2022房地产估价师历年真题解析8节.docx

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1、2022房地产估价师历年真题解析8节2022房地产估价师历年真题解析8节 第1节甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A解析：房地产开发项目

2、的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）答案：错解析：考点:收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。 中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。A部门规章B法律C行政法规D国标E地方性法规正确答案：ABCE中国房地产法律体系构架由法律、行政法规、地方性法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件与技术规范等构成。 ( )是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。A、企业管理费B、规费C、直接工程费D、措施费正确答案：D(2022年真题) 与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产

3、的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（）个月的，应签订租赁合同。A.3 B.5 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：考点:

4、收益法总结。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。2022房地产估价师历年真题解析8节 第2节 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ).A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期正确答案：ABE目前，我国房地产业中（）占主体地位。A.房地产开发经营业 B.房地产咨询业 C.房地产估价业 D.房地产经纪业答案：A解析：本题考查的是房地产业的细分。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。 在其它条件不变的情况下，商品本身

5、的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发项目自（ ）之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签订B土地使用权出让合同约定的动工开发C土地使用权出让金缴纳D土地使用权证书取得正确答案：B在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费。根据资产评估法，属于法定评估业务的，估价档案的保存期限不得少于年( )年。A.5B.10C.15D.30答案：D解析：根

6、据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。房地产估价机构管理办法规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2022年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2022年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2022年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。对于出售的商业物业，估价师找

7、到了以下四个交易实例，可以作为可比实例的有（）。A.2022年1月，临街的一层商铺一套，面积50平方米B.2022年5月成交的一百货大楼，一层C.该综合体一道之隔的某花园小区底商一套，上月成交价9000元/平方米D.2022年3月，另一商业中心的城市综合体商业店铺一层答案：D解析：根据选取可比实例的要求，选项D作为可比实例更合适一些。 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。A357%B400%C656%D1056%正确答案：A2022房地产估价师历年真题解析8节 第3节甲企业于202

8、2年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房的实际容积率为（）。A、3.2B、4.2C、4.4D、5.8答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。规划建筑面积=土地面积容积率=1000003=300000 m2，保障房面积=规划建筑面

9、积20%=30000020%=60000m2，商品住宅建筑面积=300000（1-20%）=240000 m2，商品房实际容积率为2.8，则商品房实际占用的土地面积=商品房建筑面积/商品房实际容积率=240000/2.8=85714.29m2，保障住房实际容积率=保障住房总建筑面积/保障住房土地面积=60000/（100000-85714.29）=4.2。参见教材P34。 收益乘数有( )。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数正确答案：ACE答案 ACE收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。A开发

10、建设投资B土地增值税C借款本金偿还D借款利息支付E运营费用答案：C,D解析：在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出主要包括开发建设投资、经营资金、运营费用、修理费用、营业税金及附加、土地增值税、所得税。下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D.委托人与拍卖人是平等的民事主体答案：C解析：禁止参与规则的效力范围1.禁止拍卖人参与竞买拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。2.禁止委托人

11、参与竞买的效力范围委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。下面关于征收征用房地产补偿的说法中，错误的是（）。A、房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿B、被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值C、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权调换的房屋D、房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金答案：B解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的，要对征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P1920。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个

12、项目 B.代理成交额有多少 C.人员素质 D.代理的成功率有多大答案：D解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。 某在建工程开工于2022年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2022年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2022年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期

13、间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2022年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。正确答案：(1) 设该在建工程的正常购买总价为V(2) 计算该在建工程续建完成后的总价值：总建筑面积=20005.1=10200(m2)(4) 购买该在建工程的税费总额=V5%=0.05V(5) 该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68(万元)(6) 该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元/m2)20

14、22房地产估价师历年真题解析8节 第4节边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。（）答案：对解析：本题考查的是生产要素的需求与供给。边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即（）。A、所有权 B、抵押权 C、地役权 D、土地使用权答案：A解析：本题考查的是物权概述。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争

15、者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者正确答案：ABCD 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）。A30年B20年C10年D40年正确答案：B受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是-20年。对于系数1/（1+i）n，我们称为（）。A、一次支付终值系数B、一次支付现值系数C、等额序列支付现值系数D、等额序列支付资金回收系数答案：B解析：考点:复利计算。1/（1+i）n称为“一次支付现值系数”。 下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。A估价对性B估价目的C估价时点D价值类型正确答案：B某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税

16、（）万元。A9000B10250C12000D15000答案：B解析：土地增值税实行四级超额累进税率及对应的土地增值税计算公式为：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30，应纳税额=土地增值额30；增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为40，应纳税额=土地增值额40-扣除项目5；增值额超过扣除项目金额100，未超过200的部分，税率为50，应纳税额=土地增值额50-扣除项目15；增值额超过扣除项目金额200以上部分，税率为60，应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35。根据题意，土地增值额=6500035000=30000（万元），土地增值额占扣除项目金额比例=3000

