2022房地产估价师每日一练8篇.docx

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1、2022房地产估价师每日一练8篇2022房地产估价师每日一练8篇 第1篇能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A、流动比率 B、偿债备付率 C、利息备付率 D、资产负债率答案：D解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（ ）途径。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续正确答案：D 某可比实例的

2、实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。A0.91B0.92C1.09D1.10正确答案：B 按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性B用途C市场性D地段正确答案：B答案 B居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。（）答案：对解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。A、 长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B、 长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C、 长期趋

3、势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D、 长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势答案：A,C,D,E解析：近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答案：解析： 本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜谨慎；（2）开发费用可能发生变化

4、；（3）开发周期可能延长；（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；（5）折现率或利润率水平可能发生变化。2022房地产估价师每日一练8篇 第2篇 现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/，成如期为2022年1月末，该类房地产白2022年7月末至2022年6月未每月价格递增1%，2022年6月末至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/。该可比实例在2022年10月末的价格为（ ）。A2648元/B2688元/C2708元/D2734元/正确答案：C一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜

5、用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。A、 成本利润率B、 动态投资回收期C、 投资利润率D、 财务内部收益率答案：B解析：解析 动态投资回收期业主大会履行的职责有( )。A、 制定、修改业主公约和业主大会议事规则B、 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C、 监督业主公约的实施D、 决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E 选聘、解聘物业企业答案：A,B,D,E解析：监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。某建设项目

6、设备及工器具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3。基本预备费率5，则基本预备费为( )万元。A.500 B.815 C.1445 D.1473答案：A解析：工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为设备及工器具购置费和建筑安装工程费；基本预备费(工程费用工程建设其他费用)基本预备费率=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)基本预备费率(2000+5000+3000)5=500万元。 以下不属于经营性用地的是( )。A工业用地B旅游用地C娱乐用地D商品住宅用地正确答案：A答案 A 20

7、22年7月1日起开始实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中规定，商业、旅游，娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，特殊情况下才允许协议出让。 减价拍卖皆为买方报价拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：随着研究目的的改变，商品住宅既可作为统计总体，也可作为总体单位。答案：对解析：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化。2022房地产估价师每日一练8篇 第3篇下列关于不动产登记的程序，表述正确的是（ ）。A.住宅类不动产登记费，按件收取，550元/件B.对在建工程抵押权登记，登记机构应当实地查看C.接受赠与取得不动产权利

8、的，可以单方申请登记D.不动产抵押权登记，登记机构将核发不动产登记证书答案：B解析：本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的登记，可以单方申请；不动产登记证明用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项；规划用途为住宅的房屋（以下简称住宅）及其建设用地使用权申请办理下列不动产登记事项，提供具体服务内容，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。P160162。 申请强制拆迁必须提供（ ）。A行政强制拆迁申请书B仲裁决议书C拆迁协议范本D裁决调解和裁决书E被拆迁房屋的证据保全公证书正确答案：ADE申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不

9、同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离答案：B,C解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/，假设折现率为10% 。请计算目前

10、该承租人权益价值。（8分）正确答案：答案暂缺预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P157。 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿正确答案：A 利用期望值法判断投资方案

11、的优劣时，可选择的方案有( )。A期望值相同、标准差小的方案B期望值相同、标准差大的方案C标准差系数小的方案D标准差系数大的方案E标准差相同、期望值大的方案正确答案：ACE答案 ACE 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。2022房地产估价师每日一练8篇 第4篇 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包

12、括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运

13、营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案：答案 (1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：第1年年初投入自有资金9000万元；第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000(万元)第4年年初借款本息和共计：10000(1+10%)2+5000(1+10%)=17600(万元)销售收入126

14、00万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，第5年年初借款本息和共计：5000(1+10%)=5500(万元)利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。 中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位次的标志值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确

15、答案：经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。( )答案：对解析：知识点 勘察设计的发包 近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格呈上升趋势，2022年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/m2，2022年度这一价格指标增至2800元/m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：第101题：下列可能导致普通商品住宅价格下降的因素是（ ）。A消费者对普通商品住宅未来价格的预期B普通商品住宅的造价降低C大量高档商品住宅投放市场D生产技术水平

