房地产行业2021年4月统计局数据点评：雄关漫道真如铁-20210519-东兴证券正式版.doc

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1、行业研究DONGXING SECURITIES房地产行业：雄关漫道真如铁东2021 年 4 月统计局数据点评兴证2021 年前 4 月房地产销售面积/开发投资近两年复合增速分别为 9.3%和 8.4%；券商品房销售均价 10656.8 元/平米，两年复合增长 7%。股点评如下：份1.销售：累计销售面积增长 48.1%，增速或继续回落，上调全年增速至+2%。我有们认为低库存将会是年内影响销售的主要矛盾，而库存不足的主要因素是过去限两年房企拿地少导致开工能力不足，未能有效补充库存。截止 4 月底，可售库公存仅为 16.2 万方，去化周期 0.92 年，为 2011 年以来最低水平。我们认为可售司库

2、存在年内或难以快速提升。后续对销售增速构成负面冲击的将是各地因城施证策力度加大、按揭利率继续边际提升和基数效应减退。但我们仍对全年销售增券速较为乐观，上调全年销售面积增速至 2%（原预测 0%），上调全年销售金额增研速至 8%（原预测 2%）。究报2.开工：新开工恢复较差，19-20 连续两年拿地下滑叠加前 4 月供地较少，拖告累房企开工能力。新开工较 2019 年仍在负增长且差距在拉大。4 月单月同比负增长 9.3%，年内首次转负。受 22 城集中供地影响，3-4 月行业拿地同比负增长拿地少则房企开工能力不足，拖累了新开工。我们认为 22 城在首轮集中供地占全年供应总量的近半数，2021 年

3、供地不弱于 2020 年。且房企拿地积极，流拍率下降，开工意愿强，我们预计 5 月或 6 月后新开工增速将逐步修复，这一趋势有望持续至年底。我们上修全年新开工面积增速至 6%。3.开发投资：表现好于基建和制造业投资，支撑来自于建安投资，全年预计开发投资同比增长 10%。建安投资又可以拆分为施工面积和施工强度（单位面积使用资金）。施工面积同比高增长的同时，施工强度大幅上升，或与钢铁、水泥玻璃等原材料价格上涨有关。我们预计伴随新开工逐步修复，施工面积或将会得到积极补充，伴随施工强度提升，二者将会继续支撑建安投资和开发投资。我们上修全年开发投资增速至 10%（原预测 6%）4.土地市场：“双集中”供

4、地后溢价率提升、拿地不确定性提升，房企盈利能力下降。4 月无论一二三线城市宅地成交溢价率均大幅上行，显示房企“内卷”在向三线城市蔓延。我们认为若当前土拍政策不打补丁，年内后续两次土地集中出让或维持当前热度。投资建议：低库存和前期的宽松货币政策共同推动行业短期高景气，表现为量价复苏，且复苏从一线继续向二三线城市扩张，为“房住不炒”的政策带来较大压力。各地严格落实主体责任，调控政策频出。双集中供地较每月“零售”土地，房企拿地灵活度降低，被迫在招拍挂市场激烈竞争，行业盈利能力短期难觅拐点。若各地政策不打补丁，年内土拍市场或仍会较为激烈，房企拿地利润率或难以提升。我们认为以三条红线、涉房贷款两集中、双

5、集中供地这样的“322”政策组合或仍不是供给侧改革的全部，供给侧改革或将持续较长时间，房地产开发2021 年 05 月 19 日看好/维持房地产行业报告未来 3-6 个月行业大事:6 月 16 日，国家统计局发布 5 月份房地产开发和销售情况月度报告。行业基本资料占比%股票家数1313%重点公司家数-行业市值(亿元)19407.922.38%流通市值(亿元)17974.082.77%行业平均市盈率8.27/市场平均市盈率21.9/行业指数走势图60%50%40%30%20%10%0%-10%21-04 21-03 21-02 21-01 20-12 20-11 20-10 20-09 20-0

6、8 20-07 20-06 20-05房地产沪深300资料来源： wind、东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源行业商业模式或也将迎来变革。我们建议从三个维度选择优质公司：第一，拥有良好主体信用和管理红利，有能力积极迎接行业变局的开发商，如万科 A、金地集团。第二，深耕三四线的优质龙头房企，一方面免疫热点城市土地市场激烈竞争，另一方面在运营、周转等方面形成了深度的护城河，如碧桂园。第三，产业链上的优质细分赛道，如代建等，建议关注绿城管理控股。风险提示：销售分化超预期、土地市场竞争超预期趋强DONGXING SECURITIES东兴证券行业报告P3房地产行业：雄关漫道真如铁

