建设工程标准化工期指引_1.pdf

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1、.建设工程施工标准化工期 操作指引 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 建设工程施工标准化工期指引 1 目的 11 为集团战略发展提供技术支持.12 为集团领导在战略决策阶段从宏观层面掌握项目开发的建设周期.13 为集团项目开发进度指标的合理性提供决策依据.14 为集团各子公司工程建设进度的精细化管控提供参考.2 适用范围 21 适用对象 211 本指引适用于集团新建住宅地产开发项目的决策及前期阶段.212 本指引不适用于受拆迁影响和土地一级开发成熟度影响的工程项目.3 术语 31 定额工期 311 定额工期是指工程自开工之日起至完成合同约定的全部工程内容,符合合同约

2、定竣工验收条件,提交竣工验收申请报告之日止的全部施工日历天数.312 有效工期 有效工期,即工程的有效工作日.工程施工期间,凡遇到不可抗力的事件发生,如地震、战争、洪水、暴乱等等,以及非承包商原因的断水断电 8 小时以上均不计入有效工期.工程因地下基础施工遇到古墓、文物、障碍物等不可预见因素而停滞的时间均不计入有效工期.313 标准工期 标准工期是项目独立标段在工程建设阶段有效工期在关键线路上的算数值以及辅助因素日历时间的累加和,是该标段工程建设的标准施工周期.4 计算说明 41 计算原则 411 各项目标准工期的确定必须以安全、质量符合国家及地方相应的法律法规和标准规范为前提.412 当工期

3、需要压缩时,施工规范明确的施工技术间歇时间,质量评定、验收时间和必要的工序准备时间不得压缩.413 当工期压缩量大于定额工期的 25%,或有可能造成工程赶工费、措施费大量上涨时,项目公司应组织集团相关职能部门召开专题会审议.42 地区划分 421 依据全国统一建筑安全工程工期定额将全国划分为、类地区.422I 类地区：*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*.423类地区：、*、*、*、*、*、*、*、*.424类地区：内蒙、*、*、*、*、*、*.5 计算假设 51 最长周期假设 同期开发的项目中按照施工最长周期楼栋的建设周期为计算工期,其余楼栋及附属建构筑物的建设工期均可

4、通过交叉施工覆盖在关键工期内.52 同时开工假设 存在多个标段或者多个总包的项目,在计算该区标准工期时假设所有标段同时开工.53 首验合格假设 标准化工期计算区内的各专项工程和总包工程一次性验收合格,不考虑质量事故处理和质量缺陷返工时间.5.4 不发生安全生产事故及非正常停工假设 施工过程中不发生安全生产事故,也不产生因安全事故而被政府管理部门停工.不因管理部门的各种行政命令而停工.6 计算指标 61 最长周期 计算区内施工最长周期楼栋的层数.62 计算结果 按照标准化工期计算方法所得的算数累加值就是计算结果的绝对指标.63 相对指标 相对指标界定了标准化工期的合理范围和压缩空间.即在绝对指标

5、的基础上,I 类地区10%,类地区15%,类地区20%.64 开工时间 641 最佳开工时间 工程最佳开工时间,为工程所在地立春后的非冬季施工时间.642 不利开工时间 6421 工程未能在进入冬季施工前完成正负零以下部分工程,一般为工程所在地进入冬季施工前三个月内开工.6422 工程未能在进入雨季施工前完成基础垫层施工,一般为工程所在地进入雨季施工.前一个月内开工.6423 工程选择在不利开工时间开工,项目公司须制定相关施工方案并组织集团相关职能部门召开专题会审议.7 计算方法 71 工程建设三阶段 711 第一阶段包括施工前准备工作、土方与桩基工程及0.00 以下结构施工三个环节.此阶段受

