2022社区物业管理方案.docx

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1、2022社区物业管理方案社区物业管理方案11、服务结构本方案为今后服务的基本结构，主要供应物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、修理保养五个方面的内容。我们将依据实际状况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户供应优质、超值服务。2管理机构设置及人员配置经理一名、办公室文员一名、保安三名、保洁4名。3物业服务的内容和标准3-1房屋共用部位、共用设施设备的修理养护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设

2、施设备运用的房屋。保洁服务内容和标准一、小区公共场所、公共绿地、主次干道1、公共绿地1次/天清理2、硬化地面1次/天清扫3、主次干道1次/天清扫4、室外标识、宣扬栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理二、房屋共用部位1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫2、楼道玻璃(不含封闭式玻璃)一次/天拖扫3、楼梯扶手2次/周擦拭4、公共活动场所一次/天清扫5、积水、积雪刚好清扫6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。三、来及处理与收集1、合理设置垃圾桶、果壳箱。2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清

3、洁。4、对垃圾中转站，依据须要进行冲洗、消杀、有效限制蚊蝇。秩序服务内容和标准1、小区出入口24小时站岗执勤2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次;3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、在小区内危急隐患部位设警示牌。5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。绿化服务内容和标准1、依据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。2、持续干旱一周时，必需浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发觉虫害刚好消杀。3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使刚好补种。5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次6、在绿地草坪设

4、置宣扬牌，业主爱惜花木，不随意攀折、践踏。车辆管理内容和标准1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。2、对无照牌、超高、超重，携带危急品车辆严禁进入。3、车进小区限速行驶;停放在规定车位，不能挡道。4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。6、临时停放车辆交清费用后方可进入;车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。修理服务1、保修管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。保修期限以住宅质量保证书上规定的各部位保修时间为依据。保修期内出现问题，急修半小时

5、到现场处理，一般性修理3天内处理。通知施工单位的保修要填写保修单，工程科修理要有派工单。2、有偿服务1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定修理时间2、值班人员填写修理登记表和派工单。3、修理工带着派工单上门修理，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后起先修理。4、修理完成清理现场，请业主验收并在修理单上签字。修理单实行三联制，客户、财务、存档各一联。5、修理人员在服务时收费应公允合理，不能向业主索取吃、用、财务等。社区物业管理方案2一、指导思想以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，根据行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合

6、”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。二、职责任务（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系根据“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，详细落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。1、街道物业管理办公室职责（1）会同主管部门参加辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业修理资金续筹与运用审核，物业服务质量检查考评，物业管

7、理项目交接监管等。（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核看法；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿供应物业基本服务。（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。2、社区居委会职责（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参与筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次

8、业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的确定，对业主委员会的决议提出建议和看法。（3）协作街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并刚好把信息反馈给街道物业管理办公室。（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。3、物业管理服务中心职责（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、运

9、用人看法，提出整改措施并落实；定期参与业主大会，为业主、运用人供应优质服务。（3）受理业主来访、查询、托付、投诉等事宜，能解决的刚好解决。（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境爱护宣扬工作。（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发觉问题刚好解决。（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事务实行必要措施并刚好向有关部门报告。（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化1、已实施市场化物管的小

10、区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审供应基本看法；参加优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。2、单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，刚好将各级有关检查考评状况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。3、不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿供应基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务托付合同，进行基本业务规范管理。4、对经济适用房住宅区的接管要求：

11、经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设肯定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。（三）加大帮扶力度，推动物业管理持续健康发展一是加大对小区居民的宣扬力度，增加居民花钱买服务的意识。组织社委会帮助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是主动争取上级部门支持。帮助搞好出新小区房屋修理、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创建条件、供应支持。三是激励具有肯定实力的物业管理企业参加竞争。提高市场份额，推动物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。三、组织领导领导小组下设

12、办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担当，联系电话：52400834。四、机构设置为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，详细负责物业管理过程中的事务处理。1、街道物业管理冲突投诉调解站站长：储德顺成员：陶芸2、街道物业管理应急修理服务站站长：丁勇成员：加盟企业3、街道物业管理服务中心常务主任：谢洪成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富徐长祥周明福陈杰丁勇孙子明陶芸徐雅珍干程4、社区物业管理监督小组各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街

13、道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并刚好把信息反馈给街道物业管理办公室。五、实施步骤1、制定方案阶段（6月12日前）（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等状况。（2）外出调研，深化试点单位调研住宅小区属地化管理阅历。（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。2、宣扬发动阶段（6月20日前）（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。（2）

