2022房地产估价师每日一练6节.docx

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1、2022房地产估价师每日一练6节2022房地产估价师每日一练6节 第1节对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。A建安工程费用B权益投资比率C建筑容积率D空置率E运营成本正确答案：BDE答案 BDE 影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成

2、本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析： 本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用答案：D解析：本题考查的是地

3、租理论及地租的测算。选项D错误，未耕地的地租同等质量和位置的已耕地的地租开垦费用的利息。参见教材P250251。房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（）答案：错解析：考点:经济评价指标体系。房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。在求取净收益中，运营费用包括（）。A房地产保有环节的税收B房地产折旧费C房屋保险费D房地产抵押贷款还本付息额E为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：ACE三项，运营费用（operatingexpense），是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：房地产税

4、；房屋保险费；人员工资及办公费用；保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。BD两项，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（）答案：错解析：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。如投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现

5、行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。2022房地产估价师每日一练6节 第2节若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（ ）。A.14%B.19%C.21%D.22%答案：B解析：投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率+市场风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）=5%+1.4（15%-5%）=19%。估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关

6、。（）答案：错解析： 本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与

7、停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。

8、答案：解析：第一问解答借款计划的原理：借款当年投资-自有资金-预售收入1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元2）借款第1年初：无借款第2年初：13250-325010000（万元）第3年年初：12750-77505000（万元）3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款；10000（1+10%）2+5000（1+10%）17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-126005000（万元）可继续计息，留到第5年初（第4年末）偿还4）第5年初（第4年末）还款情况：第5年初需偿还本息5000（1

9、+10%）5500（万元）由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元借款计划与还款计划第二问解答：（1）第5-40年年末租金收入估算：3000500090%1350（万元）（2）第5-40年年末运营成本估算：135020%270（万元）全部投资现金流量表当求内部收益率只能采用试算法与插值法当i115%时NPV1-9000-900011521.743780.728284.7012378.464085.714.11450.52（万元）由于NPV大于零，所以必须增大I当i216%时NPV2-9000-900011422.41-37158.818072.2911957

10、.103707.292.9-398.64i115%，NPV1450.52（万元）i216%，NPV2-398.64（万元）第三问解答自有资金现金流量表利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请( )登记。A.预告B.变更C.更正D.异议答案：D解析：物权法规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

11、异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。房地产投资之弊不包括( )A、 流动性差B、 投资数额巨大C、 提高投资者的资信等级D、 投资回收期较长答案：C解析：此题属于掌握范畴。根据房地产投资的利弊方面的内容。 关于贷款担保说法错误的是（ ）。A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B贷款的担保人能取代借款人的信用状况C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D贷款有保证、抵押、质押三种形式正确答案：B贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（ ）筹集。A.房管部门B.物业管理公司

12、C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人答案：D解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。2022房地产估价师每日一练6节 第3节 以下关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是（ ）。A潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入B净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流C税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金D实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入正确答案：BC 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）A分离B独

13、立C对立正确答案：D“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？答案：解析：确定评估价值时的主要因素是指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中，注重预期风险；分析市场变现能力；考虑抵押期间的耗损就是要考虑的主要因素。（）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A.古典学派的储蓄投资决定理论 B.流动性偏好利率理论 C.可贷资金利率理论 D.IS-LM曲线模型的利率理论答案：B解析：本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。选择性货

14、币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。答案：错解析：选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。 商品租金是在成本租金的基础上，根据供求关系而形成的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值

15、。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其参见教材P90。2022房地产估价师每日一练6节 第4节债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险是（）。A、财产保险 B、责任保险 C、信用保险 D、保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。答案：对解析：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的

16、，由实际使用人纳税； 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。A10B9C1D0.9正确答案：C 从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产正确答案：BCE 对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。A28日B28个工作日C30日D30个工作日正确答案：C2022年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2022年6月1日，甲企业将在建的1

17、3号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2022年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。若李某接受住房并办理不动产权证，则李某应缴纳的契约为（ ）元。A.18360B.18540C.21810D.27540答案：B解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。契税的计税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减

18、按1.5%的税率征收契税。90（1+2%）200001.5%=27540（元）。P260。下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。A.商业金融区 B.仓储物流区C.科技研发区 D.集市贸易区E.居住、商业混杂区答案：A,D,E解析：2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。2022房地产估价师每日一练6节 第5节 在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。A物业管理企业B社区服务中心C业主委员会D最终用尸正确答案：D 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A时点指标B相对指标C时期指标D平均指

19、标正确答案：A时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的的评估的价值应为（ ）。A该两幢房屋的正常市场价值B该两幢建筑物的重新建造成本C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值正确答案：C平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标。包括算术平均数、几何平均数、中位数、众数。答案：对解析：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标。 设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（ ）收执。A抵押人B抵押权人C房屋权

20、属登记机关D公证机关正确答案：C 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题正确答案：D下列关于估价依据的表述中，正确的是（）。A.选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取 B.估价机构不得制定严于估价标准的企业标准 C.房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最低的估价标准

21、D.不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同答案：D解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。2022房地产估价师每日一练6节 第6节 下列属于债务融资市场渠道的是（ ）。A房地产企业上市B抵押型REITC权益型REITD抵押贷款支持证券E退休基金正确答案：BDEBDE房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。 甲、乙是两块

22、条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/ m2，容积率为4，土地使用年限为40年； 乙土地单价为900元/ m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析： 对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。A基准收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本正确答案：ABC企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计

23、划的前提是（）。A.市场调查 B.市场细分 C.市场分析 D.市场定位答案：A解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。 下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本980万元B有3名一级建造师C有3名注册会计师D有符合公司法人登记的名称正确答案：B设立房地产开发企业应具备的条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4)4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； (5)法律法规规定的其他条件。