2022房地产估价师经典例题8辑.docx

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1、2022房地产估价师经典例题8辑2022房地产估价师经典例题8辑 第1辑中观区位，往往是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10，目前该承租人权益价值为（）万元。A39.48B40.67C41.81D46.84答案：B解析：承

2、租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。根据题意得： 资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在

3、二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价。8.下列关于该房屋抵押估价说法正确的是（）。A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。首先，合法才算面积。合法以后，要扣除回迁面积、销售面积、公建面积

4、。 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签定C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。 （ ）正确答案：一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。答案：错解析：合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。2022房

5、地产估价师经典例题8辑 第2辑当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。 ( )答案：错解析： 保留价不同于其拍价，披拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。 （）答案：对解析：考点:合法原则。评估拖欠工程款的房地产在建工程的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。信托的职能包括（）。A.融通资金 B.财产所有权的转移性 C.财务管理

6、D.收益分配的实绩性 E.信用服务答案：A,C,E解析：本题考查的是金融信托投资业务。信托的职能包括融通资金、财务管理和信用服务。利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关答案：D解析：本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的

7、影响，房地产价格和利率负相关。P145。城市房屋征收估价的目的是为确定被征收房屋（）而评估其房地产市场价格。A.价值B.重置价格C.货币补偿金额D.用于产权调换房屋价值E.与产权调换房屋结算差价答案：A,D,E解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选择货币补偿的，被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。选择产权调换的，评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。 房地产市场结构包括（ ）。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构正确答案：ABC

8、D2022房地产估价师经典例题8辑 第3辑 目前，我国政府虽然不能直接作为城市房屋的拆迁人，但是政府可以作为土地一级开发者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房屋两全险的期限分为1年、3年、5年、10年四种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 市场主体通常包括（ ）。A买家B卖家C交易对象D交易价格E交易行为正确答案：AB 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于( )。A.用地控制指标 B.环境容量控制指标C.建筑形态控制指标 D.城市设

9、计引导及控制指标答案：B解析：环境容量控制指标。包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，股票有可能仍有效。（）答案：错解析： 本题考查的是股票应载明的内容。股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，则股票无效。（）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。A、寻求多样化购买行为B、习惯性购买行为C、化解不协调购买行为D、复杂购买行为答案：B解析：考点:消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过

10、搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。2022房地产估价师经典例题8辑 第4辑 该城市“2022年度普通商品住宅价格/2022年度普通商品住宅价格”这一指标属于（ ）。A强度相对指标B比较相对指标C动态相对指标D比例相对指标正确答案：C对经营期和效益均布相同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是等额年值法。（）答案：对解析：考点:方案经济比选定量分析方法。当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。 对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价

11、业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析： 本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：7070/（70+50）（150-70-50）87.5（万元）。 房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，

12、从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。上述商业土地使用权出让方式不宜采用（）。A、招标B、拍卖C、挂牌D、转让答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。A、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命

13、应采用经济寿命B、对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C、建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D、建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E、建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命答案：A,E解析：本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P314。2022房地产估价师经典例题8辑 第5辑运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（

14、 ）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。 代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律 后果（ ）。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担正确答案：A一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。答案：错解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回

15、越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平；与此同时，企业的存货周转率往往也比较低。相反，如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低，或者信用政策过于宽松，这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周转。多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物的是（）。A.砖木结构建筑 B.砌体结构

16、建筑 C.钢筋混凝土结构建筑 D.钢结构建筑答案：D解析：本题考查的是建筑分类。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润答案：C解析：本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 运用长别趋势法估价的一般步骤有（ ）。A搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B整理搜集到的历史价格资料，画

17、出时间序列图C观察、分析时问序列，得出一定的模式D以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E对未来的价格进行分析和预测正确答案：ABCD运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。以下各项中，不属于项目竣工验收工作程序的是（）。A、单位工程竣

18、工验收B、单项工程竣工验收C、竣工验收备案D、综合验收答案：A解析：本题考查的是竣工验收。项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段：单项工程竣工验收、综合验收、竣工验收备案。2022房地产估价师经典例题8辑 第6辑 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途 径和形式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。A提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升B当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银

19、行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量正确答案：C消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（ ）。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用答案：A,D解析：房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺

20、设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。政府宏观调控房地产的手段包括( )。A、 严格控制建设程序B、 金融政策和住房政策C、 地价政策D、 城市政策E 住房政策答案：B,C,D,E解析：根据建设程序的概念。 关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是( )。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等正确答案：B答案 B房地产开发项目

21、可行性研究的依据除A、C、D项外还有批准的项目建议书和同等效力的文件，自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标。下列法律中，具有最高法律效力是( )。A.宪法 B.物权法 C.合同法 D.民法通则答案：A解析：宪法具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得同宪法相抵触。房地产市场的变化会导致土地费用的迅速变化。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。2022房地产估价师经典例题8辑 第7辑 某宗面积为3000的工业用地，容

22、积率为8，楼面地价为700元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元/。理论上应补地价（ ）。A78万元B882万元C1210万元D1272万元正确答案：D 古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ）。A1年B3年C15年D合理使用寿命期正确答案：D(2022年真题) 房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位答案：B解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预

23、租售收入时，需要考虑销售收入计划。下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产需求。选项A正确，对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；选项B正确，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上,从而该种房地产的需求增加；选项C错误，在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的

24、价格低时，对该种房地产的需求就会增加；选项D正确，消费者预期未来的收入增加时，就会增加对房地产当前的需求；选项E正确，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求；反之，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C、总代理可以委托分代理D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合

25、代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：该地区平均每人占有耕地数量为( )亩。A、 20B、 2C、 0.133D、 0.05答案：D解析：知

26、识点 征收耕地补偿费的内容比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）答案：错解析：本题考查的是比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。2022房地产估价师经典例题8辑 第8辑甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑

27、面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。A、按照预算额计算在建工程价值B、按工程已结算额计算在建工程价值C、按综合完成的形象进度计算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值。 某成片荒地面积15000m

28、2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（ ）元/m2。A2237B2265C2346D3964正确答案：D估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中（）是估价主体。A.估价报告的使用者 B.估价服务的需求者 C.估价委托人 D

29、.房地产估价机构和注册房地产估价师答案：D解析： 本题考查的是房地产估价的要素。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。房地产状况调整的分解不包括（）。A.区位状况调整 B.实物状况调整 C.权益状况调整 D.收益状况调整答案：D解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。 房地产市场周期波动可分为（ ）阶段。A复杂与发展B繁荣C危机与衰退D萧条E泡沫正确答案：ABCDABCD房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ ）A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费正确答案：C