14、通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区主动分子，进行广泛宣扬发动，提高社区居民对实行物业管理的相识，主动帮助物管公司开展工作。3、全面实施阶段（6月21日6月30日）“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。六、工作要求1、加强领导，提高相识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推动文明城市创建的高度动身。仔细领悟物业管理体制创新的重要意义，强化责随意识，细心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。2、强化宣扬，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣扬实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理

15、的有关政策法规。实行散发宣扬单、印制便民手册、宣扬板报等方式，主动引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关切、支持、参加住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。3、明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互协作，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力气落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要仔细组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺当进行。4、突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特殊对老旧小区要重点扶持，完善各项公

16、共配套设施，并延长服务内容。同时，街道将实行争取一点，自筹一点的方法，对老旧小区物业管理赐予必要投入。社区物业管理方案3为规范小区管理，为业主供应优质的物业管理服务，我公司将实行一系列的管理措施，确保小区品质。一管理目标物业公司本着“科学规范、竭诚高效、平安文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、供应优质的服务，并在现有管理阅历及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广阔业主及运用人能真实地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将根据河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及运用人综合满足率达到90%以上。二管

17、理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要接着秉承“以人为本”的管理理念，从业主及运用人的需求动身，强化服务机能，丰富服务内涵，供应优质、周到、刚好的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及运用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中，要充分发挥两个主动性，即物业管理公司的主动性和业主运用人的主

18、动性。物业管理公司应当敬重并根据广阔业主及运用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及运用人的支持协作，使其能正确运用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际动身，开展一系列服务性的多种经营，既满意广阔业主及运用人的不同需求，又增加物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及运用人服务。三管理方法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；（三

19、）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理阅历，主动培育高素养的管理人才，组建一支高素养的物业管理队伍；（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；（六）依照市场化、企业化的运作方式，供应全方位服务，开展多元化经营。社区物业管理方案4一、物业管理公司的资质要求：为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，依据公司法的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的上海市物业管理企业资质等级管理

20、暂行方法中将物业管理企业资质等级划分为三级1、一级物业管理企业资质必备条件：（1）管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上；（2）管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋（下同）；（3）管理物业必需有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50%以上；（4）企业经理或者常务副经理必需从事物业管理工作3年以上；（5）具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；（6）企业经营年限必需在3年以上；（7）企业注册资本50万元以上（含50万元）2、三级物业管理企业资质必备条件：（1）管理

21、物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万5万平米；（2）有中级专业技术职称管理人员3人以上；（3）企业注册资本10万元以上（含10万元）；3、处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。物业管理公司申报经营资质审批时所要供应的资料1、内资企业（全民、集体、股份制、股份合作制）（1）物业管理公司资质申请报告；（2）设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件；（3）管理章程；（4）公司法定代表人任命或聘任书；（5）验资证明；（6）经营场所证明；（7）拥有或托付管理物业证明（托付管理协议书）；（

22、8）具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；（9）其他有关资料。2、外商投资企业（含中外合资、中外合作、外商独资）除须要供应内资企业申报审批所需的有关资料外，还须要供应合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。3、私营企业（1）业主身份证明（复印证）；（2）业主的工作简历；（3）申请资质审批的报告；（4）管理章程；（5）验资证明；（6）经营场所证明；（7）拥有或托付管理物业的证明；（8）雇员的名册；（9）专业技术人员的资格证书；（10）其他有关资料。二、物业管理公司资质审批程序国家房产行政管理体系各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后，在

23、肯定时间内（通常规定为两个星期内）审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必需按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才能对外营业。三、物业管理公司设立和工商登记（一）组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照公司法可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。（二）工商登记依据公司法有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清晰。1、物业管理公司的经营宗旨物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面：（1）物业管理是房地产开发的持续和完善，是一个困难、完整的系统工程。因此物

24、业管理公司应主动参加社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革的深化。（2）对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其运用寿命，限度地实现社会财宝的节约。（3）物业管理的对象是物业，服务对象是人。所以应以业主（运用人）为对象，开展各类经营业务，寓经营与管理十服务之中，供应全方位的便利服务。（4）发挥物业的运用功能，为业主（运用人）创建整齐、文明、平安、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。（5）履行社会管理义务，主动开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步。2、经营范围依据物业管理的行业特点和经营宗旨要求，物业管理公

25、司的经营范围有：（1）管理方面：楼宇（多层、高层）管理；房屋的修缮管理；设备的修理、保养管理；车辆运行及看护管理；治安管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。（2）服务方面：物业修缮；物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务。车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教化；老年服务；家教服务；商业服务等。物业管理经营的范围特别广泛，但其目的是为所管物业范围内的居民或单位供应优质、便利的各种服务。社区物业管理方案5为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，确定在市区范围内实施老

