2021年3月商业地产市场月报-中指研究院正式版.doc

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1、商业地产市场月度报告中指研究院0102030405政策动态宏观环境市场表现企业动态大宗交易1、政策动态商务部：到2025年建设一批业态齐全的城市便民生活圈发改委等28部门：联合发布加快培育新型消费实施方案深圳：罗湖区加快推进国贸免税城项目，建设粤港澳大湾区免税城2、宏观环境宏观经济：经济持续稳定恢复，总量迈上新台阶服务业经济：服务业商务活动指数回升；新动能活力不断释放收支结构：2020年全国居民人均收入比2010年增加一倍，居民消费支出稳步恢复消费市场：消费市场延续上年稳定复苏态势，实体店零售经营明显回升3、市场表现商业地产新房市场：1-2月全国投资同比增长26.0%；新开工和销售同比同比分别

2、增长45.7%和63.7%商铺租赁市场：2020下半年，百街商铺平均租金环比下跌0.52%，百MALL商铺平均租金环比下跌0.25%写字楼租赁市场：2020年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米天，环比下跌0.43%商办用地市场：3月，全国300城商办用地推出面积同比下降，成交面积同比增长；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升4、企业动态融创中国竞得杭州西站枢纽站城北综合体地块，130万方TOD巨舰起航恒隆地产引入杭州首家文华东方酒店，将落户武林商圈恒隆广场万达轻资产商管获珠海国资委30亿战投资金入股头部企业加快商业运营服务战略布局，商业地产赛道焕发新活力5、大宗

3、交易 2021年3月，中指数据库监测的全国重点城市共录得商业地产大宗交易7笔1政策动态 商务部：到2025年建设一批业态齐全的城市便民生活圈 发改委等28部门：联合发布加快培育新型消费实施方案 深圳：罗湖区加快推进国贸免税城项目，建设粤港澳大湾区免税城 商务部：到2025年建设一批业态齐全的城市便民生活圈 3月9日，商务部流通发展司起草了城市一刻钟便民生活圈建设指南（征求意见稿）公开征求意见的通知。指导各地开展城市一刻钟便民生活圈建设，提高社区商业服务便利化、标准化、数字化、品质化水平，满足人民日益增长的美好生活需要。建设目标：五大方面 建设原则：主要以政府引导、市场主导；以人为本、保障基本；

4、集约建设、商居和谐；创新驱动、多元发展。提倡盘活存量设施资源，集中建设新增设施，提高设施使用效率，提倡“一点多用、一店多能”，避免大拆大建。 规划布局：加强顶层设计，制定与商业网点周围消费结构、能力相符合的实施方案。明确配置标准。参照社区商业设施设置与功能要求（GB/T37915-2019）等社区商业相关国家标准和行业标准，结合本地区发展实际和不同社区商业发展形态，因地制宜制定地方性社区商业设施建设标准。分类建设布局，重点补齐商业设施短板和提升现有设施水平。 业态配置：优先配齐生活保障类业态。因地制宜发展品质提升类业态。加快菜市场标准化改造升级；发展品牌连锁便利店；构建多层次早餐供应体系；积极

5、发展可移动商业设施；鼓励“一店多能”。 管理运营：要建立多方共商共管机制；探索多种建设运营模式；引导商户诚信经营；加强社区环境保护；完善适老化服务；优化服务管理。 创新服务：要求探索平台化集成创新模式；鼓励延展拓宽服务模式；规范发展社区电商模式；推动智能设施广泛应用；提高品牌连锁化覆盖率。中指点评城市一刻钟便民生活圈，伴随社区商业发展而产生，是以社区居民为服务对象，在步行不超过15分钟的范围内，以满足居民日常生活日常消费和品质消费等为目标，以多业态集聚形成的社区服务商圈。文中指出在满足生活保障业态的同时，注重品质提升业态建设，例如，老年人康护所、特色餐饮店、社区书房、运动健身房等，满足社区居民

