老旧小区改造可实施性策略研究.pdf

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1、.老旧小区改造可实施性策略研究 宋昆1 崔昊夫2（1 宋昆，天津大学建筑学院，2 崔昊夫，天津大学建筑学院，300072）摘要：通过分析老旧小区改造中因所有权区分问题而各种弊病，以构建明晰的住宅所有权关系划分为改造的前提基础，建立改造项目评估体系确定改造方向，明确改造资金的来源和资金分摊原则，指出从政策层面完善相关法规制度并提出相关建议，形成一套老旧小区改造的可实施性策略，可长期有效的推动我国老旧小区改造工作的实现完成。关键词：老旧小区，区分所有权，改造，策略 ABSTRACT:KEY WORDS:前言 为了顺应群众期盼改善居住条件的强烈愿望，2019 年 6 月中央经济工作会议和政府工作报告

2、部署“加快城镇老旧小区改造工作”。依照住建部等三部委印发的关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知，“城镇老旧小区”指的是城市或县城建成时间较长、市政配套设施老化问题突出、公共服务缺项较多的住宅小区。老旧小区改造是一项能够增强人民群众的“幸福感、获得感、安全感”的重大民生工程，但是落实到具体操作上，改什么、怎么改、谁来改、改后如何能够形成长效管理机制，是当前需要解决的具体问题。如没有一套切实可行的系统性方针，则可能将导致改造工作缺乏统一的组织，改造内容抓不住重点，改造项目实施困难等，或又将陷入一种仅有短期影响力的性示范工程模式，无法形成体系使之长期有效的贯彻执行。面对这一局面，需构建一套可

3、实施性强的老旧小区改造策略，能够从总体上对改造工程规范和指导并能够有效推广，从而实现老旧小区可持续发展的目标。.老旧小区改造的权责明晰问题 住宅的所有权区分 自我国实施全面住房体制改革政策以来，从住宅所有权角度而言逐步消除了公有制的住宅产权形态，取而代之的是以私有住宅为主，以保障性住宅为补充的住宅所有权方式。当前我国大部分的私有住宅的建筑形态，都是以所谓的多层、高层“单元式商品住宅”呈现的，这种住宅形态在建筑学术语中被称为“共有公寓”（Condominium）或共管式公寓，它是一种在住宅形态上为集合住宅形式，在住宅权属关系上，住宅单位所有权归私人所有，住宅单位以外的小区一切实体所有权又全体业主

4、共同所有的住宅类型。当前我国所涉及改造的老旧小区住宅大都可被划归此类住宅类型。所有权问题是共有公寓区别于独户住宅、社会住宅的最基本特征，在一定意义上它决定了它的建设、管理、运维以及在住房市场上流通交易等一系列相关问题上的规则和程序。1与同为私人产权性质的独户住宅不同的是，它的住宅的所有权并非完整的归属于业主个人的，而是由同一住宅单元楼或同一住宅小区的各户所分持的，即所谓的区分所有权。在区分所有权关系下，住宅小区可以大体上分为专有部分和共有部分，以一个共有公寓单元楼为例，各区分所有权人（业主）对共有公寓的专有部分即各户公寓单位所享有的专有所有权，对住宅单位以外门厅、楼梯、走廊、电梯等公用部分持有

5、共有权（图1）。共有权的产生，依托于区分所有权人对其住宅单位的专有，因此在共有公寓的权属关系中，专有权、共有权始终结为一体而不可分离。所有权区分关系在共有公寓中通常可以依靠“小区总协议书”等形式的规约，通过详细的条例说明或以实体例举的方式严格规定，以确保在小区的后期运维中通过准确的依据明确小区中业主各方责任关系，避免各种矛盾的产生。图 1 共有公寓的所有权形态图示 图片来源：笔者自绘.所有权问题在老旧住宅中存在的症结 由于共有公寓在所有权方面最大的特点就是它分为了专有部分和共有部分两个所属关系，而这两个部分在现实中却完全不能像其概念解释一样做到有严格的分界线，总是“你中有我，我中有你”的交织在

