21年房地产估价师经典例题8章.docx

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1、21年房地产估价师经典例题8章21年房地产估价师经典例题8章 第1章张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A、1.07B、1.47C、2.06D、3.33答案：C解析：本题考查的是利息备付率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。参见教材P203。 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。同一物上不能有内容

2、不相容的两种以上的物权并存。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为08万元/。2022年8月1日王某以11万元/的价格购买了其中50的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了115万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为65%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2022年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每

3、年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）正确答案：房地产估价对象范围，也可能含有房地产以外的、作为房地产的附属财产。（）答案：对解析：考点:估价对象。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等

4、的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机械设备等的价值。影响房地产价格的经济因素主要有（）。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入答案：A,C,D解析：本题考查的是经济发展。选项B属于社会因素；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（）答案：对

5、解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。21年房地产估价师经典例题8章 第2章2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保

6、险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种的有（）个。A.2B.3C.4D.5答案：C解析：社会保险（SocialInsurance）是

7、一种为丧失劳动能力、暂时失去劳动岗位或因健康原因造成损失的人口提供收入或补偿的一种社会和经济制度。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题目中为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险，除意外伤害保险不属于社会保险外，其他四个都属于社会保险。城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，应由土地使用权人缴纳。（）答案：错解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳。

8、具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据房屋征收条例，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。某公司于2022年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条

9、件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2022年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：该公司2022年9月10日破产时，该公司能有（）万元拍卖款偿还银行。A.1900B.2500C.2000D.1400答案：D解析：城市房地产管理法第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿，因此可用于偿还银行的拍卖款=2000-600=1400（万元）。 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时

10、距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总 趋势的方法称为（ ）。A移动平均法B扩大时距法C最小二乘法D趋势观察法正确答案：B关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（ ）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法答案：A,D解析：本题考查的是路线价法。路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要，两种方法均需要进行土地状况调整，路线价法可以在短时间内对多宗土地进行估价，是批量估价方法，基准地价修正法不是。P364。21年房地产估价师经典例题8

11、章 第3章在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率答案：B,D解析：本题考查的是房地产市场指标。选项A属于供给指标，选项C属于供给指标，选项E属于需求指标。P4244。 建设单位应当在销售物业之前，制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15kin。土地面积7672；自用生产车间建筑面积3300；办公楼建筑面积1050；临街商业用房建筑面

12、积580，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?正确答案：1现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料。 2规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）。 3该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料。 4该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）。

13、5相关税费。 6贷款利率。 7该地区类似居住物业开发平均利润水平。 8该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 9市政配套费用和土地开发费用。 10该地区土地出让金（地价）的规定和标准。 2022年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2022年末的住房空置率是（ ）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%答案：D解析：本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/500015%。P40。 周某对所购房屋建筑面积疑问，甲公司做了解释。

14、根据房产测量规范，下列解释中部正确的为（ ）A属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积B穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积C两房屋建有上盖和柱的走廊，按其维护结构外围水平面积的一半计算建筑面积D独立柱地门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积正确答案：AB 建军设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。A工程质量监督机构B建设单位C工程监理单位D房地产开发主管部门正确答案：B21年房地产估价师经典例题8章 第4章下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。A.提高贷款利率 B.提高购房最低首付款比例C.提高法定存款准备金率 D.提高房地产交易环节税收答案：D解析：财政政

15、策主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收。 边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国民生产总值（GDP）是指一个国家以当年价格（或以不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（）答案：错解析：本题考查的是国民收入核算体系。国内生产总值（GDP）是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使

16、用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。正确答案：(1)计算未来3年的净利益未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)300058.32(万元)未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)300065.52(万元未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)300052.

17、92(万元)(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的30%。（）答案：错解析：本题考查的是耕地占用税。根据有关规定，加成征税政策中，经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。 收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A均衡原理B替代原理C预期原理D未来趋势原理正确答案：C答案 C房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或

18、能够得到的满足、乐趣等的预期。21年房地产估价师经典例题8章 第5章下列关于房屋面积测算的表述中，错误的是（）。A、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2m以下的部位计算建筑面积B、全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算建筑面积C、无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积D、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋登记信息中的他项权利设定类别可以公开查询。（）答案：对解析：不动产登记簿是为了贯彻物权公示目的而设立的。因此，不动产登记

19、信息应当是公开的。从国家惯例上看，不动产登记公开有两种模式。一是完全公开，是指不动产登记簿完全公开，任何人都可以查询、复制登记簿。二是有限公开。可以公开查询的房屋登记簿中记载的信息具体包括：房屋自然状况；房屋权利状况，比如他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳土地使用税。A土地所有权人B土地使用权人C实际使用人D使用权有争议的双方正确答案：C资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。A.可变现净值B.现值C.公允价值D.重置成本答案：C

20、解析：本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。建筑物功能折旧可以分为（）。A、功能缺乏折旧 B、功能落后折旧 C、功能过剩折旧 D、城市规划改变 E、市场供给的过量或需求不足答案：A,B,C解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖答案：A,B,C,E解析：商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分

21、割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效21年房地产估价师经典例题8章 第6章 下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。A有不少于1000万元人民币的实有资本B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记D一个城市原则上只设一个担保公司正确答案：B下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A.区位选择异常重要 B.适用于短期投资 C.变现性好 D.不易产生资本价

22、值风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移资产负债表中应在资产方反映的项目是( )。A.预收账款 B.应付账款 C.应收票据 D.预提费用答案：C解析：资产负债表中负债及所有者权益类所列项目，有以下几类：(1)流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。(2)长期负债，包括长期借款、应付债券等。(3)所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利

23、润等。市场定位战略主要分为（）。A、产品差别化战略B、服务差别化战略C、主题差别化战略D、人员差别化战略E、形象差异化战略答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。参见教材P122。比较法的原理和技术，不可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。（）答案：错解析：考点:比较法适用的估价对象。比较法的原理和技术，可以用于收益法、成本法、假设开法中市场租金的求取。下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（）。A、空置量B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、房屋施工面积答案：A,C,E解析：本题

24、考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。参见教材P3941。21年房地产估价师经典例题8章 第7章 用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。A交易过程控制B交易情况修正C交易日期调整D交易价格变更E房地产状况调整正确答案：BCE答案 BCE运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。 （ ）是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A总效用B边际

25、效用C总效用率D边际效用率正确答案：B物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记机构。物权法确定了国家对不动产实行统一登记制度。某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C解析：本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-1689787.5%=233

26、26.7 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师经典例题8章 第8章利率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。A、经济因素B、金融因素C、社会因素D、政治因素答案：A解析：考点:经济因素。利率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错

27、1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：投资有限公司于2022年12月通过拍卖方式购置了12000m2的办公写字楼，并于2022年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了房地产估价有限公司评估，估价公司2022年3月28日-4月10进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函银行：受贵银行委托，我们对位于市区路号的办公房地产价值进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2022年3月28日。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地

28、产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。房地产估价有限公司（公章）法定代表人：（手签）二一八年三月二十四日答案：解析：1.错处：致函对象为银行错误，改为：“房地产投资公司”。属于委托人错误2.错处：估价目的：为银行提

29、供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3.错处：确定办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。 在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗，征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，属于可以转让的有( )。A.被查封的房地产B.异议登记期

30、间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房答案：C,D解析：城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定规定，下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关、行政机关依法裁定、决定限制房地产权利，如查

31、封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该房地产。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。(6)未依法进行登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。答案：错解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付（）。A、全部使用权出让金 B、部分使用权出让金 C、全部土地收益 D、部分土地收益答案：A解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金。