2022房地产估价师预测试题8篇.docx

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1、2022房地产估价师预测试题8篇2022房地产估价师预测试题8篇 第1篇某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A、比较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法答案：C解析：考点:假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担（）。A、质押B、一般保证C、

2、抵押D、连带责任保证答案：D解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。 下列对无差异曲线主要特点描述错误的一项

3、是（ ）。A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B任意两条无差异曲线不能相交C无差异曲线凹向原点D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用正确答案：C无差异曲线凸向原点。评估某套建筑面积为120m2的住宅在2022年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。2022房地产估价师预测试题8篇 第2篇 调查对象是指根据调查目的确定的现象个体。 （ ）此题为判断题(对，错

4、)。正确答案：(2022真题) 个人拥有的用于体育活动的房产可免征房产税。（）答案：对解析：本题考查的是房产税减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各

5、种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，其中的费用不包括（）。A.拆除工程费用 B.修缮工程费用 C.恢复工程费用 D.房屋市场价值的减损额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。房地产开发企业资质审

6、批由国务院建设行政主管部门审批的是( )。A、 一级资质B、 一、二级资质C、 一三级资质D、 一四级资质答案：A解析：二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，应缴纳城市维护建设税（）元。A500B2500C3500D6000答案：B解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税（简称“三税”）税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是纳税人所在地在城市市区的，税

7、率为7；在县城、建制镇的，税率为5；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1。本案例，李某将其在某建制镇的营业用房以l00 万元出售，则应按照5%缴纳城市维护建设税。李某应缴营业税=1005%=5（万元）；李某是出售营业用房，不需缴纳消费税和增值税。因此，李某应缴纳的城市维护建设税=500005%=2500（元）。2022房地产估价师预测试题8篇 第3篇 税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为2400

8、0元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1% B.16.0% C.19.1 D.23.1%答案：C解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+602）/20=19.1。对于（），市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。A、寻求多样化购买行为B、习惯性购买行为C、复杂购买行为D、化解不协调购买行为答案：C解析：本题

9、考查的是消费者购买决策过程。对于复杂购买行为，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。参见教材P133。大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（）答案：错解析：本题考查的是商业银行负债业务。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出

10、售转让，具有较高的收益性和流动性特点。参见教材P249。 交易日期修正的具体方法为（ ）。A价格指数B价格变动率C百分率法D价格可变系数E差额法正确答案：ABCD、E两项属于房地产状况调整方法之一。2022房地产估价师预测试题8篇 第4篇(2022真题) 下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（）。A.保留价规则B.价高者得规则C.瑕疵请求权规则D.禁止参与竞买规则答案：A解析：本题考查的是保留价规则。保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质上是权利制衡机制。 所有者权益在数量上体现为所有者对企业资产的剩余利益，在性质上也就体现为资产

11、减去负债后的余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为08万元/。2022年8月1日王某以11万元/的价格购买了其中50的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了115万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为65%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2022年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租

12、经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。（12分）正确答案： 职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工因特定生活消费或丧失缴存条件时，按照规定提取个人账户内的住房公积金存储余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市规划的主要任务不包括（）。A、确定城市的规模和发展方向 B、合理和有序的配置城市空间资源 C、增强城市发展的可持续性 D、实现城市的社会和文化发展目标答案：D解析：本题考查的是城

13、市规划的含义、作用和任务。选项D，应为实现城市的经济和社会发展目标。2022房地产估价师预测试题8篇 第5篇 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基础D箱形基础正确答案：D 目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。 （ ）<-Next->房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）<-Next->为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质是评估房地产

14、的价格而不是价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：项目资本金的出资方式中，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的（），国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。A、10%B、20%C、30%D、50%答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A、房地产抵押估价B、房屋征收评估C、房

15、地产司法拍卖估价D、房地产转让估价E、房地产投资信托基金估价答案：B,C解析：考点:合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2022房地产估价师预测试题8篇 第6篇(2022真题) 从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的（）。A.自然环境B.人工环境C.经济环境D.社会环境答案：D解析：本题考查的是环境的概念和分类。房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所

16、形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。长期趋势的测定主要是求平均值。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势的测定。长期趋势的测定主要是求趋势值。 个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴人国库。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 限额设计就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。 ( )参考答案：正确下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.廉租住房B.军事设施C.城市公共交通枢纽D.旅游设施E.国家重点扶持的能源设施答案：A,B,C,E解析：国务院关于

17、深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头

18、、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等

19、交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。2022房地产估价师预测试题8篇 第7篇新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法答案：B解析： 本题考查的是适用于新开发

20、建设的房地产的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）。A房屋他项权利登记B房屋变更登记C房屋转移登记D房屋租赁登记备案正确答案：D城市房屋租赁管理办法(建设部令第42号)(以下简称租赁管理办法)对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，属于房屋租赁的形式。对一线、二线、三线城

21、市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（）分析。A总量结构B产品结构C投资结构D区域结构答案：D解析：房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其中，区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 房地产投资开发需要（ ）。A土地B建材C相应资质D劳动力E资金正确答案：ABDE房地产投资开发需要土地、建材、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金、专业人员经验。 下列关于经济学中成本分析的表述中，止确的有（ ）。A.边际成本包括

22、短期边际成长和长期边际成本B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则正确答案：ACD2022房地产估价师预测试题8篇 第8篇李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（）。A32.00B34.67C49.78D52.44答案：D解析：所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额月物业管理费其他债务月偿付额）月均收入。本题中

23、，李某的所有债务与收入比=（8001440120）4500=52.44。发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（）答案：对解析： 本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。 某套住宅建筑面积为lOOm2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。A2400B2580C2607D2760正确答案：A每平方米建筑面积的价格总价/建筑面积300080/

24、1002400(元/m2) 已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为O.5%，则报酬率为（ ）。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%正确答案：A3.31%+2.23%+1.32%+1.42%0.5%7.78 %某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（）。A一般投资机会研究B特定项目投资机会研究C详细可行性研究D辅助研究答案：D解析：辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。如开发商拟开发绿色住宅时，就可能需要对绿色住宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等。