资产评估学课件 第一章 导论.ppt

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1、资产评估学资产评估学引例A公司B公司资产独立第三方评估机构某一时点的公允价值导论资产评估方估方法法、程序、程序机器机器设备评估估不不动产评估估 无形无形资产评估估金融金融资产评估估流流动资产及及其他其他资产评估估企企业价价值评估估资产评估估报告告第一章第一章 导论导论学习内容1.资产概述2.资产评估及其特点3.资产评估的目的4.资产评估的原则5.资产评估的假设6.资产的价值类型及评估标准4第一节 资产概述一.资产的含义“资产是指企业拥有或者控制的、能够用货币计量的，预期会给企业带来经济利益的资源”。5资产具有以下基本特征：（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。（2）资产是能够给经济主体带来经

2、济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。（3）资产必须能以货币计量。二.资产的分类1、按资产存在形态分类（有形，无形）2、按资产能否独立存在分类（商誉、其他）3、按资产是否具有综合能力分类（单项，整体）两者的价值差就是商誉图表：1-1第二节资产评估及其特点一、资产评估的概念（一）资产评估 资产评估是专业机构和人员按照相关法律、法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。8(二）、资产评估的基本要素评估主体评估主体 资产评估机构和相关人员资产评估机构和

3、相关人员评估客体评估客体 被评估的资产被评估的资产评估依据评估依据 对被估资产定价的依据对被估资产定价的依据评估原则评估原则 内在行为规范内在行为规范评估目的评估目的 资产交易业务本身经济行资产交易业务本身经济行 为的特征为的特征评估价值类型评估价值类型 对资产价值的质的规定对资产价值的质的规定评估方法评估方法 具体技术和手段具体技术和手段评估程序评估程序 工作工作步骤步骤价值与价格价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币金额。价值只是专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。作为资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估

4、对象的实际成交价格。赤峰学院经济与管理学院 朱国11二、资产评估的特点1.时点性（现实性）2.市场性3.预测性4.公正性5.咨询性评估结论只是评估人员的一种主观判断，而不是客观事实。评估结果本身并没有强制执行的效力，评估结果只是为资产业务提供一个参考价值。三、资产评估与会计计价的区别1、主体不同会计：由本企业财务会计人员完成资产评估：由专门的评估机构完成2、目的不同会计：全面反映企业历史和现实资产状况，为财务报告的使用者和企业管理服务。资产评估：为资产交易提供估值服务。3、前提条件不同会计：主要是以历史成本为依据记录资产的价值。资产评估：是以资产的效用和市场价值为依据判断资产是否有价值及价值的

5、大小赤峰学院经济与管理学院 朱国13两者的联系1、资产评估的结论为会计计价提供依据 2、资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料，资产评估大量运用现代会计计价方法（现值、可变现净值、重置成本、公允价值）。3、会计的入账有时需要依靠资产评估的数据第三节 资产评估的目的（一）资产评估的一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。（二）资产评估的特定目的国有资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业租赁；引起资产评估的其他合法经济行为。对于上述经济行为，前7种属于必须评估的范围，后几种则根据具体情况，当事人可自行决定是否需要评估。

6、第四节 资产评估的原则一、工作原则1、独立性原则2、客观性3、科学性二、经济原则1、预期原则2、贡献原则3、替代原则4、最佳使用原则（法律、技术、经济上可行）适合于房地产的评估5、供求原则练习题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产（c）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未来（2）不可辨认的资产是指（c ）。a、没有物质形态因而无法辨认的资产 b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产 c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（c ）。a、原先的购买价格 b、生产成本

7、c、预期效用 d、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。这体现了资产评估的（d ）。a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则 （5）下列不属于资产评估工作原则的是（c ）a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性（6）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（d ）a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者 c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者（7）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估

8、具有（b ）a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性（8）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（b ）万元 a、500 b、300 c、280 d、360多选题1资产评估中的资产具有的基本特征是（bcd）。A是由过去的交易和事项形成的 B能够以货币衡量C由特定权利主体拥有或控制的 D能给其特定主体带来未来经济利益E是有形的2涉及国有资产属于必须进行资产评估的资产业务有（bde）。A企业经营，产成品出售B资产转让，企业清算C企业所有权与经营权分离

9、D企业兼并，企业出售E中外合资、合作3资产评估的公正性表明资产评估具有（ad）。A技术基础B程序基础C思想基础D组织基础E道德基础第五节 资产评估假设1.继续使用假设资产状态的一种假定性描述。2.公开市场假设3.清算假设继续使用假设该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。三种形式：在用续用；转用续用；移地续用公开市场假设是指假定有较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的公开市场中进行交易。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者

10、的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方一的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产,都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。公开市场假是构成资产评估市场价值的基础。清算假设（非持续经营假设）假设被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于清算假设假定被估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。

