2022年徐州县区房地产市场年报（2023年）正式版.doc

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1、江苏徐州（县区）金 刚 石 研 究 院01Information express02Land market03Housing market04Regional market05Commercial market政策要点本年走势各县区均有补贴政策出台具体表现：睢宁、邳州出台人才补贴政策，沛县跟随市区政策直接给予1%的购房补贴，新沂和丰县则包含进城购房补贴、人才购房补贴、降首付降利率等政策，旨在去库存，盘活市场需求，但收效甚微。住宅市场本年走势-量跌价稳具体表现：20192021年县区市场年度成交在600万以上，市场容量高位，但2022年受疫情及大经济环境的影响，年度成交仅328万，较21年下降5

2、2%，成交均价为7472元/，环比上升1%，稳中略升。政策环境土地市场低综合活跃度住宅市场商办市场土地市场本年走势-热度低位，基本为城投托底具体表现：2022年县区供应148宗涉宅用地块，成交140宗，含丰县32宗、沛县47宗、睢宁县17宗、新沂市15宗、邳州市29宗，总建面积1197.8万，平均溢价率0%。所成交土地基本为城投公司托底，市场热度低。商办市场本年走势-量跌价升具体表现：近年县区商办市场供求趋势整体向下，受疫情影响和大环境遇冷的双重影响，客户投资信心不足，商办市场持续低迷，本年供应27.86万，成交32.89万，成交量环比下降44%。上半年成交处低位，下半年略有回升，但去化压力较

3、大。01大经济环境低迷，叠加疫情影响，县区市场成交低迷，为刺激市场需求的恢复，睢宁、邳州出台人才补贴政策，沛县直接给予1%的购房补贴，新沂和丰县则包含进城购房补贴、人才购房补贴、降首付降利率等政策，旨在去库存，盘活市场需求，但收效甚微。睢宁：人才补贴政策沛县：购房补贴政策丰县：人才引进、进城购房补贴、契税补贴等1.实施范围：沛县中心城区(含汉源街道办事处、沛城街道办事处、1.人才引进政策：对符合条件的全日制本科、硕士、博士生分别给予最高101.公共租赁住房补贴：优先为招引的高校毕业生提供公共大屯街道办事处、汉兴街道办事处、沛县经济开发区)。2.补贴对象：万、20万、30万的购房补贴。2.进城入

4、镇补助标准：搬迁农户退出农村宅基租赁住房，并给予30%的租金补贴，最长租期3年。家庭购买新建普通商品住宅，单套建筑面积在144以下，不含安置地并进城购买商品住房的，按500元/标准补助，每户最高补助面积为120。2.购房补贴：本科及以上学历毕业生在睢宁县首次购买普3.适龄子女入学政策：持商品住房购买合同及交款证明可以办理适龄子女入房和保障性住房。3.补贴比例：购买新建普通商品住宅的，按商品住通商品住房的，按照购房总价的5%给予一次性补贴，最高学，按划定的学区入学。4.落实降低首付、降低贷款利率，增加贷款额度：房合同价款(不含车库、车位、储藏室、阁楼等附属设施)的1%补贴。不超过10万元，每人只

5、能申领一次补贴。积极开展“公积金+商业银行”组合贷款业务，鼓励金融机构对首次购房及二4.补贴范围：自发文之日起至2022年12月31日期间购买，以商品住房套住房降低首付比例至20%。5.契税补贴补贴政策：2022.10.12023.2.28.3.生活补贴、租房补贴、交通补贴：本科、硕士、博士，销售合同首次网签备案时间为准5.发放办法：各房地产开发企业与购购买丰县城区新建商品住房，现售房补贴50%契税，预售房补贴100%契税。6.生活补贴标准分别为600、900、1200/月/人，租房补贴房人签订商品住房买卖合同并支付全款(含贷款)后，对符合条件的由制定商品房交易环节补贴政策：受疫情影响的存续个

