2007年苏州房地产市场竞争分析报告.pdf

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1、2007 年苏州房地产市场竞争分析报告 我们开发商在现在的项目附近拿了块住宅用地,我写这篇报告的目的,了解今年园区房地产竞争的严峻形势,是为了刺激开发商尽快运做,抢先占有市场份额.2007 年苏州房地产市场竞争分析报告 一2007 年苏州房地产形势分析 2006 年苏州房地产市场总体上呈现出供需两旺的发展态势，商品房供需总量都突破了 600 万平米大关，无论商品房供应量还是销售量，都有了大幅度的增长，国家出台的各种针对房地产行业的宏观调控政策对苏州房地产市场的影响并不明显。全年商品房供需比为 0.94：1，市场供需基本平衡，说明苏州房地产市场总体发展状况良好。就下半年来看 2006 年苏州楼市

2、的热点区域仍然在园区，确切地说，是在园区湖东。近 20 个中高端楼盘使得园区湖东成为苏州楼市的标杆，湖东已成为消费者最理想的购房区域之一。中海湖滨一号、玲珑湾、雅戈尔未来城、第五元素等楼盘成为众多消费者理想的购买对象。但园区湖东楼盘产品同质化严重，潜在市场供应量过大，市场竞争异常激烈也是不争的事实。2007 年的房地产行业将是政策导向下的执行年。展望 2007 年的房地产市场：、政策调控执行力度将加大。面对不断上涨的住房价格，2006 年国务院、建设部等多部委于 5月出台国六条及其 15 条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房

3、地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信 2007 年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。、土地增值税即将开征，将对房企利润造成重大影响 通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在

4、 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。如果算上土地增值税，房地产行业将成为市场中征税比例最高的一个行业之一，由于盈利空间下调，未来企业对于房地产行业的参与程度将会继续下降。事实上，经历了两年的宏观调控之后，已经有大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。、住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。2006 年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的 90/70 标准，对于 90 平米

5、以下住房作出的比例硬性规定，使得开发商不得不作出被动的适应。在开发商迎合市场作出的主动调整和响应政策作出的被动适应两相作用下，小户型成为未来市场主流已经是板上钉钉的事实。以2006 年全年的楼市销售形势为依据，同样也说明了这一点。这一年当中，小户型频频亮相、屡屡热销。国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007 年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。、土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。今年将使得土地

6、增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严格。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局

7、面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。二2007 年园区案量统计 2006 年苏州楼市的热点区域仍然在园区，确切地说，是在园区湖东。近 20 个中高端楼盘使得园区湖东成为苏州楼市的标杆，湖东已成为消费者最理想的购房区域之一。2006 年园区土地出让总面积达 351.08 万平方米，以住宅用地为主。1.湖东版块 编号 地块位置 面积 建筑面积 性质 容积率 竟得单位 苏园土挂 2006（03）苏胜路南 南施街东 119901 143881 居住 1.2 中新置地 2006（04）琼姬路南 南施街东 121740 97392 居住 0.8 上海粮油进出口有限公司 2006（05）琼姬路南

8、 南施街西 33932 27145 居住 0.8 上海万科 2006（08）景塘街东 钟园路北 105297 385448 居住 1.8 中海地产 琉璃街东 丽帆巷北 51836 琉璃街东 钟园路北 57005 2006（13）景湖街西 钟园路南 30549 76372 酒店公寓 2.5 苏州普合置业 2006（14）斜塘河南 车斜路西 69171 96840 居住 1.2-1.4 园区华成房地产 2006（23）钟园路南星塘街东 91386 807877 居住 1.8 中海发展 钟园路南琉璃街东 方洲路北（北）139542 钟园路南琉璃街东 方洲路北（南）93686 琉璃街东 方洲路南 12