6、休闲、健康、社交、娱乐、购物等个性化、多样化、特色化的更高层次消费需求的业态。资料来源：中指研究院综合整理 发改委等28部门：联合发布加快培育新型消费实施方案 3月25日，国家发改委、中央网信办等28部门联合发布加快培育新型消费实施方案，共24条细则，包括加大金融、财政支持力度，引导社会资本融资支持新型消费领域。其中，方案提出，支持符合条件的企业通过首发上市和再融资募集资金，或到交易所债券市场发行公司债、可转债及资产支持证券融资，拓展新型消费领域融资渠道。建设目标：四大方面 推动服务消费线上线下融合方面：积极发展“互联网+医疗”，将符合条件的机构按规定纳入基本医疗保障定点。加快文化产业和旅游产

7、业数字化转型，积极发展演播、数字艺术、沉浸式体验等新业态。推动教育信息化发展，鼓励并支持社会力量积极参与。 加快新型消费基础设施和服务保障能力建设方面：推动城市信息模型（CIM）基础平台建设，支持城市规划建设管理多场景应用，促进城市基础设施数字化和城市建设数据汇聚。完善智慧城市领域标准体系，开展关键急需标准制定，建设智慧城市时空大数据平台。协同发展智慧城市与智能网联汽车，打造智慧出行平台“车城网”。 强化新型消费发展要素保障方面：推动出台维护新就业形态劳动者劳动保障政策。引导银行业金融机构在依法合规、风险管控有效和商业可持续的基础上，审慎规范发展消费金融产品和服务，推动加大对新型消费领域信贷支

8、持力度。支持符合条件的企业通过首发上市和再融资募集资金，或到交易所债券市场发行公司债、可转债及资产支持证券融资，拓展新型消费领域融资渠道。 改善新型消费营商环境方面：修订出台互联网信息管理办法，完善互联网行业管理政策体系，促进互联网信息服务健康有序发展。加快推进重点服务消费领域标准研制工作，开展电子文件、数据安全等重点通用标准研制，完善新型基础设施等新一代信息技术标准体系，支撑新型消费加快发展。中指点评近年来，我国新型消费呈现持续快速发展态势。特别是去年，受新冠肺炎疫情冲击，居民非必需品、聚集性、流动性、接触式等传统消费受到严重抑制，而各种新业态新模式引领新型消费业态加快扩容，线上消费逆势增长

9、。2020年全国网上零售额同比增长10.9%，其中，实物商品网上零售额增长14.8%，占社会消费品零售总额的比重达到24.9%，比上年提高4.2个百分点。今年以来，我国经济运行呈现稳定恢复态势，但恢复基础尚不牢固、进程仍不平衡，服务业、小微企业和一些地方仍面临不少困难，居民消费仍受制约，新型消费的发展成为保障居民日常生活需要、推动国内消费恢复、促进经济企稳回升的重要支撑。资料来源：中指研究院综合整理 深圳：罗湖区加快推进国贸免税城项目，建设粤港澳大湾区免税城 3月17日，深圳罗湖区披露罗湖区产业发展“十四五”规划(征求意见稿)，提出打造跨境消费中心，加快推进国贸免税城项目，建设粤港澳大湾区免税

10、城。积极争取市内免税政策落地，支持有条件的龙头企业申请免税品经营资质，高标准建设“两店三税五平台”。建设“两店三税五平台” 征求意见稿指出，罗湖区拟实施商贸消费名街“磁吸行动”，采取了诸多具体举措，包括打造粤港澳大湾区免税城、东门国际特色消费体验中心、人民南时尚消费街区、湖贝国际消费示范商业区、水贝珠宝消费特色商业区、笋岗文化艺术消费商业区、口岸跨境旅游消费合作区、国家物流枢纽城市先锋区、实体商业数字化转型示范区。 “两店”指集“离境市内免税店+市内外汇商品免税店”功能于一体。 “三税”指构建涵盖“免税+有税+保税”的“三税融合”新商业模式，构建以免税业务为核心引擎，有税业务、保税业务协同发展

11、的商业生态圈。 “五平台”指全球高端商品销售平台、国际品牌新品中国首发平台、国货精品展示平台、自主品牌推介平台、民族传统文化传播平台，打造成为品质保真、环境一流、购物便捷，集免税购物、科技体验、文化艺术、特色餐饮于一体的国际一流免税城。中指点评中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要提出要“完善市内免税店政策，规划建设一批中国特色市内免税店”，并提出“北上广深成”五个国际消费中心。并且，广东省的2020年政府工作报告中明确提出“支持广州、深圳建设国际消费中心城市，布局一批区域消费中心城市，推动建设具有地方特色的市内免税店，引导境外消费回流“。所以从政策层面上看，

