2022房地产估价师考试真题及详解6节.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解6节2022房地产估价师考试真题及详解6节 第1节 某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。A234B286C334D468正确答案：C设标准临街宗地总价为x万元 40万元2=x（40%+30%） x=2857万元 乙地块的总价=2857万元+2857万元（9%+8%）=334万元 企业要以工程造价来控制成本，工程造价提供的信息资料可以作为控制成本的依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场失灵的主要原因有（）。

2、A、垄断B、外部性C、信息不对称D、住房问题E、通货膨胀及失衡答案：A,B,C,E解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。 进度计划管理通常采用横道图和（ ）。A资金流动计划图B网络图C直方图D控制图正确答案：B进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。投资者所要求的最低利率是（ ）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率答案：A解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。P151。202

3、2房地产估价师考试真题及详解6节 第2节 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（）答案：对解析：本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取( )。A.佣金B.咨询费C.手续费D.居间费答案：A解析：房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。个人购房抵押贷款保证保险属于强制

4、保险。答案：错解析：信用保证保险是指以合同双方约定的经济信用为标的，保险人因债务人不能履约而对债权人损失承担赔偿责任的保险。信用保证保险是担保性质的保险，在形式上可分为信用保险和保证保险。(1)信用保险。是指债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。当债务人不履行或不能履行清偿债务的义务时，由保险人负责对债权人进行赔偿，保险人则取得对债务人的求偿权。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。(2)保证保险。是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人(债务人)向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。保证保险包括合同保证保险、房

5、地产贷款保证保险等。 收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。A市场提取法B累加法C指数调整法D投资收益率排序插入法E收益乘数法正确答案：ABD2022房地产估价师考试真题及详解6节 第3节财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（）答案：错解析：本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。 （ ）是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总 投资的比率。A成

6、本利润率B投资利润率C资本金利润率D偿债备付率正确答案：BB投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。 施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( )签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师正确答案：C用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D,E解析：本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等

7、比序列年费用系数。 临时用地必须办理报批手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及详解6节 第4节研究消费者均衡的假设条件不包括（）。A.消费者嗜好与偏好是既定的 B.消费者的收入是可变的 C.消费者拟购买的商品价格是既定的 D.假定消费者收入全部用来购买消费品答案：B解析：本题考查的是消费者均衡。研究消费者均衡的假设条件是：（1）消费者嗜好与偏好是既定的；（2）消费者的收入是既定的，且假定消费者收入全部用来购买消费品；（3）消费者拟购买的商品价格是既定的。(2022真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限

8、一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：期限短，一般都在一年以内；面额固定，起点高；利率比同期限的定期存款高；不记名，可自由转让；不能提前提取现金。房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。A.改进物业管理B.重新装修投资C.增加容积率D.调整城市规划E.通货膨胀答案：C,D解析：本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致

9、的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。 根据一贯性原则，企业可以随意改变会计政策。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下对房地产赠与的理解正确的有（）。A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B.属于双务行为 C.即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D.属于单务行为 E.其受让人不需承担任何义务答案：A,D,E解析： 本题考查的是房地产转让概述。房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。

10、属于单务行为，受让人不需承担任何义务。2022房地产估价师考试真题及详解6节 第5节某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。A.应充分考虑各店面租约租金的限制B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制C.若低租金的优惠条

11、件不可延续，则不需考虑租约租金的限制D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准答案：A解析：租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，评价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。本题中，该大厦地下一层满租，且均有租约，租金从实考虑，租约期满后，采用市场租金。 销售均价20000元/m2为（ ）。A众数B中位数C算术平均数D几何平均数正确答案：C算术平均数又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均

12、，有简单算术平均数和加权算术平均数两种。 城市基本地形图的复测周期一般是510年。( )参考答案：正确甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额

13、为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0元/（m2?d），地上一到四层的客观租金水平为3.0元/（m2?d），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。A.租赁期内和租约期外都取客观租金 B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金；租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C.根据谨慎原则，租约期内均取租约租金和客观租金中较低者，租约期外取市场租金 D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金答案：C解析：本题考查的是房地产抵押价值

14、内涵及评估实质。抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：（1）合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值；-租约期内取租约租金；（2）合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值-采用租约期外的客观租金。分析：地下一层租金2.1元/（m2?d）高于客观租金2.0元/（m2?d），选用客观租金；地上租金2.5元/（m2?d）低于市场租金3.0元/（m2?d），合同内选用合同租金，合同外选用市场租金。下列关于房屋建筑工程质量保修责任的表述中，错误的是（）。A、保修费用由施工单位承担B、保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收C、发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位

15、或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告D、施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。选项A错误，保修费用由质量缺陷的责任方承担。2022房地产估价师考试真题及详解6节 第6节某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A、110.00 B、110.47 C、119.31 D、172.43答案：C解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=

16、307.476，A=307.4760.081.083/（1.083-1）=119.31（万元）。 货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。A国家信贷资金B国家预算资金C国家负担资金D国家计划资金正确答案：A关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：选项A，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、电器、债权债务、特许经营权等其他财产；选项B、C，建筑物实物状况应说明：建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度；其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A、 折旧和摊销B、 投资回收C、 投资回报D、 可用于还款的利润E 在成本中列支的利息答案：A,D,E解析：在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。（）答案：对解析：本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。