2022房地产估价师考试历年真题精选9篇.docx

《2022房地产估价师考试历年真题精选9篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试历年真题精选9篇.docx（31页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师考试历年真题精选9篇2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第1篇 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%， 该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2正确答案：C对收益性房地产来说，增加房地产持有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。参见教材P139。

2、边际成本曲线是一条先下降后上升的曲线。（）答案：对解析：本题考查的是成本理论。边际成本曲线是一条先下降后上升的曲线。 对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（）答案：对解析：考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。 由于房地产价值量大。加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（ ）等方面的情况在短时间内不易了解。A产权B质量C效率D能量E环境正确答案：A

3、BE（）是指对物品的有支付能力支持的需要。A.购买力 B.有用性 C.稀缺性 D.有效需求答案：D解析：本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。 房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑。A产品定位B市场定位C产品细分D目标选择E市场细分答案：C,E解析：识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。如果某品牌试图进入其他细分市场，就需要估计各个细分市场的规模、现有竞争者的市场份

4、额，以及他们当前的实力、目标和战略，掌握每个细分市场提出的不同竞争问题和市场营销机会。2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第2篇在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（）。A.房价租金比 B.房地产价格指数 C.平均建设周期 D.吸纳率 E.开发投资杠杆率答案：A,E解析：本题考查的是市场监测与预警指标 。选项BD属于市场交易指标；选项C属于供给指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是

5、非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即( )。A封面；目录B致委托人函；估价师声明C估价结果审核D估价技术报告及附件E估价结果报告正确答案：ABDE答案 ABDE一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：封面；目录；致委托人函；估价师声明；估价结果报告；估价技术报告；附件。下列表述正确的有（）。A、个人将购买超过2年（含2年）的住房对

6、外销售的，免征增值税B、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税C、个人销售住房征收土地增值税D、个人销售或者购买住房暂免征收印花税E、对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间答案：A,D,E解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2022年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。下列权利中，属于用益物权的是（）。A抵押权B质权C地役权D留置权答案：C解析：用益物权是指权利人对他人所有的

7、不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。住宅楼共有建筑面积应以幢为单元进行分摊。（）答案：对解析：根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：幢共有建筑面积，指为整幢（包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等）服务的共有建

8、筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。功能共有建筑面积，指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。本层共有建筑面积，指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE 实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。A物业服务成本B法定税费C物业服务企业的酬金D物业服务企业的利润正确答案：C2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第3篇 下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确

9、的。A供给非同质性B需求多样性C竞争充分性D交易复杂性正确答案：C 从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。10.关于估价中对该综合楼装修

10、部分处理的说法，正确的是(?)。A.装修部分不宜列入估价范围B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算答案：A解析：房地产抵押估价，一般不应包含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说通常没有使用价值，也就没有价值。 下列不属于平均指标的是（ ）。A众数B中位数C水平指标D调和平均数正确答案：C被征收人选择产权调换的，只需要评估被征收房屋价值。（

11、）答案：错解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P60。甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。合并后的房地产价值为130万元。若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是（）万元。A、40B、50C、60D、80答案：C解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：4040/（50+40）（130-50-40）57.78（万元）。参见教材P192。(2022真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。

12、（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排为（）。A.国民经济和社会发展规划 B.土地利用总体规划 C.国土规划 D.城乡规划答案：B解析：本题考查的是规划简介。土地利用总体规划是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间

13、上做的综合部署和统筹安排。 拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的（ ）和（ ）内进行拆迁。A拆迁范围；拆迁方向B拆迁范围；拆迁期限C拆迁地址；拆迁方向D拆迁地址；拆迁期限正确答案：B拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第4篇 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。A小于20%B满足目标收益率要求C大于20%D不满足目标收益率要求正确答案：C 各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，并且从未发生过重大工程质量事故。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以单位工

14、程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法正确答案：A 下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）。A商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款正确答案：C合同中未约定，应按下列原则进行：商品房买卖合同中约定的面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记

15、中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。房地产间接投资包括（）。A、置业投资B、购买房地产开发企业的股票或债券C、开发投资D、投资房地产投资信托基金E、土地购置贷款答案：B,D解析：考点:房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据房屋征收条例，房屋

