场的含义二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型三、房地产市场的特点三、房地产市场的特点三、房地产市场的特点三、房地产市场的特点一、房地产市场的含义 市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义，市场有两重含义，市

25、场有两重含义，市场有两重含义，一是指买卖双方交易的场所一是指买卖双方交易的场所一是指买卖双方交易的场所一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动二是指交易活动二是指交易活动二是指交易活动发生的过程发生的过程发生的过程发生的过程。房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场，是指，是指，是指，是指房地产商品交换的领域和场所房地产商品交换的领域和场所房地产商品交换的领域和场所房地产商品交换的领域和场所；房地产；房地产；房地产；房地产市场，是指市场，是指市场，是指市场，是指房地产商品一切交换和流通关系的总和房地产商品一切交换和流通关系的总和房地产商品一切交换和流通关系的总和房地产商品一切交换和流通关系的总

26、和。既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。房地产市场是房地产经济运行的载体。房地产市场是房地产经济运行的载体。房地产市场是房地产经济运行的载体。房地产市场是房地产经济运行的载体。健全的房地产市场，是

27、房地产业赖以生存和发展的基础和必要前健全的房地产市场，是房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提；是房地产企业运行不可缺少的外部环境，也是完善社会主义提；是房地产企业运行不可缺少的外部环境，也是完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证。市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证。房地产市场可以从不同的角度进行划分。房地产市场可以从不同的角度进行划分。房地产市场可以从不同的角度进行划分。房地产市场可以从不同的角度进行划分。房地产市场房地产市场图 按用途划分的房地产市场住宅市场住宅市场写字楼市场写字楼市场商业楼房市场商业楼房市场工厂厂房市场工厂厂房市场仓库市场仓库市场特殊用途市场特

28、殊用途市场 二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型房地产萌芽市场房地产萌芽市场房地产发育市场房地产发育市场房地产成熟市场房地产成熟市场房房地地产产市市场场城镇住房私有化率城镇住房私有化率居民家庭住房消费支出占总消费的比重居民家庭住房消费支出占总消费的比重房价与家庭年收入的比例房价与家庭年收入的比例 二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型图 按照发育程度划分的房地产市场房地产金融资产与国民生产总值房地产金融资产与国民生产总值私人投资占房地产市场总投资的比例私人投资占房地产市场总投资的比例有偿使用土地面积占应该有偿使用土地面积的比例有偿使用土地面积占应该有偿使用土地面积的比例衡量房地产市场发育

29、程度的指标衡量房地产市场发育程度的指标衡量房地产市场发育程度的指标衡量房地产市场发育程度的指标房地产市场房地产市场按照覆盖（影响）按照覆盖（影响）范围划分：范围划分：国际性市场国际性市场全国性市场全国性市场地方性市场地方性市场按照层次划分：按照层次划分：一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场图 按照覆盖范围和层次划分的房地产市场房地产档次越高，市场空间范围越大；要针对特定市场空间范围进行房地产市场分析。国家土地出让、开发公司和消费者、消费者之间；商品房买卖、旧房买卖、房屋出租。二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型土地使用权出让市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地使用权转让

30、市场土地出租市场土地出租市场土地市场土地市场增量房屋交易市场增量房屋交易市场（简称（简称新房交易市场新房交易市场）存量房屋交易市场存量房屋交易市场（简称（简称旧房交易市场旧房交易市场）出卖市场出卖市场出租市场出租市场出卖市场出卖市场出租市场出租市场（包括工业厂房、（包括工业厂房、商业用房和住房）商业用房和住房）（包括工业厂房、（包括工业厂房、商业用房和住房）商业用房和住房）房地产房地产市场市场图 我国房地产市场的分类和称谓 二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型房地产房地产市场市场供给调节滞后性供给调节滞后性地区性地区性投机性投机性垄断竞争性垄断竞争性图 房地产市场的特点三、房地产市场的特点

31、三、房地产市场的特点第三第三节房地房地产市市场的运行的运行一、房地产市场的参与者一、房地产市场的参与者一、房地产市场的参与者一、房地产市场的参与者二、房地产市场的运行机制二、房地产市场的运行机制二、房地产市场的运行机制二、房地产市场的运行机制三、房地产市场的运行特征三、房地产市场的运行特征三、房地产市场的运行特征三、房地产市场的运行特征 一、房地产市场的参与者一、房地产市场的参与者房地产市场是由房地产市场是由房地产市场是由房地产市场是由交易对象交易对象交易对象交易对象、市场参与者市场参与者市场参与者市场参与者、价格价格价格价格和和和和资金资金资金资金四个基本要素组成。四个基本要素组成。四个基本

