规划设计、方案设计阶段设计经济性评审及成本优化.pdf

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1、附件 1-1 规划设计阶段经济性评审 附件 1-1 规划设计阶段经济性评审 【工作重点】【工作重点】考虑规划细则、方案选型对各专业成本的影响。【职责分工】【职责分工】1设计管理部门：设计管理部门：规划设计阶段制定规划类经济性技术指标和软硬景比例限额指标,并提供详细的项目开发经济指标数据及规划图纸资料供成本部门测算成本；方案设计阶段，根据美观、经济、适用的原则，总结设计方案（各户型）的特点，强调 各特点是否对成本影响比较大。2策划、销售部门策划、销售部门：负责开展市场调研，确定产品开发定位要求，提供产品定位报告；提供产品销售的预测售价，并提交交楼标准。3工程管理部门：工程管理部门：从项目规划分期

2、、标段划分、施工难度、施工进度等对施工成本影响的因素方面进行分析，提出合理建议。4集团成本管理中心、城市公司成本部：集团成本管理中心、城市公司成本部：负责组织设计经济性评审及成本优化工作。【工作流程图】【工作流程图】【成果会签成果会签】1 会议成果：规划设计、方案设计阶段经济性评审成果会签表，会议纪要。2 会签：各部门参会人员当场会签 规划设计阶段经济性评审会签 规划设计阶段经济性评审会签 项目名称 项目名称 会议时间 会议时间 组织部门、人员 组织部门、人员 参加部门、人员 参加部门、人员 会议成果 会议成果 会签部门、人员 部门 参会人员 会签部门、人员 部门 参会人员 策划、销售部门确定

3、项目开发定位要求 设计部组织规划设计，定稿后组织交底会，提交详细的项目开发经济指标数据及规划图纸资料。设计部提供户型方案、各户型的特点对成本的影响说明，定稿后组织交底会。概念设计、档次定位阶段 规划设计阶段 方案设计阶段 集团公司成本管理中心 3个工作日内完成审核报告，组织经济性评审会议。策划、销售部门提交产品定位报告、预测产品销售价格 城市公司成本部在设计部交底会之后开展成本优化工作，8 个工作日内提交报告 附表1（土建）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注附表1（土建）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注1 1最盈利的产品组合。最盈利对比表2 2

4、道路设计简洁合理，减少路网的不合理曲线、弯折，优化出入口布置，合理的道路宽度。3 3标准化率高。成熟产品面积比率4 4结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置。产品销售利润、土地价值最大化。地面用地地面用地地面车位数量最大化。实际地面车位比/规划地面车位比；地面车位面积/项目占地面积停车方式停车方式停车方式合理化。车位面积，人防车位面积车位大小车位大小因地制宜作适量小车位。小车位数量/车位总数地下车库设置与面积地下车库设置与面积地下车库集中设置及面积最小。项目地下车库数量唯一，单车位占地下室面积机械车位机械车位机械车可行性分析。机械/非机械车位的分析报告不可销售的公建及配套（

5、含附加值多建面积）或不能整体转让经营的建筑面积满足规划要求即可。提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格，估算建设的必要性。合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。场地标高场地标高动土量最小，尽可能使场内土方挖填平衡。单位占地面积动土量、场地标高平均降低/增加值排水方案排水方案排水坡度合理，减少填方。排水坡度值、排水泵站分析报告边坡支护边坡支护比选边坡支护方式支护成本最低利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。8 8综合考虑开发周期和永久建筑、园建、

6、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。成本最低原则减少挡土墙、护臂的建造根据山体高差确定产品类型控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。成本最低原则产品组合方案比较地貌利用土方及支护7山地建筑9总图规划产品组合方案比较地貌利用土方及支护7山地建筑9总图规划成本最低原则设计经济性评审和成本优化表格（前期规划、概念设计阶段）设计经济性评审和成本优化表格（前期规划、概念设计阶段）产品经济性内容产品经济性内容可售面积/建筑面积；赠送建造面积比停车布置56物业配套环境资源成熟产品运用路网布置停车布置56物业配套环境资源成熟产品运用路网布置附表2（土建）序号成果

7、成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注附表2（土建）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注建筑平面布置建筑平面布置建筑体形的长宽比例适中具对称性，综合销售部门，对偷面积方案要注意规避政策风险，偷面积和附送露台等加大了成本控制的难度。长宽比、对称系数、周长面积比；面积附送率的控制。外挑外挂构件外挑外挂构件立面简洁，无过分复杂的外挑挂件。外挂件造价/外墙装饰造价比不同产品、不同做法的外墙饰面造价比选。设计合理的外墙涂料、面砖、石材的面积比率。外装材料的适用性能。立面设计元素满足建筑队结构体系的影响评估。建筑层高建筑层高结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层