12、在“双循环”大背景下，以国内循环为主，国内国际双循环发展格局下，免税经济作为扩大内需刺激消费的重要手段之一，吸引境外消费回流，建设市内免税店已经成为中央乃至地方都强调的措施之一。资料来源：中指研究院综合整理2宏观环境 宏观经济：经济持续稳定恢复，总量迈上新台阶 服务业经济：服务业商务活动指数回升；新动能活力不断释放 收支结构：2020年全国居民人均收入比2010年增加一倍，居民消费支出稳步恢复 消费市场：消费市场延续上年稳定复苏态势，实体店零售经营明显回升 宏观经济：经济持续稳定恢复，总量迈上新台阶经济运行持续稳定恢复：2020年，我国GDP为1015986亿元，迈产业结构持续优化：2020年

13、全年，第二、三产业增加值占GDP的上百万亿元新台阶，按不变价格计算，比2019年增长2.3%。其比重分别为37.8%、54.5%；较2019年同比分别下降1.2个百分中，第一产业增加值77754亿元，增长3.0%；第二产业增加值点、上升0.6个百分点。2020年全年，第三产业对经济增长的贡献384255亿元，增长2.6%；第三产业增加值553977亿元，增长率为47.3%，较前三季度提高15.9个百分点。2.1%。图：2011年一季度-2020年四季度GDP累计值同比增速图：2011年一季度-2020年四季度第二、三产业增加值累计占比及第二、三产业同比增速变化趋势及累计贡献率变化趋势GDP累计

14、同比增速第二产业累计同比增速第三产业累计同比增速第二产业增加值占比第三产业增加值占比第二产业累计贡献率第三产业累计贡献率15%100%54.5%10%80%5%2.6%2.3%60%47.3%0%2.1%-5%40%-10%20%-15%0%数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理 服务业经济：服务业商务活动指数回升；新动能活力不断释放服务业升至较高景气水平：服务业商务活动指数为55.2%，高于上现代服务业发展活力不断释放：2020年，除批发和零售业、住宿和月 4.4个百分点，表明随着疫情防控成果巩固，消费需求不断释餐饮业、租赁和商务服务业外，其他行业均实现正增长。其中，信放，服务业加快恢复。

15、从行业情况看，互联网软件及信息技术服息传输、软件和信息技术服务业增加值增速为16.9%，实现两位数务、货币金融服务等行业商务活动指数运行在60.0%以上高位景气增长；金融业增加值增速为7.0%，比2019年提高0.4个百分点。这水平，受年初局部疫情影响较大的住宿、租赁及商务服务、居民服两个行业对经济增长的贡献率合计达到54.1%，有力支撑了经济较务等行业商务活动指数回升至景气区间，行业经营状况明显改善。快恢复。图：2019年1月-2021年3月服务业商务活动指数走势图：2015年一季度-2020年四季度服务业各行业增加值累计同比增速60%信息传输、软件和信息技术服务业金融业房地产业交通运输、仓

16、储和邮政业批发和零售业租赁和商务服务业55.2%住宿和餐饮业50%40%30%20%40%10%0%-10%30%-20%-30%20%-40%数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理 收支结构：2020年全国居民人均收入比2010年增加一倍，居民消费支出稳步恢复十年收入翻倍，城乡居民收入相对差距进一步缩小：2011年-2020年全国居民人均可支配收入年均实际增长 7.2% ，十年累计实际增长100.8%，即全国居民人均可支配收入比2010年增加了一倍。2020年，农村居民人均可支配收入17131元，实际增长3.8%；城镇居民人均可支配收入43834元，实际增长1.2%。农村居民人均可支配收入