16、征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。 物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（ ）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关答案：C,D,E解析：资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）

17、投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第5篇担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的（）。A.10% B.15% C.20% D.30%答案：C解析：本题考查的是违约责任。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的2

18、0%。下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、修建广场、公园、公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局答案：A解析：考点:保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。 某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（ ）万元。A100B70C60D40正确答案：B1003070(万元) 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程

19、量近似匡算法正确答案：A某市2022年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2022年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2022年办公楼的平均建设周期为（ ）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86答案：C解析：房地产市场指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43。下列关于投资基金的特点，表述正确的有（）。A.化零为整 B.降低投资风险 C.降低投资效率 D.弥补中小投资者管理缺陷

20、E.避免国外投资者直接控制国内企业股权答案：A,B,D,E解析：本题考查的是投资基金的特点。选项C错误，投资基金可以提高投资效率。 房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和( )。A信托融资B股票融资C抵押贷款支持证券融资D权益融资正确答案：D答案 D 发行股票进行融资，属于权益融资的一种。抵押贷款支持证券融资属于债务融资的一种。 税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。 （ ）正确答案： 人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质就是赔偿，不是按约定予以给付。（ ）此题为判断题(对，错)。正确

21、答案：2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第6篇在房地产投资的“开发持有出租”模式中，现金流量不包括（）。A预售收入B土地成本C运营成本D租金收入答案：A解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为以下几种基本模式：“开发销售”模式；“开发持有出租出售”模式；“购买持有出租出售”模式；“购买更新改造出售”模式；“购买更新改造出租出售”模式。其中，“开发持有出租出售”业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。在建立比较基础时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算

22、。（）答案：对解析：本题考查的是建立比较基础。统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照答案：错解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)企业法定代表人的身份证明；(4)专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30 日内向符合条件的企业核发暂定资质证书，暂定资质的条件不

23、低于四级资质的条件。暂定资质证书有效期1 年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2 年。自领取暂定资质证书之日起1 年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。 由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之间的因果关系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下

24、，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值答案：A,B,C解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。 在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下，必然有（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。否则，现状利用就 是最高最佳利用，现状价值就是

25、市场价值。参见教材P99。下列行为中，应缴纳契税的是( )。A.中国公民受让英国的一套住房B.某高校承受房产用于教学C.张某以获奖方式取得一套房屋D.王某继承取得房屋答案：C解析：下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；(抵债抵押)3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 （ ）通常是构成城市居住区的基本单位。A居住小区B居住组团C胡同D四合院正确答案：B居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由

26、若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。 中华人民共和国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第7篇下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（）。A、保留价规则 B、价高者得规则 C、瑕疵请求权规则 D、禁止参与竞买规则答案：A解析：本题考查的是保留价规则。保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质上是权利制衡机制。参见教材P431。求取建筑物折旧的方法主要有（）。A.年限法 B.分解法 C.分部分项法 D.市场提取法 E.指数

27、调整法答案：A,B,D解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两种方式。 限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。( )参考答案：正确进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A、相互排斥B、相互独立C、相互关联D、互补答案：B解析： 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。下列关于物权法确定的不动产登记制度，表述正确的

28、有（）。A.凡不动产物权的设立.变更.转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 B.权利人基于事实行为取得物权的，处分该物权时，依据法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力 C.因人民政府的征收决定导致物权设立，自人民政府的征收决定生效时发生效力 D.房屋买卖自交易发生时发生物权效力 E.当事人之间订立有关设立.变更.转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。房屋买卖、房地产抵押， 自记载于不动产登记簿时发生物权效力。下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.户型B.