6、人住房贷款，可以采取400、600、1000/月/人。延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划。开发企业将补贴款直接返还购房人新沂：进城购房补贴、人才引进、二手房补贴等政策出台邳州：人才补贴政策1.进城购房补助：农户放弃农村安置，退出农村宅基地并进城购房，每户予4万元购房补贴。入镇购房，每户予3万元购房补贴。2.外来人员购房补助：外地来1.公共租赁住房补贴：优先为招引的高校毕业生提供公共租赁住房，并给新人员首套予300元平方米购房补贴。3.生育补贴：生育二孩或三孩的本市户予30%的租金补贴，最长租期3年。2.购房补贴：毕业生在邳州市首次购买籍家庭，在新购房，二孩家庭给予 200

7、元/平方米的补贴，三孩家庭给予300 元普通商品住房的，本科按总价5%给予一次性补贴，最高不超过8万元；硕士/平方米的补贴。4.人才引进优惠政策：对符合条件的本科、硕士、博士，分别发放 6 万元、8 万元、10 万元一次性购房补贴。5.二手房补贴：对购置商品住研究生按照总价8%给予一次性补贴，最高不超过10万元；博士研究生发放房不满 2 年进行交易的，给予150 元/平方米补贴。6.落实降低首付：首套房首30万元购房补贴。3.生活补贴、租房补贴：博士、硕士、本科生活补贴标付比例调整为20%，二手房调整为30%。7.降低贷款利率：引导金融机构加大个人准为1800、1300、1000/月/人，租房

8、补贴1200、800、500/月/人；4.另有住房按揭贷款投放力度，下调住房贷款利率，积极开展“公积金+商业银行”组合贷款业转项补贴、落户支持、创业支持、见习支持等政策02县区土地市场20192020年为供求高点，年度成交接近900万方，21年之后有所降低，22年则成交540万方，其中丰县、沛县、邳州成交在130万方以上，睢宁、新沂相对较少，成交量在70万方上下。各县中邳州市成交楼面价最高，达2726元/，新沂最低，成交楼面均价1481元/。2017-2022年徐州县区涉宅用地量价走势1000239725009001971800200070060013061500127350010359604

9、001000300200500100002017年2018年2019年2020年2021年2022年2022年徐州各县区涉宅用地量价18030002726160250014020031201765200017011001481150080601000405002000丰县沛县睢宁县新沂市邳州市 供应面积（万） 成交面积（万）成交楼面价（元/） 供应面积（万） 成交面积（万）成交楼面价（元/）2022年县区供应148宗涉宅地块：共挂牌148宗涉宅用地；总建面积1295.7万，挂牌楼面均价1983元/。148宗1295.7万1983元/2022年县区成交140宗涉宅用地：含丰县32宗、沛县47宗、

10、睢宁县17宗、新沂市15宗、邳州市29宗，总建面积1197.8万，平均溢价率0%。140宗1197.8万1971元/0%拿地排名：邳州2022-64地块位居土地成交总价榜首、2022-24居成交楼面价榜单榜首；企业拿地排名中邳州恒润城投拿地9宗，位居第一。涉宅土地成交总价排名排名区县土地编号总价竞得方(万元)1邳州市2022-6462492邳州交通控股2邳州市2022-8558958邳州恒润城投3邳州市2022-6354663邳州交通控股4邳州市2022-5154570邳州恒润城投5邳州市2022-9352848邳州恒润城投6邳州市2022-8447118邳州恒润城投7邳州市2022-7843

11、373江苏润城8沛县2022-80G42588沛县城投9邳州市2022-5441630江苏润城10邳州市2022-7941611江苏润城涉宅土地成交楼面价排名排名区县土地编号楼面价竞得方(元/)1邳州市2022-244800江苏润城2沛县2022-78G4615沛县产业投资3新沂市2022-16号3722新沂城投4邳州市2022-933714邳州恒润城投5邳州市2022-643316邳州交通控股6邳州市2022-633316邳州交通控股7邳州市2022-783273江苏润城8沛县2022-79G3214沛县产业投资9邳州市2022-853136邳州恒润城投10邳州市2022-513136邳州恒