17、名义增速和实际增速分别快于城镇居民3.4和2.6个百分点。城乡居民收入相对差距继续缩小。图：2014年一季度-2020年四季度城乡居民人均可支配收入累计同比增速变化趋势GDP累计同比增速 城镇居民人均可支配收入累计同比增速农村居民人均可支配收入累计同比增速12%10%8%6%3.8%4%2%2.3%0%1.2%-2%-4%-6%-8%居民消费支出降幅逐季收窄，呈现持续恢复态势：随着新冠肺炎疫情得到有效控制，经济社会秩序逐渐恢复，居民消费支出稳步恢复。2020年全国居民人均消费支出21210元，比上年下降1.6%；扣除价格因素，实际下降4.0%。全年人均消费支出名义降幅比前三季度收窄1.9个百分

18、点，比上半年收窄4.3个百分点，比一季度收窄6.6个百分点。图：2014年一季度-2020年四季度城乡居民人均消费支出累计同比增速变化趋势GDP累计同比增速 城镇居民人均消费支出累计同比增速农村居民人均消费支出累计同比增速15%10%5%2.3%0%-5%-0.1%-10%-6.0%-15%-20%数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理 消费市场：消费市场延续上年稳定复苏态势，实体店零售经营明显回升复苏态势稳，同期基数低，消费市场同比快速增长：2021年1-2月份，社会消费品零售总额69737亿元，同比增长33.8%；比2019年1-2月份增长6.4%，两年平均增速为3.2%。商品消费需求不

19、断释放。在促进消费政策的带动下，居民消费潜力持续释放，商品零售明显恢复。1-2月份，商品零售额同比增长30.7%。部分境外消费回流。当前，新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，居民出境购物活动减少，部分消费需求转向境内，带动化妆品、金银珠宝、钟表、箱包等商品销售增长。1-2月份，限额以上单位化妆品类、金银珠宝类和日用品类商品零售额同比增速均超过30%。图：2016年2月-2021年2月社会消费品零售总额累计值及累计同比增速社会消费品零售总额累计值（左）社会消费品零售总额累计增长（右）5040%4030%20%3010%万亿元 200%-10%10-20%0 -30%新业态发展快，实体店客流回升，线上线下消

20、费增势良好：2020年初居家生活、办公期间，众多消费者形成“网上下单，配送到家”的消费习惯，线上购物实现逆势增长。疫情防控常态化后，居民网络购物意愿不减，新业态保持良好发展势头。2021年1-2月份，全国实物商品网上零售额同比增长30.6%，增速比上年同期提高27.6个百分点，比2020年全年提高15.8个百分点，两年平均增速为16.0%。实体店铺经营明显改善。与上年同期比，今年年初居民外出消费活动大幅增加，实体店客流量显著回升，实体店经营明显改善。1-2月份，限额以上零售业实体店商品零售额同比增长45.2%，两年平均增长4.1%。图：2018年2月-2021年2月实物网上零售额累计占比及同比

21、增速变化趋势实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重社会消费品零售总额累计增长实物商品网上零售额累计增长40%33.8%30.6%30%20%20.7%10%0%-10%-20%-30%数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理3市场表现 商业地产新房市场：1-2月全国投资同比增长26.0%；新开工和销售同比分别增长45.7%和63.7% 商铺租赁市场：2020下半年，百街商铺平均租金环比下跌0.52%，百MALL商铺平均租金环比下跌0.25% 写字楼租赁市场：2020年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米天，环比下跌0.43% 商办用地市场：3月，全国300城商办

22、用地推出面积同比下降，成交面积同比增长；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升新房市场：1-2月全国投资同比增长26.0%；新开工和销售同比分别增长45.7%和63.7% 从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比增长26.0%2021年1-2月，全国商业地产*开发投资额为1927亿元，同比增长26.0%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为13.8%。2021年1-2月，全国商业地产新开工面积为1718万平方米，同期基数低，同比增长45.7%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为10.1%。 从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长63.7%2021年1-2月，全国商业地产销售

23、面积为1013万平方米，同基期数低，同比增长63.7%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为5.8%。图：2014年-2021年2月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比25%办公楼占比商业营业用房占比20%15.1%15.2%15.4%14.2%14.6%15%13.9%13.4%11.8%11.5%10.0%9.2%8.9%10%9.6%8.3%8.0%7.6%7.4%7.5%7.2%6.9%7.0%5.9%5%6.5%6.4%5.3%4.3%5.9%6.2%5.0%4.7%4.6%4.8%4.1%4.3%3.8%3.4%2.9%3.1%2.9%2.7%2.3%2.4%2.8%2.5%

