北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则.xls

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1、 北北京京市市实实施施全全国国物物业业管管理理示示范范大大厦厦标标准准评评分分细细则则检检查查标标准准检检查查内内容容要要求求评评分分细细则则一一、基基础础管管理理 2222分分1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用(前期立项审批资料,须有相关部门加盖的公章,规委、建委、交通、市政、消防、园林)1、建设用地规划许可证；需规划蓝图符合1分，实际情况与规划不符的，每一项扣0.2分:材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺少4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分2、建设工程规划许可证；需规划蓝图3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、

2、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书需有加盖公章的蓝图 1/500的图也可代替4、与规划部门往来文件；有登记，当事人签名5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；需有前期规划或城管审批手续备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章2、己办理接管验收手续（建设单位向开发单位移交须）一一、物物业业公公司司验验收收记记录录及及问问题题处处理理情情况况有有交交接接记记录录包包括括：交交接接方方案案（交交接接时时间间、地地点点、人人员员、交交接接事事项项、备备忘忘录录）符合1分，第一项无验收记录或处理情况记录的扣0.1分；第二项收集资料中每缺一项扣0.1分二二、物物业业公

3、公司司收收集集资资料料1、大厦竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料1.设施设备清单 2.设备运行记录 3.钥匙交接4.设备缺陷（整改、实施、验收报告）5.资料交接（图纸）6.维修工具材料 7.人员5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料清单包括：法人营业执照 租期 房间号 法人代表 联系电话 租期等，产权资料加注面积、户型等房屋资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单9、供水、供暖的试压报告应有验收试压报告3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

4、1、物业管理企业统一管理符合1分，每发现一处不符合扣0.5分2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书）分包项目提供承包企业营业执照、资质证书需盖红章，分包合同、人员框架图、人员资质证明4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与开发单位签定的委托管理合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理协议或物业管理公约符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分，而内容不符合规定的扣0.5分。6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合

5、有关规定1、维修基金交纳单据记录1.必须有管理规定，所有业主签字盖章。计划、申请、使用、登记。每年1月1日前提供设备设施中大修计划发生费用前三个月提出申请，三家及以上招投标，要有相应的中大修工程验收报告相关单位的保修、决算、记录。2.拟出下一年度中大修计划，设备、设施，楼体建中要普查3.财务部门提供使用记录：包括第一条所有的内容发票符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用维修基金的不扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采取其他形式的可不扣分）2、维修基金使用的记录（包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主

6、公约等各项公众制度完善1、房屋使用手册完善1分，每缺一项扣0.25分2、装饰装修管理规定制定管理制度，内容：施工期限、施工时间、应急预案、处罚措施。外包单位资质和执照3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理）8、消防管理制度8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1、成立管委会（业委会）的申请向所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的发文 不成立管委会（业委会）的要有请示，请示中包括所有业主的签字和盖章。符合1分，每缺一项扣0.25分2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则3、管委会（业委会）成立的

7、批复所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的批复4、会议记录登记、备案、造册9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同（合同、物业资质、营业执照、业委会备案证明、服务管理服务标准等）放在一起符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）编写创优规划实施方案，制定迎检路线，做迎检报告（内容分为基础管理、设备设施和环境管理）符合1分，缺一项扣0.5分,未经管委会（业委会）同意签字盖章的扣0.5分2、争创材料经

8、管委会（业委会）签字盖章有业主大会（产权人大会）关于参加创优的会议决议，所有业主（产权人）签字盖章11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法一一、各各项项管管理理制制度度符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分1、房屋管理制度计划 实施 结果2、零维修管理制度工作单的整理 验收 签字3、大中修工程管理制度维保计划 实施 验收 签字 结果4、回访制度发放 回收 统计 整改 实施 总结满意率大于95%5、