16、的提高正确答案：ABD 某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于（ ）基金A契约型B公司型C封闭型D开放型正确答案：D(2022真题) 某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（）万元。A.3000B.4000C.7000D.10000答案：D解析：本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。2022房地产估价师每日一练8篇 第5篇 下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。A按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必

17、须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在3%，所需费用，小型项目约占投资的 0.5%1.0%，大型复杂的工程约占0.2%0.5%C初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到25%，所需费用约占总投资的0.5%2.5%D投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%E初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%。正确答案：ADE答案 ADE B项中对应数据应分别为10%、1.0%3.0%和0.2%10%，C项中对应数据应分别为20%和0.25%1.5%。 功能定位

18、的目的，是为市场体共有较高性能的产品。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。A.使用土地期间投入的基础设施费B.使用土地期间投入的公共配套设施费C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用答案：C解析：本题考查的是土地增值税扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业

19、和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。A权益投资比率B利息备付率C偿债各付率D内部收益率E资产负债率正确答案：BCE房地产投资具有不可逆性的主要原因有（ ）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本答案：C,E解析：房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对

20、于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆（如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其严品用途就难以改变）；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）。A4858B5200C2700D6264正确答案：B估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地

21、产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（）。A.一般假设 B.未定事项假设 C.背离事实假设 D.不相一致假设答案：D解析： 本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。2022房地产估价师每日一练8篇 第6篇抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。答案：对解析：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产

22、的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（）。A、投标函及投标函附录B、施工组织设计C、合同条款及格式D、技术标准和要求E、资格审查资料答案：A,B,E解析：考点:招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织

23、设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。 经济适用房的土地采用（ ）方式取得。A行政划拨B转让C出让D低价出让正确答案：A1998年7月3日以国发199823号文件发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确规定：经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。故选A 房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。 （ ）此

24、题为判断题(对，错)。正确答案：甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某采用融资杠杆进行投资，杠杆率计算正确的为（）。A、0.4B、0.6C、1.5D、2.5答案：D解析：本题考查的是金融杠杆、回报与风险。杠杆率=投资

25、房地产总价值/房地产投资中的资本金=1/40%=2.5。参见教材P266。 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：设立房地产中介服务机构，应当向当地政府申请设立登记。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。2022房地产估价师每日一练8篇 第7篇在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，其中（）是龙头。A.估价目的 B.估价对象 C.价值时点 D.价值类型答案：A解析：本题考查的是确定估价基本事项。在一个估价项目中，估价基本事项之间有内在联系，

26、其中估价目的是龙头。明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析答案：C解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。参见教材P139。 市场调节价是通过市场竞争形成的价格，而不是由经营者自主制定的。此题为判断题(对，错)。正确答案： 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。 （ ）正确答案：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有

27、权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。 房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。A估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致B期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值

28、C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准E在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%正确答案：AD2022房地产估价师每日一练8篇 第8篇房地产的独一无二特性导致了（）。A、没有完全相同的房地产供给B、房地产市场不能实现完全竞争C、房地产交易不宜采取样品交易的方式D、房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响E、房地产价值量大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，

29、房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。此外，房地产交易不宜采取样品交易的方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地査看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括( )。A缩短不同物业之间的相对距离B推动不同地域消费品的交流C减少劳动力成本D减少时间费用E使信息安全无懈可击正确答案：ABCD答案 ABCD 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离、推动不同地域

30、消费品的交流、减少劳动力成本和时间费用。 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。A14万元B20万元C17万元D不确定正确答案：A注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2022年18月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、 1050、1051。比准价格计算如下。(一)交易日期修正

31、系数：1KA=99.7%2KB=99.0%3KC=99.2%(二)求取比准价格如下：答案：解析：对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A、自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B、自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C、商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E、地下停车场免税答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值；商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税；出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。A用途专业的房地产B价值较大的房地产C独立使用的房地产D不可分割的房地产正确答案：C