2022房地产估价师模拟冲刺试题集7辑.docx

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1、2022房地产估价师模拟冲刺试题集7辑2022房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第1辑 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。 会计核算的可比性原则世指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在5公顷以上。 （

2、 ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产歼发商没有参与土地一级开发的机会。 （ ）正确答案：通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。房地产估价师注销注册可以由当事人申请。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。注销注册可由当事人申请，也可由国务院建住房城乡设主管部门依职权直接作出。 物业管理业不属于房地产中介服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第2辑通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货

3、膨胀带来的价值损失。（）答案：对解析：考点:通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额作为契税的计税依据。 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。A空置率与有效毛收入呈反向变动B通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某

4、一要求的比率正确答案：A房地产开发投资的静态盈利能力指标有（）。A、成本利润率B、销售利润率C、投资利润率D、投资回报率E、静态投资回收期答案：A,B,C,E解析：考点:经济评价指标体系。房地产开发投资的静态盈利能力指标包括成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期。 房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。A土地使用权出让合同签订B土地使用权出让合同约定的动工开发C土地使用权出让金缴纳D土地使用权证书取得正确答案：B中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的 B.不以盈利为目的 C.不经营普通商业银行的业务 D.只与政府和金融机构发生业务关系 E.为实

5、现国家政策服务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是中央银行。中央银行活动的主要特征是：第一，不以盈利为目的；第二，不经营普通商业银行的业务，即不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系；第三，为实现国家政策服务。关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误

6、，最高最佳利用必须同时满足以下4个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。P166170。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第3辑 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。（此题所给条件不全，有问题）A20B30C40D50正确答案：A 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平

7、均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法正确答案：B下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A、写字楼市场B、零售商场或店铺C、休闲旅游设施市场D、高新技术产业用房答案：D解析：考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500

8、/m2元，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851/ m2元。（ ）答案：对解析：本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方缴纳的税费比率）5500/（16%）5851（元/m2）。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务答案：错解析：二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之

9、日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未绎预告登记的权利人同学处分该不动产的，不发牛物权效力D.预告登记酌范围应当足商品房预售，主要是防止一房多卖正确答案：C甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A、 甲土地B、 乙土地C、 丙土地D、 甲、乙两宗土地任选其一答案：D解析：根据公式楼面地价土地单价容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。2022房地产估价师模拟冲刺试题

10、集7辑 第4辑 房地产开发过程中需要( )资金。A高利息B建设贷款C租赁贷款D民间融资E抵押贷款正确答案：BE答案 BE 房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。( )答案：对解析：知识点 房屋权属登记信息查询某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应

11、计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77答案：C解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3（17.2%）0.5-11061.23（万元），总成本300001061.2331061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本310.61/65%477.86（元/m2）。 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A

12、43.2B50C56.8D70正确答案：C 房地产开发项目实行（ ）。A资本金制度B股份制度C质量责任制度D项目手册制度正确答案：A优先股与公司债券的主要区别在于不退股。（）答案：对解析：本题考查的是股票的基本分类。优先股与公司债券的主要区别在于不退股。 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。 （ ）正确答案：关键线路是指在该工程中，直接影响工程总T期的那一部分连贯的工作。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第5辑随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A、消费习惯因素B、人口因素C、消费行为因素D、消费心理E、经济因素答案

13、：B,C,D解析： 本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。参见教材P119。合法利用下，如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值（）市场价值。A、低于B、等于C、高于D、不确定答案：B解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。参见教材P92。(一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权

14、属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于(?)?。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：C解析：不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。（）答案：对解析：本题考查的是生产要素的需求与供给。边

15、际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。答案：对解析：长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。答案：对解析：城市房地产开发经营管理条例规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设

16、定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第6辑 某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为( )万元。A10B20C25D30正确答案：B答案 B该房屋的重新购建价格估算为：2001000=20(万元)。下列选项中，不属于房地产供给量决定因素的是（）A.该种房地产的价格水平 B.该种房地产的开发成本 C.房地产开发企业和拥有着对未来的预期 D.消费者的偏好答案：D解析：本题

17、考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项D，消费者偏好影响房地产需求量，不影响房地产供给量。成本法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土地市场状况，应选择房地分估路径求取重新购建价格。（）答案：错解析：本题考查的是重新购建成本的求取思路。实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新购建成本的路径，并应优先选择房地合估路径，即适用房地合估路径求取的，应采用房地合估路径求取

18、。参见教材P303。国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。答案：对解析：征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2022年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2022年1月1日2022年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率

19、为02%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?（8分）正确答案：对城市土地的承载性、区位等评价，属于城市用地的建设条件评价。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地。城市用地的建设条件评价，包括城市用地布局结构评价、市政设施和公共服务设施评价，以及社会、经济构成评价。对土地承载性、区位的评价，属于城市用地经济评价。参见教材P2830。效用的度量理论有（）。A、基数效用论 B、乘数效用论 C、序数效用论 D、指数效用论 E、对数效用论答案：A,C解析：本题考查的是效用。效用的度量理论有基数效用论和序数效用论。2022房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第7辑 下列关于住房置业担保的表述中，不正

20、确的是（ ）。A住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充B住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C住房置业担保实行保证方式和反担保方式D住房置业担保机构不承担连带责任正确答案：D 企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。A量力而行法B销售百分比法C目标任务法D竞争对等法E协商谈判法正确答案：ABCD 调查对象是指根据调查目的确定的现象个体。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和10年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是（）风险。A、通货膨胀B、未来运营费用C、时间D、持有期答案：D解析：考点:房地产投资的

21、个别风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2。（）答案：对解析：土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续并组织实施。土地开发过程中涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和绿化、土地平整工作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2。下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术答案：B,D,E解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：