房地产开发 经营 管理 案例.ppt

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1、经管系经管系 房产一班房产一班 晏文嘉晏文嘉平顶山平顶山常绿常绿九天庄园九天庄园2005年年12月月16日日上午上午,新城区又一重新城区又一重点工程点工程常绿常绿九天庄园举行奠基仪式。九天庄园举行奠基仪式。市委副书记、新城区开发建设指挥部市委副书记、新城区开发建设指挥部指挥长赵琛，市委常委、统战部长、新城区指挥长赵琛，市委常委、统战部长、新城区党工委书记汤宗领等出席。党工委书记汤宗领等出席。据市常绿置业有限公司董事长刘涛介绍，据市常绿置业有限公司董事长刘涛介绍，常绿常绿九天庄园位于新城区管委会西侧，依九天庄园位于新城区管委会西侧，依山傍水，占地面积山傍水，占地面积亩，规划建筑面积亩，规划建筑面

2、积万平方米，总投资万平方米，总投资3.5亿元，规划建设亿元，规划建设5050幢住宅楼，绿化面积幢住宅楼，绿化面积102102亩。小区内设有亩。小区内设有两个超大绿化广场和一所幼儿园。目前，已两个超大绿化广场和一所幼儿园。目前，已有市教育局、市建委、市国土资源局等有市教育局、市建委、市国土资源局等9家家单位签订了购房协议。单位签订了购房协议。来源：来源：平顶山日报平顶山日报常绿常绿.九天庄园奠基九天庄园奠基九天庄园土地取得九天庄园土地取得 九天庄园的前身是平顶山市西太平村九天庄园的前身是平顶山市西太平村500500亩荒山亩荒山7070年的使用权，郑年的使用权，郑营村营村7575亩荒山亩荒山707

3、0年使用权。年使用权。九天庄园建设在前新城区总体规划在后，原来的建设不符合新九天庄园建设在前新城区总体规划在后，原来的建设不符合新城区的总体规划，随着新城区的开发建设，急需对该宗用地实施开发，城区的总体规划，随着新城区的开发建设，急需对该宗用地实施开发，九天庄园承包人按九天庄园承包人按1695.37821695.3782万元取得该宗土地，土地出让后项目正万元取得该宗土地，土地出让后项目正在建设中。在建设中。政府先进行政府先进行征收征收集集体土地体土地 然后对此宗地进行然后对此宗地进行出让出让项目开发前期的准备工作项目开发前期的准备工作办理项目所需的各种批件及证件手续办理项目所需的各种批件及证件

4、手续完成规划设计及建设方案的最后确定完成规划设计及建设方案的最后确定施工现场勘查施工图设计施工现场勘查施工图设计场地三通一平场地三通一平招标招标建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设项目选址意见书建设项目选址意见书项目的质量、进度项目的质量、进度项目的质量特性：项目的质量特性：耐久性耐久性安全性安全性适用性适用性经济性经济性协调性协调性可靠性可靠性项目的竣工验收项目的竣工验收工工工工程程程程进进进进度度度度图图图图片片片片九天庄园简介九天庄园简介地处平顶山市新城区中心地段，面前铺排着白龟山水库悠悠碧地处平顶山市新城区中心

5、地段，面前铺排着白龟山水库悠悠碧湖，紧市行政中心区、公务员小区、滨湖别墅区。湖，紧市行政中心区、公务员小区、滨湖别墅区。总建筑面积总建筑面积2525平方米恢弘钜制，约平方米恢弘钜制，约5050栋住宅楼，大手笔规划，栋住宅楼，大手笔规划，巨资打造地产超大型级航母，成就平顶山巨资打造地产超大型级航母，成就平顶山“山水相映山水相映”的巅峰的巅峰之作。之作。总建筑面积：总建筑面积：2525，00000000平方米平方米 绿化率：绿化率：41%41%中心广场：中心广场：53705370平平方米方米 总居住户数：总居住户数：15301530户户涵括坡地多层、观景高层、高端会所、顶级幼儿园、滨湖观景涵括坡地