12、润城投涉宅土地企业拿地排名排名企业系宗数成交总额楼面价(元/(万元)1邳州恒润城投936632237142丰县城投1632093821003润企投资1425532031034江苏润城722595648005沛县产业投资1519381546156丰县经开投资1317429521827邳州交通控股314152133168沛县城投1213803530689新沂城投789967372210沛县兴田建设投资480672273903量跌价稳：20192021年县区市场年度成交在600万以上，市场容量高位，但2022年受疫情及大经济环境的影响，年度成交仅有328万，较21年下降52%，成交均价为7472元/

13、，环比上升1%，稳中略升。徐州县区商品住宅市场年度量价走势9007472750080073647400700716973006007200500691971004007000300690020068001006700066002019年2020年2021年2022年供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）量跌价稳下降62%下降52%上升1%徐州县区商品住宅市场近一年量价走势70777276837800770077006074407600507571741475437500744440737673527400722973003072227200207100107000069002022-12

14、022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022-112022-12供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）徐州县区商品住宅市场近一年供求比走势3.02.52.62.01.51.11.01.11.11.00.80.90.70.50.60.50.10.30.02022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022-112022-12注：数据含丰县、沛县、睢宁、新沂、邳州刚需刚改为成交主力：本年商品住宅成交以刚需刚改产品为主，主力成交面积集中在110-

15、130，占比约为49%；总价段则主要在120万以下，占比约87%。徐州县区商品住宅（面积段/总价段）产品趋势分析总价段/面积段90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上合计80万以下3077552002258513576958219831%80-100万248924239337391989593223338%100-120万0293940316871052105119111418%120-140万00144328352851712257%140-160万00013436194363092%160-180万000004522

16、02161%180-200万0000021231561%200-220万000000351541%220-240万000010017950%240-260万00000007680%260-280万00000003410%280-300万00000000280%300-350万00000000210%350-400万00000000220%400万以上00120010300%合计1%3%12%21%28%16%11%1%6%100%注：数据含丰县、沛县、睢宁、新沂、邳州截止12月底县区库存量578万，去化周期约20个月，其中邳州存量居首，达137万，去化周期24个月。沛县为县区中唯一一个存量小于

17、100万的区域，但去化周期达26个月。去化周期30.012月底徐州县区商品住宅全市库存（狭义）578万25.020.015.010.010%沛县 存去化压力91万新沂112万丰县119万睢宁118万去化较健康15%20%邳州137万库存高企25%30%占比房企碧桂园成交额居首：项目成交排行榜中，丰县吾悦和府以7.3亿元占据榜首；企业成交金额排行榜中，碧桂园以27.86亿元，排名第一。县区商品住宅项目成交金额TOP10排名项目区域成交金额成交面积（万元）（）1吾悦和府丰县730231048122邳州碧桂园邳州70882794023吾悦商务广场新沂69828895314中南樾府睢宁68168842

18、895天润天鸿珑玺湾邳州64184745476碧桂园大名府邳州62669674357邳州宝龙仕家邳州59236629588济高致远翡翠园丰县56509808139新城吾悦华府丰县538048836410碧桂园大都会新沂5085256354县区商品住宅企业成交金额TOP10排名企业成交金额（万元）成交面积（）1碧桂园2785593154012新城控股1991382856003润企投资1044851481954宝龙地产810121077775弘元地产67355843466江苏弘茂置业55128743617金鹏控股集团50996743198徐州泰子宇轩置业48385806099天润控股4038248

