2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑.docx

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1、2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑 第1辑房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（）。A.存量房经纪业务中的买方代理B.存量房经纪业务中的卖方代理C.新建商品房经纪业务中的买方代理D.新建商品房经纪业务中的卖方代理答案：D解析：参见第1题解析。新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完

2、整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。为了开拓客源，甲公司采用的方法为（）。A.团体揽客法B.会员揽客法C.讲座揽客法D.人际关系揽客法答案：C解析：讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍，也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供，或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。甲公司与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料属于讲座揽客法。甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是

3、该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。该分公司采用了（）的客源开拓方法。A.广告法B.门店接待法C.客户介绍法D.人际关系法答案：A,B解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法；广告法是指房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获

4、得客源信息的渠道。本案例，在小区附近设立分公司，可以利用门店接待；运用路牌广告发布信息，属于运用广告法揽客。根据物权法规定，国家对不动产实行（）制度。A.统一登记B.分期登记C.分阶段登记D.分地域登记答案：A解析：不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。住房公积金制度的作用有（）。A.增加了职工工资中的住房消费含量，实现分配体制的转换B.建立了职工个人住房资金积累机制C.实行“低存高贷”原则，促进了政策性住房信贷体系的建立D.增强了职工解决住房问题的能

5、力E.实行“低存低贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金贷款答案：A,B,D,E解析：住房公积金把住房改革和住房发展紧密地结合起来，解决了长期困扰我国的住房机制转换问题和政策性住房融资问题。其作用有：住房公积金制度作为法定的住房货币分配方式是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一，增加了职工工资中的住房消费含量，实现分配体制的转换。建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的能力，调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房有效需求。住房公积金制度为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金贷款，促进了政策性住房信贷

6、体系的建立。2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑 第2辑根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为（）。A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务C.住宅经纪业务和商业房经纪业务D.房地产代理业务和房地产居间业务答案：D解析：根据房地产经纪服务的方式不同，房地产经纪业务可以分为：房地产代理业务；房地产居间业务。A项，房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务是根据房地产交易的类型对房地产经纪业务进行的分类；B项，新建商品房经纪业务和存量房经纪业务是根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型对房地产经纪业务进行的分类；C项，住宅经纪业务和商业房经纪业

7、务是根据服务的标的房地产的用途对房地产经纪业务进行的分类。客源信息的鉴别和筛选应注意（）。A.及时删除无效客户B.核实委托人的真实性C.核实联系方式的准确性D.确认客户是否具有购买自主权E.确认客户的购买意愿答案：B,C,D,E解析：客源信息的鉴别和筛选是对客源信息的准确性、真实性、可信性进行分析并对已鉴别的客源信息进行挑选和剔除，将识别出的优质客源作为服务的重点。客源信息的鉴别和筛选应注意以下几点：核实委托人的真实性以及联系方式的准确性；了解客户的购买能力与其需求是否匹配；确认客户是否具有购买自主权；确认客户的购买意愿。（）是最广泛、最普遍的代理类型。A.单独代理B.共同代理C.委托代理D.

8、法定代理答案：C解析：根据代理权产生依据的不同，代理分为：委托代理；法定代理。委托代理是指按照被代理人的委托来行使代理权的代理，是最广泛、最普遍的代理类型。房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是（）。A.租赁用途B.租赁期限C.租金交付方式D.租金标准答案：D解析：房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，应当明确约定租金标准及支付方式。2022年10月冯某委托甲房地产经纪机构代理对外租赁其一套住宅。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2022年3月

9、，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年5月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列说法中，正确的有（）。A.租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行B.卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止C.冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权D.褚某虽无意购买该房屋，但若2022年10月主张优先租赁权，卫某不得拒绝E.褚某请求确认冯某与卫某签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持答案：A,C解析：AB两项，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同

10、的，人民法院应予支持。C项，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。D项，第三人善意购买租赁房屋并已经办理房屋所有权转移登记手续的，承租人优先购买权人民法院不予支持。本题中，3月份冯某委托出售，褚某在10月份主张优先租赁权，已超过15天，且卫某已办理了房屋登记手续，所以褚某无权主张优先租赁权。E项，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑 第3辑房地产经纪人在交易

11、合同达成的业务环节中，主要工作是（），签订交易合同。A.协调交易价格B.代理房屋过户手续C.收取佣金D.售后服务答案：A解析：在协助交易达成的业务环节中，房地产经纪人的主要工作为：协调交易价格；促成交易；协助或代理客户签订交易合同。客源信息的开拓方法中，（）是常用方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。A.门店接待法B.广告法C.互联网开发法D.客户介绍法答案：A解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。存量房买卖一般按（）标价。A.套B.套内建筑面积C.建筑面积D.面积答