26、旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：一、指导思想以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，根据政府主导、企业和市民共同参加的要求，推动老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。二、主要目标总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善

27、的住宅小区依据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。详细目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有修理管理。三、实施范围杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：1.1999年以前建成;2.房屋标准成套;3.尚未开展专业化物业管理。四、基本原则1.坚持属地管理。要根据“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，

28、因地制宜建立长效管理机制。2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推动一个，避开重复施工影响居民生活。5.坚持业主参加。要重点突出

29、业主、居民共同参加，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参加权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。五、实施步骤1.调查安排阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及安排支配等工作。2.全面推动阶段。20xx年7月-20xx年年底，全面推动五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，根据庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推动一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，20xx年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。对未列

30、入庭院改善或危旧房改善安排的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年依据财政预算支配和住宅小区实际状况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。六、改善措施(一)完善硬件配置。1.已列入庭院改善和危旧房改善安排的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要根据物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，根据物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。详细新增硬件配置任务如下：(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一

31、个物业管理区域实行管理。(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5的标准配置，短暂不能配置物业管理用房的可临时实行租赁、借用等方法过渡。2.未列入庭院改善或危旧房改善安排的住宅小区和零星住宅，由财政每年支配肯定的资金实施物业管理改善工程，详细由市物改办依据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善安排的住宅小区新增配置内容。(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、

32、绿化整理、公共照明配置完善等。(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位修理整理(含平改坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。(二)建立物管机制。在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，依据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)托付社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。1.确定管理模式。街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民看法的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特别缘由未开展整治

33、或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。征求居民看法以户为单位(一个独立产权单位为一户)，实行书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择实行专业化物业管理的，由街道办事处(乡镇政府)托付社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采纳社区化准物业管理模式，由街道办事处(乡镇政府)托付社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。2.实施物业管理。(1)

34、社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一托付一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民供应基本服务，包括公共区域保洁、小区内平安秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位修理管理等服务，并由社区公共服务工作站根据杭州市社区化准物业管理服务收费管理方法向住户收取肯定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和运用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织

35、实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应依据物业管理条例等的规定和物业服务合同的约定，供应专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。七、资金政策1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费担当方式如下：(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两

36、级财政依据工程决算结果按1：1配套解决。(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，根据“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位担当;担当确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政依据工程决算结果按1：1配套解决。直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政依据工程决算结果按1：1配套解决。(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用根据“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位担当;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局担当;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团担当;自来水一户一表改造费用，除居

37、民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团担当。(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程须要迁移综合管线等费用。工程实施单位必需依据相关部门的要求，根据有关标准做好绿化复原和路面修复工作。3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。社区物业管理方案6依据市纪委关于纠风工作的部署和全市20xx年纠风工作要点，结合全市物业管理行业实际，制定本工作方案。一、指导思想仔细实行市纪委全会精神，以科学发展观为指导，坚持以人为本、执政为民理念，围绕全市物业管理行业存在的实际问

38、题，扎实开展物业管理纠风治理工作，仔细解决损害群众利益突出问题，为促进物业管理事业科学发展供应有力保证。二、工作目标根据市纪委届次全会精神和物业管理纠风调研汇报会的指示，全市物业管理纠风工作将仔细实行上级部署，在市纪委统一领导和相关部门的通力协作下，实现以下目标：一是将优化经济发展环境与物业管理纠风工作相结合，结合行业存在的问题，将物业服务企业的管理服务行为上升到全市优化经济发展环境工作上来，提高物业服务企业对优化经济发展环境的重要性相识;二是仔细落实我市环境建设的工作重点，肃穆“工作人员五条禁令”，加强学习，提高相识，严格落实各项规章制度，特殊是考勤制度、请销假制度等，严禁工作中的“吃、拿、

39、卡、要”现象，树立部门良好形象;三是加强监管手段，树立服务为民的思想，进一步规范行政行为，强化服务意识，解决百姓关注的热点难点问题，拓宽群众投诉渠道，广泛接受社会各界监督，刚好办理群众的询问和投诉。三、主要任务和责任分工(一)重点加强物业管理法制建设。在市纪委支持下，拟定关于加强物业管理工作的实施看法，报请市政府颁布实施。加强物业管理关键环节监管。规范物业市场准入、退出流程，紧紧抓住物业服务企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业项目竣工(承接)验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项目管理“六个”关键环节，依法加强行政监管，依法维护物业管理各方当事人合法权益。在强化监管的同

