第四章房地产评估.xls

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1、第四章 房地产评估第一节 房地产评估概述一、房地产的概念是指土地、建筑物及其他地上定着物。是实物、权益和区位三者的结合二、房地产的特征（一）位置固定性（二）耐用性（三）影响因素多样性（四）投资大量性（五）保值增值趋势三、房地产的评估程序明确评估基本事项-拟定评估工作方案-实地勘查搜集资料-选用评估方法评定估算-确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节 土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利属于无形资产，但又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性，其价值高低取决于它的载体，即土地的特性和条件二、土地资产的分类

2、及其特性（一）土地资产及其分类1.按社会经济用途分：工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地等2.按经济地理位置：市中心、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开发区、出口加工区、保税区3.按所有权归属分：国家所有、集体所有4.按利用程度分：高度集约使用的、正常使用、闲置、空地和使用不当5.按开发程度与开发趋势分：已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地（二）土地资产的特性自然特性：土地面积的有限性、空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、不可替代性经济特性：用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性三、土地资产价格体系（一）土地资产价格类型基准地价：

3、城镇国有土地的基本标准价格标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格土地使用权出让底价转让价格出租价格：土地使用者之间所形成的租金价格；国家与土地使用者之间形成的租金价格区别和联系：基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据前者是大面积评估的区域平均价格，以考虑宏观因素为主；后两者是具体到宗地或地块的地价，微观区域因素，更接近市场交易地价土地使用权出让底价是政府控制的最低标价，不公开，标定地价是政府认定并公开的地价流转方式：一级市场即政府批租市场，是政府垄断市场包括基准地价、标定地价、土

4、地使用权出让底价二级市场是竞争性市场，是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和(二）土地资产价格的特点1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定；2.土地价格主要由土地的需求决定3.土地价格具有明显的区域性4.土地价格的上涨性四、影响地产价格的因素（一）一般因素：行政因素、社会因素、经济因素、其他一般因素如人口、心理、国际等（二）区域因素：1.商业用地：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素2.住宅用地：位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量度、规划限制、其他因素3.工业用地：交通便捷度、基础设施完善度、产业密集规模、环境质量、规划限制、其

5、他因素（三）个别因素：位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素五、土地使用权评估的原则（一）替代原则进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则（二）最有效使用原则(三）变动原则（四）供需原则但也不完全遵循供求均衡法则，因价格独占性较强，替代性有限(五）贡献原则第三节 土地权属及其处置一、土地权属的类型（一）土地所有权：全民所有制和劳动群众集体所有制(二）划拨土地使用权：单独划拨的土地使用权不得转让、租赁，不得单独设定抵押权，依法取得房屋所有权的连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可设定抵押权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权二、企业资产重组与改制中土地权属的处置（一）

6、土地权属处置的制度规定1.企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、处置或作价入股2.国家土地租赁是土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为3.国家以土地使用权作价出资入股4.授权经营（二）土地权属处置方式1.出让方式（1）改组前的原企业向国家缴纳土地使用权出让金，签订出让合同，取得一定年限的国土使用权，可以投资入股也可向原企业租用（2）由股份公司改组后直接向国家缴纳土地使用权出让金，取得一定年限的国家土地使用权，作为无形资产2.直接投资入股方式3.租赁方式第四节 土地使用权评估的方法

7、一、市场法（一）市场法及其适用条件待估土地评估值=比较案例土地价格*正常交易情况/比较案例交易情况*待估土地区域因素值/比较案例区域因素值*待估土地个别因素值/比较案例个别因素值*待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数1.要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估土地相类似的地产交易较多时，才是有效的方法。2.运用市场法，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正(二）市场法应用的步骤与过程1.广泛搜集交易资料，确定比较案例2.进行交易情况的修正3.进行交易时间的修正4.进行区域因素的修正5.进行个别因素的修正土地使用年限修正 K=1-1/（1+R）M/1-1/(1

8、+R)NM待估土地使用权剩余年限，N比较案例剩余年限，R折现率容积率的修正 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数6.确定待估土地评估值（三）市场法案例略（四）基准地价系数修正法待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数年限修正系数 K=1-1/（1+R）n/1-1/(1+R)Nn实际出让年限，N最高出让年限，R还原利率二、收益法（一）收益法的应用形式土地使用权评估值P=A/R*1-1/(1+R)N A土地收益 R还原利率,N土地收益年限（二）土地收益额及其估算1.计算总收入2.求取总费用3.求取总收益3=1

