「广州某商业广场营销执行方案」.pdf

《「广州某商业广场营销执行方案」.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《「广州某商业广场营销执行方案」.pdf（5页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、广州某商业广场营销执行方案 目录 第一部分 项目分析 1.近期市场状况 2.项目概况 3.项目定位 第二部分 销售策略 1.销售总体策略 2.入市时机及销售前提 3.销售阶段及工作安排 4.各销售阶段推货策略 5.销售管理 六、核心卖点的提炼 第三部分 价格策略 1.厘定价格的相关因素 2.价格定位 3.价格策略 4.定价原则 5.付款方式及折扣控制 6.价格控制 7.回款预估 第四部分 宣传推广策略 1.广告目标 2.宣传推广策略 3.媒体组合策略 4.推广费用预估 第五部分 项目包装 1.包装总纲 2.基础形象设计 3.营销通路的包装 4.卖场形象包装 附件:一、媒体投放计划及费用安排 二

2、、价目表 第一部分 项目分析 1.xx 市商业地产的市场现状 （一）近期 xx 市商业地产市场概况 3年,x市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建设等多项利好因素推动下,呈现出稳步发展的势头，在售和在租的的大型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织(布艺）城、十甫名都等大型商业，分布在市内各个热点区域，四面开花,去年的商用物业大旺,呈现一派喜人景象，主要表现在以下六方面：1、体验式商铺开发(SHOPPINGMAI)引领潮流 体验式商铺开发（SPPNGMAII）是003 年最流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，去年风头最足的

3、商业项目都定位于 SHPIGMAII。据悉,目前在建的 MAII 有 5 个,天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场,位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售情况都较不错。x市场都接受 MII 这种类型的商业项目。xx 广场就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为 x首席社区商业AI。2、专业市场行情看涨 由于 x经济的持续高速发展,加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，xx 的专业市场一直是商业布局中重要的一环,且各类专业市场的表现的非常繁荣。200年下半年陆续有专业市场商铺推出市场，销售和出租情况都相当理想。如

4、鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场,布艺专业市场有海印盛贤纺织(布艺）城,美容美发专业市场有美博城,电脑专业市场有颐高数码广场等,我司认为，专业市场的选址十分重要,去年推出的专业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方，或者在传统的商业街,这是专业市场依旧繁荣的原因。、主题商场的开发逐渐成趋势 主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色,对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独特作用，也是商用物业发展商喜欢的形式之一。203 年底以“主题商场”的形象推出市场的商铺有上升的趋势，如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx 百利国际婚庆中心、百安居等，都很受置业者、投资者和消费者的关注。

5、根据发展趋势,所以四楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有 99 个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使用,所以建议五楼做主题餐饮，设置西餐厅和咖啡馆,如引进伯顿等。4、新开商场引入大型名牌商家 大型商铺能够做旺,一靠地理位置。二是靠聚集人气,此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力,主力商家方面已经确立美国诺马特超市。5、岁末商铺广告投放量激增 2003 年 11 月 1 至 12 月 20 日，共有

6、36 个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在x 报纸媒体作广告，比1月份多出 4 个,其中 x市内有 34 个，市外有 2 个。报纸的广告量为333664 元,比 90 月份增加 6.9%，其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的 9。广告投放量原定为 50万,我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要，应该增加 10万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。6、投资增长较快、整体市场供大于求,总体价格走低。2003 年 1-9 月 xx 市批准的商预售面积达.52平方米,成交面积为1.万平方米，同比增长 47.57和 11.4。xx 市特别是八区商铺的供应量大增,呈现出迅猛发展的势头。

7、受供应量的巨大影响，虽然0年前三季度的成交量与 202 年相比有较大幅度的增长，但少于02 年的供应量，目前市场的售货量仍较多,有待市场进一步消化。同时，因 2003 年商铺市场供大于求，导致 2003 年的商铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为 981元/平方米，与 2002 年商铺的成交价格同期大幅下降了 2.19。不过,受城市规划和市政建设等利好因素影响,现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。19-2002 年全市商铺成交均价表 (单位:万平方米）年份 八 区 十 区 批出量 成交量 批出量 成交量 98 64.78 388 4808 36.72 45.7 5.8

8、 30.29.1 5.12 44.97 .45 2.53 4.4 57.8 1243 168.59 9556 102.9 数据来源：xx 市国土房管局及 x市房地产交易所 (二)、近期 xx 市商业物业市场发展变化 数据来源:xx 市国土房管局及 x市房地产交易所 根据有关统计数据分析和调查掌握的情况来看,预计未来一年 xx 市商业市场有以下趋势:全市各片区商铺走势差别较大,专家预计,04 年 xx 市热点地区的商铺价格仍将稳中有升，但幅度不会太大,其中，地铁概念的商铺市场的走势会继续上扬，而其他商铺市场的价格走势会与 2003 年基本持平或略有下降。销售部对项目周边的项目做了专门的调查分析:

9、东璟花园首层商铺的销售均价为0000元平米,实用率是0%折合实用面积售价6000 元平米。x广场因为街铺的数量很少,如果首层的销售均价在00元/平米即实用面积售价为000元/平米，那么我们认为风险很高，因此建议首层建筑面积销售均价为28000000 元/平米，负一层建筑面积销售均价为 1001500元/平米应该比较适合。位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”近期将推出，由于其成本较低，租金和售价都比 x广场低而且已经引入了好又多和欧培德。因此建议本项目的租金适当降低首层 180200 元/平米，负一层 10-120 元/平米之间。二、项目概况 （一）项目基本经济技术指标 类别 面积 类别 面积 占

10、地面积 0000 首层商场面积 294 总建筑面积 2415 二层商场面积 382 建筑层数 层 三层商场面积 38 负一层 39 四层商场面积 582 负二层 39 五层商场面积 260 建筑高度 2 地下车库车位 99 个 结合项目推广的需要,和项目作为 MAI 的体量我们对外的统一宣传口径为总建筑面积为 3500 平米（二)xx 现时情下项目、W、O、T 的变化 1、项目优势（)1)、本项目紧临黄埔大道城市主干道，地理位置昭示性强,易引起往来潜在客户关注；、)2地铁 5 号线的区间站紧邻本项目;扩大了项目的辐射区域。3)、靠近多条城市交通要道，享有优越的城市交通条件；倚靠东西主干道黄埔大

11、道,多路公交车途经本项目及周边区域;4)、员村二横路是区域板块的中心，生活配套成熟完善;)、周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套，;邻近天河区政府及天河公园；目前天河区一带约有 20 万白领，而黄埔区及经济开发区也有产业工人和白领近万人,具有巨大的消费能量；6)、市场的稀缺性和唯一性。员村二横路能与 xx 广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。路边的商铺全部零散分布,形象差，无舒适的购物环境。x是一个长年炎热的城市，而本地段尚无全中央空调开发品种齐全的商业广场，是本地段商场的稀缺性。x 广场是旧城新区的特性商业代表,城乡商业改造很有可能成为一种优势突出、劣势弥补

12、的结果,对商业中心的发展有利。、项目劣势（)1）、现时消费能力不足。原居民主要是村民和外来人，消费能力和消费水平不是特别高。、)地段的知名度与价值认识有待提高。作为 xx 的农村地带，xx 市民对此区域的认同仍时间；、）3员村二横路商业规划不够完善,周边环境乱、社会治安比较差、布局及行业的选择会一定程度限制其发展;、)项目太过于靠近xx 市的主商圈天河城和正佳广场。、发展机遇（O）:）、xx 的城市建设规划以 2003 年，员村周边地区四大重点市政工程,即位于琶洲的 xx 新国际会展中心、地铁二号线总站，以及黄洲大桥、珠江临江岸线光亮工程将陆续竣工，以往因工厂云集、环境杂乱而在 xx人心目中形

13、象不佳的员村，社区面貌会发生脱胎换骨的变化。2)、210 年的亚运会将在 xx 举行,天河区作为主场地,市政设施的建设将进一步完善。3)、员村地块已成为政府在 204 年至 2005 年重点开发建设的大型地块之一。可出让建筑面积达4.4 万平方米，规划性质为酒店、居住、商业用地。4、发展威胁(T)：1)、位于奥林匹克体育场旁的“花花世界”将在近期推出市场；2)、项目附近的阳光都会广场仍在售;、）附近的社区商铺供应量在增加。4）、正佳商业广场仍在售。三、项目定位评估（一)项目定位 根据市场现状和项目的自身特点,建议项目定位为:形象定位:x 首席社区 MAII消费定位:我的生活购物乐园 市场定位:

14、xx 社区商铺中的暴涨铺（二）客户定位 本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业质素和客观的市场情况,建议项目的客户群定位如下:1、目标市场 本项目所处位置是天河东部的员村区域,该区域在大多数 xx 人心中的商业印象较为模糊，在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外，更围绕项目从近到远划出不同的市场区域，在不同时期，进行分类推广的手法：2、目标客户群定位 1.投资者分析（预计所占之购买比例为:5%左右）2.客户类型 第一类:经济基础雄厚，先富起来的人士 )、拥有大型企业的人士;、）拥有家族生意,以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者;、)经济相当富裕，具丰富积蓄,以投资置业作为保值用途的人士；）、企事业机关之高层国家干部;1.购买心理分析 以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此该客户群多为选购首层街铺或地铺，购铺预算相对较多,多至过百万甚至上千万不等,首要考虑的因素为商铺位置、人流量等,其次才考虑价格及回报率的问题。对返租回报等促销措施的需求不太高。本项目的街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大。约占成交客户的%。第二类：经济富裕的本地村民