6、多层、观景高层、高端会所、顶级幼儿园、滨湖观景商业街等多种产品形态商业街等多种产品形态 常绿常绿九鼎具有鲜明的新中式风格园林景观九鼎具有鲜明的新中式风格园林景观科技配套：科技配套：TTC(TTC(雾森系统雾森系统)，最新景观设计手段；环保科技灭蚊系统。，最新景观设计手段；环保科技灭蚊系统。高档会所：健身中心、棋牌室、乒乓球室、影视厅、瑜伽室等休闲设施。高档会所：健身中心、棋牌室、乒乓球室、影视厅、瑜伽室等休闲设施。金质幼儿园：配置金质幼儿园：配置30003000平米高起点中心平米高起点中心9 9个教学班个教学班风情商业街风情商业街 物业智能化物业智能化安防智能化：周界防范系统、电子巡更系统、访

7、客对讲系统、室内安全系统。安防智能化：周界防范系统、电子巡更系统、访客对讲系统、室内安全系统。生活智能化：宽带网络、通信线路、视频接收端子生活智能化：宽带网络、通信线路、视频接收端子 社区配置社区配置中央行政区：市人大、市政大厦、市中级法院、财政局、交通局、市建委、中中央行政区：市人大、市政大厦、市中级法院、财政局、交通局、市建委、中国电信国电信 高档住宅区：大片专属别墅区、公务员小区、行政家属院、建业高档住宅区：大片专属别墅区、公务员小区、行政家属院、建业森林半岛、舒森林半岛、舒曼曼0375 0375 品牌教育区：市工学院、顶级维多利亚幼儿园、黄冈中学品牌教育区：市工学院、顶级维多利亚幼儿园

8、、黄冈中学 度假休闲区：后山公园、平西湖、中心文化公园、香山寺、滨湖生态公园度假休闲区：后山公园、平西湖、中心文化公园、香山寺、滨湖生态公园 从项目到达市区：长安大道、龙翔大道等从项目到达市区：长安大道、龙翔大道等6 6条快速干道一线贯通，条快速干道一线贯通，1616、8686、2828等等多路公交快速通达到达郑州、漯河、许昌、郑石高速、漯平洛高速、许平南高多路公交快速通达到达郑州、漯河、许昌、郑石高速、漯平洛高速、许平南高速环绕，速环绕，1 1个半小时内到达周边地市，比从市区出发节省半小时。个半小时内到达周边地市，比从市区出发节省半小时。周边配套周边配套SWOTSWOT分析分析优势分析优势分

9、析：地理位置处于平顶山新城区繁华地段地理位置处于平顶山新城区繁华地段现房即买即回报现房即买即回报产品在本地段内具有稀缺性产品在本地段内具有稀缺性产权年限长产权年限长劣势分析劣势分析：套数多，楼体量较大套数多，楼体量较大离市中心较远离市中心较远机会分析机会分析：项目所处地块具有一定的发展潜力项目所处地块具有一定的发展潜力风险分析风险分析：消费习惯不成熟消费习惯不成熟按揭贷款观念不成熟按揭贷款观念不成熟产品细况产品细况售楼中心：平顶山市新城区祥云路与崇文路交汇处东北角常绿九天庄园售楼中心：平顶山市新城区祥云路与崇文路交汇处东北角常绿九天庄园开发商：河南常绿集团有限公司开发商：河南常绿集团有限公司

10、交通路线：交通路线：1616、2828、6666、6767路路 户型设计整体设计户型设计整体设计九天庄园别墅开始销售九天庄园别墅开始销售 20072007年元月年元月1 1日九天庄园别墅销售全面起动日九天庄园别墅销售全面起动销售执行计划销售执行计划阶段划分阶阶段划分阶阶段目的阶段目的传播的渠道传播的渠道预告预告电视形象电视形象 广告广告报纸报纸形象广告形象广告发布上市发布上市 消息消息-内部认购内部认购夹报夹报DMDM随报送随报送VCDVCD户外户外地铁地铁互动式虚拟互动式虚拟 社区系统社区系统预告楼盘预告楼盘 上市消息上市消息开盘开盘维持维持吸引注意力吸引注意力 制造人流制造人流告知楼盘优势

