2013长沙市基准地价技术报告.doc

《2013长沙市基准地价技术报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013长沙市基准地价技术报告.doc（210页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、长沙市城市规划区基准 地价更新技 术 报 告长沙市 国 土 资 源 局长沙永信评估咨询有限责任公司二 九年十月目 录第一篇 基准地价成果更新概述.1第一章 城市概述.1一、长沙市概况.1二、房地产市场现状分析.6三、土地利用特点和土地市场分析.8四、中心城区发展规模.11五、土地定级估价区域情况介绍.12第二章 工作概况.15一、基准地价更新的必要性.15二、工作目标和任务.16三、工作范围.17四、工作依据.17第三章 2005 年度基准地价成果简介.19一、基准地价的内涵.19二、确定的土地级别.20三、评估的基准地价.20四、建立的宗地地价修正体系.20第四章 资料调查收集与整理.23第

2、一节 资料的调查收集.23一、 资料收集的基本原则.23二、样点分布的要求.24三、资料收集的程序.24四、资料收集的内容.25第二节第二节 资料的整理资料的整理.28一、资料的检查.28二、资料的补充.28三、样点资料的汇总.28四、资料的整理归档与验收.30五、样点资料的输入.30第二篇 土地定级技术报告.31第一章 土地定级技术路线和方法.31第一节第一节 土地定级原则土地定级原则.31一、综合分析原则.31二、主导因素原则.31三、地域分异原则.31四、定级与估价相结合原则.32五、因地制宜原则.32第二节第二节 土地定级的技术路线土地定级的技术路线.33一、多因素综合评定法.33二、

3、级差收益测算法.33三、以价定级法.33第二章 地价区片的划分.35第一节第一节 地价区片的划分原则地价区片的划分原则.35一、商业用地区片划分原则.35二、住宅用地区片的划分原则.35三、工业用地区片划分的原则.36第二节第二节 地价区片划分因素因子处理地价区片划分因素因子处理.37一、商服中心及等级的划分.37二、道路通达度.37三、基础公用设施状况资料整理.38四、环境条件资料整理.39五、城市规划用地分类.42第三节第三节 地价区片划分步骤和结果地价区片划分步骤和结果.46一、商业用地区片的划分步骤和结果.46二、住宅用地区片划分步骤和结果.47三、工业用地区片划分步骤和结果.48第三

4、章 样点地价资料的测算分析.49第一节第一节 土地估价相关参数的确定土地估价相关参数的确定.49一、房屋重置价格的确定.49二、样点地价测算中有关税率、费税确定.50三、还原利率的确定.54第二节第二节 样点地价的测算样点地价的测算.60一、样点地价的测算方法.60二、样点地价修正.64三、样点地价的检验.69第四章 区片单位地价的测算.72一、有样点地价区片平均地价的测算.72二、无样点地价区片的平均地价计算.72三、商业区片地价的测算结果.72四、住宅区片地价的测算结果.74五、工业区片地价的测算结果.76第五章 土地级别的确定.78第一节第一节 土地级别的初步划分土地级别的初步划分.78

5、一、商业用地土地级别的初步划分.78二、住宅用地土地级别的初步划分.80三、工业用地土地级别的初步划分.81第二节第二节 土地级别的确定土地级别的确定.82一、土地级别界线落界.82二、土地级别验证和调整.82三、土地级别确定.83四、土地级别分布范围描述.83第三篇 基准地价更新技术报告.85第一章 基准地价更新的基本思路.85第一节第一节 基准地价更新的理论基础及其原则基准地价更新的理论基础及其原则.85一、基准地价成果更新的理论基础.85二、基准地价更新原则.86第二节第二节 基准地价更新的方法基准地价更新的方法.90一、基准地价更新路线.90二、基准地价更新的步骤.91第二章 基准地价

