21年房地产估价师考试题目下载5节.docx

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1、21年房地产估价师考试题目下载5节21年房地产估价师考试题目下载5节 第1节某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地

2、产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。下列各项中，不属于该城市主导产业可能带来的污染类型的是（）。A、硫氧化物 B、煤渣和粉煤灰 C、工业废水 D、放射性辐射污染答案：D解析：本题考查的是辐射污染。放射性辐射污染是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。根据案例背景中给出的信息，基本不涉及放射性辐射污染。 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤消权正确答案：D形成权是指权利主体依自己的行为，使自

3、己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。2022 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2022 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2022 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022 年末应收账款余额为 300 万元，2022 年应收账款余额为 460 万元

4、，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2022 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。如在5 月31 日前未能支付余款，甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为（）万元。A.4600B.6000C.17000D.23000答案：A解析：担保法规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债

5、务的，应当双倍返还定金。则甲公司承担违约责任和直接经济损失最大为：2300020=4600（万元）。(2022真题) 转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目转让。转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。正常成交价格的形成条件不包括（）。A、公开市场 B、交易对象本身具备市场性 C、较短的期间完成交易 D、买者和卖者都具有完全信息答案：C解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间

6、完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。新建商品房的质量问题由( )承担责任。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购

7、房者承担责任。 从2022年1月起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税额暂减按3的税率征收，房产税暂减按4 9，6的税率征收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（）。A.抵押价值 B.处分抵押物时的市场价值 C.抵押价值处分抵押物的费用及税费 D.处分抵押物时的市场价值处分抵押物的费用及税费答案：D解析：本题考查的是房

8、地产抵押估价的相关技术规定。变现价值就是当还不起贷款了，要拍卖，扣除了手续费等以后剩下的款项就是变现价值。21年房地产估价师考试题目下载5节 第2节 所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠送、交换等方式将土地转让给其他单位和个人使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为（ ）。A签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预告登记B签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案C房地产开发企业未按约定与刘某申请预告登记，刘某可以单方申请预告登D房屋竣工交付后，刘某应当申请房屋初始登记正确答案：C某宗商业用途房地

9、产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A、10.0B、12.5C、13.5D、40.0答案：C解析： 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。令A（n1） b0 ，有30（n1） 2.40， n13.5 年。债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担（）。A、质押B、一般保证C、抵押D、连带责任保证答案：D解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满

10、时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为（ ）。A.该两幢房屋的正常市场价格B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：C解析：居住区绿化的标准一般是按每居民

11、平均占有多少平方米绿地面积来衡量。（）答案：错解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿地覆盖率两种指标来衡量。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（）。A.市场价格上升 B.市场价格下降 C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定答案：B解析：本题考查的是影响居住房地产价格的因素。高架路对于居住用房来说，产生负效应，使房地产价格下降。 下列房产中，可免征房产税

12、的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D可以免征房产税的房产有：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产。21年房地产估价师考试题目下载5节 第3节下列属于平均指标的有（）。A.中位数 B.众数 C.全距 D.标准差 E.调和平均数答案：A,B,E解析：本题考查的是平均指标。平均指标主要有：算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数、众数五种指标。全距和标准差属于变异指标。 生产可能性曲线与等收益线相切的点上，

13、边际转换率与等收益线的斜率不相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息.无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。（ ）正确答案：运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。 ( )答案：错解析：须经过省、自治区人民政府和大军区人民防空委员会审查同意。抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，故抵押人所享有的所有权没有限制。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的效力。抵押人对抵押物仍

14、有行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。P147。下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承答案：D解析：根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52范围内。（）答案：对解析：考点:选取可比实例的要求。选取的可比实

15、例规模一般应在估价对象规模的0.5倍2倍范围内。剩余技术有（）。A、市场剩余技术B、土地剩余技术C、建筑物剩余技术D、房地产剩余技术E、抵押贷款剩余技术答案：B,C,E解析：考点:剩余技术。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。21年房地产估价师考试题目下载5节 第4节关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的

16、必要支出答案：C解析：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选项C错误，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。参见教材P342。采用挂牌方式出让土地的，挂牌时间不少于10天。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。采用挂牌方式出让土地的，挂牌时间不少于10个工作日。 梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（）答案：对解析：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职

17、工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。挂牌出让国有土地使用权，挂牌时间不少于（）个工作日。A.五 B.七 C.十 D.二十答案：C解析： 本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让国有土地使用权，挂牌时间不少于10个工作日，房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑

18、物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。下列代理行为中，属于滥用代理权的是 ( )。 A.指定代理 B.委托代理 C.双方代理 D.法定代理答案：C解析：(2)代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为。1)自己代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。2)双方代理。它是指代理人以被代理人的名义与

19、自己同时代理的其他人进行民事法律行为。对自己代理和双方代理，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行的自己代理和双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，律师代理双方办理产权转移手续。 甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。A15B30C60D90正确答案：D21年房地产估价师考试题目下载5节 第5节 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以005

20、%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。（8分）正确答案：某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。 ( )答案：对解析： 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由

21、拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C土地面积的量算可采用（）等方法。A.坐标解析法 B.实地测量法 C.几何要素法 D.代数计算法 E.图解计算法答案：A,C,E解析：本题考查的是土地面积量算的基本方法。土地面积的量算可采用坐标解析法、几何要素法和图解计算法等方法。城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则( )。A、 必须经房屋拆迁管理部门同意B、 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C、 实行“一裁终局制”D、 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E 对仲裁结果不服向人民法

22、院提起诉讼的，人民法院不予受理答案：B,C,E解析：知识点 房屋拆迁纠纷的处理方式 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元/。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/。A48652B52174C55950D139876正确答案：B 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。A.55B.65C.75D.85正确答案：D 自然环境的适宜性不直接影响房地产的需求及价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：