6、一起，在住宅单元楼内部，楼梯、走廊、分户墙、楼板等等共有部分与其串联或分隔的专有部分相生相伴，而在整个小区中，道路、公共空间、停车场地及公共设施等更是无法清晰的划出边界或声明所有权范围，在这种现实状况下若不以明确的条文做出详尽的规定，仅凭经验判断是难以厘清的。交织的复杂所有权关系是共有公寓住宅形态中诸多问题的根源，也是造成对老旧小区改造困难的最直接原因。没有清晰的所有权划分依据，则无法明确小区范围内特别是共有部分的责任认定，也就无从组织起相关责任的业主共同维持小区共有部分的管理运维工作，长期以往便形成了老旧小区难以有效实施全面改造，或改造局限于政府牵头的“外部形象工程”层面，不能形成长期有效的

7、机制执行和推广。拿此次被列入改造范围的全国各地约 17 万个小区来说，它们大部分建成年龄都在 20 年以上，在建设之初因房屋所有权性质和业主管理体制的不成熟，并没有形成明确清晰的所有权判定依据，或所设定的所有权判定标准含糊不确切，加上很多还未能形成有效的业主自治管理体系，及缺少专门的物业服务企业对日常运维工作担负，这些原因共同作用造成了当前老旧小区改造的巨大的难度。所有权区分关系划分 区分所有权的界定影响到共有公寓诸多层面的因素，从建筑设计、住宅销售、自治管理以及后期的运维、修缮改造，无不与其区分所有权之界定有着密切的关系。厘清共有公寓中各建筑要素的所有权属性，是老旧小区改造工作落实责任人的基

8、本要求，更是改造项目得以落地实施的前提。专有部分 专有部分一般来说就是指住宅的户内部分，包含所有的房间，户内隔墙、户内的水、电、燃气管道设备等独立占有并使用的建筑要素。这种的认识虽然普遍存在的，然而在实际操作层面上，这样笼统的界定难免也会产生大量的分歧，遇到大量的权利、义务及责任问题。当今世界上各国家（或地区）在住宅区分所有权中专有权的清晰界定方面，普遍采用的是以法律法规的形式对共有公寓专有部分的范围及边界进行规定，其判断标准在大多数国家的法律规定中以“构造上和使用上的独立性”为依据。2.共有部分 共有公寓中除专有部分以外的所有建筑要素、道路、场地及设施均属共有部分，而根据实际使用功能和使用范

9、围的区别，又可以分为以下几种类型：1.全体共用共有部分 即与整个小区业主居住生活相关的小区建筑实体、道路、公共空间及设施设备等，它们的服务对象是小区全体业主；2.部分共用共有部分 这是相较于全体共有部分而言，服务对象仅仅限于相关业主群体的建筑、空间和设施设备等，如同一单元楼共用的交通空间、屋顶、电梯等；3.专供使用共有部分 此共用部分在所有权归属上为共有，而的实际使用中服务与各户，例如各户住宅呈现于单元楼外立面的阳台、外窗，穿过各户的入户管线接口以及各户专用的固定停车位等。老旧小区改造项目评估体系建立 老旧小区改造是一项业主诉求复杂、涉及内容繁多、受益人群不等的综合性工程，难以设立一个统一的执

10、行目标，因此在改造项目的前期策划阶段，需要建立合理的评估系统来判断哪些小区需要改造，需要哪些方面的改造，改造的针对人群有哪些等具体目标，从而根据老旧小区居民所提出的改造意愿针对性的确定改造的内容、范围、程度甚至次序等，进一步精确设立改造项目并制定改造方案。改造意愿的确定 改造意愿的分类 1.保障人身安全 居住安全是首要保证的，这不仅是人类生存需求的最基本保障，也符合法治社会政府对人们群众人身安全保护的核心价值观。例如年久失修的住宅主体结构、维护结构及构造的可靠性，小区道路及住宅的消防通道不符合要求，小区私搭乱建违规建筑物、构筑物，建筑外墙脱落等问题，这类问题一旦发生则直接关系到群众生命安全，因

11、此也是改造内容中最刻不容缓的一类，其改造需求“优先级”最高。2.强调公共受益 对小区层面诸多必要的道路、停车场地、基础设施、建筑设备等的改造，属于让小区全体业主受益的改造内容，在改造需求的评价中应放在仅次于安全改造.后，优于“部分人群受益”的改造内容。这其中可以包括小区的道路、管线、排水及老化的电气改造，停车场地的扩展或加建改造，适老化设施改造等等。3.尊重多数意愿 对于一些服务于全体业主，但并不属于亟需改造，或改造内容仅为了提升居住质量，而并无安全性、适用性的需求的改造内容，可以根据多数业主需求的提出作为评估标准，例如增加小区绿化、改造公共活动场地等属于此类“优先级”。4.符合个别需求 基于

