2022房地产估价师预测试题5章.docx

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1、2022房地产估价师预测试题5章2022房地产估价师预测试题5章 第1章 估价时点应与( )的日期相一致。A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告D估价结果所属正确答案：D答案 D估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A、 主观合理价值和公开市场价值B、 主观合理价值和非公开市场价值C、 主观合理价值和客观合理价值D、 公开市场价值和非公开市场价值答案：D解析：某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵

2、押贷款额是多少答案：解析：该家庭每月用于住房支出的数额A=2000035%=7000（元），i=6%/12=0.5%，n=1012=120（月）。最高贷款额P=A/i1-1/（1+i）n，P=7000/0.5%1-1/（1+0.5%）120=630514.17（元）。在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断答案：A解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。 孙某的违法行为有（ ）A同时在金地公司和亨通公司注册执业B私自接

3、受估价委托C在估价报告上署自己的名字D房屋价格评估不合法正确答案：ABD2022房地产估价师预测试题5章 第2章有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A、价格 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益答案：A解析： 本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）答案：对解析： 本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折

4、旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。下列关于所有权的表述中，正确的有( )。A.所有权是从物权 B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利 D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权答案：B,C解析：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。 房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，位在15天内没有反馈意见时即在网上公示投诉情况。（ ）此

5、题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师预测试题5章 第3章房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖答案：A,B,C,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高

6、层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目的住宅建筑容积率为（ ）。A.4.54B.5.66C.5.78D.6.58答案：C解析：本题考查的是控制性详细规划的控制体系。住宅建筑容积率=住宅总建筑面积/土地面积，土地面积=10000

7、0m2，总建筑面积=（1600+176021）15=578400m2，住宅建筑容积率=578400/100000=5.78。下列房地产图中，用作不动产产权证书附图的是( )。A.地籍图和房产分户图 B.宗地图和房产分户图C.地形图和房产分户图 D.宗地图和房产分丘图答案：B解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。下列选项中，属于比较法适用对象的有（）。A.标准厂房 B.在建工程 C.高档公寓 D.房地产开发用地 E.纪念馆答案：A,C,D解析：本题考查的是比较法概述。比较法适用的估价对象是数量较多、有较多交易且具有一定可比性的

8、房地产，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；（2）写字楼；（3）商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。房地产赠与属于双务行为，受让人必须承担一定义务。( )答案：错解析：知识点 房地产转让管理的有关内容2022房地产估价师预测试题5章 第4章 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。A观察法B实验法C讨论法D问卷调查法正确答案：A 无人主张权利的房屋，直接由房地产

9、行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D偿债备付率正确答案：B答案 B 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）正确答案：吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。2022房地产估价师预测试题5章 第5章变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。答案：

10、错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有（）。A、比较财务报表B、比较资产负债表C、比较百分比财务报表D、比较财务比率E、图解法答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是财务分析。一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有比较财务报表、比较百分比财务报表、比较财务比率、图解法等。 物业管理条

11、例确立的基本制度包括（ ）。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度正确答案：ABE住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度不是物业管理条例确立的基本制度。(2022真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记

12、。房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A房地产估价报告使用期限B经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定答案：A,B,C,D解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离事实假设；不相一致假设；依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。