2022房地产估价师考试真题及详解8辑.docx

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1、2022房地产估价师考试真题及详解8辑2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第1辑 用益物权包括（ ）A 承包经营权B 建设用地使用权C 债券D 典权E 所有权正确答案：ABD 在办理商品房预购手续时，王某（ ）。A.可以申请住房公积金贷款B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案D.应当办理预购商品房抵押登记正确答案：AD下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流答案：B解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E

2、）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D,E解析：本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。 长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求（ ）。A上升B下降C不变D不确定正确答案：A土地储备资金不能用于支付（）。A收储土地上建筑物的补偿费B收储土地后必要的前期开发费用C收储土地发生的银行贷款利息D土地使用权出让价款答案：D解析：土地储备资金具体使

3、用范围包括：征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用；征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出；经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。 成本利润率的计算公式是（ ）。A开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）B开发利润（土地取得成本+开发成本）C开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D开发利润开发完成后的房地产价值正确答案：AB项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。 下列关于拍卖过程中承担瑕

4、疵责任的表述中，正确的有（ ）。A拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责正确答案：CDE 选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制4种。（ ）正确答案：选择性货币政策工具包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。一般性货币政策工具主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。(2)再贴现利率。(3)公开市场业务2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第2辑

5、房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。 ( )答案：对解析：城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（）答案：错解析：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 直接导致市场失灵的原因有（ ）。A外部性B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理与协调正确答案：ABD市场失灵主要表现在：一是垄断阻

6、碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A.利率风险 B.收益现金流风险 C.未来运营费用风险 D.资本价值风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现

7、实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。 产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀D过度开发正确答案：C投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。 保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。（ ）正确答案：近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。居住区合理的规模应符合功

8、能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以11.5万人为宜。答案：错解析：居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以35万人为宜，其用地规模应在501OOh左右。 适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关价值类型的表述中，正确的是（）。A、价值类型应根据估价方法来确定B、同一估价对象的价值是唯一的C、投资价值是最常用的价值类型D、市场价值是最基本的价值类型答案：D解析： 本题考查的是价值类型。选项A

9、错误，在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定；选项B错误，估价虽然通常讲是评估估价对象的价值或价格，但因价值和价格的种类很多，每种价值和价格的内涵不同，并且即使是同一估价对象在同一时间，其不同种类的价值和价格的大小通常也不相同，所以到了某个具体的估价项目，就不能笼统地讲是评估估价对象的价值或价格，而必须明确是评估哪种价值或价格；选项C错误、选项D正确，根据价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第3辑 收益法是以(

10、)为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A均衡原理B替代原理C预期原理D未来趋势原理正确答案：C答案 C房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。根据课税的对象性质的不同，税种包括（）。A.流转税 B.收益税 C.财产税 D.资源税 E.房产税答案：A,B,C,D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物

11、的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（）。A、假设开发法 B、比较法 C、收益法 D、成本法答案：C解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（ ）。A.当前该类房地产价格水平较高B.该类房地产的开发成本上升C.该类房地产的开发技术水平提高D.预期该类房地产价格会上涨E.该类房地产未来持有成本增加答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是

12、由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项A正确，一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，称为供给规律。选项C正确，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。D存在双重影响。可能增加也可能减少供应量。E持有成本，就是房产税，会增加供给。 下列关于住房公积金缴存的说法

13、中，正确的是（ ）。A我国住房公积金缴存实行动态调整机制B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次正确答案：ABE住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括6部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。甲房地产开发公司（以下简

14、称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。开发建设该项目，甲公司应依法取得（）。A、建设项目选址意见书B、建筑工程施工许可证C、建设工程规划许可证D、建设用地规划许可证答案：B,C,D解析：本题考查的是商品房预售。选项A属于建设用地的条件。在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。A

15、消防栓系统B自动喷洒系统C分质供水系统D分区分压供水系统答案：A解析：消火栓系统是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。消火栓箱安装在建筑物中经常有人通过、明显和使用方便之处，消火栓箱中装有消防龙头、水龙带、水枪等器材。 某房地产占地4000，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正

16、常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招

17、租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。正确答案：下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。A、潜在市场、有效市场、服务市场B、有效市场、渗透市场、服务市场C、潜在市场、服务市场、合格的有效市场D、潜在市场、渗透市场、合格的有效市场答案：A解析：本题考查的是市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P112。2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第4辑政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是

18、投资者最敏感的问题之一。 理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（）答案：错解析：考点:估价