12、小区共有部分的受益人群不同原因，一些“部分共用共有部分”的改造意愿会经由少数受益人提出，如单元楼内的建筑构造维修、改造，单元楼防盗门的安装以及单元楼外立面美化等。各户户内专有部分的改造内容也属于此“优先级”。改造意愿的提出 各个小区的改造内容按照小区全体或部分业主的改造意愿，需通过申报的方式立项提交有关负责单位确立改造项目。业主大会作为小区全体业主的代表机构，应承担起接受和汇总小区业主改造意愿的职能，由业主大会统一作为改造项目申报的代表的意义在于，首先，通过根据改造内容分类进行改造意愿的收集汇总，可以准确获知改提出改造意愿的具体对象、涉及范围及意愿强烈程度，更好的掌握小区改造的整体方向和对资源

13、、资金的统一调动；其次，作为小区全体业主的代表，可以从集体的高度上出发，对改造内容的必要性、合理性、收益性等综合评判，决定申报的提出或时间顺序。在改造意愿的收集中，业主大会聘请的物业服务企业可以承担起具体的改造意愿接收和信息汇总的工作，必要时可入户收集改造意愿。改造意愿可以由以下几种方式提出：1.由各户业主独立提出 业主根据各户现实情况独立提出的改造意愿，一般涉及各户自身专有部分的改造，或户内专用使用共有部分的改造需求。2.由利益相关各户集体提出 由共同居住同一单元楼的各户，或共同使用同一公共空间、设施、设备的各户联名提出的改造意愿，一般所涉及的改造内容为共用部分共用共有部分的改造需求。3.由

14、业主大会或物业提出 涉及全体业主共用的共有部分改造，可以由业主大会代表全体业主直接提出改造意愿，也可由具体执行日常运维工作的物业服务企业提出。物业作为日常运维的执行者，应对小区公共部分定期检查，并在发现问题时及时提出维修、改造.要求，并呈报业主大会或直接代表业主大会提出改造申请。物业服务企业同时应承担小区中建筑物和公共设施的定期安全检查工作，并在发现安全问题时及时提出改造要求，并优先提出改造申请。为了能够应对相关建筑安全检查的职能，物业企业应聘请专业工程人员，或直接委托房屋安全鉴定机构定期对安全性问题进行检测监督。4.由政府或有关监督部门提出 对于小区房屋建筑及其他安全性问题的改造意愿提出，除

15、发生显著的安全性问题，往往很难由业主提出，原因一方面在于在建成年代尚早的老旧小区中，居民的意识还无法从公有制住房时代完全转变，且存在自治管理意识不强，物业服务不到位的情况；另一方面受制于专业性和安全程度的认知问题，居民难以主动对安全问题有所警觉，因此面对这一问题大多处于被动。为了应对这类安全性改造问题，政府或有关监督部门须从维护居民公共利益角度出发，应主动承担其对老旧小区安全性的定期检测，并主动承担安全问题改造项目的改造申报。1 改造内容与责任主体认定 老旧小区改造在各个不同小区、不同单元楼甚至各户之间内容各有不同，改造内容根据其服务的对象范围的不同，所涉的所有权性质也不同。因此确定改造内容所

16、对应的所有权性质，认定改造对象的责任出体，是在改造前期的评估中需要明确的。对改造内容的责任主体认定规则是根据改造内容的所有权性质为依据的，依据共有公寓所有权划分，专有部分和共有部分所涉及的责任人或责任人范围各不相同。对于专有部分的改造，其责任主体一般可确定为各户业主。而对共有部分改造的责任主体确认，需要依据改造内容的共有权类型推断其责任主体的范围。依次规则，小区内一切建筑物、道路、场地、基础设施设备等所有实体均可根据其所有权属性作为判定依据，明确对应于各个责任主体（图 2）。改造责任主体的确定，也是为改造项目确定了基本参与对象，他们将对项目的确立、方案制定、施工监督全过程参与以及分摊改造资金。