7、1. 事件5 月 17 日，统计局公布前 4 月全国房地产开发投资和销售情况。前 4 月，全国房地产开发投资 4 万亿元，同比增长 21.6%；两年复合增速 8.4%。前 4 月，商品房销售面积 5 亿平方米，同比增长 48.1%；两年复合增速9.3%。2. 销售：累计销售面积增长 48.1%，增速或继续回落，上调全年增速至+2%销售边际回落，但仍处于高位。前 4 月商品房销售面积 50305 万平，同比增长 48.1%;前 4 月商品房销售金额 53609 亿人民币，同比增长 68.2%。单 4 月商品房销售面积 14298 万平，同比增长 19.2%；单 4 月商品房销售金额 15231.

8、2 亿人民币，同比增长 32.5%。前 4 月累计销售均价 10656.8 元/平米，同比增长 13.6%。单 4 月销售均价 10652.7 元/平米，同比增长 11.1%。上述全部增速均在边际趋弱，较 3 月数据有所回落，但仍然处于高位，行业短期景气度仍较高。70 城价格指数显示，复苏在继续向三四线城市传导，北方以外的城市复苏明显。4 月一线、二线、三线城市二手住宅价格指数分别同比增长 11.3%、3.4%和 2.5%，分别较前值下降 0.1pct，上升 0.1pct，上升 0.2pct。房价上涨压力推动地方因城施策调控。我们认为当前销售增速虽然仍处高位，核心原因是低库存。截止 4 月底，

9、经过调整后的可售库存 16.2 亿平，去化周期仅为 0.92 年。而低库存主因房企近两年受融资政策调控，拿地持续减少，房企虽有开工意愿但可供开工土地不足。4-5 月是双集中制度后第一次供地，因此 3-4 月房企拿地边际趋弱，对开工也形成一定抑制作用。新拿地会迅速开工，也会迅速完成销售去化，因为这些区域回款确定性最强，房企有动力尽快开盘和去化。因此我们预计年内库存均将维持低位，较难快速提升。我们预计 5 月后伴随库存企稳回升，地方因城施策力度加大，基数效应减退，按揭利率提升等多重因素影响，销售增速或继续回落，但仍有望超过我们年初预期。我们上调全年销售面积增速至 2%（原预测 0%），上调全年销售

10、金额增速至 8%（原预测 2%）。图1：前 4 月新房销售面积同比增速商品房销售面积:累计(万平)商品房销售额:累计值(亿)商品房销售面积:累计同比%(右)商品房销售额:累计同比%(右)200000180000160000140000120000100000800006000040000200000160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%图2：单 4 月新房销售面积同比增速 商品房销售面积:单月值(万平) 商品房销售额:单月值(亿)商品房销售面积:单月同比%(右)商品房销售额:单月同比(右)300002500020000150001000050000

11、160%140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源： wind，东兴证券研究所资料来源： wind，东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源qNsOnPwOuMaQbPaQpNmMsQqRkPpPsPjMsQoOaQqRqPvPqRtRvPmOvNP4东兴证券行业报告房地产行业：复苏向二三线城市传导DONGXING SECURITIES图3：单月商品房销售均价增速仍处高位12000商品房销售单价(元/平米)商品房销售单价:同比(右)16%14.51%14%1000012%800010%8%60006%4%40002%20000%-2

12、%0-4%2018 2年月20183年月20184年月20185年月20186年月20187年月20188年月20189年月201810年月201811年月201812年月20192年月20193年月20194年月20195年月20196年月20197年月20198年月20199年月2019 10年月201911年月201912年月20202年月20203年月20204年月20205年月20206年月20207年月20208年月20209年月202010年月202011年月202012年月20212年月20213年月20214年月资料来源： wind，东兴证券研究所图4：去化周期不足一年可售库

13、存=0.8*累计新开工-累计销售，万平去化周期（年），右轴250000200%180%200000160%140%150000120%100%10000080%60%5000040%20%00%19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920204年月2021资料来源： wind，东兴证券研究所图5：价格复苏仍在向二三线城市传导，调控政策接踵而至40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%70个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市

14、二手住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:三线城市:当月同比2021-04 2021-01 2020-10 2020-07 2020-04 2020-01 2019-10 2019-07 2019-04 2019-01 2018-10 2018-07 2018-04 2018-01 2017-10 2017-07 2017-04 2017-01 2016-10 2016-07 2016-04 2016-01 2015-10 2015-07 2015-04 2015-01 2014-10 2014-07 2014-04 2014-01 2013-10 2013-07 2

