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1、 第三节第三节 投资性房地产的核算投资性房地产的核算对于投资性房地产核算有两种方法:对于投资性房地产核算有两种方法:l A A 成本模式计量成本模式计量l B B 公允价值模式计量公允价值模式计量对于投资性房地产核算有两种方法:对于投资性房地产核算有两种方法:l A A 成本模式计量成本模式计量l B B 公允价值计量公允价值计量l一、公允价值模式计量的核算一、公允价值模式计量的核算l1.采用公允价值模式的前提条件采用公允价值模式的前提条件l 只有确凿证据表明投资性房地产的公只有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可采用。允价值能够持续可靠取得,才可采用。l 一旦选择采用不能
2、改变一旦选择采用不能改变l l2.“投资性房地产投资性房地产”成本公允价值变动(一)外购的投资性房地产(一)外购的投资性房地产l【例如】乙公司【例如】乙公司2013年年3月月27日购买一幢商日购买一幢商务办公楼,拟用于招租,买价务办公楼,拟用于招租,买价5000万元,万元,假定相关税费假定相关税费200万元,银行存款支付。万元,银行存款支付。l借:投资性房地产借:投资性房地产-成本成本(买价(买价+费用)费用)贷:银行存款贷:银行存款(二)自行建造的投资性房地产(二)自行建造的投资性房地产(同成本法)同成本法)1.1.达到预定可使用状态前达到预定可使用状态前发生的必要支出。发生的必要支出。2.
3、2.建造过程中发生的非正常性损失,直接计建造过程中发生的非正常性损失,直接计入当期损益,不计入投资性房地产成本。入当期损益,不计入投资性房地产成本。l【例】【例】20122012年年1 1月,顺达公司从其他单位购月,顺达公司从其他单位购入一块土地使用权,并在这块土地上建造入一块土地使用权,并在这块土地上建造三栋厂房。三栋厂房。20122012年年8 8月顺达公司预计厂房即月顺达公司预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。合将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。合同规定,该厂房完工时开始出租。同规定,该厂房完工时开始出租。2
4、0122012年年9 9月月1010日,三栋厂房同时完工。该土地使用日,三栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为权的成本为600600万元,三栋厂房的造价均为万元,三栋厂房的造价均为10001000万元,能单独计算。万元,能单独计算。l买土地时:买土地时:l出租厂房完工时:出租厂房完工时:l自用厂房完工时:自用厂房完工时:l(三)(三)报表日账务调整报表日账务调整l房地产房地产公允公允价值价值-房地产房地产账面价值账面价值l借:投资性房地产借:投资性房地产-公允价值变动公允价值变动l 贷:公允价值变动损益贷:公允价值变动损益l(相反分录)(相反分录)l注意:注意:该核算方法期末不提折旧该核算方法
5、期末不提折旧l【例】戊公司【例】戊公司20122012年年7 7月月1 1日购进一栋楼房日购进一栋楼房公允价值公允价值30003000万元用于出租,于万元用于出租,于20122012年年1010月月1 1日与丁公司签订了租赁协议,租期为日与丁公司签订了租赁协议,租期为2 2年,年租金为年,年租金为120120万元,租金于每年年末结万元,租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体清。按照当地的房地产交易市场的价格体系,该房产系,该房产20122012年末的公允价值为年末的公允价值为32003200万万元,元,20132013年末的公允价值为年末的公允价值为31203120万元。万元。l
6、该投资性房地产的入账成本该投资性房地产的入账成本3000(万元);(万元);取得该楼房时:取得该楼房时:借:投资性房地产借:投资性房地产成本成本3000贷:应收账款贷:应收账款30002006年末取得租金时:年末取得租金时:借:银行存款借:银行存款30(120/123)贷:其他业务收入贷:其他业务收入302006年末当房产的公允价值达到年末当房产的公允价值达到3200万元时,此时的账面价万元时,此时的账面价值为值为3000万元,由此造成的增值万元,由此造成的增值200万元应作为当年的公允价值变动万元应作为当年的公允价值变动收益,具体处理如下:收益,具体处理如下:借:投资性房地产借:投资性房地产
