2022房地产估价师考试答案8卷.docx

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1、2022房地产估价师考试答案8卷2022房地产估价师考试答案8卷 第1卷 中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。AW公司与商品房预购人签订的预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单

2、价为12000元m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037答案：D解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期使用权土地单价为：补地价11567.895000 -1746.625000 4037（万元）。 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还歉额是（ ）元A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：DD此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算

3、月供。已知：A1=1000(元)，16%/12=0.5%，S=O.2%，n=1012=120(月)则即若转为按月等额支付，月等额还款额为1115.56元。此题也可以直接计算： 不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产供给有限特性的本质是（）。A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大答案：B解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。 调查研究

4、主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D(2022真题) 不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（）。A.30年B.50年C.70年D.永久答案：D解析： 本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。2022房地产估价师考试答案8卷 第2卷 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土

5、地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。A40B43C47D50正确答案：B 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）正确答案：债务融资的资金供给方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。 出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。A城镇体系规划B土地利用总体规划C修建性详细规划D控制性详细规划正确答案：D(2022年真题) 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I

6、3，下列关系中正确的是（）。A.I3I2I1B.I2I3I1C.I1I3I2D.I1I2I3答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。下列关于楼梯踏步，说法正确的有（）。A.住宅的踏步高为156mm175mm B.住宅的踏步宽为250300mm C.办公楼的踏步高为140160mm D.办公楼的踏步宽为120150mm E.幼儿园的踏步高为150160mm答案：A,B,C解析：本题考查的是楼梯、电梯。选项D错误，办公楼的踏步宽为280300mm；选项E错误，幼儿园的踏步高为120150mm。抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出

7、租、经营和开发为主营业务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型信托主要以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务。某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A、75.6B、77.6C、80.6D、87.6答案：B解析：考点:分解法。门窗等损坏的修复费用2（万元）；装饰装修的折旧额6005003

8、/518（万元）；设备的折旧额601/151040（万元）；长寿命项目的折旧额（360050020000600500600000）1/501017.6（万元）；该建筑物的物质折旧额2184017.677.6（万元）。教育费附加是随（）附加征收。A.印花税 B.所得税 C.增值税 D.房产税答案：C解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。2022房地产估价师考试答案8卷 第3卷 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的

9、说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A 当产销量的变化不影响（ ）时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。A生产成本B运营费用C生产能力D市场销售价格正确答案：AD 强制拆迁时，

10、应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：股票市场融资方式中，越来越多地被房地产公司利用的融资方式是（）。A、首次公开发行B、配股C、增发D、认股权证答案：C解析：考点:股票市场融资。增发与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多地被房地产公司利用。 请根据以下内容回答 47 题某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命

11、为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。第 4 题 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。A作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D作价出资价格应较评估出的价值低正确答案：C 最小二乘法的基本

12、原理是（ ）。A要求实际值与估计值的离差平方和为零B要求实际值与估计值的离差平方和为最小C要求实际值与趋势值的离差平方和为零D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小正确答案：D最小二乘法又称最小平方法，是估计回归模型数的常用方法。其基本原理是：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小，以此拟合出优良的趋势模型，从而测定长期趋势。陈某预买一套建筑面积为l00m2 的商品住房，单价为10000 元m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（）万元。A90B91C93D95答案：C解析：计算面积误差比：面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积

13、）/合同约定面积l00=（95100）/100100=5；陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款=10010000（100100003+1001000022）=930000 元。某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2022 年 6 月 15日，该项目土地是 2022 年 6 月以出让方式取得，2022 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元，包括土地取得成本、开发

14、成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 2022 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为 2800 元。请问：1上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?答案：解析：1该房地产重置成本的过程错误包括：（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项

15、，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。2在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。2022房地产估价师考试答案8卷 第4卷就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的（）的回收。A.经营资金 B.开发经营成本 C.开发建设投资 D.总开发成本答案：D解析： 本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。下列房地产中，不得拍卖的是（）

16、。A共有房地产B集体土地上的厂房C尚在诉讼中权属有争议的房地产D划拨用地上的住宅答案：C解析：法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖，此种情形有：未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书）；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；权利人对房地产的处分权受到限制的；以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；国家依法收回土地使用权的；法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。 根据以下材料，请回答 106110 问题：某房地产

17、开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第 106 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C 新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。A政府政策性资金B国内外企业入股的资金C个人入股的资金D资产变现的资金正确答案：D某宗房地产土地面积300m2，建

18、筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62500B、 62000C、 61000D、 61500答案：A解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额(300-50)250=62500元 通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。A1988年宪法修正案B1986年宪法修正案C土地管理法D中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例正确答案：A1988年4月11日，在七届全国人大一次会议上，通过了宪法修正案，删去了宪法第十条第四款中不得出租土地

19、的规定，改为土地的使用权可以依照法律的规定转让，这就为土地使用权制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化正确答案：D答案 D 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。 税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试答案8卷 第5卷 直接房地产金融主要方式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资

20、金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A523.45B593.75C643.75D1000正确答案：C答案 CV250040001-(1-5%)15406437500(元)643.75(万元) 城市蓝线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：XX置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人XX置业公司，法定代表人：XXX

