2022房地产估价师试题8节.docx

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1、2022房地产估价师试题8节2022房地产估价师试题8节 第1节对于可修复的房地产价值减损额，可用损失资本化法进行评估。（）答案：错解析：本题考查的是损失资本化法。可修复的房地产价值减损额，采用修复成本法进行评估；不可修复的房地产价值减损额，采用损失资本化法进行评估。参见教材P381。 业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业主（包括物业使用人、继受人）有普遍约束力的自律性规范。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列影响房地产价格影响因素的说法中，正确的有（ ）。A.绿地率变化对房地产价格影响是线性的B.道路改善交通，对房地产价格都是正面影响C.

2、有些影响因素对房地产价格的影响可以量化，有些难以量化D.朝向对所有的房地产都同等重要E.信贷政策的变化对房地产价格的影响具有一定时滞性答案：C,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素。选项A，绿地率的边际效用是递减的；选项B，道路对房地产价格的影响具有双重性；选项D，朝向对于住宅价格影响较大，对于商业地产价格没有太大的影响。P119121。下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地

3、产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析： 本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。某地块土地面积为10000平方米，容积率为3。据测算，未来该房地产总价值9000万元，其中建筑物价值3000万元，则楼面地价为（ ）元/平方米。A.1000B.20

4、00C.3000D.4000答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价土地总价/总建筑面积（90003000）/（100003）2000（元/平方米）。P105。国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。答案：错解析：征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。2022房地产估价师试题8节 第2节影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A、 自然特征B、 细分市

5、场C、 人口密度的大小D、 该区域发展的类型和范围E 竞争性项目的区域答案：A,C,D,E解析：解析 市场区域的确定李某自用的地下工业厂房，应税房屋原价为100 万元，2022 年应缴纳房产税最多为( )元。A.4200B.5040C.5400D.6480答案：D解析：自用的地下建筑中，工业用途房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值。应纳房产税的税额应税房产原值1-(1030)1.2。2022 年应缴纳房产税最多=10060%(1-10)1.2=6480 元。实际估价中，估价对象范围的界定包括（）的界定。A实物构成范围B权益范围C空间范围D时间范围E影响范围答案：A,B,C解析：在实际估价

6、中，要特别注意估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围（如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产）、权益上的范围（如是否包括特许经营权、债权债务）、空间上的范围（如坐落、四至、高度、深度）。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A、国债收益率B、银行存款利率C、市场平均投资收益率D、银行贷款利率E、银行同业拆借利率答案：A,B解析：本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险

7、的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（ ）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策答案：A解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。选项D，无风险决策这一单独的阶段。P230。2022房地产估价师试题8节 第3节 工业用地不得以（ ）方式出让。A招标B拍卖C挂牌D协议正确答案：D厂商均衡条件为：花费单位货币购买生产要

8、素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。 ( )答案：对解析： 住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。A住房公积金管理中心动作B银行专户C低存低贷D财政监督正确答案：C住房公积金管理条例规定，“住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A.2000B.2500C.3000D.3500答案：C解析：本题考查的是房地

9、产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。建筑物净收益（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价 B.建筑物价值 C.土地价格 D.房地产价格答案：B解析： 本题考查的是收益法总结。建筑物净收益建筑物价值建筑物资本化率。(2022真题) 以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。2022房地产估价师试题8节

10、第4节押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：为评估某宗房地产2022年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2022年10月1日。另调查获知2022年6月1日至2022年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2022年2月1日至2022年9月1日平均每月比上月上涨2%。若对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到（ ）。A.2022年6月1日 B.2022年10月1日C.2022年2月1日 D.2022年9月1日答案：D解析：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土

11、地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。1.B公司变更临街的部分土地用于商业，下列说法正确的是（）。A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批答案：D解析：选项A错误

12、，B公司变更临街的部分土地用于商业，符合最高最佳利用原则；选项D正确，B公司变更临街的部分土地用于商业，需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批。（）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A、指数平滑法B、加权移动平均法C、回归分析法D、市场因子推演法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。 房地产投资

13、开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。A土地使用权B土地开发权C土地所有权D土地驻扎年限正确答案：A 预期原理是( )等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法E路线价法正确答案：BD答案 BDA、C、E项的理论依据为替代原理。2022房地产估价师试题8节 第5节 某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让

14、金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。正确答案：1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。9004万元3600万元2依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。试题分析该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应