11、例如：破产，抵押第六节 资产的价值类型及评估标准一、价值类型（一）概念价值类型：资产评估价值的类别，是资产评估价值的质的规定性，即评估价值的内涵，是每一项资产评估价值的具体价值尺度。1.价值类型可以说明评估价值的涵义，是评估值“质”的规定 2.不同属性的价值类型，数量上也不同3.价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型。4.评估目的决定价值类型，但不是唯一依据。5.每一种价值类型必须予以明确定义（二）价值类型理论引入到资产评估中至少满足或实现两个目标：其一其一，为资产评估确定公允价值提供坐标或标志；其二其二，资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务,资产评估应当保证资产评估报告和

12、评估结论能被评估报告使用人正确理解和使用。其一，其一，为资产评估确定公允价值提供坐标或标志 国际上通行或认可的“市场价值”，是一个理想或正常市场条件下资产得到最佳使用或最有可能使用状态下的价值。但是，并不是每一项资产待评估的资产都处于理想状态。这样，力图判断资产的公允价值的基本目标或一般目的也就无从实现。资产评估价值类型理论就是要通过合理划分评估结果的价值类型来帮助评估人员合理把握资产评估中公允价值。其二其二 资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，保证资产评估报告和评估结论被正确理解和使用是资产评估的最终目的。资产评估价值类型理论要告诫评估人员，什么样的价值表现形式是作为资产公允价值的

13、典型标志或正常条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内会得到整体市场认同。而其他的价值表现形式则是一定特殊条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内，其合理性只能得到局部市场认同。二、价值类型分类 资产评估中的价值类型，资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在着差别的，在数量上往往也存在着差异。资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经济行为，即资产评估特定目的有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的联系

14、。（一）分类标准 一是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。二是从资产业务的性质，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。三是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。第一种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。第二种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的

15、资产业务就应有什么样的资产价值类型。第三种划分方法不仅注重了资产评估结果适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标。对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的，第一第一，为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。第二第二，使资产评估报告使用者能正确理解和恰当使用资产评估结果。从这个意义上讲，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。（二）资产评估价值类型的主要分类价值类型市场价值市场价值以外的价值（非市场价值）投资价值使用价值清算价值持续经营价值保险价值课税价值净变现价值市场价

16、值国际资产评估标准“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后,所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额,当事人双方应当各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。”市场市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下要求：价值作为评估结果的价值类型应当满足以下要求：1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益；2.评估师在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件；3.评估师是以评估对象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态；4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场我国的一般解释：资产评估中的市场

17、价值指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。（2）市场价值以外的价值或非市场价值中的“市场价值以外”或“非”字并不是否定评估结论与市场的联系，而是强调非市场价值是那些不满足、不具备资产评估中市场价值定义条件的价值。所以说，市场价值以外的价值或非市场价值是一个相对于市场价值的专有名词和专业术语。从市场价值以外的价值的表述来看，市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，它包括了在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值等一系列具体价值表现形式。使用价值，使用价值，是指作为企

18、业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值估计值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况。投资价值，投资价值，是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。保险价值保险价值，是指根据保险合同或协议中规定的价值（理赔）标准所确定的资产价值估计值。清算价值清算价值，是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所能实现的价值估计值。课税价值课税价值，是指根据税法中规定的与财产征税相关的价值（税基）标准所确定的资产价值估

19、计值。持续经营价值持续经营价值，是指企业作为一个整体按照目前正在使用的用途、方式继续经营下去所能表现出来的价值估计值。由于企业的各个组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分,即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。三、资产评估标准资产评估标准是指资产评估业务所适用的价格标准。评估标准选择是否得当，直接关系到评估的成败。因此，它要求估价类别与资产业务相匹配。（一）以市场价值为基础的评估标准（二）以非市场价值为基础的评估标准（三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准（四）以贷款担保、抵押和债券为手段的评估标准练习题（1）在企业兼并时，目标企业

20、（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）。a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设（2）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）。a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设资产评估目的，假设，价值类型之间关系 PS：不需要掌握，仅供了解 一、资产评估目的对价值类型的约束一、资产评估目的对价值类型的约束 资产评估目的就是资产评估所要达到的目标，资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。资产评估一般目的，资产评估一般目的，是泛指所有资产评估活动共同的目的或目标，即公允价值。资产评估特定目的，资

21、产评估特定目的，是每一项资产评估所要实现的目的或目标，是每一个评估项目对某资产评估的具体要求。（一）资产评估一般目的对价值类型的约束（一）资产评估一般目的对价值类型的约束 资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，它一经产生就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。就是说不论因何原因引起，不论是什么样的评估对象，就资产评估一般目的而言，资产评估结果及其价值类型或价值表现形式必须是公允的。从资产评估的角度，公允价值是一种相对合理的评估价值,是评估人员根