32、要素组成。四个基本要素组成。房地产市场的房地产市场的房地产市场的房地产市场的主要参与者主要参与者主要参与者主要参与者有有有有政府政府政府政府、房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发商商商商、房地产建筑承包商房地产建筑承包商房地产建筑承包商房地产建筑承包商、房地产金融机构房地产金融机构房地产金融机构房地产金融机构、企企企企事业单位及个人事业单位及个人事业单位及个人事业单位及个人。uu地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因uu经济日益繁

33、荣地区：长期供给曲线向右上方倾斜经济日益繁荣地区：长期供给曲线向右上方倾斜经济日益繁荣地区：长期供给曲线向右上方倾斜经济日益繁荣地区：长期供给曲线向右上方倾斜uu经济日益衰退地区：长期供给曲线向左下方倾斜经济日益衰退地区：长期供给曲线向左下方倾斜经济日益衰退地区：长期供给曲线向左下方倾斜经济日益衰退地区：长期供给曲线向左下方倾斜供求数量供求数量价价格格s1d2d1ba供求数量供求数量价价格格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs图a 短期房地产供求图b 长期房地产供求 二、房地二、房地产市市场的运行机制的运行机制房地房地房地房地产产市市市市场场运行机制运行机制运行机制运行机制（1 1 1

34、1）单元类型、质量、规模大小、位置）单元类型、质量、规模大小、位置）单元类型、质量、规模大小、位置）单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相相近的房地产，以相相近的房地产，以相相近的房地产，以相近的价格出售。近的价格出售。近的价格出售。近的价格出售。（2 2 2 2）如果房地产）如果房地产）如果房地产）如果房地产供求均衡则价格稳定供求均衡则价格稳定供求均衡则价格稳定供求均衡则价格稳定。（3 3 3 3）如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目）如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目）如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目）如果供过于求，则形成买方市场，价格下

35、降，开发项目减少；反之成立。减少；反之成立。减少；反之成立。减少；反之成立。（4 4 4 4）市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发）市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发）市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发）市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。能力提高，房地产需求也增加；反之成立。能力提高，房地产需求也增

36、加；反之成立。能力提高，房地产需求也增加；反之成立。（5 5 5 5）房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产）房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产）房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产）房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货存货存货存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。，即维持适量的空置房地产（或空置率）。，即维持适量的空置房地产（或空置率）。，即维持适量的空置房地产（或空置率）。三、房地三、房地产市市场的运行特征的运行特征n房地产市场有一定量的空置面积十分正常房地产市场有一定量的空置面积十分正常，原因：，原因：l第一第一第一第一，完善的商品经济形态必然存在一定量的商品

37、以，完善的商品经济形态必然存在一定量的商品以，完善的商品经济形态必然存在一定量的商品以，完善的商品经济形态必然存在一定量的商品以供周转之用，尤其是市场经济中的商品必须保持适当供周转之用，尤其是市场经济中的商品必须保持适当供周转之用，尤其是市场经济中的商品必须保持适当供周转之用，尤其是市场经济中的商品必须保持适当的的的的库存量和周转量库存量和周转量库存量和周转量库存量和周转量以满足供求的调整。以满足供求的调整。以满足供求的调整。以满足供求的调整。l第二第二第二第二，房地产市场上总是存在一定量的，房地产市场上总是存在一定量的，房地产市场上总是存在一定量的，房地产市场上总是存在一定量的“有瑕疵有瑕疵

38、有瑕疵有瑕疵”供供供供给或者无效供给给或者无效供给给或者无效供给给或者无效供给。l第三第三第三第三，空置起到，空置起到，空置起到，空置起到调节市场供求调节市场供求调节市场供求调节市场供求的作用，是通往供求均的作用，是通往供求均的作用，是通往供求均的作用，是通往供求均衡的必经之路。衡的必经之路。衡的必经之路。衡的必经之路。对空置商品房要区分对空置商品房要区分对空置商品房要区分对空置商品房要区分摩擦空置摩擦空置摩擦空置摩擦空置与与与与市场空置市场空置市场空置市场空置两种情况！两种情况！两种情况！两种情况！第四第四第四第四节节 房地房地房地房地产产市市市市场过滤规场过滤规律与分析模型律与分析模型律与