29、楼层C.层高D.装修答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。下列房地产中，不得转让的有（ ）。A.存在租赁关系的房地产B.被司法机关查封的房地产C.处在异议登记期间的房地产D.某一个权利人，处分共同共有的房地产E.已经全部缴纳土地使用权出让金，但未经登记答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产转让的条件。下列房地产，不得转让：（1）未达到房地产项目转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律

30、、行政法规规定禁止转让的其他情形。P123。 某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?正确答案：可能。主要有以下三种原因：物质方面升值。是指建筑物在实体方面的多于正常的养护投入使房屋价值增加。比如在房屋平均正常维护基础上加大维护投入，缩短维修周期，在正常使用中注意加强对房屋全面的保护，采取科学、专业的保护措施等；功能方面升值。是指建筑物成本效用的相对增加所引起的价值上涨，主要指已有或更新的部件、装修、设备、设施或系统等对房地产价值的贡献大于其成本。如设计具有前瞻性，在投入使用后不久(比如三、四年内)就与那时的市场流行趋势吻合，改变建筑物内部

31、布局或重新装修、增设中央空调系统、房问音响系统，使之与未来市场流行趋势吻合等；经济方面升值。是指建筑物本身以外的各种有利因素所造成的价值上涨，包括供给偏少、需求偏旺、自然环境优化、城市规划改变、政府政策变化等。如在建筑物附近兴建地铁线路、街心花园、绿地、拆除了有一定污染的工厂或垃圾转运站。2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第8篇 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%， 该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。A3275元/m2B3287元/m2C3402元/m2D4375元/m2正确答案：C（）是指通过盘点实物，核对账

32、目，查明各种财产物资和资金是否相符的一种专门方法。A.成本计算 B.财产清查 C.登记账簿 D.复式记账答案：B解析：本题考查的是会计基本核算方法。财产清查是指通过盘点实物，核对账目，查明各种财产物资和资金是否相符的一种专门方法。房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A房地产估价报告使用期限B经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定答案：A

33、,B,C,D解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：一般假设，如对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；未定事项假设，是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定；背离事实假设；不相一致假设；依据不足假设，如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。房屋征收范围确定后

34、，不得实施的活动包括（ ）。A.转让房屋B.买卖房屋C.新建房屋D.改变房屋用途E.扩建房屋答案：C,D,E解析：在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。房地产投资之所有具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。具有不可逆性和可延期性。参见教材P243。甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买

35、了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2022 年年底累计提取 100 万元，2022 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2022 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2022年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2022 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房

36、产的价值进行评估。甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（）。A.公共服务设施用地B.住宅用地C.市政公用设施用地D.绿化用地答案：A解析：居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为：住宅用地是指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必须留出的一些空地（住宅日照间距范围内的土地一般都列入居住建筑用地）；公共服务设施用地是指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地；道路用地是指居住区范围内的不属于上述两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等；绿化用地是指居住区内满足规定的日照要求、安排有游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。本题中，甲公司商业用房所在居住区的用地为公共服

37、务设施用地。(2022年真题) 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法答案：B,C,D,E解析：本题考查的是市场调查的步骤。收集一手资料常用的方法有：观察法、访问法、问卷法、实验法。工程造价的层次性取决于工程的层次性。（）答案：对解析：本题考查的是工程造价概述。工程造价的层次性取决于工程的层次性。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）答案：错解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部

38、门责令停止从业两年以上五年以下。2022房地产估价师考试历年真题精选9篇 第9篇 房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价

39、值答案：B解析： 本题考查的是开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。A400B450C500D540正确答案：A从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产品结构 B.总量结构 C.供求结构 D.投资结构答案：B解析：本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析

40、开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。对于基金持有人来说，不需要有很多资金，就可以享受到市场上资金大户的功能和好处，这体现了投资基金具有（）的特点。A.化零为整.凑小钱成大钱 B.降低和分散投资风险.提高投资效率 C.弥补中小投资者投资管理缺陷 D.避免国外投资者直接控制国内企业股权答案：A解析：本题考查的是投资基金的特点。投资基金的特点之一是：化零为整、凑小钱成大钱：基金可以迅速筹集巨额资本，进行大规模、多方面的投资。对于基金股份的持有人来说，不需要有很多资金，就可以享受到市场上资金大户的功能和好处。 该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取

41、若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（ ）。A需求曲线已向右上方移动B需求曲线已向左下方移动C需求量已在需求曲线上向下移动D需求量已在需求曲线上向上移动正确答案：B 所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠送、交换等方式将土地转让给其他单位和个人使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。答案：错解析：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ ）。A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本建设工程教育网提供B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入正确答案：ADE