2015年(最新编辑版.)房地产基础知识资料培养训练资料.doc

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1、房地产基础知识房地产基础知识一、基本概念一、基本概念（一）房地产的概念：（一）房地产的概念：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。（二）（二） 房地产业房地产业1、 房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。2、 房地产市场分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房） ，三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。

2、（三）（三） 城市居住区、居住小区、居住组团城市居住区、居住小区、居住组团1、 城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1 万1.5 万户，3 万5 万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。2、 居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2 千4 千户，700015000 人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。3、 居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300700户，10003000 人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

3、（四）（四） 居住区用地居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。1、 住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。2、 道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。3、 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。4、 公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、 其他用地：规划范围内除居住区用地以

4、外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。（五）建筑密度（五）建筑密度也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。1、 容积率：指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。 。2、 使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。3、 绿化率：绿化率植被垂直投影面积/居住总面积1004、 绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。（六）新型住宅类型（六）新型住宅类型1、 生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建

5、筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。2、绿色住宅“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程、它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。3、花园式住宅也叫西式洋房或小洋房，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度最低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股

6、为高收入者购买。4、分时度假住宅英文为 TIME-SHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施。5、产权酒店是传统房地产向分时度过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假如住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，并享受每年的经营收益分红。6 智能化社区智能社区是利用现代化 4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC 卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能手段，以实现快捷高效的超值

7、服务与管理，提供安全舒适的家居环境。7、高科技型住宅这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。（七）英文缩写概念（七）英文缩写概念1、 CBD（传统中央商务区）1） 是英文 Cental Business District 的缩写，最早产生于上世纪 20 年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。2、 CID（中央科技区）3、 CLD（中央生活区）至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型高商的居住区域。SHOPPING MALL（超级购物商场）4、 CON

8、DO（分户式产权公寓）作为一种独立的房屋形态，作为一种比 Ppartment(普通出租公寓)高级的公寓物业，CONDO 已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。5、SOHO（小型办公室）是英文 Small office and home office 的缩写，指的是小型办公室或家庭办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。5、 SOLO（小户型住宅）SOLO 意味着城市进中心地带超小户型住宅。其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。6、 LOFTLOFT 出自美国，原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。Loft 大规模的空间和它所带来的自由性，使人们有机会

9、根据特殊的需要来组建不同的环境氛围。7、 MORE（移动商务居住区）MORE 是英文 Mobile Office Residential Edifice （移动办公室住宅大厦）的缩写，其文意为移动、办公、居住等意，通常译为互动商务居住区。8、 TOWN HOUSE（联排式别墅）其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面：一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；一个是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的局主要求，又能有节制地进行土地开发。（八）（八） 房地产开发房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动

10、。1、 土地开发是将“生地” （不具备使用条件的土地）开发成为可供使用的土地。2、 土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。3、 土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。4、 土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、建设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。5、 土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权有一定年限内出让给土地使用者。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地 70 年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为 50 年，商

11、业、旅游、娱乐用地为 40 年。6、 “三通一平” 、 “七通一平”三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气） ，给排水、排污、场地平衡。7、物业的竣工验收是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间产生的一个法定手续。（九）房地产一次开发、房地产二次开发（九）房地产一次开发、房地产二次开发1、 房地产一次开发一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。2、 房地产二次开发指先将“生地” （不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件） ，然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。二、规划设计基础知识二、

12、规划设计基础知识（一）日照条件（一）日照条件从日照条件分析来看，南偏东 45 至偏西 45 是较适宜的建筑（房间）朝向（二）（二） 朝向朝向为了使居住环境更舒适、建筑（房间）选取合适的朝向也非常重要，良好的朝向决定着房间的日照条件和自然通风条件。大部分人都知道建筑（房间）应坐北朝南，防止西晒，但目前在大中城市建筑密度较高，有的地方寸土寸金，不允许每幢住宅都有最佳的朝向，每个房间更不可以都处在最佳的朝向。（三）（三） 建筑排列形式（布局）建筑排列形式（布局）居住区主要布局形式有行列式、围合式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。各种布局示意举例：（