39、分析模型律与分析模型房地产市场过滤现象房地产市场过滤现象房地产市场过滤现象房地产市场过滤现象反映了房地产生命周期的各个阶反映了房地产生命周期的各个阶反映了房地产生命周期的各个阶反映了房地产生命周期的各个阶段，主要指房地产市场中最初为较高收入消费者建造段，主要指房地产市场中最初为较高收入消费者建造段，主要指房地产市场中最初为较高收入消费者建造段，主要指房地产市场中最初为较高收入消费者建造的房屋，随着时间的推移由较低收入的消费者继续使的房屋，随着时间的推移由较低收入的消费者继续使的房屋，随着时间的推移由较低收入的消费者继续使的房屋，随着时间的推移由较低收入的消费者继续使用的动态过程。用的动态过程。

40、用的动态过程。用的动态过程。房地产过滤模型能够从房地产等级和消费收入水平的房地产过滤模型能够从房地产等级和消费收入水平的房地产过滤模型能够从房地产等级和消费收入水平的房地产过滤模型能够从房地产等级和消费收入水平的角度分析房地产市场的供求结构，经常被用于分析各角度分析房地产市场的供求结构，经常被用于分析各角度分析房地产市场的供求结构，经常被用于分析各角度分析房地产市场的供求结构，经常被用于分析各种房地产市场的重要问题。种房地产市场的重要问题。种房地产市场的重要问题。种房地产市场的重要问题。梯度消费理论梯度消费理论梯度消费理论梯度消费理论是调节房地产市场需求的重要理论，也是调节房地产市场需求的重要

41、理论，也是调节房地产市场需求的重要理论，也是调节房地产市场需求的重要理论，也是房地过滤模型的理论基础。是房地过滤模型的理论基础。是房地过滤模型的理论基础。是房地过滤模型的理论基础。房地产梯度消费理论房地产梯度消费理论指的是不同收入阶层根据自身的收入水指的是不同收入阶层根据自身的收入水平选择能够负担得起的房屋，同一消费者在收入水平的不同平选择能够负担得起的房屋，同一消费者在收入水平的不同阶段也要选择不同档次的房屋。阶段也要选择不同档次的房屋。房地房地产过滤模型的模型的发展展房地产市场过滤关系图房地产市场过滤关系图房地产市场过滤关系图房地产市场过滤关系图住房过滤是住房在其生命周期内的价值变化而住房

42、过滤是住房在其生命周期内的价值变化而住房过滤是住房在其生命周期内的价值变化而住房过滤是住房在其生命周期内的价值变化而非由房客的收入提高所致。非由房客的收入提高所致。非由房客的收入提高所致。非由房客的收入提高所致。住房过滤的过程就住房过滤的过程就住房过滤的过程就住房过滤的过程就是房产不断老化逐渐折旧的过程。是房产不断老化逐渐折旧的过程。是房产不断老化逐渐折旧的过程。是房产不断老化逐渐折旧的过程。房地房地房地房地过滤过滤模型的模型的模型的模型的应应用用用用分析中国住房保障政策分析中国住房保障政策分析中国住房保障政策分析中国住房保障政策 借鉴阿瑟借鉴阿瑟借鉴阿瑟借鉴阿瑟 奥沙利文的住房过滤模型奥沙利

43、文的住房过滤模型奥沙利文的住房过滤模型奥沙利文的住房过滤模型,对中国的住房市场建模。对中国的住房市场建模。对中国的住房市场建模。对中国的住房市场建模。模型的假设条件如下模型的假设条件如下模型的假设条件如下模型的假设条件如下:1.1.1.1.将住房市场分为将住房市场分为将住房市场分为将住房市场分为三个子市场三个子市场三个子市场三个子市场:低端市场、中端市场及高端市场低端市场、中端市场及高端市场低端市场、中端市场及高端市场低端市场、中端市场及高端市场;2.2.2.2.居民收入水平不同居民收入水平不同居民收入水平不同居民收入水平不同,且其且其且其且其收入随时间推移逐步提高收入随时间推移逐步提高收入随