6、水文、地质和气候条件等环境影响因素最大,较容易出现突破工期和成本的情况.计算第一阶段标准建设周期时,只需按照项目产品的结构形式和桩基形式选择相应算数值,再进行纵向累加.712 第二阶段包括主体工程和粗装修及相关专业工程两个环节.此阶段是施工交叉作业最复杂、各专业协同施工管理难度最大的阶段.计算第二阶段标准建设周期时,首先应确定该区产品中的最长施工周期楼栋层数,然后按照选择每个环节的对应数值,最后进行纵向累加.713 第三阶段即小市政及绿化景观工程施工阶段.此阶段是政府相关主管部门控制验收项目最多,外部验收程序较不可控的阶段.直接累加第三阶段对应数值.8 其它影响因素 81 辅助因素包括降水、地

7、库、裙楼、电梯、坡屋面、雨季影响和气候节日影响因素.计算时依据该计算区的具体情况,选择相应项目,并将数值进行纵向累加.82 标准化工期 标准化工期绝对值的计算即将第一阶段、第二阶段、第三阶段和其它影响因素的各算数值进行累加.83 标准化工期的相对值参照本指引 4.2 和 8.1 进行确定.标准化工期的相对值以其它影响因素的累加和为计算基数以及 6.3 相对调整幅度为依据.9 计算表 住宅项目工程建设标准工期计算表 阶段 序号 名称 主要工作内容 日历天 说明 普通住宅 高层住宅 第一阶段 1.1 施工前准备工作 临设搭建、场区封闭、临水临电、道路硬化、安全文明施工等.30 30 施工前准备工作

8、从中标准通知书发出开始至开工仪式止 1.2 桩基与土方工程 桩基工程、土方开挖及边坡支护工预制桩 60 60 开工节点已考虑桩.程等 灌注桩 85 85 基试验周期 15 天 1.3 0 00 以下结构施工 截桩头、桩间土、垫层、基础施工 30 40 按地下一层计算 第二阶段 2.1 主体工程 主体结构、预留预埋等施工 2/400M2 16 3/1000M2 24 4/2000M2 32 5/3000M2 37 6/4000M2 44 7/5000M2 51 10/10000M2 70 按需分配天一层考虑 11/12000M2 77 12/15000M2 84 15/15000M2 105 1

9、8/15000M2 126 20/20000M2 140 32/20000M2 224 2.2 粗装修及相关专业工程 二次结构、抹灰、外保温、面层、防水、门窗、电梯、消防、燃气、给排水、强电、弱电、落架子等施工 2/400M2 60 1.砌体工程交叉作业按25 天考虑 2.抹灰工程交叉施工按30 天考虑 3/1000M2 65 4/2000M2 70 5/3000M2 75 6/4000M2 80 7/5000M2 85 1.砌体工程交叉作业按45 天考虑 2.抹灰工程交叉施工按55 天考虑 10/10000M2 95 11/12000M2 100 12/15000M2 100 1.砌体及抹灰

10、工程交叉施工作业时间按主体工程 45 天起考虑 2.15 层以上高层从封顶到落架子工期计算公式 41 天+4*楼层数 15/15000M2 105 18/15000M2 113 20/20000M2 121 32/20000M2 169 第三阶段 3.1 小市政及绿化工程 场区内市政及配套管网施工,主辅道路、土方平衡及绿化园林景观等施工 90 交叉作业按 50 天考虑 其它影响因素 4.1 降水 在 1.1 项增加 15 天 4.2 地下室 在 1.3 项每层增加 15 天 施工准备工作 4.3 裙楼 在 2.1 项,每层裙楼增加 15 天 二层以上 4.4 电梯 在 2.2 项,每部电梯增加

11、 6 天 .4.5 坡屋面 在 2.2 项,增加 12 天 4.6 雨季影响 跨雨季施工增加 12 天 4.7 气候节假日影响 冬季施工增加 60 天；冬季不施工增加 120 天,已包含春节影响 如从开工时间计算,跨一次春节累加一次 计算 标准工期=1.2+1.3+2.1+2.2+3.1+注 1 标准工期的计算不考虑拆迁的影响 2 所涉及标段内工程应达到全面开工条件 3 住宅的交房标准为毛坯房 4 标准工期不考虑劳务人员农忙或季节性返乡因素的影响 10 其它 101 本办法由集团总工办负责解释.102 参考文件 1021 房地产行业标杆企业标准化工期计算方法；1022全国统一建筑安装工程工期定