15、013-04 2013-01 2012-10 2012-07 2012-04 2012-01 2011-10 2011-07 2011-04 2011-01资料来源： wind，东兴证券研究所3. 新开工：恢复较差，主因 19 年以来房企拿地少，开工能力不足4 月单月开工负增长，主因可供开工土地不足。前 4 月累计新开工面积 5.4 亿平，同比增长 12.8%，增速较前值回落 15.4pct。单 4 月新开工 1.8 亿平，同比下滑 9.3%，年内首次转负。不同于销售和开发投资的良好表现，产业链前端的拿地和开工在年内相对平庸。19 年以来房企积极“去杠杆”，拿地不足，拖累了新开工。另外受 22

16、 城集中供地影响，3-4 月行业拿地同比负增长。我们认为新开工表现较差和土地购置较差有一定关系，即房企因土地购置较弱而开工能力不足。敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源DONGXING SECURITIES东兴证券行业报告P5房地产行业：雄关漫道真如铁第一次集中供地后新开工增速或将触底反弹。22 城在 4-5 月将完成第一轮土地集中供应，占全年供应总量的近半数，2021 年供地不弱于 2020 年。且房企拿地积极，流拍率下降，开工意愿强，我们预计 5 月-6 月后新开工将逐步修复，这一趋势有望持续至年底。我们上修全年新开工面积增速至 6%（原预测-3%）。图6：累计新开工面积及同比增

17、速房屋新开工面积:累计值(万平)房屋新开工面积:累计同比(%)(右)25000080%20000060%40%15000020%1000000%-20%50000-40%0-60%图7：单月新开工面积及同比增速房屋新开工面积:单月值(万平)房屋新开工面积:单月同比(%)(右)3000080%2500060%2000040%1500020%0%10000-20%5000-40%0-60%资料来源： wind，东兴证券研究所资料来源： wind，东兴证券研究所4. 投资：韧性持续，上修全年累计增速至 10%地产表现好于制造业和基建。虽然目前经济在调结构、政策对地产持续调控，但从房地产对经济增长的贡

18、献上看（即开发投资），地产毫无疑问仍然是中国经济的支柱。开发投资两年复合增速 8.4%基建 2.4%制造业-0.4%。建安投资仍是主导因素。前 4 月累计开发投资 4 万亿，同比增长 21.6%，较前值下降 4pct；单 4 月开发投资 1.3 万亿，同比增长 13.7%，较前值下降 1pct。开发投资主要分成三部分，建安投资表现优于土地购置优于其他（占比较少的漏损项）。建安投资又可以拆分为施工面积和施工强度（单位面积使用资金），数据显示施工强度大幅上升，快于施工面积增速，或与钢铁、水泥、玻璃等原材料价格上涨有关。上修全年开发投资增速至+10%。我们预计伴随新开工逐步修复，施工面积仍将会得到积

19、极补充，伴随施工强度提升，仍将会继续支撑建安投资和开发投资。我们上修全年开发投资增速至 10%（原预测 6%）敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源P6东兴证券行业报告房地产行业：复苏向二三线城市传导DONGXING SECURITIES图8：累计开发投资及同比增速图9：单月开发投资分项及同比增速 房地产开发投资完成额:累计值(亿元)160000140000120000100000800006000040000200000房地产开发投资完成额:累计同比(%)(右)房地产开发投资完成额:单月值(亿元)50%房地产开发投资完成额:单月同比(%)(右)40%180001600030%1400

20、020%120001000010%80000%6000-10%40002000-20%050%40%30%20%10%0%-10%-20%资料来源： wind，东兴证券研究所资料来源： wind，东兴证券研究所图10：开发投资各分项及同比增速建安投资:累计值(亿元)土地购置费:累计值(亿元)其他:累计值(亿元)建安投资:累计同比(%)(右)土地购置费:累计同比(%)(右)其他:累计同比(%)(右)10000080%9000060%800007000040%600005000020%400000%3000020000-20%100000-40%2018-022018-032018-042018-

21、052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-03资料来源： wind，东兴证券研究所图11：建安投资分拆房屋施工面积:累计值(亿平)施工强度（元/平米）房屋施工面积:累计同比（右）施工强度累计同比（右）1200

22、40%32.18%100030%11.00%20%80060010%0%400-10%200-20%0-30%2019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-03资料来源： wind，东兴证券研究所5. 土地：22 城开始集中出让，百城溢价率大幅上行“双集中”并未给土拍市场降温，若政策不打补丁，热度或将维持。4 月

