21年房地产估价师考试真题及答案9篇.docx

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1、21年房地产估价师考试真题及答案9篇21年房地产估价师考试真题及答案9篇 第1篇 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A某标准厂房B某酒厂厂房C某待出让土地D某写字楼正确答案：B甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程

2、款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。本项目可行性研究对 3 亿元投资额确定的方法为（）。A.通过投资估算指标确定B.利用施工定额进行测算C.利用预算定额进行测算D.利用概算定额进行测算答案：A解析：投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。以下( )属于建筑物方面的描述。A、 交通条件B、 周围环境景观C、 公共服务设施完备程度D、 设施设备答案：D解析： 商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。A征地费及拆迁安置补偿费B勘察设计及前期工程费C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D住宅小区基础设施建

3、设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E住宅建筑、安装工程费正确答案：ABDE住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。 土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（ ）。A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C考虑建筑物存在对土地价值的影响D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响E重视土地对建筑物价值的影响正确答案：AC在具体估价中如何单独看待土地有两种做法：一种是无视建筑物的存在；另一种是考虑建筑物存在对土地价值的影响。甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区

4、配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2022 年年底累计提取 100 万元，2022 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2022 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2022 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评

5、估。甲公司2022 年底所有者权益总额最多为（）万元。A.338B.350C.362D.420答案：B解析：所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10列入法定公积金（当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50后可不再提取）。则甲公司2022 年底所有者权益总额=200+100+（12070）=350（万元）。从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。A、 土地B、 房屋C、 机械设备D、 原材料E 辅料答案：D,E解析：此题属于熟悉范畴。根据流动

6、资产投资的有关内容。 房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及答案9篇 第2篇 有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为（ ）万元。矩形土地平均深度价格修正率表 临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2

7、78.O 70.8 65.O三角形土地平均深度价格修正率表临街深度/英尺 25 50 75 lOO 12S 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 80 75 70 65 60 50 30 20A350B345C315D305正确答案：C2000120%70%75502315(万元)某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为A级，则该贷款综合风险额为（）万元。A.1260 B.2520 C.1470 D.1080答案：D解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限

8、系数项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以贷款风险额=600050%50%120%60%=1080（万元）。加权算术平均数适用于未分组的分布数列。（）答案：错解析：本题考查的是平均指标。加权平均数适用于已分组的分布数列。 下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低正确答案：A项目风险等级系数的确定

9、：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80%、70%、60 9/6和50%。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确 度为+30%，研究费用一般占总投资O.2%0.8%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年2月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。A.4000 B.5000 C.6000 D.7000答案：A解析： 本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最

10、低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。即2亿元20%=4000万元。房屋买卖合同签订之后，不动产所有权即发生转移。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力。如只签订了买卖合同而未登记，所有权不发生转移。房地产投资资本金不能低于总投资的( )。A、 10%B、 20%C、 30%D、 35%答案：D解析：开发经营条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2022年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比

11、例的通知(国发202213号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。21年房地产估价师考试真题及答案9篇 第3篇 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。A社会养老保险B健康保险C劳动工伤保险D意外伤害保险E失业保险正确答案：ACE目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。从金融的角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。（）答案：对解析：考点:投资概述。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将

12、其以更高价格卖出的行为。 影响房地产市场发展的（ ）因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A家庭B社会C文化D政策正确答案：BB社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。 甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。A取得土地使用权证B投入资金达到工程建设总投资的20%C取得建设工程规划许可证D取得商品房预售许可证正确答案：ACD 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迂工作的监督管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征

13、。 （ ）正确答案：(2022真题) 企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。（）答案：错解析：本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。拍卖方式的特点是有利于公平竞争，主要适用情形包括（）。A.区位条件好的地块的出让 B.交通便利的繁华市区地块的出让 C.土地利用上有较大灵活性的地块的出让 D.非盈利性的某些特殊用地的出让 E.需要优化土地布局地块的出让答案：A,B,C解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖出让方式的特

14、点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。21年房地产估价师考试真题及答案9篇 第4篇建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。A.市场配置的原则B.有偿使用土地的原则C.盘活利用的原则D.布局优化的原则答案：B解析：国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算

15、出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（）。A.8.0% B.8.8% C.9.0% D.9.6%答案：B解析：本题考查的是投资组合技术。R0LRLBRB60%8%40%10%8.8%。土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。（ ）答案：错解析：土地储备与土地开发。土地储备资金的来源渠道包括：财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金，土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款，经财政部门批准可用于土地储备的其他资金，以及上述资金产生的利息收入。 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ）。A转让利润B市场影

16、响C产权是否清晰D被拆迁人的利益正确答案：D(一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2022年10月18日起至2022年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2022年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?答案：解析：1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?答案有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定

17、计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?答案对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、

18、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。 路线价法主要适用于（ ）。A城市街道两侧商业用地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价正确答案：A路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在

19、估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：土地产权状况；房屋产权状况；该房地产是否符合规划要求；土地使用基本状况；建筑物基本状况。试题分析买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。A.建筑安装工程费 B.国有土地使用权出让金 C.土地开发成本 D.公共配套设施建设费 E.土地增值收益或溢价答案：B,C,E解析：本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。21年房地产

20、估价师考试真题及答案9篇 第5篇由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。（）答案：错解析：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。股票投资具有的特点有（）。A.收益好 B.流动性好 C.安全性好 D.风险大 E.回报率高答案：A,B,D解析：本题考查的是保险资金的运用。股票投资具有收益高、流动性好、风险大的特点。(2022真题) 某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价