9、-24.确定房屋纯收益5.求取土地纯收益5=3-4（三)土地还原利率及其估算1.利用收益还原法公式土地使用权评估值P=A/R*1-1/(1+R)N2.通过完全利率加上风险调整值得方法求取还原利率还原利率=安全利率+风险调整值安全利率可选择银行一年期定期存款利率3.各种投资及其风险、收益率排序插入法(四）土地收益年限及其测算三、成本法（一）成本法及其适用范围评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益一般适用于新开发土地的评估，同时即无收益又很少交易情况的公园、学校、公益设施等地评估（二）成本法评估的步骤1、估算土地取得费2.估算土地开发费3.估算税费4.估算利息利息=土地取得

10、费*土地开发期*相应利息率+土地开发费*土地开发期*相应利息率*50%5.估算利润利润=（土地取得费+税费+土地开发费）*利润率6.估算土地增值收益土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*增值收益率，一般20%-25%按补交出让金的40%计算直接采用土地使用权出让金标准7.估算土地使用权评估值以上加总，得到无限年期土地价格，然后，通过年期修正，将无限年期土地使用权价格转化为有限年期土地使用权价格（三）成本法案例略四、假设开发法亦称剩余法（一）假设开发法及其适用范围地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用专业费=建筑费*I(一定比例）测量和设计费用利息=（地价

11、+建筑费+专业费）*R(利息率）利润=（地价+建筑费+专业费）*P(利润率）税费=地价*税率有一个明确、开发和长远的房地产政策，有统一、严谨及健全的房地产法规、完善、公开透明的房地产资料库等（二）步骤1.调查待评估土地的基本情况2.选择最佳开发方式3.估算建设期4.预测土地开发价值（楼价）5.估测开发建设总成本（建筑费）6.租售费用、税金的估测7.计算地价第五节 建筑物评估的特点一、建筑物及其分类建筑物分房屋和构筑物（一）按建筑物承重结构分类：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构（二）按使用功能分类：工业用、民用（三）按建筑程度和使用状况分类：已完工、在建工程二、建筑物评估的特性（一）建

12、筑物价值的内涵复杂性的特点（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约2.环境优劣的影响3.经济地理因素 4新旧程度（三）建筑物功能、用途及评估方法6.产权7.政策因素 8.供需状况9.其他三、建筑物评估时需考虑的因素1.物理因素5.用途四、建筑物评估的原则(一）替代原则(二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则第六节 建筑物评估的方法一、成本法建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况（一）建筑物成本构成1.建筑安装工程费：直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等2.前期费用：规划和可行性研究费、工程设

13、计费、人防工程设计费、三通一平费、地上附属拆除费、工程标的编制费、工程招投标、合同预审费、公证费、签证费3.其他费用：企业管理费、人防费、消防费、工程监理费、质量监督费、白蚁防治费、绿地建设费4.间接费用：职工培训费、联合试运转、总体设计5.合理利润6.资金成本7.税金(二)建筑物重置成本的估算方法1.预决算调整法（1）项目决算与重置价值的联系调整内容和要点三材差价地材价差额=定额直接费*地价价格指数人工费和机械调整费人工费调整数=工日数*价差额/工日价差额/工日=评估基准日工日单价-预决算工日单价调整后的机械费=定额直接费*当地规定的取费系数其他直接费调整调整后的机械费=工程决算直接费*评估

14、基准日其他直接费取费标准计算重置基价工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费计算重置成本(2)预决算调整法适用前提和范围具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估2.重编预算法建筑物重置成本=实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）材料差异+按现行标准计算的各项间接成本适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物3.价格指数调整法只限于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。对于定基价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数*100%对于环比价格指数综合价格指数=

15、（1+A1)(1+A2)(1+A3)(1+AN)*100%待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值*综合价格指数(三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算1.使用年限法建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限/建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限*100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）*100%2.打分法完好房 成新率80%以上基本完好房成新率60%-79%一般损害房成新率40%-59%严重损害房成新率39%以下危房成新率=结构部分合计得分*G+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*B(G、S、B评分修正系数）（四）建筑物功能性贬值的估算由于建筑

16、物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的（五）建筑物经济性贬值的估算由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率=Ri/(1+r)（六）成本法案例分析略二、市场法（一）市场法的原理及其适用范围1.要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个2.选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性3.交易时间与评估基准日尽可能接近4.交易应具有透明性、公平性和有效性5.交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面基本一致（二）建筑物评估中市场法应用1.交易实例比较法（直接法）2.基准价格对照法（间接法）（三）应用市场法评估建筑物的程

