2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分300题及完整答案(四川省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、土地具有( ),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 BCW6G5O9P4E4Y3G9HF2V3N3G10I4T9E10ZH2A6I8J5C7Q6N32、在会计上,历史成本与累计折旧额的差被称( )。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值【答案】 ACR3G4C9F4K1E1B10HS5U8F4P6D5D7W2ZS10G1Z2G4X6H3U103、折现率是在采用动态分析法
2、时需要确定的一个重要参数,应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的( ),它体现了资金的利率和开发利润两部分。A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率【答案】 ACR6U9W2A5D10D1D8HS4S1K7S4V7P2R7ZY10J8M1P8E9T1B94、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACJ9S5M10M2X1D2G2HN3G2R7E6F3R4L7ZT9Y10P8N9P9I2K55、素问五藏生成篇说:“多食甘”,则A.脉凝泣而变色B.筋急而爪枯C.肉胝皱而唇揭D.骨痛而发落【答案】 DCH2B6B6P5D10C7K
3、1HA5I5P5O4J10I7B5ZN3E9D3M5J4H3E46、关于明确估价时点,下列说法错误的是( )。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的,一般不得晚于估价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的,确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的,确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 BCD9O2F9M8I1M3A3HB7H5W5G10E8X2L10ZX8N1I7H10H9O7Q107、某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,其余半年
4、后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为() 元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】 BCT5C8M9Z9V10C9W8HV2I1D9K6W3C10R5ZW5A7F4S9G3E9T108、某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCW9S7A6X6J6O7N9HX4L3K8D10C5F7A3ZH2S7H3L7W5S6L39、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】 CCD
5、3X7E7I2X9I4N3HF4C10F7H2N10O8Z4ZR8C4K2E7J1O4A210、资本化率是( )的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】 DCM3C3H8J8U8L7I2HM3P10D3D1L4I10Z2ZT6C4F7T10B4B2O811、“三通一平”一般是指某区域具备了( )等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】 BCV7B2Z6L3S1O7Q9HP6V4U8F8Q6S9Z3ZJ2J9P9I5O6D7T112、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉
6、及C村农业人口50户,180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,B房地产开发公司应安置C村( )个农民。A.30B.60C.100D.180【答案】 CCY5P8D8U3Q3W8V5HW1N2Z6Q4G9P5K7ZI1D4Z1W5Y9Y7H813、房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 DCR10X8N3N8C5D10X2HJ6N9C5U9V9X10Y10ZB9I5I1U5B2B8O814、某住宅房地产开发用地,其土地面积为10000m2,规划容积率为1.2,楼面地
7、价为1500元/m2。后经规划调整,其容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为( )万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 DCB7S9T4A5M3V6Y9HY6C6H5P3J5K2N7ZK9X8Q8X5G5E3N315、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确,依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 DCU1L8L9K1O9J9Y8HV1E2G1O7O2F6Y9ZQ2T9W8H8M9W5P116、下列不属于对房地产估价的需要的是
8、( )。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为,在衡量情节轻重时,通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】 BCB3F9K1P2Y2Y1E5HW7I8D9Y7B2T9T4ZW10L6R8Y1R5J2C217、关于假设开发法的静态分析法的说法,错误的是( )。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 CCJ2V7M9M3U1K6L
9、1HW4O2M5Q9E2R9V1ZT6Y5T9G8X1I1S318、采用百分比法进行交易情况修正时,交易情况修正系数应以()为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 CCQ2I5U6L10H1R7K3HI7K8J8X1U1O10J10ZC7L2C4L2N2V2W519、房地产区位是指该房地产与( )在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物【答案】 CCX9W7M7T6A1K5T1HQ3W2E9M4T8E5O8ZF3N1M2C8M9G6W720、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估
10、计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 CCO2C6F9B5G4O6S5HP1Y3M5O5M5R6F1ZL6T3V5S8P9U3A121、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是( )的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置【答案】 BCW10J9T8B4S10
11、F4D2HB9S3A7U7W4L3F8ZB9B9S3P2X4V4L722、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCE4Q2E6A1I1H9N8HM7A5E3V3F2Y1A10ZP7J7J9L2J2P8E923、在房地产价格存在泡沫的情况下,如果是房地产抵押估价,因要遵循谨慎原则,则估价结果不宜采用( )的测算结果。A.收