22、据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。资产评估中的公允价值既包含了资产评估中正常市场条件下合理评估结果，同时也包括了资产评估中非正常市场条件下的合理评估结果。因此，资产评估一般目的对价值类型的约束是一种原则性的约束，简言之，就是所有的评估结果都要公允。（二）资产评估特定目的对价值类型的约束（二）资产评估特定目的对价值类型的约束 人们通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的资产评估的特定目的。每种资产业务对评估结果用途的具体要求，不但会在评估的价值量上有所体现，而且一定会表现为与这种具体要求相适应的评估结果价值类型。1

23、.资产转让资产转让。如果没有特殊说明，资产转让对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。2.企业兼并企业兼并。企业兼并的种类比较多，情况比较复杂。有些企业兼并活动带有战略性，需要从兼并方的角度考虑被评估资产的价值类型。有些企业兼并活动具有被动性，需要从被兼并方的角度考虑评估结果的价值类型。有些企业兼并活动具有整合效应，评估时需要将整合因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等.3.企业出售企业出售。如果没有特殊说明，企业出售对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。4.企业联营企业联营。企业联营的种类比较多，情况

24、也比较复杂。有些企业联营活动带有战略性，需要从联营双方的角度考虑被评估资产的价值类型。有些企业联营活动具有整合效应，评估时需要将整合因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。5.股份经营股份经营。如果没有特殊说明，股份经营对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。6.中外合资、合作中外合资、合作。如果没有特殊说明，中外合资、合作对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。7.企业清算企业清算。包括破产清算、终止清算和结业清算。企业清算引起的资产评估，必须考虑市场条件不正常的因素对评估结果价值类型的影响。8.担保

25、。担保。担保通常包括抵押、质押、保证等。担保引起的资产评估对评估时的市场条件的约束可以分为两种情况，正常市场条件或非正常市场条件，评估人员可根据项目具体情况和有关要求选择一种市场条件，并据此选择评估结果的价值类型。9.企业租赁企业租赁。如果没有特殊说明，企业租赁对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。二、关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应该从两个方面来认识和把握。其一，其一，资产评估目的等相关条件影响所选择价值类型；其二，其二，价值类型的正确选择有利于实现资产评估目的 （一）、影响价值类型选择的资产评估条件（一）、影响价值类型选择的资

26、产评估条件 价值类型的选择本来就应该受到评估目的等相关条件的制约，或者说价值类型是在评估目的等相关条件的基础上形成的。可以说，资产评估目的等相关条件构成了资产评估的价值基础。除资产评估特定目的外，构成资产评估价值基础的相关条件主要有两个方面：其一，是资产自身的功能、利用方式和使用状态；其二，是评估时的市场条件。（1）资产评估特定目的）资产评估特定目的 资产评估特定目的作为资产评估价值基础的条件之一，是因为资产评估特定目的不但决定着资产评估结果的具体用途，而且会直接或间接地在宏观层面上影响着资产评估的过程及其运作条件，包括对评估对象的利用方式和使用状态的宏观约束,以及对资产评估市场条件的宏观限定

27、。相同的资产在不同的评估特定目的下可能会有不同的评估结果。资产评估目的对评估结果价值类型的影响，会通过评估目的对评估对象的使用方式、使用空间及使用状态体现出来。（2）评估对象条件评估对象条件 评估对象自身的功能、使用方式和利用状态，是资产自身的条件，这是影响资产评估价值的内因。从某种意义上讲，资产自身的条件对其评估价值具有决定性的影响。不同功能的资产会有不同的评估结果，使用方式和利用状态不同的相同资产也会有不同的评估结果。被评估资产的作用方式和作用空间直接关系到其效用水平的发挥，以及评估值的高低。当评估人员明确了资产评估的特定目的、评估范围，以及评估假设与被评估资产作用方式和作用空间之间的关系

28、后，可通过对资产评估特定目的及评估范围的认真分析，并借助于评估假设恰当地反映被评估资产的作用方式和作用空间，以便给出一个相对科学合理的评估结果和价值类型。用来反映被评估资产的作用方式和作用空间的资产评估假设是继续使用假设（3）评估依据的市场条件）评估依据的市场条件评估时所面临的市场条件及交易条件，是资产评估的外部环境，是影响资产评估结果及其价值类型的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的评估结果和价值类型。在资产评估实践中，资产评估依据的市场条件主要是通过资产评估市场条件假设（清算假设与公开市场假设）表现出来。市场价值以外的价值的各种价值表现形式总是难以同时满足公开市场假设和持续使用假设中资产正常使用或最佳使用两个条件。