17、.图 2 改造内容与责任主体对应关系 图片来源：笔者自绘 改造需求级别定位 改造项目的设立原则上要根据小区业主所提出的意愿与其需求程度来确定，但是一方面业主提出的改造需求往往是从满足自身受益的角度出发，有时难以覆盖更大范围的业主需求，另一方面在改造所达到的目标上也有着轻重缓急之分，因此，改造项目确立需要设立若干需求标准，将所收集的改造意愿按照“优先级”决定立项与否或执行的先后顺序。在“优先级”标准的设立标准上，首要从解决小区安全性出发，再根据受益范围和“民意所向”的程度逐步递减。对于改造需求级别设立可以根据以下几方面原则确定：1.提升安全性 居住安全是首要保证的，这不仅是人类生存需求的最基本保

18、障，也符合法治社会政府对人们群众人身安全保护的核心价值观。例如年久失修的住宅主体结构、维护结构及构造的可靠性，小区道路及住宅的消防通道不符合要求，小区私搭乱建违规建筑物、构筑物，建筑外墙脱落等问题。这类问题一旦发生则直接关系到群众生命安全，因此也是改造内容中最刻不容缓的一类，其改造需求“优先级”应为最高，在改造立项中也应当特别对待，优化审批手续，给予“绿色通道”执行。2.扩展适用性 老旧小区大多建成年代较早，其公共设施及配套标准大多已无法适应当今的生活需求，需要通过改造扩展其对当下居住生活的适用性。扩展适用性的改造既包括为了使老旧小区在经过改造后能够适应当前时代下的居住需求的基础设施设备，如停

19、车场地的改造或加建，电梯等适老化设施的加装等，能够弥补建设之.初所不具备，而当代生活必不可少的功能的公共设施设备，也包括和居民生活直接关系的水、电、气、路等最基础的配套设施的维修完善。这类改造内容基本受益范围广，改造后性能提升高，居民“获得感”显著，而优先改造老旧小区的水、电、气以及光纤等基础配套设施，也符合住宅与城乡建设部对此次老旧小区改造提出的要求，所以其改造需求级别较高。3.提高舒适性 提高舒适性的改造目的旨在通过合理的改造提升住宅品质，获得更好的居住体验。与前两点不同的是，这一类改造项目加繁多，而且根据受益的业主群体的不同，又可以细分为专有部分受益、共有部分受益等诸多名目。如加装保温层

20、改造，小区楼间公共空间改造、增加绿化、公共设施设备更新等。这类改造虽然受益范围也较大，但提升对基本的居住生活影响不大，更多提升的是心理层面的“幸福感”指数，适宜在改造经费充足、业主支持度高的情况下考虑，因此在改造需求级别较低。改造评估系统 根据上述 改造内容责任主体需求级别 建立改造综合评估系统（图3），通过评估达成共识确定改造项目，具体提出改造项目申报。通过这一评估系统，可将改造意愿通过合理的评价方法进行价值判断，让那些真正需要改造的小区和内容得到及时的改造，正如国务院参事、原住建部副部长仇保兴所说“让最需要改造的小区冒出来”。通过评估系统的综合评估，不仅能理性的筛选出各个小区需要改造的内容

21、，还能够明确改造执行力度，改造的及时性，以及通过确定准确的责任主体而决定改造经费的来源及分担（表 1）。图 3 改造综合评估系统示意图 图片来源：笔者自绘 .表 1 改造综合评估意见例表 申报人（团体）申报内容 所有权性质 责任主体 需求级别 评估意见 评估结果 A 栋全体业主 住宅外墙墙体脱落 部分共用共有部分 A 栋全体业主 高 涉及安全问题，需尽快立项改造 优先立项 B 栋业主XXX 增建小区停车场地 全体共用部分 小区全体业主 较高 为适应小区日益增加的机动车数量，应增建停车场地以满足业主需求 同意立项 C 栋业主XXX 增建电梯 部分共用共有部分 C 栋全体业主 较高 为满足适老性需

22、求，应增建电梯提高住宅可持续性 同意立项 D 栋 X 户业主XXX 户内暖气主管道老化 专供使用共有部分 业主本人 较高 暖气主要管道老化影响住户冬季采暖，但由于损坏部分在户内，故业主需承担改造费用 同意立项 E 栋全体业主 E 栋楼前绿化修护 部分共用共有部分 E 栋全体业主 普通 修缮绿化可美化小区环境，提高小区整体居住质量，但并非急需改造 暂缓立项 表格来源：笔者自绘 老旧小区改造资金的来源与分摊原则 改造资金的来源 国务院参事、原住建部副部长仇保兴在第五届中国绿色智慧地产论坛演讲时表示当前老旧小区的改造工作的总投资额应是5 万亿元，这笔庞大的资金如果仅凭国家政府投资无疑对财政的压力是巨

