2022房地产估价师考试答案6节.docx

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1、2022房地产估价师考试答案6节2022房地产估价师考试答案6节 第1节2022年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80。单价为5000元/，该住宅属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税（）元。A.4000B.6000C.12000D.16000答案：A解析：本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。李某应缴纳契税5000801%4000元。下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A资金融入方需要还本付息B在私人市场和公开市场上，均可以进行

2、权益融资C权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E权益融资主要来源于个人投资者答案：B,C,D解析：A 项，房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。房地产权益融资不需要资金融入方还本付息。E 项，不同类型的房地产企业，权益资本的融通方式有所不同。有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金，由于该类股权投资的流动性较差、出售量有限，因此融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发

3、行股票融通权益资本，该类股权投资的流动性较好、面向大众投资者，因此融资能力较强。 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。A业主希望的投资回报率B承租人愿意承担的费用C承租人的承受能力D同类型物业的市场供求关系正确答案：D从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。 物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于五次公布物业服务资金的收支情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A传统价值

4、评估B价值分配C相关经济损失评估D价值减损评估正确答案：C2022房地产估价师考试答案6节 第2节 收益性房地产的价值高低主要取决于( )。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短正确答案：BCE答案 BCE收益性房地产的价值高低主要取决于未来获得净收益的风险，未来获得净收益的大小以及未来获得净收益期限的长短。 物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某在建工程于2022年4月1日开工，20

5、22年4月30日因故停工，2022年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.14答案：D解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期3（2413）14。已经完成的工期13个月，剩余工期11个月，后续新增的前期，3个月。参见教材P346。 （ ），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A商品市场B生产要素市场C服务市场D潜在市场正确答案：C服务市场(也称为目标市

6、场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是( )。A.GNP=GDP+对外要素收入净额B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP答案：D解析：GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民

7、(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。GNP与GDP有如下关系：GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。2022房地产估价师考试答案6节 第3节 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。A自成特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域正

8、确答案：ACDEACDE影响市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速路或铁路；人口密度的大小；政治区域，市区和郊区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。降低和分散投资风险、提高投资效率是投资基金的特点之一。（）答案：对解析：本题考查的是投资基金的特点。投资基金的特点：（1）化零为整、凑小钱成大钱；（2）降低和分散投资风险、提高投资效率；（3）弥补中小投资者管理缺陷；（4）避免国外投资者直接控制国内企业股权。 710 估价对

9、象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。第 7 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险正确答案：A甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定

10、规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些？估价师为完成本次估价应收集哪些资料？答案：解析： 1.更改对房屋造成的损失包括： （1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；（2）因规划修改需要投入的改造成本；（3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；（4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。 某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目

11、的实际收益率为（ ）。A11.38%B12.64%C15.46%D16.22%正确答案：B由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%2022房地产估价师考试答案6节 第4节物业管理区域内，代表业主意志的执行机构是（）。A.业主大会 B.业主委员会 C.物业服务企业 D.房地产主管部门答案：B解析： 本题考查的是业主大会制度。条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。A、 企业注册证明、资金和财务状况B、 主要施工经历、投标人在施工的承建项目C、 技术力量简况D、 投标人的积极性E 投标人正在施工的承建项

12、目答案：A,B,C,E解析：因为投标人的资格是客观存在的，而投标人积极性是主观的姿态。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行实现抵押权的方式为（）。A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖B.抵押物直接归乙银行所有C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖答案：A,C解析：本题考查的是房地

13、产抵押权的实现。依据物权法的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材P127。下列关于集体土地的表述中，正确的是（）。A、宅基地属于农民集体所有 B、集体土地的使用权可以出让、转让或者出租用于非农业建设 C、城市郊区的土地属于国家所有 D、自留山和自留地属于国家所有答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的特点。选项B错误，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；选项C错误

14、，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；选项D错误，宅基地和自留山、自留地属于农民集体所有。 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A受托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。2022房地产估价师考试答案6节 第5节 乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为（ ）A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.住宅和商业用地的面积正确答案：C按份共有的各所有权人对于房屋

15、享有平等的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是共有房屋的转让。共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。 假定年利率为10，2022年初的100元与2022年年末的110元的实际经济价值是相等的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（）。A.连锁健身房 B.公安机关办公楼 C.游泳馆 D.度假村答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正

16、确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加年增值税及附加118800005.55659340元4.年运营费用小计年运营费用880000656400659340219574

17、0元（三）年净收益年净收益（一）项（二）项1188000021957409684260元（四）估价结果估价结果=9684260/5%1-1/（1+5%）50=176795128.7元（取整）答案：解析： 1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）2022房地产估价师考试答案6节 第6节 在完善的市场经济下，土

18、地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（ ）正确答案：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。 收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A均衡原理B替代原理C预期原理D未来趋势原理正确答案：C答案 C房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A2500B3000C3500D4000答案：B解析：该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值拖欠建设工程价款已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=600010001000/50=3000（万元）。 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。A工商B土地C房产D建设正确答案：C