19、05210睢宁华瑞置业385964661004供求比0.83：县区商品住宅市场成交量主要集中在睢宁、邳州及丰县；价格涨幅最高区域为邳州，较21年上涨6%。县区中仅睢宁县、邳州市供求比小于1，二者均为去库存状态，其中睢宁县供求比仅为0.29。徐州各县区商品住宅成交面积涨幅20022年县区住宅成交面积热力图15010050010000800060004000200001.201.000.800.600.400.200.00-38%-44%-47%-53%-72%丰县沛县睢宁县新沂市邳州市2021年2022年涨幅徐州各县区商品住宅成交价格涨幅6%2%1%1%-3%丰县沛县睢宁县新沂市邳州市2021年

20、2022年涨幅2022年徐州各县区商品住宅供求比1.111.041.080.890.290%-10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80%8% 6% 4% 2% 0% -2% -4%丰县沛县睢宁县新沂市邳州市2022年邳州市商品住宅供应64.47万,成交72.3万，环比下降53%，成交均价8357元/，环比上升6%，截止12月底库存137万，去化周期24个月。2001501005001601551501451401351301251202019-2022年邳州市商品住宅量价走势83578500785680007587712975007000供应面积成交面积64.

21、47万方72.3万方6500-61%-53%2019年2020年2021年2022年供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）邳州市商品住宅库存近一年走势30154.0325143.94143.36142.5620140.2139.77138.35137.99137.1137.0115132.98134.0410502022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月 库存面积（万）去化周期（月）2022年邳州房企权益销售金额TOP3企业名称销售金额市场占典型项目（亿元）

22、比（红色标注为房企权益占比）邳州碧桂园【成交7.09亿/7.94万方】天润天鸿珑玺湾【成交6.42亿/7.45万】碧桂园13.6122.5%邳州碧桂园（100%）/碧桂园大名府（100%）/中南珍宝岛熙悦(25%)宝龙地产5.929.8%邳州宝龙仕家（100%）碧桂园大名府【成交6.27亿/6.74万方】邳州宝龙仕家【成交5.92亿/6.30万方】江苏弘茂置业4.427.3%金科益华尚城（100%）金科益华尚城【成交4.42亿/6.02万方】元里中钰珺悦澜山【成交3.40亿/4.22万方】2022年睢宁县住宅市场受疫情及大环境影响，供销量处于低位，本年仅供应24.88万，成交87.15万，环比

23、下降47%，库存119万，去化周期约13个月。2019-2022年睢宁县商品住宅量价走势7229250723172267240200722072001507180100714471605071407120071002019年2020年2021年2022年供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）供应面积成交面积24.88万方87.15万方-85%-47%睢宁县商品住宅库存近一年走势200351803016014025120201008015601040520002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月202

24、2年10月2022年11月2022年12月 库存面积（万）去化周期（月）2022年睢宁县房企权益销售金额TOP3企业名销售金额市场占比典型项目称（亿元）（红色标注为房企权益占比）中南樾府【成交6.82亿/8.43万方】金鹏东方印【成交4.78亿/6.97万方】中南樾府(100%)/北辰花园(100%)/润柏润企投资10.45 16.6% 华庭(100%)/睢宁紫薇公馆(100%)/润福苑(100%)/润景城(100%)/云河嘉苑(100%)楚岳公馆金鹏控股5.108.1%金鹏东方印（60%）/金鹏学府（100%）悦澜天境【成交3.86亿/4.66万方】碧桂园天宸【成交3.78亿/4.14万方】碧桂园4.737.5%碧桂园天宸（100%）/碧桂园花溪源著（100%）润柏华庭【成交2.69亿/3.97万方】东方兰园【成交2.69亿/3.06万方】2022年新沂市商品住宅市场供求基本均衡，全年供应59.42万，成交57.03万，较21年下降44%，截止12月底库存约112万，去化周期约24个月。2019-2022年新沂市商品住宅量价走势1608430.1886001408142.7584001208058.482001007515.51