2022房地产估价师考试历年真题精选6篇.docx

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1、2022房地产估价师考试历年真题精选6篇2022房地产估价师考试历年真题精选6篇 第1篇用来说明建筑物内部结构形式和空间关系的图纸是（ ）。A.建筑立面图B.建筑剖面图C.建筑详图D.建筑总平面图答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。选项A说明外立面的情况；选项C说明细部构造；选项D说明总的平面布置。P74。下列关于速度指标的表述中，正确的有（）。A.发展速度和增长速度都是相对指标 B.定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度 C.环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度 D.增长速度反映现象增长程度 E.发展速度表明

2、现象在一定时期内的发展方向和程度答案：A,C,D,E解析：本题考查的是速度指标。选项B错误，定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。 会计是旨在提高微观经济效益，加强经济管理而在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：产品生产经营活动的成本，包括生产成本和销售费用两部分。两者均是指销售过程中的费用。（）答案：错解析：考点:投资与成本。产品生产经营活动的成本，包括生产成本和销售费用两部分。前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异

3、性。（）答案：对解析： 本题考查的是市场细分。市场细分的依据就是顾客需求存在差异性。下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。A、整体资产中的房地产 B、已灭失的房地产 C、未来状况下的房地产 D、“干净”的房地产 E、共有的房地产答案：A,B,C解析： 本题考查的是房地产的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。 在确定开发完成后的房地产

4、价值时，应采用（ ）。A目前住宅市场价格B未来住宅市场价格，折现至估价时点C各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点正确答案：D 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试历年真题精选6篇 第2篇 在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。A.划拨土地应补交的出让金B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用E.估价费用正确答案：BC 只有在生产可能

5、性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等，此时两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 股单是一种证据证券，证明股东出资份额和股东权利，具有很强的人身依附性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏高。（）答案：错解析：本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A统一房地产范围B统一

6、付款方式C统一价格单位D统一市场状况正确答案：C连续复利计息情况下本利和的计息公式是FnP（1+i）n。（ ）答案：错解析：单利计息与复利计息。复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利，题干所列的本利和公式是间断复利计息的公式。(2022年真题) 空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）答案：错解析：本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（）的。A相互关联B相互排

7、斥C相互独立D相互制约答案：C解析：多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。2022房地产估价师考试历年真题精选6篇 第3篇因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿答案：B解析：房屋征收补偿费用一般由下列5项

8、费用组成：被征收房屋补偿费；搬迁费；临时安置费；停产停业损失补偿费；补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的现金回报率为（

9、 ）。A.6.92% B.8.5% C.11.53% D.17.3%答案：D解析：下列各项中，不属于房产测量成果的是（）。A、房产簿籍 B、房产数据 C、地籍册 D、房产图集答案：C解析：本题考查的是房地产测量的技术规范。房产测量的成果包括房产簿籍、房产数据和房产图集。根据国家关于估价收费标准的一般规定，房地产估价收费一般按照（）收取。A、评估总额的一定比例 B、采用差额定率分档累进 C、一月成交租金额 D、口头咨询费和书面咨询费答案：A解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。 契税的税率采用（ ）。A定额税率B超额累进税率C比例税率D各地适用税率正

10、确答案：D契税的税率为3%5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。A、进行实地查勘B、调查了解法定优先受偿权利情况C

11、、要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D、按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元答案：A,B解析： 本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选项D不属于房地产估价机构的工作。某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 8

12、0m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于安置李某的说法，正确的为（）。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住答案：B,C,D解析：国有土地上房屋征收与补偿条例已取代城市房屋拆迁管理条例，该考点已过时。 以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是（ ）。A房地产价格B房地产市场预期C金融相关因素D相关商品价格正确答案：C房地产周期循环的主要原因包括供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键。2022房地产估价师考试历年真题精选6篇 第4篇

13、适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。A管理费B销售费用C其它费用D前期费用正确答案：B 在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（）问题。A.成长型期权B.等待投资型期权C.放弃型期权D.柔性期权答案：A解析：本

14、题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。某综合楼的土地使用权年限为40年，从2022年10月1日起计。该综合楼15层商场整体出租，每层2000m2，从2022年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。622层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2022年10月1日带租约出售时的价格。答案：解析：(1)年净收益。 租约期内

15、年净收益=20005200(1-30%)12元=1680万元。 租约期外年净=20005230(1-30%)12元=1932万元。 (2)根据公式：(3)写字楼价格：=11017.49万元。 (4)该综合楼的正常价格=18195.16万元+11017.49万元=29212.65万元。 知识点 净收益每年不变的公式投保火灾险时的保险价值包括（）。A、遭受火灾毁损的建筑物价值B、遭受火灾毁损的土地价值C、连带损失D、租金损失E、遭受火灾毁损的建筑物重建成本答案：A,C,D,E解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的

16、建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率答案：C解析：本题考查的是投资价值。评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最

17、低收益率。P92。 下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（ ）A有专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好正确答案：C2022房地产估价师考试历年真题精选6篇 第5篇 某宗拟出让的熟地面积为10000，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/，专业费用为建筑安装工程费的6%.管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售

18、价格为8000元/。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/；精装修公寓售价为10000元/。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）正确答案：答案暂缺现金流量表反映房地产项目开发经营

19、期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资财务报表体系。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。P270。 根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A与外部环境最协调B达到规模递增C内部构成要素的组合最适当D外部环境与内部因素相关联E外部环境要素为最适当的组合正确答案：AC适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。下列关于收

20、益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案：D解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。参见教材P209。地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为( )。A、 条形基础B、 独立基础C、 整体式筏式基础D、 箱形基础答案：C解析：整体式筏

21、式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。 建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。A确定项目合理规模B确定功能分区C选择建设地点D工程变更E设计方案评价正确答案：ABCDE建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。（ ）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的；反之，是不可修复的。经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以

22、保证消费者能随时随地方便地买到。( )答案：错解析：知识点 消费者市场的购买对象2022房地产估价师考试历年真题精选6篇 第6篇中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权 B.建设用地使用权 C.地役权 D.抵押权 E.永租权答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。 有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。AH公司应缴纳营业税40万元BH公司应缴纳契税20万元而非32万元C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而

23、无效正确答案：ABD 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款正确答案：A“三项预测值”分析方法是( )中的一种。A、 单因素敏感性分析方法B、 多因素敏感性分析方法C、 概率分析方法D、 盈亏平衡分析方法答案：B解析：知识点 敏感性分析的“三项预测值”法(2022真题) 商品房预售方案应包括的内容有（）。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数

24、、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。 下列叙述正确的是( )。A市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果B成交价格是一个已完成的事实，不会随其他因素的变化而变化C理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系D一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动E市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用正确答案：ADE答案 ADE成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出

25、售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。2022年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2022年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2022年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。若李某接受住房并办理不动产权证，则李某应缴纳的契约为（ ）元。A.18360B.18540C.21810D.27540答案：B解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。契税的计税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。90（1+2%）200001.5%=27540（元）。P260。 乡镇企业的用地只有在下列（ ）情况时，才可以抵押。A乡镇企业属于集体企业B申请破产C和乡镇企业的建筑物同时抵押D经过乡镇政府主管部门批准后正确答案：C