12、益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 CCI1D2I9Y2G7W8J10HE3K10E2N8C9U3Z2ZJ9Q8P9C7D9V1G224、 气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 ACQ4B7Q10J8I2K6S7HE9G8R7T10L3H5L5ZC7T3I5A8I3G5R525、成本法中一般不计息的项目是( )。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 DCL3K6O9E2W8A3F7HR5Z3N1G9P5B9P8ZW10I4D5I7E4L9Z526、某钢混结构厂房的耐用年限为60年,占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业
13、用途的土地使用权,厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 BCX1R10W6U7P10F9D10HL6F7U9E5U5I2H2ZO10J3Y7S7C2C8N727、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为0.5年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为2.5年,开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率
14、为10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为( )元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】 BCY5X8M4S6B6G1K10HT3K1V6W7K8O4A8ZP10H4G10O10S4P5U128、某宗估价对象为一宗土地面积100亩,则选取的可比实例规模一般应在( )。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 ACX7U6Y8X7S7O9N2HW10F9C9V3X10V9H6ZA8X3P2T8O6F8T429、 面白,肢冷,胃脘冷痛,痛势暴急,遇寒加剧,舌苔白润,脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【
15、答案】 ACZ5E2L1S3R4J6N10HN1P4J9H9P1Q4D1ZL7W5C4R2I5E6F430、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是( )。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 CCB7F4L1B6R1G8D7HB6A5B7O5P6F6D4ZN1L10Q5U7T1F4P131、征地管理费,是由用地单位在( )的基础上按一定比例支付的管理费用。A.农业人口总数B.农业人均占有耕地数量C.农业前三年的生产总额D.征地费总额【答案】 DCT2U1O10M6A7X7P1HJ4D8S7V6U7O5I7ZF9A4G2N8W5T1N732、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉
16、B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】 ACQ9Z10Z6L7B5Y7L3HX5I6K6X1P6X8U8ZC1L3G9G10I6G7R833、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】 BCZ8F7C3M8Z1I3B4HF9S2C8Q2N1G7Y5ZB10I5F6W4O10U5E434、年限法是把建筑物的折旧
17、建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或( )之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 CCM1P9N6L1S9N5N3HT6E2N10X5A2H5T4ZZ2L1F2Y6U3M5E835、生产关系对生产力的反作用表现在A.生产关系决定生产力的性质B.生产关系决定生产力的发展C.生产关系决定生产力的根本方向D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】 DCE1S1O6F9S9Z10W9HN9G1P5J10U6G2Q1ZT3T4H2A9R1G8D436、用成本法估价房地产时,房屋现值为( )。A.房屋重置成本房屋年折旧额
18、B.房屋重置成本房屋成新度C.房屋重置成本年折旧额耐用年限D.房屋重置成本年折旧额尚可使用年限【答案】 BCK5V4Y2B4V6J1P4HL2B5M6T3Y6M1E7ZN7E9K2L3X8R10S1037、选取了可比实例之后,应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使其成交价格之间的口径一致、( ),为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】 DCN4D8E1H5Y3X6M7HN2O7Q2J1H7P3L4ZI7Q10E5T7B6L1U638、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济
19、寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。A.40B.42C.48D.50【答案】 CCW7W10K10A9B9C5X3HZ5R3J6W6G2F3H1ZB8H5D10L5P4P8R639、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10%,则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】 DCT5K6X7U1X1H3T8HX7P7W6I
20、8N5A5M5ZF10H3A8L6C4Z9F840、马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 BCI1H1B8E8E5O2B4HT10P4T4D2I8L1Y1ZY1A4D6F5R3G9M1041、房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法,提出了遵循谨慎原则的要求,在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的( )。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘【答案】 DCM10B9Z7T5G2A9I7HI1J7O4S8T6Q8G9ZA3P6Q4P9T4G5E242、当国际竞争激烈
21、时,为吸引投资者通常会采取( )政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】 BCZ5O1K5D6Q2E10F8HE8K6Y9S7U6H8W5ZG1R3I8N1G8W8G543、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中建筑面积1000m2的写字楼,约定租赁期限为20年,第一年租金为24万元,以后每年租金在上年租金基础上增加1万元,第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10%,目前该承租人权益价值为( )万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】 BCJ10A7T3W3E9
22、U9Y4HQ10E1Y3U5O3P1I2ZR10H7E10T6Q7M5K744、某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( )万元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】 DCG7N6G6Q2Z3R6N5HL7W8X4N10C2S4F9ZY9K7O7A3Y2L8O145、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】 CCW8N2O7M4T4G5P8HF10M5Q6E1F6U6W3ZE4Q5E3M2N2P9O1046、假设开发法的理论依据是(
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