21、，住所：XX市XX路XX号。二、估价机构XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。三、估价对象XX置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内XX工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于xX市XX路XX号，四至范围XXXX，总占地面积12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800mz建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2022年6月30日。六、价值

22、定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元;在建写

23、字楼的总价值9741万元(大写:人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2022年6.月30日至2022年7月5日十三、估价报告的有效期（略）XX置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析XX置业公司兼并集团内XX工厂所得的房地产总占地面积120001m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m120m2。XX置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了

24、用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，XX置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提髙。二、市场背景分析(略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开

25、发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料见表337(交易情况与房地产状况的详细分析略)。根据可比实例，搜集的其他相关资料有:该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势，2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3,2022年6月30日为1:8.27。式中，可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4.估价结果根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价为(9347

26、+8484+10458)元/m2+3=9430元/m2总价为 9430元/m2X7800m2=7355万元(二)在建写字楼的估价1.首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500m2X300dXl.2美元/(d.m2)X8.27X(120%)=3215万元年运营费用=3215万元X55%=1768万元净收益=有效毛收入一运营

27、费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳时情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2.测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490万元X(1+5.

28、85%)0.51=101万元(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183万元X6%=851万元3.在建写字楼的评估价值总价值=(141833490101851)万元=9741万元六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元（大写：人民币柒仟畚佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。答案：解析：(1)缺少土地使用性质描述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。

29、(4)可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。(5)可比实例B交易日期修正错误。(6)可比实例B可比性差,修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。(7)可比实例C选用汇率错误。(8)收益年限不应选取50年。(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按300天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。(15)超市应优先选用收益法估价。(16)区域因素和个别因素描述不够具体。对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（ ）之日的市场

30、价格。A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达答案：B解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。依法征收集体土地的前提，是国家为了（）利益的需要。A.公共 B.社会 C.集体 D.政府答案：A解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。物权法规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一

31、个（）。A、正的协方差B、负的协方差C、标准协方差D、绝对协方差答案：B解析：考点:投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。 廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。A 维修费B 折旧费C 税金D 投资利息E 管理费正确答案：AE2022房地产估价师考试答案8卷 第6卷 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于拍卖与

32、投标招标的区别，说法正确的有（）。A.拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人也只可委托代理机构招标 B.招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作 C.拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金 D.招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳 E.是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志答案：B,C,E解析：本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项A错误，拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人可以委托代理机构招标，也可以自行办理招标事宜；选项D错误，招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作

33、伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。 甲与乙签定商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从（ ）时起算起。A 合同签订B 合同生效C 权利被侵害D乙知道或者应当知道权力被侵害正确答案：D下列不能够用于投资资本金的是（）。A、工业产权 B、非专利技术 C、土地使用权 D、借款答案：D解析： 本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。借款是债务性资金。房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不

34、可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样答案：C解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A、 甲土地B、 乙土地C、 丙土地D、 甲、乙两宗土地任选其一答案：D解析：根据公式楼面地价土地单价容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中

35、的任一宗。关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。此章节编辑中,后续会自动更新.答案：解析：2022房地产估价师考试答案8卷 第7卷下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（ ）。A.借款偿

36、还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期答案：B,D,E解析：动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。(2022年真题) 若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标

37、准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。 在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数以的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%一80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值X1(10%30%)12%。（ ）此题为判断题(

38、对，错)。正确答案：对“开发持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。（）答案：对解析：“开发持有出租出售”模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。土地增值税是针对转让房地产所取得的增值额进行征收的税种，对于开发完成后持有出租的房地产开发项目，由于没有发生房地产的转让，因此不需计算土地增值税。 下列不属于平均指标的是（ ）。A众数B中位数C水平指标D调和平均数正确

39、答案：C平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数和众数。“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.单因素敏感性分析方法答案：C解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。A、 3620B、 3742C、 3909D、 4000答案：B解析：知识点 成交价格偏离

40、正常市场价格的因素及交易情况修正方法2022房地产估价师考试答案8卷 第8卷 2022年3月某人以45万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2022年3月该项目交付使用时，楼价上涨到336万元，则其预付款的收益率为（ ）。A12%B134%C80%D125%正确答案：C 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入

41、：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自

42、有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案：答案 (1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：第1年年初投入自有资金9000万元；第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000(万元)第4年年初借款本息和共计：10000(1+10%)2+5000(1+10%)=17600(万元)销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万

43、元)借款，第5年年初借款本息和共计：5000(1+10%)=5500(万元)利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。（）从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。A、全部投资现金流量表B、资本金现金流量表C、投资者各方现金流量表D、投资计划与资金筹措表答案：B解析：考点:基

44、本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。某城市政府为修建地铁，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为12年的建设债券。该债券种类属于（）。A、金融债券 B、长期债券 C、公募债券 D、公债券 E、抵押债券答案：B,D解析：本题考查的是债券的分类。选项B正确，12年的建设债券，显然为长期债券；选项D正确，公债券指的是中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债券债务凭证。住房公积金采取“低存低贷”的原则。（）答案：对解析：住房公积

45、金制度实行“低存低贷”原则，分为存贷款利率和沉淀资金利率。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。参见教材P38。 <三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转

46、让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元。请问：1估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?正确答案：1.错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政