9、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、保洁管理制度9、消防管理制度10、绿化管理制度11、保安管理制度12、车辆管理制度（机动车非机动车）13、收费管理制度14、财务管理制度包括 现金 支票 发票收据 库存管理制度15、档案管理制度包括 电子版和纸制的 分类为图纸资料 人事档案和财务档案 包括：保存期限 借阅记录及销毁记录 备案审批程序二二、各各级级、各各类类人人员员的的岗岗位位职职责责、工工作作程程序序、工工作作标标准准、考考核核办办法法、考考核核记记录录培培训训计计划划、考考试试试试题题、成成绩绩造造册册12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标

10、志，工作规范，作风严谨1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）持证上岗 物业经理有国家人事部发的证书符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人2、各类专业人员的专业上岗证书 (电工、电梯司机、会计等）持证上岗 现场上墙 办公室备案3、员工统一着装提供正侧面照片4、员工佩戴工作牌现场检查 要求统一样式13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣0.

11、2分，查询资料中每缺一项扣0.2分二、计算机查询资料包括：1、房屋、设备等基数2、分户档案3、费用收支情况4、房屋、设备普查资料5、房屋、设备修缮资料14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况一、有关规定执行情况符合1分,1、收费标准公布并符合执行有关规定1分；2、无凭证或报表的扣0.5分；3、公开无记录或无照片的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费总费用的收支情况）。1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准

12、文件,实行市场调节价的除外。2、有费用收支的凭证、各类财务报表3、物业管理服务费用公开有记录、照片15、房屋及其共用设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便一一、房房屋屋及及设设备备基基础础资资料料符合1分,包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分。1、房屋总平面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）二二、房房屋屋产产权权产产藉藉资资料料1、房屋产权情况清册2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、

13、分摊原则和分摊系数三三、物物业业管管理理经经营营管管理理资资料料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、大厦情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完好等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备台帐8、设施设备运行记录9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录10、资料分类成册，有目录并查阅方便16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1、住用户基本情况符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、房屋及配套设施产权清册17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，

14、并及时处理，有回访制度和记录1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；2、未设立服务电话的扣0.5分；3、发现一处处理不及时扣0.2分,最多不得超过三处；4、回访记录与实际情况不符的，发现一处扣0.1分,最多不得超过四次.回访比例不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分。2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上1、征询意见单符合1分，每缺一项扣0.3分2、

15、对意见单的统计（满意率要达到95%）3、整改措施4、整改措施落实情况的记录19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录1、明显位置公布维修服务的承诺符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。2、服务承诺的落实情况记录3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（见第17条要求）二二、房房屋屋管管理理及及维维修修养养护护 9 9分分1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1、

16、大厦名称及地名标识齐全符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分2、楼层标识及门牌号齐全、完整3、大厦平面图4、大厦内单位名录水牌2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象1、外墙清洁符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣

17、0.2分2、外墙完好，无破损、脱落3、外墙无张贴物4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患4、市政管委审批手续5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、安装位置统一（要求横平竖直）符合2分,每发现一处不符合扣0.4分2、有冷凝水收集管3、空调支架无生锈现象6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外

18、廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1、阳台统一封闭或不封闭符合1分,每发现一处不符合扣0.3分2、要求样式、色调、材质统一3、除首层外，无安装防盗网现象4、无伸出户外的安装物7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1、装修协议符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、装修验收记录三三、共共用用设设备备管管理理 3535分分（一一）综综合合要要求求 4 4分分1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行1、设备运行记录最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录符合1分,每发现一处不符合扣0.3分2、操作人员岗

19、位责任制现场上墙3、设备巡回检查记录机房值班室有管理制度、设备操作程序、有应急预案、桌面有上述备案资料（称为三上墙，一备案）有巡视记录表。4、设备维护记录和定期保养记录记录放在工程部，最低6个月。保养记录要求有保养计划、保养实施、保养结果，造册。2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1、机房内房间、设备清洁无杂物运行记录内记录清楚符合1分,每发现一处不符合扣0.4分2、机房有挡鼠板，无鼠、虫挡鼠板标高60cm，油漆粉刷。3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等要反映在巡视记录中3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1、配备所需专业技术人员（职称证明）