44、时间推移逐步提高收入随时间推移逐步提高;3.3.3.3.住房质量可变住房质量可变住房质量可变住房质量可变:住房可向上过滤住房可向上过滤住房可向上过滤住房可向上过滤,也可向下过滤也可向下过滤也可向下过滤也可向下过滤;4.4.4.4.不同档次的住房具有一定的不同档次的住房具有一定的不同档次的住房具有一定的不同档次的住房具有一定的替代性替代性替代性替代性;5.5.5.5.住房住房住房住房市场化程度高市场化程度高市场化程度高市场化程度高:住房价格住房价格住房价格住房价格(租金租金租金租金)由供求关系决定由供求关系决定由供求关系决定由供求关系决定,存量住房存量住房存量住房存量住房(尤其是低端尤其是低端尤

45、其是低端尤其是低端住房住房住房住房)房源充足房源充足房源充足房源充足,房地产中介服务业发达。房地产中介服务业发达。房地产中介服务业发达。房地产中介服务业发达。对廉租房政策的分析廉租房政策的分析 从短期来看从短期来看从短期来看从短期来看,低端市场中所有承租住房的家庭都会从廉租房模式中获益。低端市场中所有承租住房的家庭都会从廉租房模式中获益。低端市场中所有承租住房的家庭都会从廉租房模式中获益。低端市场中所有承租住房的家庭都会从廉租房模式中获益。从长期来看从长期来看从长期来看从长期来看,廉租房模式具有以下效应廉租房模式具有以下效应廉租房模式具有以下效应廉租房模式具有以下效应:(1)(1)租金水平下降

46、。租金水平下降。租金水平下降。租金水平下降。一方面使承租住房的所有家庭都从廉租房模式中受益一方面使承租住房的所有家庭都从廉租房模式中受益;另一方面会使开发商新建住房的利润空间缩小另一方面会使开发商新建住房的利润空间缩小,不利于房地产业发展。不利于房地产业发展。(2)(2)退出率提高。退出率提高。退出率提高。退出率提高。造成资源浪费造成资源浪费,而且也不利于二手房市场的发展。而且也不利于二手房市场的发展。(3)(3)住房过滤延缓。住房过滤延缓。住房过滤延缓。住房过滤延缓。(4)(4)政府投资负担重、管理成本高。政府投资负担重、管理成本高。政府投资负担重、管理成本高。政府投资负担重、管理成本高。对

47、货币补贴政策的分析政策的分析 从短期来看从短期来看从短期来看从短期来看,向低收入家庭货币补贴之后向低收入家庭货币补贴之后向低收入家庭货币补贴之后向低收入家庭货币补贴之后,低端市场的租金提高低端市场的租金提高低端市场的租金提高低端市场的租金提高,未接受补贴的未接受补贴的未接受补贴的未接受补贴的家庭将为其所承租的住房支付更高的租金。家庭将为其所承租的住房支付更高的租金。家庭将为其所承租的住房支付更高的租金。家庭将为其所承租的住房支付更高的租金。从长期来看从长期来看从长期来看从长期来看,货币补贴模式有以下效应货币补贴模式有以下效应货币补贴模式有以下效应货币补贴模式有以下效应:(1)(1)租金水平上升

48、。租金水平上升。租金水平上升。租金水平上升。不会影响租金支付压力不会影响租金支付压力;提高了投资买房的兴趣提高了投资买房的兴趣,激励开发商建造住房激励开发商建造住房,从而推动房地产业的发展。从而推动房地产业的发展。(2)(2)退出率降低。退出率降低。退出率降低。退出率降低。租金的提高租金的提高租金的提高租金的提高,既有利于存量住房的充分利用既有利于存量住房的充分利用既有利于存量住房的充分利用既有利于存量住房的充分利用,也有利于二手房市场的发展。也有利于二手房市场的发展。也有利于二手房市场的发展。也有利于二手房市场的发展。(3)(3)住房过滤加快。住房过滤加快。住房过滤加快。住房过滤加快。(4)

49、(4)政府负担轻。政府负担轻。政府负担轻。政府负担轻。结论：结论：结论：结论：货币补贴政策在理论上明显货币补贴政策在理论上明显货币补贴政策在理论上明显货币补贴政策在理论上明显优于实物补贴政策的实施效果优于实物补贴政策的实施效果优于实物补贴政策的实施效果优于实物补贴政策的实施效果第五节第五节 房地产市场分析房地产市场分析 一、房地产市场分析的概念一、房地产市场分析的概念一、房地产市场分析的概念一、房地产市场分析的概念 房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的就是市场的参与者收集市场中的就是市场的参与者收集市场中的就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息

50、，按照科学的分析方法，通过分析加工一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，处理，处理，处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势来的发展趋势来的发展趋势来的发展趋势，以指导参与