9、4205 2006（31）钟园路南 钟南街西 154344 308688 居住 2 上海天地源 2006（32）景华街西 现代大道北（西）320143 789256 居住 1.8 雅戈尔置业 景华街西 现代大道北（东）118333 2006（33）机场路南 339479 203687 居住 0.6 浙江杭龙 2005（08）现代大道北，星湖街西 107495 200119 住 1.4 中海地产 小计 3136705 2.湖西版块 金鸡湖以西是苏州工业园区的绝版黄金地段，以下几块土地均为 2005年拍得，计划在 07 年推出。编号 地块位置 面积 建筑面积 性质 容积率 竟得单位 2005（06

10、）金鸡湖西侧芙蓉街东 43679 17471 住 0.4 仁恒地产 金鸡湖路南星港街东 104684 104684 住 1.0 2005（07）星港街东，机场路北 77289 123662 住 1.6 中海地产 垂柳路南，机场路北 125764 100611 住 0.8 垂柳路东，机场路北 64377 38626 住 0.6 小计 385054 3.乡镇版块 编号 地块位置 面积 建筑面积 性质 容积率 竟得单位 2006（27）阳澄湖大道北 青剑路东 82300 49380 居住 0.6 旭辉集团 2006（28）阳澄湖大道北 莲花西路 79421 119132 居住 1.5 园区开发 20

11、06（29）阳澄湖大道北 束桥街西 156177 234265 居住 1.5 园区开发 2006（30）阳澄湖大道南 束桥街西 122069 219724 居住 1.8 园区开发 2006-B-16 青剑湖西,星澄路东 185665 148532 居住 1.20.8 上海君地实业 2006-G-59 胜浦镇中胜路南兴浦路东26577 53154 商+酒店式公寓 2 苏州大东方地产 2006-G-60 胜浦镇振胜路南通江路西19931 35877 商+住宅 1.8 苏州大东方地产 小计 860064 三园区 2007 年近期待开楼盘比较表 案名 地址 建筑面积 规划面积 价格（元/平方米）开盘时

12、间 开发商名称 海尚壹品 华池街东沈浒路南 未公开 未公开 未公开 未公开 江苏友谊合升 中旅花园 淞江路北 16 万平方米 95190M2 未公开 07.09 中旅集团 金色尚城 淞江路 11 万平方米 80125M2 55006100 07.04 苏州华城 天骄锦城 扬东路 18 万平方米 88138M2 均价 4200 07.01 昂内房地产 星湖客 星湖街北 9 万平方米 91240M2 均价 4300 06.11 建屋发展 青年汇 钟园路与星龙街交界 7 万平方米 88130M2 均价 4000 07.01 中新置地 中海御湖熙岸 星港街转水坊路 33 万平方米 90180M2 未公

13、开 07.04 中海地产 中海星湖国际 现代大道北，星湖街西 20 万平方米 94138M2 未公开 07.04 中海地产 翡翠国际社 现代大道与南施街交界 87 万平方米 88210M2 均价 5800 07.04 翡翠置业 四2007 年本项目竞争形势分析 园区仍然是苏州楼市发展的重点区域，其他区域很难与之抗衡，但园区市场供应量较多和产品同质化严重以及市场竞争激烈的问题也将会不可避免 1.国家政策下的严峻形势 1)已拍得土地在规定时间内未动工，从高征收土地闲置费 “国十五条”明确加大对闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工日期满 1 年未动工的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工

14、；满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权仅仅 2006 年一年，园区土地挂牌成交达 33 宗，意味着 2007 年之内，这些土地将都会动工，新增楼盘数量之大，无论从哪方面来讲，竞争之激烈可想而知。2)90 平米与 70指标 新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房须占开发建设总面积 70%以上。优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。对于开发商来说，小户型是项目开发中资金回笼最快的通道；而对于政府而言，小户型是优化住房供应结构、解决住房矛盾的应对之策。如此一来，小户型自然会成为“集