40、时，形成各部门联动，齐抓共管的工作局面，为构建和谐社区形成联动合力。完成时限：20xx年6月底。牵头部门：住房保障局责任部门：市政府法制办、各区政府、建设局、规划局、工商局(二)切实加大行业监管工作力度。严格订正随意降低服务标准或只收费不服务行为，促进物业行业规范服务，保障群众基本权益。一是开展业主委员会培训工作。结合推行社区物业服务站工作，举办社区、业委会专题培训，指导业主委员会切实发挥作用，促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成，切实发挥业主委员会依法维护权益的功能。二是严格实行物业管理招投标制度。督促房地产开发与物业管理分别,激励有实力、信誉好的物业服务企业参加竞争，扶持其做大做强。三是

41、严格规范物业服务收费行为。加快对住宅小区开展物业服务分等定级标准工作,实行优质优价,体现质价相符，进一步推广物业服务“菜单式”模式，切实提高服务收费透亮度。完成时限：20xx年12月底。牵头部门：住房保障局责任部门：各区政府、物价局(三)开展创建业主满足的物业公司活动。今年市物业办将组织成立物业管理行风监督员队伍，同时开展创建业主满足的物业公司评议活动。通过以上载体，完善物业管理监督运行机制。指导行业内部处理好以下五个方面的关系：一是要处理好社区和物业的关系，建立社区与物业的良性互动机制;二是要处理好业主与物业公司的关系，提高物业服务企业的服务意识和技能;三是要处理好新区和老区的关系，通过有关

42、制度和激励措施，妥当处理好协调发展的关系;四是要处理好日常管理和应急管理的关系，提高处理应急问题管理的实力;五是要处理好公共管理与物业公司的关系，梳理有关水电热气等公共服务与物业服务的界限，明晰物业管理范围。完成时限：20xx年12月底。牵头部门：住房保障局责任部门：市纪委环境办、各区政府(社区、城管)、建设局、规划局、环保局、供排水、供热、供电、供气、通讯等单位(四)在保障性物业管理工作上实现突破。针对老旧小区物业管理存在的问题，进一步探究保障性物业管理工作，通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施，推动弃管楼房管理工作，安排成立社区物业服务站40个。完成时限：20xx年12月底

43、。牵头部门：住房保障局责任部门：各区政府、财政局、民政局四、工作措施和保障措施(一)工作措施市物业办以推动物业管理纠风工作为契机，深化解决影响和制约行业发展存在的问题，严格处理侵害百姓权益的违规企业。重点从以下三个方面入手，一是重点探讨解决如何规范服务行为问题。20xx年要从规范管理和服务方面出台有关规范性文件，明晰物业管理与公共服务单位的职责范围，解决好供水、供热、排水等修理管理责任划分问题。在市纪委的支持下，将物业管理服务与公共服务的责任进行界定。二是要规范入住收费工作。针对物业公司收取装修保证金及进户不合理收费问题，要会同价格主管部门共同探讨规范收费行为的详细工作措施。建立收费价格公示制

44、度，将企业等级、小区等级、服务标准、收费标准全面公示，服务成本也要定期公示，既是约束物业公司按标准供应服务，也能督促业主按标准履行义务。三是要开展常常性培训。现在的服务水准层次过低、服务程序、流程、职责不清楚，特殊是一线人员缺少与服务标准对应的岗位培训。对此，我们将全面开展物业管理培训工作，开展多层次的岗位培训工作，提升服务水平。四是强化物业投诉调查、协调、调解措施，探究调解纠纷速裁平台，对业主的合理诉求供应法律支持，维护业主合法权益。(二)保障措施一是加强组织领导。物业办高度重视物业管理纠风工作，为仔细实行市纪委届次全会和全市优化经济发展环境工作会议精神，成立物业办纠风工作专项推动领导小组，

45、狠抓落实。二是强化责随意识。各科室要仔细履行职责，围绕纠风工作重点和百姓投诉热点，切实解决好百姓反响剧烈的问题，明确责任，抓出实效。三是加强协调和协作。不定期与有关部门沟通，探讨解决问题的措施和方法，对重大问题刚好与纠风办请示汇报。社区物业管理方案7为了贯彻执行重庆市物业管理条例，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。一、组织领导组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）陈守元（印盒石社区主任）陈联国（观音岩社区主任）黄东方（万安社区主任）潘中英（太平社区主任）王明（石峰村主任）叶平（大河沟社区主任）周君（搭马桥社区主任）何永凤（袁家墩社区主任）何小燕（牌楼社区主任）领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。二、规划与目标1、小区依据须要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面