20、必须持证上岗，证件复印件现场上墙符合1分,发现一处不符合扣0.5分2、操作记录造册存留4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 设备运行、重大事故发生情况设专用本，紧急预案上墙符合1分,正常运行1分，发生重大事故的扣1分（二二）供供电电系系统统 3 3分分1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1、有关通知及记录设记录本符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、限电、停电审批资料跟电力局来往电话记录，上级审批文件2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1、临时用电管理措施设管理制度，现场上墙符合1分,临时用电措施、停电应急预案不符合的各扣0.5分2、

21、停电应急处理预案设管理制度，现场上墙3、备用应急发电机可随时起用1、备用应急发电机的维修保养记录设维保台帐，保养计划，实施结果符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、备用应急发电机的试运行记录设记录本，放机房，工程部备案（三三）弱弱电电系系统统 2 2分分1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1、弱电系统分项巡视记录无人机房张贴制度，建巡视记录表，每日签到符合1分,每发现一处不符合扣0.4分（含变电室防鼠板高60公分以上，放鼠药）2、弱电系统维修记录有维保计划，实施方案，实施结果2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1、系统运行正常运行记录中显示符合1分,

22、每发现一处不符合扣0.4分2、监控录影带按规定保存最低保存15天3、系统运行、测试记录由厂家提供验收报告（四四）消消防防系系统统 5 5分分1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）预案 制度 排班表三上墙，工程部备案符合1分，每发现一处不符合扣0.4分2、灭火器材配置有效情况（现场测试随时起用）不能超过有效期，制定点位图3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录最低1-6个月的运行记录，现场放置本月运行记录2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1、消防管理人员培训计划、培训记录各部门出题试卷考试，

23、成绩造册符合1分，每发现一处不符合要求扣0.4分2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况各部门出题试卷考试，成绩造册3、消防设备故障处理记录设置记录本，处理过程、结果3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1、消防宣传资料要有消防宣传日的资料照片，造册符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣0.3分2、消防宣传活动记录有消防演习的文字、图像资料3、各区域消防责任人名单有花名册，管理范围和点数明确到个人4、消防安全责任书与业主、上级、各部门签订消防安全责任书4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通1、火灾预案、火灾隐患的整

24、改情况以及防范措施的落实情况预案上墙，整改有实施，有过程，有结果符合1分，照明设施发现一处不符合要求扣0.1分，无应急预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道有杂物扣0.1分2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示标志无破损，清楚。示意图每个楼层都有3、消防标识设置齐全、完好有效情况巡视记录中显示4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况按规定设置设备巡视记录制度5、消防通道开通，通道内无杂物等无堆积物，地面无破损，设备齐全5、无火灾安全隐患1、消防设施设备完好做好维保计划，检修计划，巡视记录中显示符合1分，每发现一处安全隐患扣0.4分2、易燃

25、易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况（五五）电电梯梯系系统统 6 6分分1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1、电梯准用证（安全许可证）外单位维保的，持证上岗符合1分,每发现一处不符合扣0.4分2、电梯年检合格证在电梯轿箱内明示3、电梯维修保养合同承包单位提供2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）如不是24小时 张贴公布明示 乘梯时间符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、电梯机房通风情况巡视记录中显示3、电梯轿厢照明情况巡视记录中显示4、

26、电梯保养记录厂家提供，检查人签字5、电梯检修记录同上3、轿厢、井道、机房保持清洁 现场保持清洁巡视记录中显示符合1分，轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2分4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗1、维保人员上岗证书操作证随身带符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、维保方的企业营业执照各种材料一套。工程部备案如执照，合同等5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 接到故障报修20分钟内到达现场制定出制度及时间表符合1分,发现一处不符合规定的扣0.5分6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案工程部，电梯机

27、房，值班室上墙符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案的扣0.5分（六六）给给排排水水系系统统 9 9分分1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1、大厦节水计划做好上年与下年对比表符合1分,每缺一项扣0.5分2、大厦节水措施计划实施方案、改进结果2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏1、设备日常巡视记录现场有制度 巡视记录本符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、设备现场工作正常巡视记录中显示3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染1、蓄