15、万千宠爱于一身”的楼市主角。而众多开发商针对园区的市场需求纷纷调整所开发项目的面积配比构成，必将使中小面积的比重得到极大的提升。2007 年的园区房地产市场将会有更多的中小面积户型出现。相对于需求市场比较稳定的增长，中小面积户型供应量在短时期的激增，将进一步加剧供求市场的不平衡状况。3)经济适用房制度“国六条”深度关怀中低收入人群的住房问题，首次较系统地明确了解决中低收入家庭住房的 4 条路径，即“重点发展”中低价位中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房。园区中新置地开发的青年汇，为政府特批优供房，以低价格进入市场，给周边楼盘带来了不小的竞争力。如果 2007 年，园区政府大范围发展经济适

16、用房的话，一些主打价格战的乡镇楼盘将面临很大的威胁。2.大区域对我们的影响 苏州市的房地产开发投资继续快速增长，施工规模增速加快，尤其是园区范围内，楼盘的可选性较多，消费者选房的目光更加挑剔。园区市场的刚性需求基本上可以分成两种，一是经济实力较强的富有阶层，需求的特征是高档物业，物有所值；二是中等经济实力的广大购房者，他们购房时既考虑舒适又考虑实惠，要求产品有很高的性价比。2007 年，随着房源的不断增多和交通的日益发达，我们的竞争楼盘范围也在扩大，各大楼盘受国家新政的影响，对规划户型、配套设施、价格等方面都作出了相应的调整，今年的竞争，不仅仅局限于单方面，而是楼盘整体综合实力的大比拼。3.小

17、区域唯亭、胜浦对我们的影响 就该区域的市场反应进行分析，不难发现这一区域内的中小户型市场相对于园区其他区域的表现更加活跃。该区域内大量的新建成工业企业中，员工年龄组成相对园区其他区域来说，呈现出年轻化的趋势，中小户型在市场中以其较低的总价更是受到这一年轻群体的关注。就该区域内的新拍地块进行分析，其开发商大都将针对该区域的市场需求状况着重进行中小户型住宅的开发建设。唯亭、胜浦为园区乡镇的发展树立了好的榜样，今年不少房地产开发企业，看中了园区乡镇日渐成熟的消费力市场，和良好的生态环境。苏州建屋、上海君地等一些实力型开发企业的进驻，证明唯胜版块的升值潜力仍然可观，以出口加工区和国际物流中心为依托的工

18、业区域发展，及其周边的工业布局保证了大量的产业工人以及潜在的住宅消费市场的出现和壮大。伴随着这一潜在消费人群的收入状况以及住房需求的日益提高，这一区域的住宅消费市场将拥有一个十分光明的前景。另外，该区域自身比较完善的生活和居住配套都将是该区域入住人口大幅度增长的有力支撑。该区域也正因自身的地域优势吸引了大量来自周边的工作人员溶入该区域内的住宅租售市场当中。对于供求市场来说，大量中小户型的涌入市场，必将导致该区域内原有得市场格局产生激变。中小户型市场将面临更加激烈的市场竞争，而同区域内的同质楼盘来说，无非是价格、户型的市场竞争愈演愈烈。五我们目前的优势 1.有同类产品的开发销售经验，从产品定位包

19、装、广告推广、价格策略、寻找客户等各方面都有了较成功的经验。2.我们的销售团队至今拥有 800 组意向客户，华园春天二期预计去化400 组，另外 400 组客户，急需要有新的项目来迎合这部分群体的需求，使资源共享，避免浪费，现在客户的积累速度正不断增长。六综述：今年，我们的项目将面临很大的竞争，我们的工作将面临很大的挑战，而在这种形势中，没有谁可以稳操胜券。如何在激烈的竞争中取得相对较大的竞争优势，是该区域内各楼盘开发商面临的主要问题。除了开发商自身的品牌效应的正向拉动以外，如何在已接触客户群体中收到良好的市场回馈，并在未来客户群体中取得较好的积累效果，也是在消费市场方面取得竞争优势的关键。而在市场开发方面，参照房地产项目的开发周期，如何在市场起步阶段快速占领市场以取得竞争先机，对于项目的开发商能够较早、较快确立竞争优势，并且合理避开后续更加激烈的市场竞争，同样具有代表性的意义。