2022房地产估价师答疑精华9篇.docx

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1、2022房地产估价师答疑精华9篇2022房地产估价师答疑精华9篇 第1篇 下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更B周某有权退房C周某退房，甲公司应承担违约责任D周某退房应承担违约责任正确答案：AB 按照工程费用的不同，可以把工程建设定额划分为( )。A、建设工程定额B、设备安装工程定额C、建筑安装工程费用定额D、工器具定额E、其他直接费定额正确答案：ABCD某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元m2，土地重新

2、购置价格为4800元m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2，建筑物折旧总额为（）万元。A800B878C896D1129答案：A解析：建筑物折旧总额=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值=建筑物重置价格-（房地产市场价格土地重新购建价格）=32002（5200248001）=800（万元）。在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格答案：D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修

3、改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。A、 简单平均法B、 移动平均法C、 加权移动平均法D、 指数平滑法答案：B解析：解析 时间序列分析法在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金答案：A,B,C,D解析：在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价值；待开发房地产取得税费；后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。 建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。（ ）此题为判断题(对，错)。正确

4、答案：2022房地产估价师答疑精华9篇 第2篇同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（）答案：错解析： 本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（）。A、两者区位相近B、两者用途相近C、两者权利性质相同D、两者档次相当答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项B，可比实例房地产与估价对象房地产用途应

5、相同。 下列表述中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5%正确答案：C张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%答案：A解析：名义利率与实际利率。由题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7

6、.05%。根据物权法，不经登记也发生物权效力的行为有（）房屋。A、买卖B、合法建造C、拆除房屋D、赠与取得E、受遗赠取得答案：B,C,E解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。A、空置率B、长期空置率C、长期平均空置率D、长期平均吸纳率答案：C解析：考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场

7、自然周期中的平衡点。偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围答案：错解析：下列各项个人所得，应纳个人所得税：1.工资、薪金所得；2.个体工商户的生产、经营所得；3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得；4.劳务报酬所得；5.稿酬所得；6.特许权使用费所得；7.利息、股息、红利所得；8.财产租赁所得；9.财产转让所得；10.偶然所得；11.经国务院财政部门确定征税的其他所得。2022房地产估价师答疑精华9篇 第3篇下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费答案：B解析：本题考查的是建设成本。基础设施建设费

8、，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间税费。（常识）运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。A.较高 B.较低 C.最高 D.居中答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值某开发公司通过拍卖方

9、式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。A、 一类用地B、 二类用地C、 三类用地D、 四类用地答案：B解析： 直接资本化法的优点是( )。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年

10、的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况正确答案：AE答案 AEB、C、D项为报酬资本化法的优点。 衡量会计信息质量的标准中，（ ）是对会计工作的基本要求。A客观性B相关性C一贯性D明晰性正确答案：A评价会计信息质量的标准主要有客观性、相关性、可比性、一贯性、及时性、明晰性等。其中，客观性

11、是对会计工作的基本要求。城市发展战略是城市（）三位一体的统一的发展战略。A.经济 B.生态 C.社会 D.建设 E.文化答案：A,C,D解析：本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华9篇 第4篇 某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为（ ）元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等

12、于8.29元人民币。A7999B7967C7996D8028正确答案：D 要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。A活期B3个月整存整取C6个月整存整取D1年整存整取正确答案：B公开招标通常适用于工程项目规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设。答案：对解析：在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价的知情人有（）。A委托人B拍卖人C买受人D竞买人E公证人答案：A,B,E解析：保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀

13、请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。保留价也可以公开，在拍卖目录中列示，也可以由拍卖主持人在拍卖现场口头宣布，总之应在竞买人开始报价前完成。 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（ ）。 、A满足购买者使用要求B购买者支付能力C物业预期收益D物业用途正确答案：C一类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。（）答案：错解析：本题考查的是城市用地分类。三类居住用地是指以简陋住宅为主的用地。参见教材P16。2022房地产估价师答疑精华9篇 第5篇征收集体土地实行国务院和省级人民政府两

14、级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有（）。A.征收基本农田5亩 B.征收基本农田以外的耕地45公顷 C.征收园地2000亩 D.征收集体建设用地45公顷 E.征收未利用土地50公顷答案：A,B,C解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。应由国务院批准的为：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷；（3）其他土地超过70公顷的，1公顷=15亩。城市修建性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密度、绿地率等控制指标。（）答案：错解析： 本题考查的是制度政策因素。城市控制性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率

15、、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制指标。在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金答案：B解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。参见教材P145。 某建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（ ）。A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33 3B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0C按土地价值分摊，二层占

16、有的土地份额为35.0D按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9正确答案：ABDE下述各项 ，属于房地产需求分析内容的是（）。A、相关房地产类型的在建数量B、吸纳率分析C、相关房地产类型的存量D、改变用途数量答案：B解析：考点:房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的( )产生影响。A市场价值B投资C工期D质量E安全正确答案：AB答案 AB政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。(2022真题) 关于股票和股单的说