13、四）（四） 建筑平面设计建筑平面设计建筑平面主要由使用部分、交通联系部分和结构（墙、柱）所占面积构成，主要反映在水平面上房屋各部分的组合关系及功能关系。（五）（五） 立面设计立面设计建筑体型反映建筑物总体量大小、组合方式、比例尺度等。立面是表示房屋四周的外部（竖直面）形象，由许多构件所组成，主要是，墙面、窗户、阳台样板等，这两者决定了房屋外部形象的总体效果。（六）（六） 剖面设计剖面设计剖面设计主要反映建筑物在竖直方向上各部分的组合关系及功能关系，反映建筑物各部分的高度、层数。住宅的剖面设计主要考虑分析建筑物各部分应有的高度，建筑的层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑剖面中的结构、构造等。其中

14、，很重要的一条是确定室内净高。（八）施工图（八）施工图建筑施工图根据不同的工程性质及规模，图纸内容及数量有所不同。1、 总平面图总平面图表明一个工程的总体布置。其基本内容如下：1） 表明新建工程的总体布局，如用地范围、各建筑物的位置、道路、管网的布置等。2） 确定建筑物的平面位置。3） 表明建筑物决首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线交叉的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。2、 平面图平面图在全套施工图中起着纲领性的作用，它不仅反映了建筑的使用、空间、装修等情况，而且还大略地反映了各工种的部分情况。基本内容如下：1） 表明建筑物的朝向、平面形状、内部布置，入口、走道、楼梯的位置等。2）

15、 用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置。3） 表明建筑物竖向承重结构形式。4） 表明各层的地面标高。5） 表明门窗编号、门的开启方向。6） 表明剖面图的剖切位置及编号，详图索引号等。7） 综合反映工艺、水、暖、电对土建的要求。8） 表明装修的做法。9） 用图无法表示时采用文字说明。3、 立面图立面图主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据，其基本内容如下：1） 表明建筑的外形及其细部，如站空、雨罩、檐口、阳台、台阶、雨水管等。2） 用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度。3） 表明外饰面所用材料、色彩及分格等。4） 注明墙身详图位置及编号等。4、 剖面图剖面图简要

16、地表示建筑物的内部空间关系和结构形式等，其基本内容如下：1） 表示建筑物各部位高度。2） 剖面图中需要详细表示的部分，画出详图索引号。3） 简要表示主要结构形式，如楼层、屋盖的梁、板、柱的相互关系。（九）（九） 楼盘基本资料解述楼盘基本资料解述1、 位置项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布。2、 配套小区内的配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展。3、 建筑单体建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构4、 户型分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节5、 设

17、备设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量6、 规划主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路7、 区内交通人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位） 、管理费用、停放位置、车速8、 价格开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修9、 结构结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能10、使用年限各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值11、面积功能、大小、合用性、经济性、紧凑度12、分摊分摊部分、分摊率、分摊的构成13、物业管理物业公司、介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准14、 绿化绿化率、绿化形态、绿

18、化功能、绿化规模15、 日照规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照16、 通风朝向、主导风向、垂直气流、平面气流17、 节能采暖系统、保温材料、外墙能耗18、 隔音噪声、隔音能力及措施、声源控制19、 私密性视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离20、 优惠措施价格优惠、赠品21、 开发商开发商实力介绍、信誉介绍22、 付款方式 23、 施工管理24、 施工进度知会25、 合作单位物业管理公司、其他合作单位、设计单位、管理单位三、建筑及结构设计基础知识三、建筑及结构设计基础知识（一）建筑形式（一）建筑形式1、塔式住宅以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的住宅，整个住宅只有一个单元。通俗

19、地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向西面走可以直接进入户内。 2、板式住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。但从其外观看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。（二）建筑类别（二）建筑类别1、自然层数按楼板、地板结构分层的楼层数。2、电梯层数为了避免人们认为的不吉利楼层数字而在电梯标数上跳过一些数字如 4、13、14 等而最终形成的电梯楼层标数。3、按层数分1）低层：1-3F 的建筑称为低层建筑。2）多层：7F 以下的建筑3）小高层：7-11F 的建筑4

20、）高层：12-30F 的建筑5）超高层：30F 的建筑4、按结合形式分1）双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。2）三拼：即每单元层中有三户住宅，又称一梯三户。3）独栋别墅：即独立一栋存在的别墅。4）双拼别墅：两栋连在一起的别墅。两个相同的单位平行组合而成。5）联排别墅：多栋连在一起的别墅。由三个以上的相同单位平行组合而成。是 Townhouse项目最为常见的建筑形式。6）叠拼别墅从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。（三）（三） 建筑结构形式建筑结构形式1、 建筑结构形式建筑结构形式有许多种类型，