28、水池清洗记录造本，要求：清洗计划、清洗日期、结果符合2分,每发现一项不符合扣0.3分2、蓄水池消毒记录同上，卫生防疫站提供化验报告3、二次供水卫生许可证同上，卫生防疫站提供化验报告4、水质化验单同上，卫生防疫站提供化验报告5、操作人员健康证持证上岗6、水箱间卫生检查记录巡视记录中显示7、现场水箱间清洁，水箱加锁4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1、供水设备管理措施落实情况记录计划 实施 结果符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分2、供水设备现场保持清洁现场察看5、限水、停水按规定时间通知住用户1、限水、停水通知通知书备案符合1分,每发

29、现一处不符合扣0.5分2、停水的临时供水预案上墙6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1、排水系统清淘记录计划 实施 结果符合1分,每发现一处不符合扣0.5分2、地下室、车库等设施设备的检查记录造册，检修、维修记录7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象1、派工单20分钟到达现场制定制度上墙，提出标准，工单中显示符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场的扣0.5分2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉设本 记录8、制定事故应急处理方案 供水事故应急处理预案上墙符合1分，无处理预案扣0.5分,有预案内容不完善扣0.5分（七七）空

30、空调调系系统统 3 3分分1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1、运行记录最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分2、巡视记录最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录3、水塔噪声测试报告最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 派工单的到达现场时间符合相关管理制度制定制度上墙，提出标准，工单中显示，要反馈记录符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分3、制定中央空调发生故障应急处理方案1、

31、中央空调发生故障应急处理预案上墙符合1分，无应急处理预案扣1分,有预案但不完善扣0.5分，记录与预案不符合扣0.5分2、相关记录与方案相符自定20min之内到达现场（八八）供供暖暖供供气气系系统统 3 3分分1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）按工作计划 九月前完成符合1分,每发现一处不符合扣0.3分2、设备运行记录最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录3、值班记录（24小时有人值班）、投诉记录（少于3%）最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录4、值班电话、报修地点公布对外粘贴，悬挂明显处2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

32、1、巡视记录最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录符合1分，每发现一处不符合扣0.4分2、保养记录最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录3、现场符合要求现场察看3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度 测温记录冬天16度 夏天26度大堂及公用通道每日2次记录造册符合1分,有上一年的测温记录但不完整的扣0.5分,无记录扣1分四四、共共用用设设施施管管理理 4 4分分1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 与规划图对照现场查看放每层平面图以备察看符合1分,每发现一处不符合扣0.2分2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线1层以上不能有管路外露符合

33、1分,每发现一处不符合扣0.2分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1、巡视记录最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录。无人机房设立制度，巡视记录上墙符合1分,每发现一处开关破损的、灯泡不亮扣0.2分2、现场灯具、开关完好，无不亮现象4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦1、大厦通道无堆积物最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录符合1分,每发现一处不符合扣0.2分2、路面平整，无破损最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录五五、保保安安及及车车辆辆管管理理 9 9分分1、大厦基本实行封闭式管理1、大厦基本封闭有门禁制度，前台来客登记制度，符合1分,未封闭或无人值守扣0.5分2、各出入

34、口有人员值守花名册 排班表 人员管理区域2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责1、专业保安队伍（保安公司的执照、分包合同）各种材料一套。保安部备案如执照，合同等符合2分,无专业保安队伍扣1分;值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分2、巡逻路线图及巡逻记录保安部提供线路图和巡视记录表，最低10个月的，现场保存本月记录3、保安人员名单、排班及岗位分工花名册 排班表 人员管理区域4、各岗位的值岗及交接班记录最低10个月的运行记录，现场放置本月运行记录5、保安人员培训及考核记录保安部出题试卷考试，成绩造册3、结合大厦特点，制定安全防

