房地产开发企业的会计核算.pdf
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1、房地产开发企业的会计核算(第一版)一、设立时的核算(一)涉及的主要业务 办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。(二)设置的主要帐户 实收资本(或股本)、资本公积、管理费用等(三)会计分录模板 1、收到所有者投入资本时 借:银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等 贷:实收资本、股本等 资本公积资本溢价或股本溢价 2、筹建期开办费发生时:借:管理费用、长期待摊费用 贷:银行存款等 二、取得土地时的核算 (一)涉及的主要业务 出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。(二)设置的主要帐户 开发成本、无形资产、投资性房地产等(三)会计分录模板 1、
2、用于土地、商品房开发 借:开发成本成本对象土地征用及拆迁补偿费 贷:银行存款等 2、用于自建用房或暂时没有明确用途 借:无形资产 贷:银行存款等 3、用于赚取租金 借:投资性房地产 贷:银行存款等 三、房地产开发阶段的核算(一)涉及的主要业务 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。(二)设置的主要帐户 开发成本、管理费用、销售费用等(三)会计分录模板 1、为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用
3、途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。借:开发成本成本对象-土地征用及拆迁补偿费 贷:银行存款、应付酬工薪酬等 2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用.借:开发成本成本对象-前期工程费 贷:银行存款、应付酬工薪酬等 3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。借:开发成本-成本对象建筑安装工程费 应交税费应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 4、开发项目在开发过程中发生道路、供水
4、、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等.借:开发成本成本对象基础设施建设费 应交税费-应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等 5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等.借:开发成本-成本对象公共配套设施费 应交税费应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)贷:银行存款等 6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程
5、保险费等.为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。借:开发成本-成本对象开发间接费 应交税费应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)贷:银行存款、应付职工薪酬等 7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 借:开发成本成本对象建筑安装工程费 开发成本-成本对象-公共配套设施费 贷:预提费用 8、发生借款费用,支付利息时 借:开发成本借款费用 贷:银行存款 9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借:管理费用 贷:银行存款、应付职工薪酬等 10、分配成本核算对象成本:发生的有关费用,由某一成本核算对象负担的,应当直接计
6、入成本核算对象成本;由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入.借:开发成本一期-公共配套设施费 二期-公共配套设施费 贷:开发成本会所 开发成本-地下车库 10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 借:财务费用 贷:银行存款 (四)经典例题 某企业是增值税一般纳税人,开发项目共有两期,开工日期均在 2016 年 4 月30 日前,一期项目选择一般计税,二期项目选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料,专用于一期开发项目,取得增值税专用发票 1 张,注明金额为 100 万元,税额 17 万元;支付二
7、期项目建筑工程款合计 515 万元,取得增值税专用发票 3 张,注明金额为 500 万元,税额 15 万元,款项均已通过银行存款支付。会计分录:1、购进防火材料时:借:开发成本成本对象建安工程费 1000000 应交税费应交增值税(进项税额)170000 贷:银行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款时:借:开发成本成本对象建安工程费 5150000 贷:银行存款 5150000 四、房地产完工阶段的核算(一)涉及的主要业务 开发项目竣工结算(二)设置的主要帐户 开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产(三)会计分录模板 1、结转开发成本 借:开发产品一期 贷:开发
8、成本一期 2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 借:管理费用 贷:银行存款、应付职工薪酬等 3、完工后发生借款费用,支付利息时 借:财务费用 贷:银行存款 4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用 借:销售费用 贷:银行存款等 5、企业自用时 借:固定资产 贷:开发成本 五、房地产销售阶段的核算(一)涉及的主要业务 土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。(二)设置的主要帐户 主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用 (三)会计分录模板 1、商品房纳税义务发
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