12、额；1023市建设工程工期定额.11、支持性文件 12、相关记录表格 附件计算实例-北方*省首地房地产开发*A 区标准化工期计算：基础数据：最高楼层 27 层,地下室两层,4 部电梯.依据标准化工期计算表：项目 A 区 1.1 30 1.2 60 1.3 40 2.1 189 2.2 162 3.1 90 4.1 15 4.2 30 4.3 0 4.4 24 4.5 12 4.7 120 合计：772 即,标准化工期绝对值为：772 天；标准化工期相对值为天.别墅施工计划标准.序号 工作内容 标准时间 备注 1 基础施工 浅基础 15 天、人工挖孔桩 0.8 米/天*孔、锤击预应力管桩 12

13、根/天*台、静压预应力管桩 30 根/天*台、冲孔桩不入岩 7 米/天*台、冲孔桩入岩 0.5 米/天*台 2 基础检测 15 天 按施工许可证栋号 3 半地下室 40 天 4 主体结构 每层各 10 天,斜屋面 30 天 5 砖砌体砌筑完成 封顶后 25 天 6 内外墙批档完成 封顶后 40 天 7 铝合金门窗框、入户门、车库门、砂岩、GRC 构件安装完成 封顶后 55 天 样板房室内装修在铝合金门窗框安装完成后插入施工 8 外墙刮腻子、涂料 封顶后 80 天 9 毛坯完工 封顶后 90 天 10 庭院园林 封顶后 125 天 达到工程竣工标准 11 中心园林 0.00 时开始施工,销售前

14、15 天完成 12 永久供水完成 交楼前 10 天 13 永久供电 交楼前 10 天 14 取得消防验收合格证 交楼前 10 天 15 邮电信报箱安装完成 交楼前 10 天 16 电视、电信安装完成 交楼前 10 天 17 智能化安装完成 交楼前 10 天 18 规划验收完成 工程竣工后 30 天 19 环保验收完成 工程竣工后 60 天 20 取得质量验收意见书 工程竣工后 60 天 21 取得档案认可书 工程竣工后 75 天 22 竣工备案 工程竣工后 85 天 23 房地产权属证明书及全部分户图 工程竣工后 90 天 24 备注 别墅群增加 60 天工期 多层住宅施工计划标准 序号 工作

15、内容 参考时间 备注 1 超前钻完成 30 天 视需要而定,交叉进行 2 基础施工 浅基础 15 天、人工挖孔桩 0.8 米/天*孔、锤击预应力管桩 12 根/天*台、静压预应力管桩 30 根/天*台、冲孔桩不入岩 7 米/天*台、冲孔桩入岩 0.5 米/天*台 3 基础检测 15 天 按施工许可证栋号.4 地下室 一层 75 天,两层 135 天 5 主体结构 10 天/层 6 砌体施工 2层砌体施工在6层楼面模板完成时开始插入,进度 5 天/层,封顶后 25 天完成 4层板完成时安装调试钢井架等垂直运输设备 7 砌体会验 0.00 后 50 天 8 内墙批荡 封顶后 35 天完成 9 样板

16、房装修 60天 10 中心园林 0.00 时开始施工,销售前 15 天完成 11 开始安装铝合金门窗框 封顶后 40 天 2 层/3 天 12 开始外墙批荡 封顶后 35 天 2 层/3 天 13 开始贴外墙砖 封顶后 50 天 2 层/3 天 14 豪华装修 封顶后 45 天场地移交开始,豪装场地移交完毕 60 天完成 15 永久供水开通 交楼前 10 天 16 永久供电 交楼前 10 天 17 取得消防验收合格证 交楼前 10 天 18 取得煤气验收合格证 交楼前 10 天 19 邮电信报箱安装完成 交楼前 10 天 20 电视、电信安装完成 交楼前 10 天 21 智能化安装完成 交楼前