19、目的。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房产分户图的主要内容有（）。A丘界B房屋边长C房屋建筑面积D房屋权界线E四面墙体归属答案：B,C,D,E解析：分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。分户图表示的主要内容包括：房屋权界线；四面墙体的归属和楼梯；走道等部位以及门牌号；所在层次；户号；室号；房屋建筑面积；房屋边长等。(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该

20、综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。8.该综合楼的抵押建筑面积为( ) m2。A.1500B.2000C.3500D.3800答案：C解析：抵押估价，建筑面积按照证载面积确定，也就是2000+1500=3500m2。 由于购买者意图调查法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。（ ）正确答案：由于销售人员意见综合法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意

21、图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。 房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。A根本准则B最高行为准则C基本行为准则D重要准则正确答案：B答案 B房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。答案：错解析：划拨土地使用权有以下含义：(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国存的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但

22、未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第5辑（）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A、净经营收入B、经营费用C、有效毛收入D、空置和收租损失答案：A解析：考点:收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。 生产理论主要是研究生产要素投入量与货币形态之间关系的理论。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直

23、到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。A280B285C290D295正确答案：A某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（）。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

24、D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。A.国家机关办公用地 B.高新技术产业用地 C.公共交通设施用地 D.国家重点扶持的水利设施用地

25、 E.体育场馆用地答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权建设用地包括：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是 ( )。A.法定存款准备金率 B.再贴现利率 C.公开市场业务 D.贷款额度控制答案：D解析：贷款额度控制。指中央银行通过规定商业银行最高贷款限额以控制信贷规模的措施。这是一种行政干预的直接信用管

26、制手段，曾在我国长期使用，如今已经取消。物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。 ( )答案：错解析：物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有( )。A.非竞争性

27、B.非排他性 C.竞争性 D.排他性答案：A解析：公共物品则是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品。非竞争性例如一些公共标志和设施，一旦建起以后将为所有的使用者提供服务，增加使用者并不需要额外增加生产成本。2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第6辑 关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D违约的形式包括预期违约和实际违约正确答案：A预计某宗房地产未来

28、第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。该宗房地产的收益价格为( )。A、 129.28万元B、 128.28万元C、 127.28万元D、 126.28万元答案：A解析：在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。 某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于（ ）基金A契约

29、型B公司型C封闭型D开放型正确答案：D 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（）答案：对解析：本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。参见教材P229。 职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。A活期B3个月整存整取C6个月整存整取D1年整存整取正确答案：B 房产税是向拥有房屋所有权的单位和个人征收的税，城镇土地使用税是向拥有土地使用权的单位和个人征收的税；二者的征收范围不同，房产税是

30、在城市、县城内征收；而城镇土地使用税是在建制镇和工矿区内征收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于长期趋势法的作用的是（）。A、用于成本法计算重置价格B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力答案：A解析： 本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较

31、、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第7辑 因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点答案：C解析：考点:后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

32、（三）某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。该医院应与（）接洽购买综合楼事宜。A.被拆迁人B.拆迁人C.建筑物拆除方D.政府规划主管部门答案：B解析：本案例中，该项目拆迁人已向原单位支付了房屋拆迁补偿款，原拆迁单位已经搬迁完毕，与该建筑没有关系，拆迁人取得了该建筑物的处置权。因此，医院拟购买平移继续使用该综合楼需与拆迁人接洽购买事宜。商业银行在发放房地产抵押贷款前，可

33、以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押估价。商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。 房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ）。A应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务B应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价

34、委托D应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争E应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价正确答案：ADE 房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（）答案：错解析：根据房屋征收条例，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（）答案：错解析：

35、本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。是否收取酬劳可以作为区分拍卖和招标投标的一个重要标志。（）答案：对解析：本题考查的是拍卖的涵义和原则。是否收取酬劳可以作为区分拍卖和招标投标的一个重要标志。2022房地产估价师考试真题及详解8辑 第8辑 地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重。（）答案：错解析：加权移动平均法是

36、在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重，对较远的数据给予较小权重，将各期房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是( )。A、 人均绿地率

37、B、 停车位C、 用地性质D、 建筑密度答案：C解析：由于房地产具有的（）等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。A、弱流动性B、异质性C、位置固定性D、价值量大E、交易复杂性答案：A,B,C,D解析：考点:房地产市场的特性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（ ）答案：错解析：本题考查的是不确定性分析的种类。盈亏平衡分析和敏感性分

38、析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。P229。关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应

39、有所不同；选项B错误，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P197200。将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。（）答案：错解析：考点:收益法的理论依据。将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。(2022真题) 三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿答案：A,D解析：本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）答案：对解析：本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。