17、法，正确的是（）。A.股票和股单同属于证据证券B.股票和股单同属于有价证券C.股票和股单是由股份有限公司发行的D.股票和股单都可以在市场上自由流通答案：A解析：本题考查的是股票与股单概念的比较。二者都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券。区别：（1）适用范围不同；（2）性质不同；（3）表现形式不同。股单仅仅是一种证据证券，只是证明股东出资份额和股东权利，具有很强的人身依附性。股单本身没有价格，不是有价证券，不能在市场上自由流通，只能依法定条件和手续转让。2022房地产估价师答疑精华9篇 第6篇在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利

18、用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模 D.建筑档次E.房地产开发企业答案：A,C,D解析：本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。区位是既定的，无法选择。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。(2022真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋转租。商品房屋租赁管理办法第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底，2022年底至2022年底的净收益为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以

19、稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 通常情况下不得拍卖的房地产有（）。A.权属有争议尚在诉讼的房屋B.仍在租赁期限内的住房C.未取得不动产权证书的房屋D.未经其他共有人书面同意转让的共有房地产E.已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：（1）未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）；（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有

20、争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（7）国家依法收回土地使用权的；（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。我国现行的税率形式有（）。A.比例税率B.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率答案：A,B,D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。民法上的代理和诉讼法上的代理的区别主要在于（）。A.代理事项不同 B.代理范围不同 C.代理形式不同 D.代理人不

21、同答案：A解析：本题考查的是代理。民法上的代理和诉讼法上的代理是两种不同的制度。二者最主要的区别在于代理事项不同限制民事行为能力人，不能自行订立合同，必须由其法定代理人代为订立合同。（ ）答案：错解析：本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。2022房地产估价师答疑精华9篇 第7篇建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。答案：错解析：伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自

22、由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。 以下交易属于正常交易的情况有( )。A土地使用权出让拍卖B相邻房地产的合并C房地产涉案拍卖D卖方负责补交土地使用权出让金E买方不负责缴纳契税正确答案：BCDE答案 BCDE拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。（）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。A、实验法B、观察法C、集体访问D、结构式访问答案：C解析：考点:市场调查的步骤。集体访问法是通过集体座谈的方式了解被访问者

23、想法、收集资料的方法。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。下列关于外汇市场作用的表述中，错误的是（）。A.为调剂外汇资金的余缺提供便利 B.解决长期性投资性资金的需要 C.有利于避免汇率风险 D.有利于中央银行进行稳定汇率的操作答案：B解析：本题考查的是外汇市场。外汇市场的作用包括：（1）为调剂外汇资金的余缺提供便利；（2）有利于避免汇率风险；（3）有利于中央银行进行稳定汇率的操作。物业服务费应

24、当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。（）答案：对解析： 本题考查的是物业服务收费。物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。 某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款( )元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000正确答案：A2022房地产估价师答疑精华9篇 第8篇一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（）答案：对解析：本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产

25、泡沫的程度。A.房价收入比 B.实际价格理论价格 C.房价租金比 D.收入租金比 E.住房市场指数答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格/理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程序。 会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计账簿所处的时间、空间环境所作的合理设定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 违章建筑的认定是（ ）的职权范围。A土地行政部门B工商行政部门C房屋拆迁部门D规划行政主管部门正确答案：D违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市

26、规划行政主管部门出具证明。 住房公积金属于（ ）所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位和个人共同D住房公积金管理中心正确答案：B 管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款所得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022 年，某市新增房地产供应量中，90m2 以下住宅建筑面积是90m2 以上住宅建筑面积的1.5 倍。反映这两者关系的统计指标是（）。A强度相对指标B比较相对指标C比例相对指标D结构相对指标答案：C解析：比

27、例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。该指标的计算公式为：2022房地产估价师答疑精华9篇 第9篇 下列说法正确的是（ ）。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模正确答案：C w省政府颁布实施的w省商品房销售管理办法属于（ ）A法律B地方性法规C地方性政府规章D规范性文件正确答案：C某家庭欲购买总价为125万元的

28、一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A.529412.37 B.83265.38 C.87867.78 D.91022.12答案：A解析： 本题考查的是复利系数的应用。月还款A2000040%8000（元），i6%/120.5%，n1012120，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000/0.5%1-1/(1+0.5%)120=720587.63（元），首付款1250000720587.63529412.37（元）。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲

29、公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。A.施工单位工程款 B.银行贷款C.第三方欠款 D.拍卖变现时的费用及税金答案：D解析：(2022真题) 封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。（）答案：对解析：本题考查的是投资基金类别。基金公司如同股份制企业一样，基金由股份构成，但它不能像股份制企业那样在运行中还有其他债权债务，如发行债券、贷款以及结算中的债权债务等。下列各项中，不属于基本报表的是（）。A、现金流量表B、利润表C、资产负债表D、项目总投资估算表答案：D解析：本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在( )之日的市场价格。A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达答案：B解析：被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。