17、 10 天 22 紧急备用电源安装完成 交楼前 10 天 23 交楼园林环境完成 交楼前 10 天 达到工程竣工标准 24 规划验收完成 工程竣工后 30 天 25 环保验收完成 工程竣工后 60 天 26 取得质量验收意见书 工程竣工后 60 天 27 取得档案认可书 工程竣工后 75 天 28 取得竣工验收备案表 工程竣工后 85 天 29 房地产权属证明书及全部分户图 工程竣工后 90 天 高层住宅施工计划标准 序号 工作内容 参考时间 备注 1 超前钻完成 30 天 视需要而定,交叉进行 2 基础施工 人工挖孔桩 0.8 米/天*孔、锤击预应力管桩 12 根/天*台、静压预应力管桩 3

18、0 根/天*台、冲孔桩不入岩 7 米/天*台、冲孔桩入岩 0.5 米/天*台 3 基础检测 15 天 按施工许可证栋号 4 地下室 一层 75 天,两层 135 天 5 主体结构 首层 10 天、顶层 10 天、其它 5 天/层 .6 砌体施工 3层砌体施工在7层楼面模板完成时开始插入,紧跟主体进度 5 天/层,封顶后 25天完成 4 层板完成时安装调试钢井架等垂直运输设备 7 三层会验 第十层主体结构完成 8 内墙批荡 8 层砌体完成时插入,封顶后 35 天完成 9 样板房装修 60天 10 中心园林 0.00 时开始施工,销售前 15 天完成 11 开始安装铝合金门窗框 封顶后 40 天

19、2 层/3 天 12 开始外墙批荡 封顶后 35 天 2 层/3 天 13 开始贴外墙砖 封顶后 50 天 2 层/3 天 14 开始拆上面 5 层排栅 封顶后 60 天 跟随外墙贴砖进度,5 层/7.5 天 15 卫生间防水完成 封顶后 50 天 16 电梯安装 封顶后 30 天电梯机房场地移交完成,封顶后 90 天安装调试完毕 17 豪华装修 封顶后60天场地移交开始,每7.5天移交5 层,豪装场地移交完毕 60 天完成 18 永久供水开通 交楼前 10 天 19 永久供电 交楼前 10 天 20 取得电梯准用证 交楼前 10 天 21 取得消防验收合格证 交楼前 10 天 22 取得煤气

20、验收合格证 交楼前 10 天 23 邮电信报箱安装完成 交楼前 10 天 24 电视、电信安装完成 交楼前 10 天 25 智能化安装完成 交楼前 10 天 26 紧急备用电源安装完成 交楼前 10 天 27 交楼园林环境完成 交楼前 10 天 达到工程竣工标准 28 规划验收完成 工程竣工后 30 天 29 环保验收完成 工程竣工后 60 天 30 取得质量验收意见书 工程竣工后 60 天 31 取得档案认可书 工程竣工后 75 天 32 取得竣工验收备案表 工程竣工后 85 天 33 房地产权属证明书及全部分户图 工程竣工后 90 天 公建配套施工计划标准 序号 工作内容 标准时间 备注

21、1 基础施工 浅基础 15 天、人工挖孔桩 0.8 米/天*孔、锤击预应力管桩 12 根/天*台、静压预应力管桩 30 根/天*台、冲孔桩不入岩 7 米/天*台、冲孔桩入岩 0.5 米/天*台 2 基础检测 15 天 .3 地下室 一层 75 天,两层 135 天 4 主体结构 15 天/层 5 屋面主体结构完成 封顶后 60 天 6 砖砌体砌筑完成 封顶后 25 天 7 内外墙批档完成 封顶后 35 天 8 装修施工 封顶后 40 天进场 酒店封顶后 220 天完成、其他各中心封顶后 130 天完成 9 永久供水 交楼前 10 天 10 永久供电 交楼前 10 天 11 消防系统完成 交楼前 10 天 12 空调暖通完成 交楼前 10 天 13 煤气安装完成 交楼前 10 天 14 电视、电信安装完成 交楼前 10 天 15 智能化安装完成 交楼前 10 天 16 交楼园林环境完成 交楼前 10 天 达到工程竣工标准 17 规划验收完成 工程竣工后 30 天 18 环保验收完成 工程竣工后 60 天 19 取得质量验收意见书 工程竣工后 60 天 20 取得档案认可书 工程竣工后 75 天 21 竣工备案 工程竣工后 85 天