23、大的，因此还需要动员其他社会各方力量的加入。住建部负责人在政策例行吹风会上对老旧小区改造的出资方面了提出“小区居民”、“社会资助”和“中央补助”三个渠道。1.居民自筹 老旧小区改造项目的资金来源首先应鼓励居民自筹，因为以共有公寓居住形态的现代物业管理视角下，业主对专有部分和共有部分拥有管理、维护、维修及改造的责任。因此在老旧小区改造中无论涉及专有部分或共有部分，都应倡导在业主大会的统一管理协调下，以业主自筹改造资金为主，或按照程序与规则合理.申请使用专项维修基金。而在面对诸多未能建立起现代业主自治体系的老旧小区，应在地方基层政府、街道居委会的统一协调和动员下，发动小区居民自筹资金。在充分动员业

24、主自筹资金基础上再辅以社会、政府资助，共同解决改造资金问题，共谋小区未来。2.企业投资 鼓励和吸引各类企业参与到老旧小区改造的投资中，是老旧小区改造筹集经费的一个有力手段。通过市场化的经济规律，本着“谁投资、谁受益”原则，让企业在其投资的改造项目中享受一定的回报，或为投资企业提供额外的商机，建立共享成果机制，让更多社会资金投入，实现“双赢”的目标。3 为了实现企业能够在一定程度上盈利的目标，参与老旧小区改造的企业可以主要在小区公共设施或门窗的更新等建筑构造、建筑材料方面投入，特别是与此类构造、设施、设备生产直接相关的企业，对改造项目给予较低的产品价格甚至免费投资，而企业获取的回报，可以通过在小

25、区中获得免费广告位，产品后续更新更换的长期合约，或者对投资公共设施的经营权等方面取得。例如在扩建或增建停车场的改造中，参与企业可以获得建成后停车场的经营权，收取停车场的租赁管理费用，甚至可以在满足小区停车的基本条件满足的情况下，将额外的停车位对社会开放，获取利润。总之，在吸引企业参与老旧小区改造的投资时，一方面倡导与鼓励企业承担社会责任，适度降低产品价格或积极垫资；另一方面在改造项目完成后，给予投资企业宽松的经营环境，使其获得可观的回报率。3.政府补助 政府补助是国家对老旧小区改造的资金支持不可或缺的部分，民生问题是政府一直以来极为重视的工作重点，老旧小区改造的目的从根本上说要解决一系列的社会

26、矛盾，创造出和谐的居住环境，是造福于民的重大民生工程。所以政府有责任有义务在改造资金上给予必要的补助，帮助并大力推动改造工作的顺利实现。不同与企业对改造资金的投资主要以一定的盈利为目标，政府对改造资金提供补助更应该关注造福于民的基本民生需求，且要考虑受益群体的广度惠及大众。建筑安全加固，外立面整修，小区道路、水、电气管网的更新，以及老旧住宅的加装电梯，保温采暖改造，都是是政府补助所支持的改造方向。目前，各地省市对老旧小区加装电梯改造的资金补助已经成为一个很好的例子，各地政府纷纷投入资金对加装电梯改造给予充分的支持，这对老旧小区中加装电梯改造的意愿提高和实施推进都提供了有力的协助（表 2）。希望

27、随着改造工程的推广，在政府的补助资金给予下能够更多方面的改造内容得以达成共识并加快进行。根据改造内容的不同而采取多样化的出资方式不仅可以在一定程度上缓解.老旧小区居民的经济压力，也能够提高居民对改造项目参与的积极性；社会企业和政府财政补贴的加入则可以充分发挥全社会力量，不仅体现企业的社会责任和政府民生政策，也能够在让各方发挥的优势下推动老旧小区改造更快更好的实现目标（图 4）。表 2 部分地方政府对加装电梯改造的补贴金额及比例 省/市/区 补贴金额（元/部）所占比例 省/市/区 补贴金额（元/部）所占比例 上海市 不超过 24万 工程总价的40%北京市 海淀区 最高补贴70 万 市 财 政 补