6、内涵的设定.92一、基准地价概念.92二、楼面地价在此次基准地价评估中的应用.92三、此次基准地价内涵设定.93四、基准地价内涵设定的具体条件.93第三章 级别基准地价的评估.98第一节第一节 级别基准地价更新的技术路线级别基准地价更新的技术路线.98第二节第二节 利用样点地价评估级别基准地价利用样点地价评估级别基准地价.100一、商业用地级别基准地价测算.100二、住宅用地级别基准地价测算.100三、工业用地级别基准地价测算.101四、级别基准地价计算的结果.101五、土地级别与基准地价对应关系分析.101第三节第三节 楼面基准地价的确定楼面基准地价的确定.103一、楼面基准地价的概况.10

7、3二、楼面基准地价评估的技术路线.104三、样点楼面地价的计算.105四、样点楼面地价的修正.107五、楼面基准地价的确定.121第四节第四节 划拨用地基准地价的确定划拨用地基准地价的确定.123一、划拨地权益.123二、划拨土地价格的概念.123三、划拨土地价格的评估方法.124第四章 基准地价结果分析.126一、基准地价设置更合理.126二、地价水平有一定上涨，但上涨幅度在合理的范围内.126三、长沙市市区基准地价水平与长沙市社会经济水平的地位相吻合.128第五章 宗地地价修正体系的编制.129第一节第一节 体系设计体系设计.129一、编制原理.129二、体系设计.129三、编制方法.12

8、9四、宗地地价影响因素分析.130第二节第二节 宗地地价修正体系的编制宗地地价修正体系的编制.131一、宗地地价区域因素修正体系的编制.131二、宗地地价个别因素修正体系的编制.133三、商业用地临街宗地特别因素修正体系的编制.136第三节第三节 商业用地地价修正体系商业用地地价修正体系.138一、宗地地价区域因素修正.138二、宗地地价个别因素修正.147三、宗地地价街角地修正和土地深度修正.147四、临路加价修正.148第四节第四节 住宅用地地价修正体系住宅用地地价修正体系.152一、宗地地价区域因素修正.152二、宗地地价个别因素修正.163第五节第五节 工业用地地价修正体系工业用地地价

9、修正体系.165一、宗地地价区域因素修正.165二、宗地地价个别因素修正.174第六章 城市公益性用地基准地价评估.175一、基准地价确定.175二、宗地地价修正体系的编制.177第七章 城市地下空间土地使用权基准地价评估.179一、影响城市地下空间土地使用权基准地价的因素.179二、地下空间土地使用权基准地价测算方法.180第八章 宗地地价修正体系的应用.182一、基准地价系数修正法评估宗地地价.182二、市场比较法评估宗地地价.183第九章 基准地价专题地图编制.185一、基准地价专题地图编制的特点.185二、基准地价专题地图编制的基本原则.185三、基准地价专题地图编制的基本要求.186

10、四、基准地价专题地图的编制.187五、基准地价专题地图输出.188第十章 基准地价更新成果分析与应用.189第一节第一节 成果的内容及特点成果的内容及特点.189一、成果内容.189二、成果特点.189第二节第二节 成果的应用范围及说明成果的应用范围及说明.193一、成果应用范围.193二、成果应用说明.195第一篇 概述第一章 城市概述一、长沙市概况1、地理位置长沙市位于湘中偏东北，湘江下游，洞庭湖以南，东经 11153-11415，北纬 2751-2841之间。东临江西省宜春、萍乡两市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。长沙市水、陆、空交通网络齐全。铁路有京广、洛湛、焦柳铁路贯穿南北，湘黔、浙赣、石长铁路连接东西。公路四通八达，京珠、长永、长益、长潭高速贯穿全境。内河航运便利，经过湘江、洞庭湖可以通江达海。黄花国际机场是中南地区最大的空港之一。长沙市还是以长江三角洲城市群为核心的华东经济圈和以珠江三角洲城市群为核心的华南经济圈的结合部，是华东经济圈沿长江向内陆辐射、华南经济圈沿京广铁路向内陆腹地扩展的必经之地，又位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加