15、在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。 下列方法中，是常有的风险评价方法的有（ ）。A解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两种B解析法和蒙特卡洛法有很大区别C蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样正确答案：CD征收集体土地应遵守一定的原则，下列关于征收集体土地原则的表述中正确的是（）。A.可以通过提高征地费用，限制非农业部门占用土地 B.保证国家建设用地将成为今后固有建设用地供应的基本制度 C.可以通过租用集体土地进行非农业建设，以减少征收集体土地 D.妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产.生活是必须坚持的原则答案：D

16、解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。选项A错误，征收集体土地需要坚持保证国家建设用地原则，反对大幅提高征地费用，以限制非农业部门占用土地；选项B错误，土地有偿使用将成为今后固有建设用地供应的基本制度；选项C错误，征收集体土地遵循依法征地的原则，严禁“以租代征”。为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）假设等进行估价。A、各方估价利害关系人均是利己并理性的B、估价人员应“换位思考”C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D、估价人员以专家身份权衡评估价值E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值答案：A,B,D解析：考点:独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格

17、，估价师首先应基于以下假设进行估价：（1）各方估价利害关系人均是利己并理性的；（2）估价师应“换位思考”，即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；（3）估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。 以本国货币募集资金，运用范围也限于国内。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为( )。A该两幢建筑物的抵押评估价格之和B该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押

18、率后的价格D该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格正确答案：B2022房地产估价师试题8节 第6节某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元。A.400 B.600 C.700 D.1000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30

19、万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。

20、胡某购买的银行理财产品可以归结为银行中的业务类型中的（）。A、担保型中间业务B、管理型中间业务C、衍生金融工具业务D、融资型中间业务答案：B解析： 本题考查的是商业银行中间业务。商业银行的中间业务，包括：结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务，和其他中间业务。 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是( )。A.消火栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统 D.分区分压供水系统答案：A解析：在一般建筑物中，根据要求可设置消防与生活

21、或生产结合的联合给水系统。对于消防要求高或高层建筑，根据消防规范应设置独立的消防给水系统。(1)消火栓系统。是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有相同的反应。答案：错解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有不同的反应。 根据以下材料，请回答 98102 问题：某房地产开发公司（简称w公司）准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进

22、行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。W公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。根据以上材料，请回答 98102 问题：第 98 题 W公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申

23、请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：D2022房地产估价师试题8节 第7节估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（）答案：错解析：本题考查的是撰写估价报告。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。甲房地产开

24、发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。关于王某购买经济适用住房的表述，正确的为（ ）。A.不允许购买者使用公积金贷款B.不向王某征收契税C.不向王某征收房产税D.不允许王某转让经济适用住房答案：C解析：本题考查的是不动产登记类型和程序。允许王某使用公积金贷款；购买经济适用住房，契税减半征收；购买经济适用住房满5年，允

25、许上市交易。P7、10、261。 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上正确答案：D某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法答案：D解析：开发商定价主要有以下三类方法：成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价

26、格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。A.现房 B.出售 C.出租 D.自用 E.自营答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产下列关于环境噪声污染特征的表述中，正确的有（）。A、环境噪声污染是能量污染 B、环境噪声污染是感觉公害 C、环境噪声污染具有相对性 D、对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理

27、状态 E、环境噪声污染具有集中性答案：A,B,D解析：本题考查的是环境噪声污染的概念。选项CE错误，环境噪声污染具有局限性和分散性2022房地产估价师试题8节 第8节房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。（）答案：错解析：房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。下列区域中，对

28、环境噪声限值要求最低的是（ ）。A.医院B.疗养院C.商场D.住宅区答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。表2-1中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（）。A、使项目的规模、布局发生变化B、承担更多的贷款利息C、增加房地产开发项目的融资成本D、承担总费用上涨的风险E、租售期延长答案：B,C,D解析：考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工

29、期，致使项目开发期延长。安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。（）答案：对解析：本题考查的是人身保险。安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。参见教材P334。 企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）。A资产增加，所有者权益增加B资产减少，所有者权益减少C资产增加，所有者权益减少D资产减少，所有者权益增加正确答案：B1号图纸幅面是（）。A.841mm1189mm B.594mm841mm C.420mm594mm D.297mm420mm答案：B解析： 本题考查的是建筑识图基础。1号图纸幅面是594mm841mm。