28、 贴40%，区财政补贴扩大到 50%重庆市 最高补贴25 万 电梯总价格60%天津市 最高补贴20 万 江苏省 南京市 最高补贴20 万 四川省 成都市 最高补贴20 万 浙江省 杭州市 补贴 20万 浙江省 宁波市 最高补贴20 万 陕西省 西安市 最高补贴15 万 广东省 广州市 补贴 10 万 福建省 福州市 最高补贴22 万 福建省 厦门市 最高补贴10 万 表格来源：笔者自绘 图 4 改造资金的来源 图片来源：笔者自绘.改造资金的分摊原则 改造资金在确定以自筹资金为主，企业投资、政府补助为辅的资金来源为基本框架，需要建立对筹集资金的分摊的标准。由于企业与政府补助的资金一般根据改造内容

29、由企业自行评估或由政府统一规定，所以分摊的标准主要针对的是业主自筹部分。改造资金的分摊要充分体现公平公正的原则，因此可根据两个原则作为分摊依据：1.按改造项目的受益范围 改造内容的所有权性质是确定改造项目收益范围的首要依据，不同所有权性质的改造内容决定了使用对象的范围，即是资金分摊的人员范围，故居民自筹的改造资金方式也可以细化分为业主本人承担、部分业主分摊和全体业主分摊的方式。2.按专有部分面积占比 在通过改造内容确定分摊人员范围后，需要进一步对具体的资金分摊比例进行明确的规定。资金分摊比例的确定，在一般情况下，可以根据分摊各户的专有部分面积在所有分摊业主总面积之中占有比例而确定，即根据住宅面

30、积决定分摊金额。这种分摊比例符合我国住宅专项维修资金管理办法中以“拥有物业的建筑面积”缴存住宅专项维修资金的分摊的依据，是一种较为公平的分摊方式。3.按改造内容的需求程度 这种改造资金分摊方式针对的是较为特殊的改造内容上，例如加建电梯改造，如果以专有部分面积占比来确定分摊比例，不考虑各楼层的需求程度，显然有失公平。所以在加建电梯这类特殊改造内容的经费分摊上，应采取按照需求程度分摊的原则，分摊资金由楼层高自低逐层递减。在这种分摊方式下，需要相关业主以小区甚至以楼（门）为单位，共同协商各楼层的分摊系数，合理制定分摊金额。老旧小区改造法规及制度的完善 老旧小区改造事关社会民生和居住环境的可持续发展，

31、无论是政府还是参与其中小区业主，在面对复杂的改造问题不能仅仅凭借经验和习惯解决，必须要“立法先行，依法办事，依规实施，按例管理”。自上而下的设立和完善相关的法律法规、地方规定，以及切实有效落实居民自治管理体系，严格依照小区规约执行管理运维的实施，才是保证老旧小区改造能够长期贯彻并有效推广之举。.设立专门法律法规 自近代以来世界各国住宅相关法律的产生及演变中，无不将建筑物区分所有权的相关条文写入该国法律体系中，亦有国家出台如住宅区分所有权法等专门法律，为集合住宅的进一步发展提供了有效的法理支持。我国于2007 年颁布的物权法中首次对建筑物区分所有权的内容做出相关的规定，虽然在一定程度上为我国共有

32、公寓的管理方面解决了以往难以处理的疑难问题，但对于建筑物所有权区分问题在操作层面上的规定仍然显得不够细致，导致这些条文规定在具体处理实际问题上仍然可能存在的所有权争议问题，对改造中所遇到困难无法形成直接有效的约束和指导。而随着我国法治的不断健全，设置专门的共有公寓法律，来应对共有公寓这一住宅类型会产生的各种复杂问题及权责纠纷，显得十分有必要性。在此项共有公寓法案中，需将共有公寓所有权界定的专有部分、共有部分悉数列出，并对具体每种具体情况都有详细而规范的规定，使共有公寓的所有权在法律的指导下能够精确区分，并排除了大多数情况下可能发生的权责纠纷，即使发生也有非常详细的条款规定来指导解决。设置专门的