12、案：A解析：房款可以按套计价，也可以按面积计价。存量房买卖一般按套标价，即直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款；新建商品房销售则一般按面积计价，即约定每平方米的售价即单价，然后用单价乘以相应的面积来计算总价款。按面积计价的，要注意面积的内涵，是按套内建筑面积计价还是按建筑面积计价。按套内建筑面积计价的，应注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。常用的给水方式中，（）适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。A.设置水箱的给水方式B.直接给水方式C.设置水泵和水箱的给水方式D.分区、分压给水方式答案：C解析：设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需

13、水压的情况。A项，设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；B项，直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的情况；D项，分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。根据（）不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。A.房屋产权性质B.房屋使用用途C.房屋提供主体D.房屋租赁期限答案：B解析：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与

14、用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑 第4辑下列关于房地产经纪服务合同委托期限的说法，错误的是（）。A.委托期限的界定，有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感B.若需要变更合同条款的，经双方协商一致，可达成补充协议C.合同履行期间，一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议D.合同履行期间，任何一方变更合同条款的，应口头通知对方答案：D解析：A项，委托期限指房地产经纪服务委托方委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务的具体时间期限。委托期限实质上规定了房地产经纪机构完成某项经纪服务工作的时间界限

15、，有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感，提高工作效率。BD两项，合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。C项，合同履行期间，任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议，并结清相关费用，或追偿违约金。根据物权法，可以设定抵押的房地产是（）。A.农村宅基地B.乡镇企业的厂房C.老年福利院的办公楼D.所有权有争议的房屋答案：B解析：物权法规定，下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事

16、业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。室内楼地面按照（）分类，有防滑地面、不发火地面、防静电地面、防油地面、防腐蚀地面、采暖地面、种植土地面及综合布线地面等。A.使用功能B.装饰效果C.面层材料D.构造方法答案：A解析：室内地面还可根据使用功能，分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等；根据装饰效果，分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。按照面层材料，有水泥砂浆地面、细石混凝土地面、水磨石地面、复合材料地面和地毯地面等。按照构造方法，有整体类地面、铺贴类地面、木竹

17、类地面、橡胶塑胶类地面等。个人住房抵押贷款的信用风险主要包括（）。A.被迫违约B.理性违约C.提前还款D.恶意骗贷E.通货膨胀答案：A,B,C,D解析：借款人如果不按合同履行按期偿还贷款的义务即构成违约。个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：被迫违约；理性违约；提前还款；恶意骗贷。下列关于各种房地产图的表述中，正确的有（）。A.地籍图是土地登记、统计和确认权属的法律依据B.宗地图是核发土地权属证书和地籍档案的附图C.房产图的测绘，应先测绘房产分丘图，其次测绘房产分幅图，然后测绘房产分户图D.房产分户图是不动产权证（房屋权属证书）的附图E.房产分户图的比例尺一般为1:500答案：A,B

18、,D解析：C项，房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分丘图；然后测绘房产分户图。E项，房产分户图的比例尺一般为1:200；表示的主要内容有房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑 第5辑房地产经纪企业与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户，属于用（）开拓客源信息。A.人际关系法B.会员揽客法C.驻守和横幅揽客法D.团体揽客法答案：D解析：团体揽客法是以团体如公

19、司或机构为对象的开发客户方法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣传公司从而争取客户的委托。例如，房地产经纪机构与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户。这种方法通常和讲座揽客法、服务费打折、提供特别的服务的方式一并使用，或者设台咨询，或者争取团体的支持来组织某些活动来加强联系，征求客户。下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有（）。A.15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家B.17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工C.18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人D.19周岁的间歇性精神病人E.21周岁，在家靠父母遗产生活的待

20、业青年答案：B,C,E解析：具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。在房地产经纪业务中，优质房源的特征有（）。A.价格稳定B.销售周期短C.销售难度小D.市场需求旺盛E.地理位置好答案：B,C,D,E解析：优质房源一般地理位置较好或处于热销地段、产权清晰、具备合法的交易资格、业主出售意向坚定、心理价位较接近市场价格。其特征有：市场需求旺；销售难度小；销售周期较短；有房

21、源钥匙。房屋租赁合同都应当采用（）形式。A.书面B.电子C.口头D.当事人的约定答案：A解析：我国合同法规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。城市房地产管理法第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同，除在合同形式上不符合法律的规定外，容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系，租赁关系不稳定，相关权益得不到有效保证。 外部营销工作可以在内部推广的同时展开，它是房地产经纪人在最短时间内，扩大推广面的必需工作。房源外部营销包括（）。A.橱窗广告B.业务会议C.平面媒体广告D.驻