23、百城宅地成交溢价率 26.5%，一线、二线、三线宅地成交溢价率分别为 10.5%、31%和 42%，均较 3 月明显提升。4-5 月是 22 城首次集中土地出让期，我们看到集中出让并未给土地市场降温，且带动部分 22 城周边城市土拍市场热度上行。当前土拍结果和我们前期报告让子弹再飞一会儿，好公司更重要“双集中”政策点评中的预判较为一致。我们认为，若当前各地土拍政策不打补丁，房企依靠销售回款和其他融资仍可保持较强拿地积极性，年内后续两次土地集中出让或维持当前热度。敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源DONGXING SECURITIES东兴证券行业报告P7房地产行业：雄关漫道真如铁图1

24、2：百城土地溢价率四月大幅上行100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:当月值100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:一线城市:当月值100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:二线城市:当月值100大中城市:成交土地溢价率:住宅类用地:三线城市:当月值45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%资料来源： wind，东兴证券研究所6. 投资建议内生的低库存和外生的宽松货币政策共同推动行业短期高景气，表现为量价复苏，且复苏从一线继续向二三线城市扩张，为“房住不炒”的政策带来较大压力。各地严格落实主体责任，调控政策频出。双集中供地下房企拿地灵活度降低，被迫在招拍挂市场激烈竞争，

25、行业盈利能力短期难觅拐点。若各地政策不打补丁，年内土拍竞争或仍然激烈，房企拿地利润率或难以提升。我们认为三条红线、涉房贷款两集中、双集中供地这样的“322”政策组合或仍不是供给侧改革的全部，供给侧改革或将持续较长时间。但较强势的开工、投资仍将会对上下游形成有力拉动，房地产开发行业商业模式或将迎来变革。我们从三个维度选择优质公司：第一， 拥有良好主体信用和管理红利，有能力积极迎接行业变局的开发商，如万科 A、金地集团。第二， 深耕三四线的优质龙头房企，一方面免疫一二线热点城市土地市场激烈竞争，另一方面在运营、周转等方面形成了深度的护城河，如碧桂园。第三， 产业链上的优质细分赛道，如代建等，建议关

26、注绿城管理控股。7. 风险提示销售分化超预期、土地市场竞争超预期趋强敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源P8东兴证券行业报告房地产行业：复苏向二三线城市传导DONGXING SECURITIES相关报告汇总报告类型标题日期行业普通报告东兴证券房地产行业点评：让子弹再飞一会儿，好公司更重要2021-02-26行业深度报告房地产行业报告：城市更新城市进化必由之路、湾区房企必争之地2021-02-04行业普通报告东兴证券房地产行业 12 月统计局数据点评：数据指导意义下降，聚焦供给侧改革逻2021-01-19辑行业普通报告指引行业发展，助力边界扩张关于加强和改进住宅物业管理工作的通知点评2

27、021-01-07行业普通报告东兴证券房地产行业 11 月统计局数据点评：销售和开发韧性十足，三条红线排风险2020-12-16促发展行业普通报告东兴证券房地产行业 7 月统计局数据点评：行业短期高景气，优质房企黄金时代2020-08-1620200816行业普通报告东兴证券房地产行业 6 月统计局数据点评：地产复苏强于经济，销售量价齐升得验证2020-07-17行业深度报告房地产行业报告：以越秀 REIT 案例为起点纵览全球 REITs 发展，透视内地公募 REITs2020-05-21破冰之旅行业普通报告房地产：龙头具有更扎实的阿尔法，板块超额收益亦值得期待2020-05-11行业普通报告

28、东兴证券房地产行业周报：行业格局变化之年，龙头更占优2020-04-27公司普通报告阳光城（000671）：结转权益占比阶段性提升，拿地重回扩张区间2020-08-23公司深度报告东兴证券房地产行业荣盛发展（002146）：高权益比积极拿地，杠杆结构优化2020-08-17公司普通报告万科 A（000002）：销售体现龙头优势，杠杆总量结构虎步行业2020-08-30公司深度报告万科 A（000002）：钱地人三优势护航主业，非房业务延续优质基因2020-04-03公司深度报告滨江集团（002244）：补库存积极有为，产品力和操盘力是公司底色2020-08-30公司深度报告金地集团（600383）：结算下滑拖累营收，管理和融资铸就护城河2020-09-03公司普通报告金科股份（000656）：销售总量增长结构改善，物业已提交上市申请2020-09-07公司深度报告中南建设（000961）：盈利能力有望继续改善，绝对土储增厚2020-08-26公司深度报告保利地产（600048）：长线视角下的优等生，累计销售增速 8 月有望转正2020-09-06资料来源：东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源