33、共有公寓法案，无论从未来我国共有公寓的发展，或是对当下已有的共有公寓管理的规范化来说，还是着眼于老旧小区改造的各种具体问题，都是一个有意义且有必要的举动，该项法律的诞生即符合历史规律，又是当前社会解决住房问题的所迫切需要。出台地方性相关规定 我国幅员辽阔，各地气候、文化差异较大，加之经济区经济发展水平不均，因此在老旧小区改造的需求与实施上都有较大区别，不可以统一标准应对所有问题。虽然在设立国家层面的法律法规对老旧小区改造工作加以指导有着充分的意义，但是同样有必要依据各个地方的实际情况设立地方性的规定、办法，以应对各地不同的改造需求和改造标准。地方性规定的出台与落实，较之全国性的法律法规更具针对

34、性，能够更加有效指导改造项目在地方实际情况中的具体操作和实施，有利于改造项目的落地。以加装电梯改造为例，各个地方对加装电梯改造的技术要求不同，政府对改造资金的补贴金额与力度不同，所以应由各地分别出台相关规定具体应对。强化小区总规约效力 共有公寓小区总协议书在高度自治的共有公寓小区中如同小区内的“基本法律”，业主必须严格遵守这一“基本法律”，才是这一小区正常运转的基础。4笔者任为，未来我国能够有序老旧小区改造的前提，应当在各个共有公寓小区落实.和强化共有公寓总协议书的制定，并在相关法律的指导和有关管理部门的监督下形成制度，加强总协议书的权威性，让它成为小区管理运维的总“说明书”。在共有公寓小区总

35、协议书的编制中，特别需要针对各个小区情况各异的共有部分以一一列举的方式编写入册，这样一来可以弥补相关法律只解释规则却无法列举的不足之处，使得共有公寓小区内业主的专有部分、共有部分的区分更具可靠性，不仅对改造中的责任主体认定清晰明确，能够指导改造的具体实施。此外，共有公寓小区总协议书的编制中，应当将维护、维修的规程、准则已经操作实施规范等一系列事项形成条款，以书面形式有效指导小区日常管理运维各类事项。落实业主自治制度 公寓的管理必须以共有公寓小区业主大会作为最高管理机构来执行并行使权利，业主大会所拥有的管理权力，在共有公寓小区的日常生活是具有一定统一性的，在涉及共有公寓小区最基本的规章制度的行使

36、上，具有普遍性。共有公寓小区的业主大会章程将业主大会的权利与职责、人员与组成、日常工作与内容等都应该以标准的语言组织和规范的条款落实到书面，并在法律规定下受到相关管理部门的监督，形成统一的模板，成为所有成立共有公寓小区业主大会时所参考的标准。5 笔者倡导将这一点在法律中条例化，以赋予业主大会权利行使其应有的管理权，实现业主对共有公寓小区，特别是共有部分的责、权、利的统一。我国实行全面的住房改革之后，小区或住宅的管理不再依托于单位或集体，体制的变化使得一些小区无法适应共有公寓性质的住宅运维模式，长期发展中缺乏管理与运维上的组织者，使得居住环境的恶化不断蔓延，却无法组织起统一的改造。在这种情况下，

37、老旧小区中由业主自发组成的业主大会对于小区的自治管理就显得尤为重要。这些还未施行业主自治管理的老旧小区急需要通过有效手段建立起业主自治的管理体系，才能够彻底改变无责任机构负责组织小区改造的窘迫现状。结语 通过建立科学的改造评估体系，从改造内容、责任主体、需求级别对改造项目进行精确定位，明确改造资金的筹集与分担原则，并在完善的法规、规定及相关制度的保障下，构建一套完善的老旧小区改造策略，使改造工程具有较为统一的执行规则与操作标准，形成长效的改造管理和贯彻机制，切实有效的推进老旧小区改造这一重大民生工程，这不仅符合“存量更新”的可持续城市发展理念，对创建和谐社会也有着重要的意义。.注 释 1 根据

38、我国城市危险房屋管理规定，第十三条规定：受理涉及危险房屋纠纷案件的仲裁或审判机关，可指定纠纷案件的当事人申请房屋安全鉴定；必要时，亦可直接提出房屋安全鉴定的要求。第十七条规定：房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。参考文献 1 郑昕宇美国共有公寓管理模式及设计方法研究D天津：天津大学，2013 2 陈华彬现代建筑物区分所有权制度研究 M北京：法律出版社：1995,3 3 李一戈老旧小区改造不是开发商的旧改N21 世纪经济报道，2019-08-09（004）4 周树基美国物业产权制度与物业管理M北京：北京大学出版社，2005,6 5 苏喆丰基于物权法的城市旧集合住宅区再生研究D广州：广州大学，2010