7、公允价值变动公允价值变动200贷:公允价值变动损益贷:公允价值变动损益2002007年末取得租金时:年末取得租金时:借:银行存款借:银行存款120贷:其他业务收入贷:其他业务收入1202007年末当房产的公允价值达到年末当房产的公允价值达到3120万元时,此时的账面价万元时,此时的账面价值为值为3200万元,由此造成的贬值万元,由此造成的贬值80万元应作为当年的公允价值变动损万元应作为当年的公允价值变动损失,具体处理如下:失,具体处理如下:借:公允价值变动损益借:公允价值变动损益80贷:投资性房地产贷:投资性房地产公允价值变动公允价值变动80(四)公允价计量的投资性房地产后续计量(四)公允价计
8、量的投资性房地产后续计量1.1.期末不提折旧,但要进行账面调整期末不提折旧,但要进行账面调整l 借?:投资性房地产借?:投资性房地产-公允价值变动公允价值变动l 贷?:公允价值变动损益贷?:公允价值变动损益l 2.2.取得的租金收入取得的租金收入 借:银行存款借:银行存款 贷:其他业务收入贷:其他业务收入l【例题】甲企业为【例题】甲企业为从事房地产开发企业从事房地产开发企业。2012年年8月,甲与乙签订租赁协议,将甲公月,甲与乙签订租赁协议,将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为的同时开始租赁给乙公司使用,租赁期为10
9、年。当年年。当年10月月1日,该写字楼开发完成并日,该写字楼开发完成并开始起租,写字楼的造价为开始起租,写字楼的造价为1 000万元。万元。2012年年12月月31日,该写字楼的公允价值为日,该写字楼的公允价值为ll 200万元。甲企业采用公允价值计量模式。万元。甲企业采用公允价值计量模式。(开发成本而不是在建工程)开发成本而不是在建工程)l(1)208年年10月月1日,甲公司开发完成写字楼并日,甲公司开发完成写字楼并出租出租借:投资性房地产借:投资性房地产一成本一成本10 000 000贷:开发成本贷:开发成本l0 000 000(2)208年年12月月31日,按照公允价值为基日,按照公允价
10、值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益值之间的差额计入当期损益借:投资性房地产借:投资性房地产公允价值变动公允价值变动2 000 000贷:公允价值变动损益贷:公允价值变动损益2 000 000(五)费用化后续支出(五)费用化后续支出l日常维修日常维修:(所有权并未转移)(所有权并未转移)l借:其他业务成本借:其他业务成本l 贷:银行存款贷:银行存款(六)资本化后续支出(六)资本化后续支出l改建扩建投资性房地产改建扩建投资性房地产l借:投资性房地产借:投资性房地产-成本成本-在建(倒挤)在建(倒挤)l 贷:投资性房地产贷:投资性房
11、地产成本成本l 投资性房地产投资性房地产-公允价价值变动公允价价值变动l发生费用:发生费用:l借:投资性房地产借:投资性房地产成本成本-在建在建l 贷:银行存款贷:银行存款l完工:完工:l借:投资性房地产借:投资性房地产成本成本l贷:投资性房地产贷:投资性房地产-成本成本-在建在建(七)(七)投资性房地产的转换投资性房地产的转换l l自用自用 出租(增值)出租(增值)均按转换日的均按转换日的“公允价公允价”l1.出租转自用l【例】甲公司将其出租的一栋写字楼收回自用,当日该写字楼公允价5000万元,账面成本4500万,公允价值变动借方400万元。l借:固定资产-5000万l 贷:投资性房地产成本
12、4500万l 投资性房地产公允价值变动400万l 公允价值变动损益(倒挤)100万l【例】甲房地产开发公司将其出租的一栋写字楼收回待售,当日该写字楼公允价5000万元,账面成本4500万,公允价值变动借方400万元。l借:开发产品-5000万l 贷:投资性房地产成本4500万l 投资性房地产公允价值变动400万l 公允价值变动损益(倒挤)100万l2.自用转出租l差额若为借方:公允价值变动损益l差额若为贷方:资本公积(处置时转为:其他业务收入)l【例】甲公司将其自用的一栋写字楼转为出租,原值4500万,已提折旧2000万元。转换日公允价3000万元。l借:投资性房地产成本3000l 累计折旧-
13、2000l 贷:固定资产4500l 贷:资本公积500l【例】甲公司将其自用的一栋写字楼转为出租,原值4500万,已提折旧2000万元。转换日公允价1000万元。l借:投资性房地产成本1000l 累计折旧-2000l 贷:固定资产4500l 借?【例】2012年3月10日甲房地产开发公司将其写字楼出租,当日该写字楼公允价5800万元,账面5500万;2012年12月31日公允价5900万。l2012年3月10l2012年12月31l借:投资性房地产成本5800l 贷:开发产品-5500l 资本公积l人的自信来自哪里?来自三个方面人的自信来自哪里?来自三个方面:l 一是知识,二是才能,三是勇气。
