「浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制」.pdf

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1、浅析房地产开发过程中工程造价的有效控制 闫建荣 在当今宏观调控政策、金融融资环境、行业发展态势不断变革的大环境下，房地产行业市场竞争愈发激烈,企业利润也正在逐步转向微利，越来越多的企业认识到在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外,最重要的是价格,尽可能地减少工程成本,降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益,有效地控制工程造价?我们从以下几点谈谈影响工程造价的重要环节。一、优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提 影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为 75-95%；因为初步设计阶段建筑物的结构

2、形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定,这些在建筑工程中占工程总造价 75%-5%。在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定,而这一部分对工程造价的影响却占工程总造价的 35%-75%；在施工图设计阶段,影晌项目投资的可能性为5%-3%。很显然，项目技资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析,设计费一般只相当于建设王程全寿命费用的 1%以下,但正是这小于 1%的费用，对工程造价的影响却占 7%。而长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段,这样作尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制

3、工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键,未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。二、工程招投标是有效控制工程造价的核心 新开工建设项目应进行招投标,通过招投标一是引进竞争机制,二是降低工程成本。我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。我们选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。我们优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同或类似的施工企业。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入;负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位,制约工程进展，影响投资效益。再者

4、是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明,凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底 20以上,最多的超出%。如:我公司开发的曙光甲 5楼,原中标价为130元M2，后由于我公司修改了中标图纸，将原两联体塔楼改成三联体塔楼,外檐增加了少量 GRE 装饰线，由于已有中标单位,就没有再招标，请施工方根据

5、图纸重新报价，施工方的报价高达 10元/2，让我们大吃一惊，后经过几轮的审核、谈判，历经几个月,终于把造价降到了 l元/，通过这个工程给了我们很多的教训。另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口,要编制好标底,在条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规

6、范,各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款,如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等,都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。通过招标给我们带来很大效益的是装修和消防工程,我公司开发的曙光花园一期有一个 250M的车库，由于消防工程有行业特殊性,我公司没有进行招标,直接委托给了消防专业公司进行施工。现工程已竣工，还没有结算,工程造价已 70 多万元。曙光花园二期也有一个车库,面积为 2722，我们采取邀请三家消防专业公司进行投标,引进了竞争机制，由于有了竞争,各施工方在保证最低的企

7、业利润情况下,报出了非常优惠的价格，中标价为26 万元。而中标方还是曙光花园一期车库的施工方。从这个项目可以看到，同一家施工单位，同样的工程项目,没有招投标时单方报价为 270 元2,而引进竞争机制后投标报价为 206 元/M2，一次为我公司节省投资32 万元。通过招投标我们受益最大的是回龙观文化居住区工程,大家都知道回龙观文化居住区是经济适用房，政府定的售价为 20元M。为晌应政府号召,我公司00 年在回龙观开发了89M2 的经济适用房,为了保证公司在不亏损的情况下能略有盈余,我们采取了向全国大型建筑施工企业招标,一共有 2家单位参加了本次投标,经过激烈的竞争有五家单位中标。中标平均价为30

8、 元M2,比回龙观一期结算价 1251 元/M，每平米降低造价 321 元。而且，我们采取合同价一次包死不留口。此项目招标共节省工程投资2496 万元。三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商,三是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一

9、些细节容易忘记,如果第三道工序又将其覆盖,客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起0 天内办妥。其次,对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,

10、就无法进行工程造价管理。四、竣工结算是有效控制工程造价的关键 工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节,在确定工程造价时,坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减,实事求是。为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序,还要掌握三者的编制原理、内在联系,确保工程造价计算的准确性。此外,预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程

11、动态，对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态;提高工程计价的准确性。控制建安造价的最后一道关,是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续,从多年工作的经验来看,在工程竣工结算中洽商漏洞很多,有的是有洽商没有施工;有的是施工没有进行应核减,却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量;诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法，认真核算工程量,不要怕麻烦,多下现场核对。同时，为了保证工作少出维漏,应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我们的投资收益。五、以人为本是有效控制工程造价的基础 以人为本是众多企业所强调的一个管理理念,在工程造价管理

12、中,人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模式,但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失，这样的事例屡见不鲜。从这个意义上看，人才的竞争，真正是企业生死存亡的竞争。工程造价控制涉及多个环节和专业,如:前期规划、施工管理、竣工验收等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业合理合法的效益递减。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上,有胆有识地重视以人为本,要强化激励和约束机制。回顾过去，展望未来,工程造价管理任重而道远。随着我国社

13、会主义市场经济改革的不断深化,从客观上要求我们发挥主观能动性，借鉴国内外的先进经验,从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价的历史问题，推动我国建筑市场的健康发展。另外，对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制,以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。也就是说，我们的工程造价控制,不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价，更要主动地影响投资决策,影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。还要指出，要有效地控制工程造价,应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施,但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。长期以来，在我国工程建设领域,技术与经济相分离,难以有效地控制工程造价。为此,要尽快改变这种现状,以提高效益为目的，要通过技术比较、经