2022房地产估价师答疑精华7篇.docx

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1、2022房地产估价师答疑精华7篇2022房地产估价师答疑精华7篇 第1篇（）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。A、选择专业化B、市场集中化C、市场专业化D、产品专业化答案：D解析：考点:目标市场选择。产品专业化指企业同时向几个细分市场销售一种产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）正确答案：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。（）的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据

2、物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理答案：C解析：考点:房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。 某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为 期间按季度计

3、息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（ ）万元。A378.49B678.22C779.14D804.73正确答案：D 一个投资基金公司可以有两种基金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/m2，则其土地单价为（ ）元/m2。A500B200C250D100正确答案：C估价中的不同意见记录（）。A、应作为估价资料保存B、不应作为估价资料保存C、由估价机构决定是否保存D、依委托人的意见决定是否保存答案：A解析： 本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存。 物业服务收

4、费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A、客观收益B、实际收益C、有形收益D、无形收益E、潜在收益答案：A,C,D解析：考点:净收益测算应注意的问题。在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的有形收益、无形收益、客观收益。2022房地产估价师答疑精华7篇 第2篇 根据下列材料，回答TSE题：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估

5、价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。(2022年试题)你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?正确答案：经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。(2分)(说明：答出出具估价委托书或签订估价合同，均给1分)通过拆迁人委托。 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1 %、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为（ ）。A12.90%B13.10%C13.06%D13.0

6、7%正确答案：D13.1%0.4+12.5%0.3+13.6%0.3=13.07%多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。（）答案：错解析：本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过（）个月的，应签订租赁合同。A.3 B.5 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地使用权出租的，租赁期限超过6个月的，应签订租赁合同。在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具

7、体要求包括（）。A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润答案：A,C,D解析：本题考查的是谨慎原则。选项B，采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时

8、，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值；选项E，在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171172。 下列对要约的理解有误的是（ ）。A要约是指希望与他人订立合同的意思表示B要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思C要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段D要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束正确答案：C（）是土地使用制度改革的核心内容。A.有偿使用土地 B.无偿使用土地 C.征收土地 D.补偿安置答案：A解析：本题考查的是征

9、收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。 ( )答案：错解析：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。委托人不知或不应知不能证明拍卖人不知或不应知，拍卖人作为代理人有独立的行为能力，其是否已知或应知，应视具体情况而定。其二，拍卖人先行负责。从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A、投机 B、储蓄 C、投资 D、信托答案：C解析：本题考查的是投资概述。从经济角

10、度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。2022房地产估价师答疑精华7篇 第3篇下列房地产权利中，属于物权的有（）。A.所有权 B.建设用地使用权 C.地役权 D.抵押权 E.租赁权答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权包括自物权和他物权，选项A属于自物权；选项BCD属于他物权。租赁权属于债权。按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A.4200B.5880C.8640D.86400答案：B解析：本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。应税房地产原值10070%70（万元）

11、；应纳房产税的税额70（130%）1.2%0.588（万元）。 由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 2022年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2022年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价12亿元人民币入股。请问：1何为房地产转让?2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?3房地产转让估价有哪些特点?正确答案：1城市房地产管理法第三十六条规定：“房地

12、产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。3房地产转让估价具有以下几个方面的特点：(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估

13、价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主

14、要作用在于（）。A、体现估价师的专业胜任能力B、反映估价师的职业道德C、保护估价师和估价机构D、保护估价报告使用人E、规避估价风险答案：C,D,E解析： 本题考查的是估价假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率答案：B解析

15、：本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。参见教材P314。下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A、对住宅本身进行投资改良 B、由于人口增长对住宅的需求增加 C、因通货膨胀导致住宅价格上升 D、因人工成本上升导致住宅重置成本提高答案：B解析：本题考查的是保值增值。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增

16、加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。以下属于重新购建价格的是( )。A、 建筑物的重置价格B、 土地的重置价格C、 建筑物的重建价格D、 土地的重建价格E 房地的重建价格答案：A,C解析：土地和房地没有重置价格和重建价格之说。下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A、 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B、 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C、 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D、 假设开发通常是一次性的价格剩余答案：C解析：知识点 假设开

17、发法2022房地产估价师答疑精华7篇 第4篇 从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为( )。A13.0%B43.3%C30%D23.3%正确答案：C答案 C 600+2000100%=30%下列关于替代原则，表述错误的是（）。A.替代原则会用于比较法.收益法，成

18、本法等估价方法中 B.收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的 C.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格 D.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内答案：B解析：本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。 对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列占用耕地

19、建设的项目中，可以减半征收耕地占用税的是（）。A.军事设施 B.养老院 C.飞机场跑道 D.农村居民新建住宅答案：D解析：本题考查的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。（）负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。A、市、县级人民政府B、房屋征收部门C、房屋征收实施单位D、上级人民政府答案：B解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。商品房销售中，禁止的行为包括（）。A返本销售B实名制购房C未取得商品房预售许可证收取定金D成套住宅分割拆零销售E预购人将购买的期房再行转让答案：A,C,D,E解析：商品房销售中禁止的行为

20、包括：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（）。A.有效市场 B.渗透市场

21、C.服务市场 D.潜在市场答案：B解析：本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。(2022年真题) 房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（）答案：错解析：本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素；（2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；

22、（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。2022房地产估价师答疑精华7篇 第5篇 下列有关集体征用土地的说法正确的是（ ）。A珍惜耕地、合理利用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和提高土地效益的经济手段B建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地C征用土地实行两级审批制度，即省级和市级人民政府D征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续E国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公用