22、守派单E.网络广告 答案：A,C,D,E解析：外部营销指各类直接面向市场大众的房源推广工作。房源外部营销的方式有：橱窗广告；平面媒体广告；网络广告；同行合作；驻守派单；其他推广方式。2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑 第6辑下列关于房地产租金的描述正确的有（）。A.租金一般由出租人和承租人协商议定B.租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的钱款C.居住房地产的租金一般按面积计价D.商业房地产的租金一般按套计价E.房地产租赁合同中不用约定详细的租金数额答案：A,B解析：AB两项，租金是出租人将房地产及附属设施设备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人

23、和承租人协商议定后，在房地产租赁合同中体现。CD两项，居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。E项，房屋租赁中，租赁双方要讲清楚租金的内涵，是否包含房地产使用过程中所发生的物业服务费、取暖费等费用，承租人除支付租金外还要承担哪些费用，以免发生纠纷。2022年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理

24、了房屋登记手续。乙公司代理商品房销售代理业务流程中，商品房交验（俗称“交房”）处于（）阶段。A.项目签约B.项目执行企划C.销售准备D.销售执行答案：D解析：销售执行阶段通常持续时间较长。在后期还要完成商品房交验（俗称“交房”）的工作。在“交房”期间，房地产经纪机构及人员要配合开发商，按照项目所在地房地产管理部门的有关规定，办理“交房”前的相关手续，并具体执行引领购房者验收房屋，代理开发商与购房者签订“房屋交接书”，向购房者交付住宅质量保证书和住宅使用说明书。“交房”期间常常是购房者与开发商产生矛盾的主要阶段，房地产经纪机构及人员作为中介方，应充分了解各种矛盾的详细情况，找到症结，为开发商提供

25、有效的解决方案，积极化解矛盾。以店铺作为经营场所的基本都会设置（），即专门的房源信息展示区。A.橱窗广告B.网络广告C.平面媒体广告D.报纸广告答案：A解析：房地产经纪企业无论规模大小，大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。房地产经纪人帮助买卖双方协商拟定合同的关键性条款时，需要注意的事项有（）。A.买卖双方需要填写真实的身份信息B.标明房屋的结构和户型C.写清房地产坐落与四至D.约定买卖双方履行义务的时限E.暂时不必对房地产价格做

26、约定答案：A,B,C,D解析：合同的关键性条款集中在价格、面积、房屋质量、房屋交付条件及交付时间、付款条件、付款时间、土地性质、房屋性质、过户等方面。经纪人员帮助买卖双方协商拟定合同关键性条款时，应特别注意以下几点：买卖双方需要填写真实的身份信息；写清房地产坐落与四至；用规范的语言标明房屋的结构和户型；有关房地产价格的约定必须明确；详细说明房屋装修状况，特别是合同中须写明是否包含固定设施和家具；约定买卖双方履行义务的时限，如具体的交付房款、房屋的时间。在房地产查验过程中，可以不必查验的是（）。A.房地产所处地块的具体位置和形状B.房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况C.房屋产权人的身世D.房地

27、产周边的交通、自然景观答案：C解析：房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。2022房地产经纪协理历年真题和解答7辑 第7辑布置样板房属于新建商品房销售代理业务流程中（）阶段的工作。A.项目结算B.销售准备C.销售执行D.项目签约答案：B解析：销售准备是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文

28、本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。在房地产经纪服务合同中，双方约定的定金数额不应超过佣金的（）。A.10%B.15%C.20%D.25%答案：C解析：房地产经纪服务合同中应明确约定，合同成立并生效后，若一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应承担何种违约责任。房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的20%。普通地图具有通用性，其中最主要的图种是（）。A.地形图B.交通图C.地貌图D.水文图答案：A解析：地

29、图按照表示的内容分为：普通地图。以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有通用性，其中最主要的图种是地形图。专题地图，又称“专门图”或“主题地图”。根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，如地籍图、地质图、地貌图、交通图、水文图等。购房或租房委托协议可以参考的文本由（）发布。A.建设部B.当地房屋管理部门C.中国房地产经纪人学会D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了房地产经纪服务合同推荐文本，包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议书、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议。即购房或租房委托协议可以

30、参考的文本由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布。房地产经纪人协助办理贷款相关手续的内容包括（）。A.协助准备贷款申请材料B.带领客户去银行面签借款合同C.协助客户办理交易资金监管手续D.根据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函的有效期E.协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续答案：B,C,D,E解析：个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。其中，协助办理贷款相关手续要求在材料准备齐全后要根据与银行预约的时间办理各类贷款相关手续，主要包括：带领客户去银行面签借款合同；协助客户办理交易资金监管手续；根据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函的有效期；协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。