土地一级开发的五种模式@开发模式.ppt

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。土地一级开发的五种模土地一级开发的五种模式式世联研究模型2005.07.15本报告是严格保密的。关键字关键字：u集体土地、土地一级开发、集体土地、土地一级开发、开发模式开发模式 简介简介：此模型给出了以集体土地为出发点的土地开发的五种模式，分别此模型给出了以集体土地为出发点的土地开发的五种模式，分别介绍了城头模式、介绍了城头模式、“协议协议”模式、模式、“市场化市场化”（北京）模式、（北京）模式、“征地出资征地出资”模式、模式、“股份公司股份公司”模式共模式共5 5种模式的组织结构模式及种模式的组织结构模式及操作时的土地、资金流程。操作时的土地、资金流程

2、。2本报告是严格保密的。模式二模式二模式三模式三模式四模式四模式五模式五模式一模式一以集体土地为出发点的土地开发的五种模式以集体土地为出发点的土地开发的五种模式城投模式城投模式代表政府进行土地的一级开发“协议协议”模式模式开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二级开发“市场化市场化”模式（模式（“北京北京”模式）模式）“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发“征地出资征地出资”模式模式开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得毛地进行二级开发“股份公司股份公司”模式模式开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地

3、一级开发3本报告是严格保密的。模式一：模式一：“城投模式城投模式”城投自主进行土地一级城投自主进行土地一级开发开发u城投单独进行一级开发，政府将净地出让之后的收益部分或全额返还给城投；u该模式适用于该模式适用于市场化运作市场化运作以城市建设为主的以城市建设为主的“国字国字辈辈”开发企业开发企业。拆赔谈判拆赔谈判签订协议签订协议拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地政府政府城投公司城投公司独立融资独立融资政府注资政府注资土土地地出出让让土地市场土地市场增增值值收收益益资金流程土地流程城投（城市建设投资有限公司）：城投（城市建设投资有限公司）：受政府委托从事城市资源经营运作的经济实体，以城市建设

4、项目为融资主体，由政府信用为依托，以城市市政设施资产以及资产相应产生的现金流和未来时期的稳定收益为担保，对城市基础设施的建设和维护进行市场化经营。多承担旧城改造的工作。4本报告是严格保密的。模式二：模式二：“协议模式协议模式”开发企业承担从拆陪谈判开发企业承担从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地u某公司独立完成从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节，并最后拥有土地，支付给政府地价款。该过程并未经过土地出让环节；u“831”831”大限后该模式大限后该模式已经失去法律效力，已经失去法律效力，目前目前操作该模式的企业为操作该模式的企业为20

5、042004年年8 8月月3131日前与政府签定的日前与政府签定的开发协议。开发协议。拆赔谈判拆赔谈判签订协议签订协议拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地某某公司公司 政府政府 地价款地价款资金流程土地流程2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求8月31日后各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。“8 83131”大限后该模式已经失去法律效力。大限后该模式已经失去法律效力。5本报告是严格保密的。模式三：模式三：“北京模式北京模式”市场化的土地一级开市场化的土地一级开发模式发

6、模式u开发企业承担从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节，然后交还政府出让，政府返还其成本和部分增值收益；u该模式仅适用于北京。该模式仅适用于北京。拆赔谈判拆赔谈判签订协议签订协议拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地土地一级土地一级开发公司开发公司 政府政府 土土地地出出让让土地市场土地市场增增值值收收益益返还部分返还部分增值收益增值收益资金流程土地流程北京市土地储备和一级开发暂行办法北京市土地储备和一级开发暂行办法 土地储备和一级开发可以通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。利润率不高于预计成本

7、的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。6本报告是严格保密的。模式四：模式四：“征地出资模式征地出资模式”开发企业通过出让开发企业通过出让的方式获得毛地，进行二级开发的方式获得毛地，进行二级开发 u开发企业出资，政府负责征地拆迁后毛地出让给开发企业；u开发商仅支付征地费用和相关手续费；u开发企业进行通平及开发建设工作。拆赔谈判拆赔谈判签订协议签订协议拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地开发公司开发公司 政府政府 征地款征地款+手续费手续费毛地出让毛地出让资金流程土地流程该模式的开发企业目的在于目的在于通过参与一级开发的征地补偿，取得土地的二级

8、开发权取得土地的二级开发权；该模式以获得土地二级开发收益为主。对开发企业而言本模式的风险：1、无法获取出让土地2、征地资金无法收回的风险7本报告是严格保密的。模式五：模式五：“股份公司模式股份公司模式”开发企业与政府成立开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发政府背景的股份公司进行土地一级开发u开发企业与政府合资成立政府背景的股份公司进行土地一级开发，开发成本返还开发企业后，土地增值收益按照股份（或一定比例）在开发企业和政府之间分配。拆赔谈判拆赔谈判签订协议签订协议拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地开发公司与政府开发公司与政府成立的股份公司成立的股份公司 政府政府 土土地地出出让让土地市场土地市场增增值值收收益益根据股份根据股份分配土地分配土地增值收益增值收益资金流程土地流程与政府的责、权、利进行捆绑，拥有土地一级开发的合法性盈利模式：可以获得一级土地开发带来的增值收益8本报告是严格保密的。The End9