11、告知楼盘优势推动销售推动销售吸引消费群吸引消费群维持关注度维持关注度 强化信心强化信心开盘引爆活动开盘引爆活动电视形象广告电视形象广告报纸报纸/软文软文形象广告形象广告活动发布和邀请活动发布和邀请活动花絮活动花絮POPPOP电视形象广告电视形象广告报纸报纸/软文软文楼盘功能楼盘功能供楼方式供楼方式购买人群形象购买人群形象生活展现生活展现购买热潮购买热潮展销会展销会配套设施配套设施旧业主推荐奖励旧业主推荐奖励POPPOP户外户外互动式模拟互动式模拟 社区系统社区系统（略）（略）热销热销广告推广广告推广广告语：广告语：亲水而居，城市名宅亲水而居，城市名宅 上善若水围我而居上善若水围我而居 城市核心

12、耀显珍贵城市核心耀显珍贵 绝版之作传承世代绝版之作传承世代其他推荐广告语：其他推荐广告语：十里香邻十里香邻 一世温情一世温情 幸福驻留的地方幸福驻留的地方 心与心靠的更近心与心靠的更近 现代城市现代城市 多彩生活多彩生活 真情真意真日子真情真意真日子 本味生活本味人本味生活本味人广告表现及策略：广告表现及策略：我们坚信：思想可以动人我们坚信：思想可以动人 我们坚信：生活可以销售我们坚信：生活可以销售九天庄园营销执行策略九天庄园营销执行策略九天庄园价格定位九天庄园价格定位市场价格定位依据市场价格定位依据根据项目周边楼盘调查的均价依据（毛坯）预测本案的均价：根据项目周边楼盘调查的均价依据（毛坯）预

13、测本案的均价：市场定价：根据本项目各素质与南白相关楼盘的理性比较得市场定价：根据本项目各素质与南白相关楼盘的理性比较得出高层实际销售均价应在出高层实际销售均价应在5300元元/平方平方米。米。客户定位客户定位1 1、外企中高层管理者；、外企中高层管理者；2 2、中资企业家；、中资企业家；3 3、从从外外地地到到来来的的高高级级经经理理人人及及ITIT、金金融融、房房地地产产界界精精英英和和薪薪资资优优厚厚的的律律 师、会计师、教授等高级知识分子；师、会计师、教授等高级知识分子；4 4、事业成功的人士；、事业成功的人士；5 5、时尚产业当中脱颖而出的智慧人群；、时尚产业当中脱颖而出的智慧人群；6

14、 6、投资者。、投资者。项目定位项目定位特征：特征：1 1、太太不上班，主要参加公益活动或社交活动；、太太不上班，主要参加公益活动或社交活动；2 2、家里有、家里有2 2个以上的孩子，孩子上国际学校；个以上的孩子，孩子上国际学校；3 3、热爱家庭生活，太太和孩子们在家里或社区内光着脚跑来跑去；、热爱家庭生活，太太和孩子们在家里或社区内光着脚跑来跑去；4 4、男主人有着独特的私人的爱好、男主人有着独特的私人的爱好,注重运动；注重运动；5 5、对居住品质、品味及细节有着较高要求；、对居住品质、品味及细节有着较高要求；6 6、高标准做事，低调做人；、高标准做事，低调做人；7 7、有着对自然情结的追求

15、。、有着对自然情结的追求。客户购买动机客户购买动机 1 1、用于自己长期居住占绝大多数、用于自己长期居住占绝大多数 2 2、购置于物业投资；一类长期收租金，另一类做短期炒作、购置于物业投资；一类长期收租金，另一类做短期炒作 3 3、购买给子女居住、购买给子女居住 4 4、购买给父母养老、购买给父母养老 5 5、购买给亲戚朋友居住、购买给亲戚朋友居住目标客户分析目标客户分析客户对楼盘关注要点客户对楼盘关注要点 1 1、小区整体环境打造，以及小区绿化覆盖率、小区整体环境打造，以及小区绿化覆盖率 2 2、楼盘建筑品质、楼盘建筑品质 3 3、户型功能分布、户型功能分布 4 4、开发品牌知名度以及开发诚