17、序1.资料收集：（1）收集途径（2）内容（3）验证资料的准确性2.选择作比较的交易实例3.交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数*交易实例房地产的单位价格 修正系数=1-补正值/交易价值4.交易日期的修正：估价期日价格=调整系数*交易日期价格 调整系数=估价期价格指数/交易日期价格指数5.区域因素的修正：（1）双百分制比较法 待估房地产的单位价格=修正系数*交易实例房地产的单位价格 价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分 （2）十等分因素比较法 （3)环境成熟度修正法房地产价格=调整系数*交易实例价格 调整系数=1/（1+R)N6.个别因素的修正7.市场法公式评估值=（交

18、易实例*交易行为修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数）/N(四）市场法案例分析三、残余估价法属于收益法的一种，要求被评估对象可以获得正常收益。B=a-Lr1/r2+d=a2/r2+dB 建筑物的收益价格 a 建筑网I及其基地所产生纯收益 L土地价格 r1土地的还原利率 r2建筑物的还原利率 d建筑物折旧率 a2建筑物的纯收益假设前提：1.纯收益每年不变，2。还原利率固定，3.收益为无限年期明确评估基本事项-拟定评估工作方案-实地勘查搜集资料-选用评估方法评定估算-确定评估结果，撰写评估说明和报告是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、

19、投资的权利属于无形资产，但又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性，其价值高低取决于它的载体，即土地的特性和条件2.按经济地理位置：市中心、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区，还有特区、开发区、出口加工区、保税区5.按开发程度与开发趋势分：已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地土地面积的有限性、空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、不可替代性标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格土地使用者之间所形成的租金价格；国家与土地使用者之间形成的租金价格基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又

20、是土地使用权出让底价评估的参考和依据前者是大面积评估的区域平均价格，以考虑宏观因素为主；后两者是具体到宗地或地块的地价，微观区域因素，更接近市场交易地价土地使用权出让底价是政府控制的最低标价，不公开，标定地价是政府认定并公开的地价一级市场即政府批租市场，是政府垄断市场包括基准地价、标定地价、土地使用权出让底价2.住宅用地：位置、交通便捷度、基础设施保证度、公用设施完备度、环境质量度、规划限制、其他因素3.工业用地：交通便捷度、基础设施完善度、产业密集规模、环境质量、规划限制、其他因素(二）划拨土地使用权：单独划拨的土地使用权不得转让、租赁，不得单独设定抵押权，依法取得房屋所有权的连同该房屋占用

21、范围内的划拨土地使用权，可设定抵押权1.企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、处置或作价入股2.国家土地租赁是土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为（1）改组前的原企业向国家缴纳土地使用权出让金，签订出让合同，取得一定年限的国土使用权，可以投资入股也可向原企业租用（2）由股份公司改组后直接向国家缴纳土地使用权出让金，取得一定年限的国家土地使用权，作为无形资产待估土地评估值=比较案例土地价格*正常交易情况/比较案例交易情况*待估土地区域因素值/比较案例区域因素值*待估土地个别因素值

22、/比较案例个别因素值*待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数M待估土地使用权剩余年限，N比较案例剩余年限，R折现率容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数安全利率可选择银行一年期定期存款利率利息=土地取得费*土地开发期*相应利息率+土地开发费*土地开发期*相应利息率*50%土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*增值收益率，一般20%-25%以上加总，得到无限年期土地价格，然后，通过年期修正，将无限年期土地使用权价格转化为有限年期土地使用权价格有一个明确、开发和长远的房地产政策，有统一、严谨及健全的房地产法规、完善、公开透明的房

23、地产资料库等2.前期费用：规划和可行性研究费、工程设计费、人防工程设计费、三通一平费、地上附属拆除费、工程标的编制费、工程招投标、合同预审费、公证费、签证费按计费标准计算间接费用、其他间接费用、税金、利润价差额/工日=评估基准日工日单价-预决算工日单价调整后的机械费=工程决算直接费*评估基准日其他直接费取费标准工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费建筑物重置成本=实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）材料差异+按现行标准计算的各项间接成本3.交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数*交易实例房地产的单位价格 修正系数=1-补正值/交易价值4.交易日期的修正：估价期日价格=调整系数*交易日期价格 调整系数=估价期价格指数/交易日期价格指数5.区域因素的修正：（1）双百分制比较法 待估房地产的单位价格=修正系数*交易实例房地产的单位价格 价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分R-折现率 N-达到与交易实例同等环境成熟度所需的年数房地产价格=调整系数*交易实例价格 调整系数=1/（1+R)NB 建筑物的收益价格 a 建筑网I及其基地所产生纯收益 L土地价格 r1土地的还原利率 r2建筑物的还原利率 d建筑物折旧率 a2建筑物的纯收益