35、范措施1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、大厦出入口等重点部位的措施）应急预案落实到人符合1分，对特殊的部位要有相应的防范预案,每发现一处无防范预案扣0.2分，无预案的扣0.3分2、治安预案上墙4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行1、各类交通标志齐全，设置合理要求头尾一致符合1分,有一项不符合的扣0.5分2、现场无堵塞现场察看5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐1、疏导人员名单花名册符合1分,基本符合0.5分(第1、2项每缺一项扣0.5分);第3项每发现一处停放不符合扣0.1分2、疏导人员的工作职责制定工作标准制度，检查3、现场车辆停放入位地面施划停车

36、线，首尾相对6、室内停车场管理严格，出入登记1、固定车辆出入证发放记录符合1分,每发现一处不符合扣0.3分2、固定车辆登记表3、车辆出入记录4、停车管理协议7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁1、管理制度落实情况（车辆登记）符合1分,每发现一处不符合扣0.4分2、车辆分区摆放整齐3、管理区域内无随意停放车辆8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识的扣0.5分2、现场有防护措施六六、环环境境卫卫生生管管理理 1010分分1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1、设施

37、齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）、垃圾分类湿垃圾消毒防霉防腐，干垃圾防火。做计划定点清运，检查人签字符合1分,每发现一处不符合扣0.2分，未分类收集的扣0.2分2、设施保持清洁垃圾房通风、安装紫外灯、灭蝇灯。放置消防器材2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）制定组织结构，制度巡检记录上墙符合1分，未实行责任制的扣0.5分,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分,未实行标准化保洁的扣0.2分2、保洁员名单和保洁区域造花名册表明所管区域3、保洁标准化（工作标准、时间安排）制作书面工作标准安排时间落实到人3、垃圾日产日清，定期进

38、行卫生消毒灭杀1、垃圾按规定时间清运（日产日清）定点定时定人检查 有检查记录符合2分，每发现一处垃圾扣0.2分,未达到垃圾日产日清的扣0.5分,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5分2、定期消杀情况记录有计划 实施 结果 记录4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求巡检记录体现符合2分,每发现一处不符合扣0.2分5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求制定制度，巡检记录体现符合2分,每发现一处不符合扣0.2分6、无违反规定饲养宠物、家禽、家

39、畜 现场符合要求按照服务公约，遵照执行符合1分,发现一处不符合0.2分7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染1、居民投诉符合1分，每发现一处不合格扣0.2分。发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分2、现场符合要求需有关部门的检验报告七七、绿绿化化管管理理 4 4分分1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象1、符合绿地规划图备图纸一份符合1分,改变用途扣0.5分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣0.3分，有占用现象的扣0.2分2、绿地内无践踏痕迹现场检查3、绿地内无占用现象现场检查2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃1、绿地裸露面积不超过1

40、平方米现场检查符合1分，长势不好扣0.5分,每发现一处不符合扣0.1分2、绿化养护措施（修剪、打药）制定计划 实施 结果3、长势情况、修剪整齐计划 实施 结果3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求现场检查符合1分,每发现一处不符合扣0.2分4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 大厦内部绿化管理措施制定制度、计划、实施、检查和结果符合1分，无措施扣1分,有措施,落实不力扣0.5分八八、精精神神文文明明建建设设 3 3分分1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 业主代表介绍符合1分,管委会书面证明的为基本符合0.5分,有业主违约记录的扣0.5分2、设有学

41、习宣传园地，开展健康向上的活动1、大厦内设宣传栏等设施在明显位置放置宣传口号符合1分,每发现一处不符合扣0.4分2、各类宣传资料及宣传栏内容3、举办各类活动的计划、记录、照片等3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 当地派出所介绍来往公函，及口述符合1分,有案件发生的扣1分九九、管管理理效效益益 4 4分分1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表财务账目要显示符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分2、提供有偿服务，开展多种经营1、多种经营项目制定收费标准，在明显位置明示符合1分,发现一处不符合扣0.5分2、提供服务的相关记录有工作单明细、客户签收、开发收据、财务有记录3、本大厦物业管理经营状况1、财务报表（盈亏报表、纳税记录）最低一年的记录符合1分，公开帐目的基本符合0.5分,亏损的扣0.5分2、对管委会（业委会）公布的公共服务项目帐目账目明细要公示，需留图片或影像记载