14、一是知识,二是才能,三是勇气。(八)投资性房地产处置(八)投资性房地产处置1.1.按实际收到的款项按实际收到的款项 借:银行存款借:银行存款贷:其他业务收入贷:其他业务收入2.2.按当时投资性房地产的账面余额按当时投资性房地产的账面余额 借:其他业务成本借:其他业务成本 贷:投资性房地产贷:投资性房地产成本成本公允价值变动公允价值变动3.3.将累计公允价值变动转入其他业务成本将累计公允价值变动转入其他业务成本 借:公允价值变动损益借:公允价值变动损益贷:其他业务成本贷:其他业务成本 借:其他业务成本借:其他业务成本 贷:公允价值变动损益贷:公允价值变动损益4.4.借:资本公积借:资本公积(注意
15、出现资本公积的时点)(注意出现资本公积的时点)贷:其他业务收入贷:其他业务收入l【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼出【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼出售给乙公司,合同价款为售给乙公司,合同价款为15 00015 000万元,乙万元,乙公司已用银行存款付清。出售时,该栋写公司已用银行存款付清。出售时,该栋写字楼的成本为字楼的成本为1200012000万元,公允价值变动为万元,公允价值变动为借方余额借方余额10001000万元。假定不考虑营业税等万元。假定不考虑营业税等税费。税费。l(1 1)收取处置收入)收取处置收入借:银行存款借:银行存款150000000150000000贷:其他业务收入贷
16、:其他业务收入150000000 150000000(2 2)结转处置成本)结转处置成本借:其他业务成本借:其他业务成本 130000000 130000000 贷:投资性房地产贷:投资性房地产写字楼(成本)写字楼(成本)120000000120000000写字楼(公允价值变动)写字楼(公允价值变动)1000000010000000(3 3)结转投资性房地产累计公允价值变动)结转投资性房地产累计公允价值变动借:公允价值变动损益借:公允价值变动损益1000000010000000贷:其他业务成本贷:其他业务成本10000000 10000000【例甲公司将其自用的一栋写字楼转为出租,原值4500
17、万,已提折旧2000万元。转换日公允价3000万元。l该写字楼公允价4000万元。l出售,售价5000万元存入银行。第四节第四节 计量模式的变更计量模式的变更l一、投资性房地产核算方法l 成本法计量 l 公允价值模式计量二、特殊规定 一旦采用公允价值模式计量,不得转为成本计量模式。三、成本模式转公允价模式的条件三、成本模式转公允价模式的条件 1.1.房地产市场比较成熟,能提供公允价,满房地产市场比较成熟,能提供公允价,满足公允价模式计量。足公允价模式计量。(随时可取的房地产的公允价)(随时可取的房地产的公允价)2.2.属于会计政策变更属于会计政策变更3.3.调整调整“期初留存收益期初留存收益”
18、【例】甲有一写字楼对外出租,该写字楼原值1200万,折旧120万元,采用成本模式核算。日改为公允价值模式核算,当日改写字楼公允价1250万元。甲企业25%的所得税率,10%提取盈余公积l借:投资性房地产借:投资性房地产-成本成本 1250 1250万元万元l借:投资性房地产累计折旧借:投资性房地产累计折旧 120 120万万l 贷:投资性房地产贷:投资性房地产写字楼写字楼 1200 1200万万l 贷:利润分配贷:利润分配-未分配利润未分配利润 170 170万元万元l借:利润分配利润分配-未分配利润未分配利润l 贷:应缴税费贷:应缴税费企业所得税企业所得税l借:利润分配借:利润分配-未分配利
19、润未分配利润l 贷:盈余公积贷:盈余公积l1.1.关于投资性房地产的后续计量,下列说法中正关于投资性房地产的后续计量,下列说法中正确的有()。确的有()。A A、采用公允价值模式计量的,不对投资性房、采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销地产计提折旧或进行摊销B B、采用公允价值模式计量的,应对投资性房、采用公允价值模式计量的,应对投资性房地产计提折旧或进行摊销地产计提折旧或进行摊销C C、已采用公允价值模式计量的投资性房地产,、已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式不得从公允价值模式转为成本模式D D、已采用成本模式计量的投资性房地产,不、已采用成本模式计量的投资性房地产,不得从成本模式转为公允价值模式得从成本模式转为公允价值模式l2.2.下列属于投资性房地产的有(下列属于投资性房地产的有()。)。A A、企业生产经营用的土地使用权、企业生产经营用的土地使用权B B、企业出租给本企业职工居住的宿舍、企业出租给本企业职工居住的宿舍C C、企业拥有并自行经营的旅馆饭店、企业拥有并自行经营的旅馆饭店D D、将其拥有的旅馆饭店部分或全部出、将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租,且出租的部分能够单独计量和出售的,租,且出租的部分能够单独计量和出售的,出租的部分可以确认为投资性房地产出租的部分可以确认为投资性房地产
限制150内