23、事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠正确答案：BE 以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。A由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场B从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场C根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场D市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小E新

24、建商品房租售是房地产三级市场正确答案：ACD答案 ACD 低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。 封闭式基金在存续期间内不得随意增减基金证券，持有人只能通过证券交易所买卖证券，这一点类似于股票投资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（）。A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价答案：A,B,C,E解析：本题考查的是保留价规则。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留

25、价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。 （）答案：错解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。 房地专指( )的合成体。A土地B建筑物C物产D物业E物流正确答案：AB答案 AB“房地”专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值

26、时，此价值既包含建筑物的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。我国土地用途管制的核心是不能随意改变（）的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是：不能随意改变农用地的用途。下列关于抵押的说法不正确的是( )。A、 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B、 以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C、 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D、 订立合同时，可以在合同中约定

27、在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容答案：D解析：订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押人所有的内容。某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另

28、外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。丙金融机构提供的租金贷属于（ ）。A.短期贷款B.信用贷款C.自营贷款D.委托贷款答案：A,B,C解析：本题考查的是商业银行资产业务。贷款类业务属于资产业务。1年期贷款为短期贷款；选项B直接用手机就能成功申请到贷款，没有资产抵押也没有第三方保证，属于信用贷款；选项C丙金融机构的资金均以合法的方式筹集，所以是自营贷款。P250251。2022房地产估价师答疑精华7篇 第6篇政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A、上升B、下降C、不变D、不相关答案：A解析：考点:经济因素。

29、在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（）答案：错解析：在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。为评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为9000 元/m2，成交日期为2022年1月末，该类房地产自202

30、2年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2022年9月末的价格为（）元/m2。A、8813B、8982C、9329D、9379答案：A解析：考点:市场状况调整的方法。2022年9月末的价格9000（12.5%）（10.5%）（11.5%）（12.5%）（11.0%）（11.5%）（11.5%）8812.74（元/ m2）。下列关于房屋面积测算的表述中，错误的是（）。A、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2m以下的部位计算建筑面积B、全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算

31、建筑面积C、无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积D、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。按照费用构成要素划分，下列费用属于企业管理费的是（）。A.检验试验费B.研究试验费C.总承包服务费D.安全文明施工费答案：A解析：本题考查的是工程造价的构成。选项B属于工程建设其他费；选项C属于其他项目费；选项D属于措施项目费。参见教材P137139。企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的（）确定。A账面原值B账面净值C重置价值D账面原值加成数

32、答案：C解析：房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（）倍。A1B3C4D5答案：B解析：住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2 或3 倍。缴存基数每年调整一次。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）A、静态分析法中开发完成后的价值是开发

33、完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B、动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C、评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D、可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E、被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值答案：A,B,C,E解析：本题考查的是开发完成后的价值。静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产

34、状况在预售时的房地产市场状况下的价值；评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值；被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值；不能用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值，因为这样做表面上是采用假设开发法估价，实质是采用成本法估价。参见教材P350。 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作A投资机会选择于决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：B2022房地产估价师答疑精华7篇 第7篇确定城市规模的常用方法主要包括( )。A.综合平衡法 B.环境容量法C.区域

35、分配法 D.线性回归分析法E.数学分析法答案：A,B,C,D解析：(1)综合平衡法。对城市人口的自然增长和机械增长分别作出预测，再加上当前期末人口总数，从而得出未来城市总人口的预测结果。(2)区域分配法。根据区域经济发展预测城市化水平，将城市人口根据区域生产力布局分配给各个城镇。(3)环境容量法。根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的方法。(4)线性回归分析法。根据城市人口发展规模与年份之间的相互关系，对未来城市人口规模进行预测的方法。下列关于契税的表述中，正确的有（）。A、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B、土地使用权转让（包括出售、赠与

36、和交换），需缴纳契税C、契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D、法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E、非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不征收契税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是契税。法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。 通常把大型零售商业物业的辐射区域分为( )。A主要区域B次要区域C已规划区域D衍射区域E边界区域正确答案：ABE答案 ABE 通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域，次要区域和边界区域。施工图未经审查批准的，不得

37、使用。（）答案：对解析：本题考查的是勘察设计的监督管理。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度答案：B,D解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。物业管理的基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度，物业服务招投标制度，物业承接查验制度，物业服务企业资质管理制度以及住宅专项维修资金制度。房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工 B.物业验收合格 C.购房人实际入住 D.开发企业向购房人交付房屋答案：D解析：本题考查的是商品房交

38、付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A、2651.52 B、2667.75 C、2705.63 D、2771.49答案：A解析：本题考查的是房地产价格构成。综合楼价值V100080060140（5.6%2%）V（1000800）25%，解得综合楼价值V2651.52（万元）。直接成本利润率的计算基数，只有前两项。下列关于房地产拍卖的表述，错误的是（）。A.对于

39、用途发生转换的房地产标的，不得拍卖B.有共有人的房地产拍卖，共有人享有优先购买权C.有租赁登记的房地产拍卖，承租人享有优先购买权D.产权人为国有单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见答案：A解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖标的发生用途转换，按照转换后的用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件。参见教材P450。某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80。已知土地资本化率为6，建筑物资本化率为8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A.43 B.112.5 C.123.3 D.150答案：C解析：本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益100808%6.4（万元），土地的净收益1016.42.6（万元），土地的价格2.6643.33（万元），该宗房地产的现值建筑物的现值土地价格1008043.33123.3（万元）。