21、也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类。建筑物主要承重构件所使用的材料分类序号结构类型名称识别特征适用范围1木结构主要承重构件所使用的材料为木材单层建筑2混合结构承重材料为砖石，楼板、屋顶为钢 筋混凝土单层或多层建筑3钢筋混凝土结构主要承重构件所使用的材料为钢筋 混凝土多层、高层、超高层建筑4钢与混凝土组合结构主要承重构件材料钢与混凝土超高层建筑5钢结构主要承重构件所使用的材料为钢重型厂房、受动力作用的 厂房、可移动或可拆卸的 建筑、超高层建筑或高耸 建筑2、墙体的类型及其划分序号结构类型名称平面/立面示意图常用范围1框架结构厂

22、房或 20 层以下多、高层建筑2全剪力墙结构高强度结构体系，常用于高层、超高层建筑3框架剪力结构高层建筑4框结构高层或超高层建筑5筒体结构（单/多筒）超高层建筑6框支结构钢结构超高层建筑7无梁楼盖结构大空间、大柱网的多层建筑（四）（四） 建筑体量指标建筑体量指标1、 住宅间距两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。2、 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。普通住宅不宜高于 2.8 米。3、 净高指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。4、 开间住宅设计中，住

23、宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。5、 进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。（五）（五） 新概念户型新概念户型1、 跃层住宅套内空间跨度两楼层及以上的住宅。占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。2、 复式住宅复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅3、 错层式房型错层式房型，其正规学名应该是“多层面

24、梯级跃升式住宅” 。 主要指的是一套房子不处于同一平面，房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。（六）建筑结构术语（六）建筑结构术语1、地基建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基） 。2、基础建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础） 。3、 承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。4、 非承重墙指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。5、 山墙房屋两端侧面的墙。6、 檐墙与屋檐平行的两侧外墙。7、 女儿墙房屋外墙

25、高于屋面的矮墙。8、 过梁门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁） 。9、圈墙沿房屋外墙水平主向周围设置的连续封闭或梁。10、勒脚指室外地面以上的小段房屋外墙。建筑物的外墙与室外地面或散水按触部位墙体的加厚部分。11、散水指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。12、墙裙位于室外墙或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，借以保护墙面，并起装饰作用，一般高 1 米至 1.8 米。13、踢脚线指沿室内地面边缘的墙面上 10-15高特殊装修。14、沉降缝指同一建筑物高低相差悬殊，上层荷载不均匀或建在不同地基土壤上时，避免不无均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造

26、缝。15、伸缩缝指为防止建筑物构件由于气温变化使结构结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。16、变形缝：伸缩缝（温度缝） 、沉降缝和抗震缝的总称。17、中线指墙中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。塑钢门窗的优点：1、能防火，绝缘，2、节能、保温、密封性好，3、耐腐蚀、不老化，4、成品尺寸密度高、不变形。18、 预置板指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用。19、 现浇板指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。（七）识图基础（七）识图基础房屋的组成部分各种不同功能的房屋，一般都是由基础

27、、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。四、面积计算基础知识四、面积计算基础知识（一）各种类型面积概念（一）各种类型面积概念占地面积指建筑所规划所用土地之总面积。1、 建筑面积建筑面积亦称建筑展开面积，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.2M 以上（含2.2M）的永久性建筑。2、 套内面积房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3、 结构面积指建筑物各层中

28、外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。4、 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。5、 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。6、 共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。7、使用面积指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。8、公用面积指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。9、实用面积它是“建

29、筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。10、居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除支土、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积） 。一般作为衡量居住水平的面积指标。11、计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算） ，壁柜等。非住宅用房按建筑面积计算。12、销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。（二

30、）（二） 销售面积的计算方式销售面积的计算方式1、 套内使用面积住宅按住宅建筑设计规范规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。1、 套内墙体面积商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑窨投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙） ，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。1） 算建筑面积的范围A、 单层建筑物无论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼） ，亦应计算建筑面积。B

31、、 多层或高层住宅的建筑面积，是按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算，二层或三层以上按外墙围水平面积计算。C、 建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。D、 层高超过 2.2 米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑屋外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。E、 坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过 2.2 米的，有维护结构者，按其围护结构外围水平计算建筑面积。F、 穿过建筑物