21、格弹性类型是（）。A.单一价格弹性B.完全无弹性C.富有价格弹性D.缺乏价格弹性答案：B解析：本题考查的是弹性理论。需求价格弹性系数等于0，表示完全无弹性。对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。（）答案：对解析：考点:房地产实物状况的描述。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。 城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。A比例B超额累进C全额累进D幅度定额正确答案：D城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。 在我国

22、，自然人的民事权利能力一律平等。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )正确答案：答案 房地产价格在乎稳发展时没必要进行交易日期调整。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。( )答案：对解析：当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售时，属于短期开发投资；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资由短期开发投资转变为长期置业投资。21年房地产估价师考试真题及答案9篇 第6篇 路线价法中的单独

23、深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 均衡价格的形成即价格的决定，是在市场竞争的条件下由供求双方共同作用的结果，但不完全是自发形成的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价

24、格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的商品房预售合同应在该合同签订之日起( )日内向政府有关管理部门登记备案。A、 15B、 20C、 30D、 90答案：C解析：知识点 商品房预售 国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以（ ）为基础。A资产B企业C交易D收益正确答案：C以交

25、易为基础的投资定义是：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的；选项B，累计深度价格修正率是递增的；选项C，平均深度价格修正率也是递减的；选项D，加权

26、深度价格修正率，没有这个概念。某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。（）答案：错解析：外部折旧又称经济折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。由于空间布局欠佳引起的折旧，属于功能性折旧。某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=50012012=72（万元）；运营费用=7225%=18（万元）；净收益

27、=72-18=54（万元）； 现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。A9616.83B10161.05C12022.04D12800正确答案：A21年房地产估价师考试真题及答案9篇 第7篇 空心砖是指孔洞率不小于10%的砖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅

28、楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。按照规划方案设计的户数，该项目的居住区级别为（ ）。A.社区B.居住区C.居住小区D.居住组团答案：C解析：本题考查的是居住区及规划布局。按规划方案，平均户型面积120m2，该项目住宅套数=1760/12

29、01521=4620户。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000?15000人、3000?5000户）相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 （二）甲房地产开发公司。（以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余

30、款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。10.乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。A.能保本而接受的最高地价B.能保本而接受的最低地价C.能取得正常利润而接受的最高地价D.能取得正常利润而接受的最低地价正确答案：D营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（）答案：对解析：经济学中的经济成本是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，包括会计成本和未计

31、入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是其经济成本的一种。对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率答案：D解析：本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检

32、验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（）答案：对解析：本题考查的是财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。 二级注册结构工程师的执业范围不受工程规模及工程复杂程度的限制。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及答案9篇 第8篇 搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的（ ）。A估价目的B估价方法C价格类型D时间长短正确答案：B搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A合理性B可接受

33、性C时效性D参与性E经济性答案：A,B,C,E解析：决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，主要包括以下4 个方面：决策的质量或合理性；决策的可接受性；决策的时效性；决策的经济性。总的来讲，房地产的价格与房地产的需求、供给的关系分别是( )。A、 正相关、正相关B、 正相关、负相关C、 负相关、正相关D、 负相关、负相关答案：B解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的均衡价格。总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。解决此题的关键在于理解价格原理。收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额 B.房地产折旧额 C.重置提拨款 D.房

34、地产改扩建费用 E.所得税答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。 黄金市场的交易方式有现货交易和期货交易两种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其

35、中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房的实际容积率为( )。A. 3.2B. 4.2C. 4.4D. 5.8答案：B解析：规划建筑面积=土地面积 容积率=100000X 3=300000m2 ， 保障房面积=规划建筑面积X 20%=300000x 20%=60000m2 ， 商品住宅建筑面积=300000 X ( 1- 20%) =240000m2 ， 商品房实际容积率为2.8 ， 则商品房实际占用的土地面积=商品房建筑面积/商品房实际容积率=240000/2.8=85714.29旷， 保障住房实际容积率=保障住房总建

36、筑面积/保障住房土地面积=60000/ ( 100000- 85714.29) =4.2 。2022年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业（）。A、获得正常利润B、获得经济利润C、获得超额利润D、年净利润为零答案：A解析： 本题考查的是成本理论。当商品的销售收入正好等于经济成本时，厂商获得了正常的利润。某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5

37、%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%答案：B解析：本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000（110%）1.511200（110%）0.751242.61（万元），销售费用30002%60（万元），销售税费30005.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。21年房地产估价师考试真题及答案9篇 第9篇2022年，某市可供租售房屋面积3000万平

38、方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A、71.11%B、88.89%C、91.67%D、93.33%答案：B解析：本题考查的是市场交易指标。2022年住宅市场吸纳率2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量（2022年住宅销售量2022年住宅出租量）/（2022年可供销售的住宅2022年可供出租的住宅）（1680320）/（1800450）=88.89%。参见教材P43。 若现在借入500元，年

39、利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。A605B600C650D550正确答案：A答案 A 根据公式：F=P(1+i)n，依题意代入数值即得：500(1+10%)2605 (元)。对人体危害程度最强的电磁辐射是（）。A、微波 B、短波 C、中波 D、长波答案：A解析：本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。参见教材P62。 物业管理业不属于房地产中介服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产保险中，分摊原则与财产保险业务

40、中发生的重复保险密切相关，适用于人身保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的有（）。A.会计报表是根据账簿上所记录的资料，经过整理.归类.汇总而编制的表式报告 B.会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的 C.企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策 D.会计报表是会计核算工作的一种专门方法 E.会计报表提供的信息是依法征收利税的主要依据答案：A,C,D,E解析：本题考查的是会计报表的意义和作用。选项B错误，会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的。 某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A2040.8B3451.83C5089.1D6666.7正确答案：B 登记账簿是会计处理程序的第一个关键步骤。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：