17、035000=85.71，5085.71100，所以，税率为40%，则应缴纳的土地增值税=3000040350005=10250（万元）。2022房地产估价师历年真题解析8节 第5节造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。A、 成本加成定价法B、 价值定价法C、 目标定价法D、 认知价值定价法答案：B解析： 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等。A规划设计方案B投资估算C资源条件D投资权益正确答案：C某住房置业担保公司实有资本 5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过（）亿元。A7.50B10

18、.00C15.00D20.00答案：C解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的 30 倍；超过 30 倍的，应当追加实有资本。则该担保公司担保贷款余额的总额不得超过：500030=15（亿元）。 所有权证券和有价证券虽然都是证明事实的证券，但所有权证券是认定持证人为某种物品或财产合法所有者这_特定事实的记名式凭证；而有价证券是认定持证人有权取得收入的凭证，可以记名也可以不记名。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（ ）。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他区位正确答案：C甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委

19、托房地产评估机构评估该房地产于2022年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2022年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2022年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测

20、算内容必须做出哪些具体调整？答案：解析：1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状

21、况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。(2022真题) 强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（）答案：错解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖是指国家执法机关依法对被查封扣押的财产实行公开竞价，把物品卖给出价最高的竞买人，以清偿债务为目的的一种强制执行行为，是法定委托拍卖方式的一种。在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等

22、。2022房地产估价师历年真题解析8节 第6节 在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ）。A承诺费B手续费C担保费D利息E税费正确答案：ABCD有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买，而且有能力购买。（）答案：对解析：本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买，而且有能力购买。短期信用工具不包括（）。A本票B汇票C支票D股票答案：D解析：金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括：本票；汇票；支票；大额可转让存单；短期债券等。D 项，股票属于长期信用工具。可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表

23、明项目（）。A.是否有足够的资金来源 B.是否有较为广阔的市场 C.是否具有较理想的盈利能力 D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力 E.项目是否可行答案：C,D,E解析：本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万

24、元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。法院第一次拍卖的保留价应为（ ）万元。A. 7 500 B. 9 600C. 12 000 D. 18 000答案：C解析： 最常见的会计期间是半年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于525%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题解析8节 第

25、7节限制民事行为能力人，不能自行订立合同，必须由其法定代理人代为订立合同。（ ）答案：错解析：本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。 是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。A估价项目B估价对象C估价目标D估价标的正确答案：B答案 B本题主要考查的是估价对象的概念。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。普通股股东享有的权利有（）。A股票转让权B要求赎回权C参加表决权D公司剩余财产分配权E股息红利分配要求权答案：A,C,D,E解析：从具体内容来

26、看，普通股股东享有的权利包括：参加股东大会；参加表决；股票转让权；股息红利分配的要求权；公司剩余财产的分配权；对公司事务的质询权；除上述权利以外，股东还享有公司章程规定的其他权利。 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价正确答案：C某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押

27、贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A、21B、54C、57.5D、62.5答案：C解析：考点:投资组合技术。20（52010%）/8%57.5万元。自有资金抵押贷款金额。 甲公司因业务扩展，2022年9月1日以总地价800万元购入相邻办公楼。2022年9月1日，部分业务转出，该办公楼闲置。2022年10月1日，甲公司和乙公司拟合资经营一新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公楼以投资目的进行了评估，评估结果为720万元。甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些？正确答案：丙评估公司的理由有：(1)甲公司购买时是急需，可

28、能购买价格高于正常市场价值；(2)购买时点和估价时点不同，市场状况不同；(3)可能该房地产的区域条件发生了变化；(4)该房地产的实物状况发生了变化(如折旧)，产权的使用权时间变短。 某房地产的报酬率为8，受益期限为30年的价格为4000元/m2若报酬率为6，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/m2。A3000B4500C5200D5600正确答案：D2022房地产估价师历年真题解析8节 第8节下列关于建设用地使用权的表述，错误的有（ ）。A.居住用地出让最高年限为70年，自动续期B.工业用地出让最高年限为50年，自动续期C.娱乐用地出让最高年限为50年，使用权期间届满，最迟于届满前一年

29、申请续期D.科技用地出让最高年限为40年，使用权期间届满，最迟于届满前一年申请续期E.建设用地使用权期间届满前，因公共利益回收土地的，应当依法给予补偿答案：B,C,D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。P333

30、4。 我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。A低存低贷B低存高贷C高存低贷D高存高贷正确答案：A下列房地产中，属于免征房产税的有( )。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地答案：A,C,D解析：下述房产免征房产税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 下列（ ）工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。A从事各类房屋建筑及其附属设施的建造B从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线

31、路、管道、设备的安装C城镇市政基础设施工程的施工D从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰E工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程正确答案：ABCD下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。A、广泛的经济外部性B、房地产市场供给的异质性C、土地所有权的排他性D、土地的有限性答案：A解析：考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形

32、成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和绿化景观。（）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则区位状况既包括朝向，也包括楼层。绿化景观属于区位因素中的周围环境因素。参见教材P406。目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家 统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估 价师注册证的人员。参见教材P103。