16、信度、开发品牌知名度以及开发诚信度 5 5、周边区域配套是否完善、周边区域配套是否完善 6 6、小区自身硬件配套设施是否齐全、小区自身硬件配套设施是否齐全 7 7、产品性价比、产品性价比自住客户自住客户 第一次别墅置业者第一次别墅置业者满足都市情结后满足都市情结后,对于自然情结的追求对于自然情结的追求符合中产阶级双居所需求符合中产阶级双居所需求追求居住的空间感、注重生活的私密感追求居住的空间感、注重生活的私密感注重居住的功能性、实用性注重居住的功能性、实用性满足虚荣心满足虚荣心购买心理分析购买心理分析自住客自住客 再次别墅置业者再次别墅置业者追求区域价值感，寻求同档同类人群居住的氛围追求区域价

17、值感，寻求同档同类人群居住的氛围对景观的需求强烈、注重居住环境，希望随时随地走进自然对景观的需求强烈、注重居住环境，希望随时随地走进自然满足尊崇感、满足部分社交的需求满足尊崇感、满足部分社交的需求对稀缺、高尚事物的占有欲对稀缺、高尚事物的占有欲投资客投资客 长期在周边投资别墅项目的投资买家长期在周边投资别墅项目的投资买家注重投资环境，希望有异域文化入主，深化国际氛围注重投资环境，希望有异域文化入主，深化国际氛围关注项目的规划及品质关注项目的规划及品质重视项目及区域未来升值空间重视项目及区域未来升值空间租住客租住客 外企、知名企业的中高层管理人员、驻外企、知名企业的中高层管理人员、驻华使者华使者

18、注重居住的尊崇感和方便感注重居住的尊崇感和方便感完善的生活配套和校网，依恋国际化的生活氛围，完善的生活配套和校网，依恋国际化的生活氛围，被中央别墅区的区域文化氛围吸引被中央别墅区的区域文化氛围吸引享受快捷、方便的交通路网享受快捷、方便的交通路网户外、报广为主，其他媒体宣传相配合户外、报广为主，其他媒体宣传相配合促销促销一口价销售一口价销售教师节活动促销教师节活动促销十一期间促销十一期间促销媒体推广媒体推广广广告告宣宣传传营销展示及推广营销展示及推广售楼处售楼处尽显尊贵大气，高度在尽显尊贵大气，高度在7 7米上下，总米上下，总面积面积 900900平米左右；平米左右；售楼处内部交通流线清晰，功能

19、分区明售楼处内部交通流线清晰，功能分区明显，装饰装修体现欧式设计风格；显，装饰装修体现欧式设计风格；现场销售人员服务热情，对项目了解程现场销售人员服务热情，对项目了解程度深，配合购买人群的多样性。度深，配合购买人群的多样性。完成交易完成交易 优秀的物业管理可以成为一个地产商赢得信赖的重要因素，如万科、中海、优秀的物业管理可以成为一个地产商赢得信赖的重要因素，如万科、中海、金地等，尤其是像金地等，尤其是像“九天庄园九天庄园”这样的大型社区，人们对物业的依赖是很强的。这样的大型社区，人们对物业的依赖是很强的。l l设儿童就学班车送孩子们至就读学校上学。设儿童就学班车送孩子们至就读学校上学。l l“

20、零打扰零打扰”保洁服务：保洁服务与业主上下班高峰时间错开，不影响业保洁服务：保洁服务与业主上下班高峰时间错开，不影响业主生活。主生活。快速反应维修服务：快速反应维修服务：2424小时维修服务，接到报修电话后小时维修服务，接到报修电话后3030分钟内到达分钟内到达现场。现场。l l多形式社区活动：为老年和儿童开辟各具特色文化娱乐项目，开展各多形式社区活动：为老年和儿童开辟各具特色文化娱乐项目，开展各类社区活动类社区活动l l 医疗保健：为社区老人提供免费医疗保健咨询。医疗保健：为社区老人提供免费医疗保健咨询。物业管理物业管理l l“九九天天庄庄园园”洋洋溢溢着着浓浓浓浓的的亲亲情情、友友情情和和乡乡情情，人人情情之之美美是是她她的精神内涵。的精神内涵。l l建立在产品基础上的情感诉求是我们与消费者沟通的主要方式。建立在产品基础上的情感诉求是我们与消费者沟通的主要方式。l l我我们们将将调调动动除除广广告告之之外外的的各各种种手手段段，使使“九九天天庄庄园园”的的气气质质得得以立体化凸显。以立体化凸显。结语结语本次提案结束，谢谢！本次提案结束，谢谢！Thisproposalended,thanks!