24、2.2%0%2.1%1.9%1.5%20142015201620172018201920202021:-02120142015201620172018201920202021:-021201420152016201720182019202012021:-02开发投资额新开工面积销售面积*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与中国房地产统计年鉴一致。数据来源：CREIS中指数据 新房市场：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均增长超20%办公楼：2021年1-2月，全国办公楼开发投资额为675亿元，同比增长22.8%，较2019年1-2月份增长1.0%。 商业营业用房：2021年

25、1-2月，全国商业营业用房开发投资额为1251亿元，同比增长27.8%，较2019年1-2月份下降4.9%。图：2010年-2021年2月全国商办开发投资额及同比增速8000办公楼开发投资额（左）同比增速（右）6000亿4000元20000121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214201020112012201320142015201620172018

26、20192020202118000商业营业用房开发投资额（左）同比增速（右）1500012000亿 9000元60003000012141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416201020112012201320142015201620172018201920202021100%50%0%-50%50%25%0%-25%-50%数据来源：CREIS中指数

27、据 新房市场：办公楼、商业营业用房新开工面积同比均增长超40%办公楼：2021年1-2月，全国办公楼新开工面积为452万，同比增长48.8%，较2019年1-2月下降37.5%。商业营业用房：2021年1-2月，全国商业营业用房新开工面积为1266万，同比增长44.6%，较2019年1-2月下降28.6%。图：2010年-2021年2月全国商办新开工面积及同比增速8000办公楼新开工面积（左）同比增速（右）6000万平方4000米20000121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618

28、1101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141620102011201220132014201520162017201820192020202130000商业营业用房新开工面积（左）同比增速（右）25000万 20000平15000方米 10000500001214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121

29、21416181101121214201020112012201320142015201620172018201920202021100%50%0%-50%-100%100%50%0%-50%-100%数据来源：CREIS中指数据 新房市场：办公楼、商业营业用房销售面积同比均大幅增长办公楼：2021年1-2月，全国办公楼销售面积为259万，同比增长56.4%，较2019年1-2月下降19.3%。商业营业用房：2021年1-2月，全国商业营业用房销售面积为754万，同比增长66.4%，较2019年1-2月下降10.1%。图：2010年-2021年2月全国商办销售面积及同比增速5000办公楼销售面

30、积（左）同比增速（右）4000平万 3000方2000米1000012141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121420102011201220132014201520162017201820192020202115000商业营业用房销售面积（左）同比增速（右）12000万9000平方6000米300001214161811011212141618110112

31、12141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214201020112012201320142015201620172018201920202021100%50%0%-50%-100%100%50%0%-50%-100%数据来源：CREIS中指数据商铺租赁市场：2020下半年百街商铺平均租金环比下跌0.52%，百MALL商铺平均租金环比下跌0.25%购物中心/商业街商铺租赁市场2020年中国主要商业街商铺和重点商圈（

32、购物中心）商铺租金水平整体下跌，下半年跌幅较上半年收窄。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.96元/平方米天，环比下跌0.52%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.76元/平方米天，环比下跌0.25%。受疫情冲击，今年商铺普遍出现经营困难，不少商铺出现退租现象，导致本期样本整体周转率和空置率提高。同时不少商业街和商圈购物中心业主也利用这一时期进行业态调整，并给予商户免租优惠，样本商业街和商圈有近半数商铺获得免租期。（注：本次商铺平均租金涨跌幅未考虑疫情下业主/供应商为商户提供免租期

33、对租金水平的影响）。2020年下半年，随着国民经济持续稳定恢复，促进消费政策不断发力，居民消费需求稳步释放，消费市场稳定恢复，实体商业亦较上半有所恢复。但新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，国内局部地区亦存在疫情反弹压力，商铺租金短期内仍处下行通道。展望“十四五”开局之年，我国将坚持扩大内需战略基点，加快培育完善内需体系，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强消费对经济发展的基础性作用。随着消费市场活力持续恢复，实体商业将逐渐恢复至疫情前的水平；预计未来，我国重点城市商铺租金有望恢复平稳运行态势。商铺租赁市场详见中指研究院2020中国商铺租金指数研究报告、数据来源：CREIS中指数据库写字楼租赁市场：2020年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米天，环