32、的通道，建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平摄影计算建筑面积。G、 书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。H、 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。I、 舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。J、 建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过 2.2 米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。K、 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯电机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。L、 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外

33、围水平面积计算建筑面积。M、 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的计算建筑面积。N、 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积；O、 两个建筑物间围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；P、 建筑物内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；Q、 各种变形缝，沉降缝，宽在 30cm 以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。R、 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；S、 有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；T、 玻璃幕墙

34、等作为外墙的，按其外围水平投影面积计算。U、 跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。V、 室外体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过 1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算） 。W、原始设计为假层（含顶层阁楼）屋面全部翻新高后，前后墙沿口到楼板高度超过 1.8 米的，按实计算建筑面积。2）计算一半建筑面积的范围A、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。A、 未封闭的挑阳台、挑廊，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。B、 凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的

35、一半计算建筑面积。C、 半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。D、 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。E、 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。F、 无顶盖的室外楼梯，按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。G、 用深基础做架空层加以利用，层高超过 2.2 米的，有围护结构者，按其架空层外围水平面积一半计算建筑面积。3）以下建筑面积不计A、 层高小于 2.20 米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；B、 空出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚

36、、台阶、无柱雨篷；C、 房屋之间无上盖的架空通廊；D、 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；E、 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；F、 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；G、 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；H、 活动简易房屋；I、 与房屋室同不相通的房屋间伸缩缝；J、 新的房产测量按精度等级不同，分别允许误差范围为26、06、14，而旧标准允许面积测量误差为 1.4.4）面积计算公式A、公用建筑面积计算公式公用建筑面积=整栋建筑的面积 各套套内建筑面积之和 已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室面积B、

37、分摊的公用建筑面积计算公式摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数C、公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内面积之和。D、套内使用面积套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和。A、 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。五、房地产交易基础知识五、房地产交易基础知识（一）房产类型（一）房产类型1、使用权房是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。2、公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国

38、家所有。3、廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。4、 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易是为“一手” ，第二次交易则为“二手” 。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。5、 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房。10、现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指项目已经竣工

39、可以入住的房屋。11、外销房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。12、内销房是由房地产开发企业建设的，取得商品房销售许可证的房屋，内销售商品房可出售给当地企事业单位和居民。13、准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。14、 商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。15、经济适用

40、房指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，经济性是指住宅价格相对市场价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；16、 自建房（集资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外） 。（三）房地产销售价格术语（三）房地产销售价格术语1、均价是指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外的。2、基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3、起价也叫起步价，

41、是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。4、 预售价也是商品房预（销）售合同中的专业术语。预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。5、 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。（四）现行主要房地产税（四）现行主要房地产税房地产销售过程中涉及的税费主要有：1、房产税房产税和契约税都属于财产税。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。2、契税契税是在土地、房产权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。购买房屋、土地者要交契税，所以，人

42、们非常关心契税的税率。契税的税率为 3%5%，现阶段一般减半征收为 1.5%2.5%，征收的依据是房屋产权转移是双方当事人签订的契约价格。3、业税、城市维护建设税和教育费附加4、企业所得税企业所得税是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税有法定税率和优惠税率两种，法定税率是 33%，优惠税率分别为 18%、27%。5、印花税印花税是对因商事活动、产权转移、权力许可证照授等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。（七）房地产交易的行政性收费（七）房地产交易的行政性收费行政性收费是房地产行政管理机构或授权履行行政管理职能的单位，为加强对房地产的管理所收取的费用。主要

43、有以下几个方面。1、房屋产权管理收费2、房屋买卖管理收费3、房屋租赁管理收费4、房屋计估费（八）相关税费的计算（八）相关税费的计算根据有关规定，购房者在购买商品住宅过程中应交纳如下税费：1、签订购房合同时，缴纳印花税，为房价的万分之五；2、办理贷款时，交纳律师费、公证费、保险费。其中律师费为贷款额的千分之三；公证费为 200 元；保险费为房屋总价0.056%贷款保险系数。 （贷款保险系数见附表）3、入住时交纳：公共维修基金、物业费、采暖费、停车费等。4、办理产权时缴纳：契约、交易手续费。外销商品房契税统一按 4%收取。交易手续费买卖双方各交纳 50%。（九）公积金（九）公积金1、概念：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。