8、高2.8米性价比较优，层高每增加0.1m,造价增加该层造价的3-5(平均约35元/m2)。层高窗地比窗地比窗地比不应超过同类产品的平均值。窗面积/建筑面积比例栏杆、栏板栏杆、栏板请图则组将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品；栏杆类型尽量少。栏杆栏板标准化阳台、露台、屋面等的具体做法阳台、露台、屋面等的具体做法请图则组优化比选具体做法及价格，以此形成标准化设计。防水防水外墙、屋面等部位综合考虑当地市场，尽量选用渗透防水结晶、水泥基复合防水涂料等较为经济适用的防水材料。屋顶造型屋顶造型屋面形式经济合理。屋面面积/基地面积结构限额设计与项目限额设计指标表结构限额设计与项目限额设计指标表使设计院明确设

9、计要点及经济性要求。结构设计任务书钢筋、砼含量指标小于限额设计指标结构形式结构形式结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构多方案试算结果柱网布置、梁柱截面沉降缝层高柱网布置、梁柱截面沉降缝层高层高合规且最小化。地下室梁底高度、梁高、风管预留高度、消防管预留高度、电线槽预留高度层数层数层数最小化。单层停车方案图防水防水在符合设计规范/防水等级的前提下，尽量采用结构自防水与单道防水层结合的防水方案。人防分区人防分区分区最大化。设计分区面积/规范最大分区面积体型系数体型系数尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节

10、能方案。门窗门窗满足建筑立面效果的经济合理的建筑节能方案，首先是减少开窗面积，或调整选材（如：保温层厚度，或铝合金窗改成塑钢窗）。墙体厚度墙体厚度通过墙体材料来实现节能达标。保温材料保温材料南方地区尽量采用外墙内保温、加气砼砌块保温等；明确女儿墙内侧、屋面构架、楼梯间、风井、突出外墙装饰墙柱（热桥除外）等不必要保温部位。5 5精装修公共部位与户内精装修精装修公共部位与户内精装修确定与产品定位相适应的装修限额装修成本售价比山地建筑山地建筑6 6外墙装饰外墙装饰外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占用比例多方案试算结果结构方案、柱数量/平面面积、沉降缝布置间距、梁柱截面取值边坡支护方式比选边坡支护方

11、式比选边坡支护方式比选最优设计经济性评审和成本优化表格（方案设计阶段）设计经济性评审和成本优化表格（方案设计阶段）产品经济性内容产品经济性内容多方案试算结果建筑节能地下室建筑建筑节能地下室建筑134134结构方案经济型最优。2 2结构结构附表6（安装）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注附表6（安装）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注开闭所数量开闭所数量/户数电缆长度电缆长度/占地面积高压线路高压线入地/高压走廊迁移费用比水泵房水泵房数量/户数排水管排水管长度/占地面积中水处理中水处理能力/规范最小规定方案设计阶段方案设计阶段产品经济性内容安装项目

12、供电方案给排水方案1产品经济性内容安装项目供电方案给排水方案1附表9（园林）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注景观定位附表9（园林）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注景观定位明确景观工程控制标准，根据产品定位及景观重要程度区别对待。高档、中档、低档；不同景观与建筑产品的合理搭配；不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合；软硬景软硬景尽可能多的设置软景，少做硬景。软硬景比例；种植土的回填厚度；植物的选用种类、数量、尺寸、乔灌木种植比例，以及养护期；硬景中的地面铺装范围/数量/比例，材料与图案构成、建筑与小品等的设计风格及构成材料；景观区各分类等

13、级及比例；照明灯具的选型及布置密度；树种、铺装物料的本地化；水景的合理布置于水源处理；后期管理、维护和使用安全；设计评审和成本优化表格（前期规划、概念设计阶段）设计评审和成本优化表格（前期规划、概念设计阶段）产品经济性内容景观成本产品经济性内容景观成本按公司“景观工程限额设计指标”确定景观工程的目标成本，以此做为设计单位限额设计控制指标。利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质。景观布置景观2景观布置景观2附表10（园林）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注限额设计附表10（园林）序号成果成果指标（包含但不限）设计现状优化建议节约金额备注限额设计景观成本的优化

14、合理景观占地平米单价、景观成本分配系数软硬景比例软硬景比例软硬景比例合理软硬景比例提供常用软硬材料规格型号及单价；铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类；选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。园林雕塑及小品园林雕塑及小品点缀但有效果雕塑及小品数量/景观面积水景、泳池水景、泳池销售与后期管理的协调水景面积/景观面积；泳池面积/户数绿化搭配绿化搭配软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。绿化灌木种类尽量少一些，主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。灌木面积/绿化面积；地被面积/绿化面积；乔木数量/绿化面积方案设计阶段方案设计阶段产品经济性内容景观2产品经济性内容景观2请地策二部提供标准做法，供设计院使用。标准化设计标准化设计