2022房地产估价师考试试题题库5篇.docx

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1、2022房地产估价师考试试题题库5篇2022房地产估价师考试试题题库5篇 第1篇最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。” （）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价的必要性。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合

2、规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地（）。A.转让 B.出让 C.担保 D.租赁 E.入股答案：B,D,E解析：本题考查的是集体土地。党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金4

3、00万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。（2）若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）正确答案：商业保险是一种强制

4、性保险，任何符合国家规定条件的人都必须参加。（）答案：错解析：本题考查的是保险的种类。商业保险是一种自愿保险。某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A、10%B、11.27%C、14.18%D、22.55%答案：D解析：考点:现金回报率与投资回报率。A=20010（1+10）10（1+10）10-1=32.55（万元），32.55-20010=12.55（万元），则（10+12

5、.55）100=22.55。 房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。A他项权利B转移C所有权初始D变更正确答案：D变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。2022房地产估价师考试试题题库5篇 第2篇股份制包括（）等企业组织形式。A.无限公司 B.有限公司 C.两合公司 D.合伙公司 E.股份有限公司答案：A,B,C,E解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式。房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）答案：对解析：房地产权益融资主要表现为房地产企业权益融

6、资。房地产企业也可以为特定房地产投资项目，即房地产项目公司进行权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润，不需要还本付息。建设工程竣工验收应当由建设单位组织。（）答案：对解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前培训等有关工作

7、。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师执业资格考试。房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。住房和城乡建设部负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前培训等有关工作。我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45% B、10.26% C、11.98% D、9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）9%0.1

8、4（18%9%）10.26%。房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。P243。2022房地产估价师考试试题题库5篇 第3篇建设单位领取施工许可证后2个月末开工的，施工许可证自行废止。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付款为总价的

9、50%，其余为银行提供的年利率为 8%，期限为 10 年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案：购买总价为 400 万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第 1 年年初一次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其中前 10 年的年租金为 120 万元，后 9 年的年租

10、金为 190 万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣答案：解析：1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1 所示。表1甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300 错误8%错误（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71（万元）。（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2 所示。表2乙方案的资本金现金流量万元2.用差额

11、投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV 甲=300+67.79/15%错误11/（1+15%）5+73.41/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）5124.03/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误11/（1+15%）4错误1/（1+15%）15=300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）0，甲方案可行。NPV 乙=400+85/15%错误11/（1+15%）10+155/15%错误11/（1+15%）9错误1/（1+15%）10=400+426.60+182.82=20

12、9.42（万元）0，乙方案可行。（2）用差额投资内部收益进行方案比选因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表3 所示。表3现金流量表（3）计算（乙甲）差额内部收益率令i1=16%，NPV1=100+17.21/16%错误11/（1+16%）5+11.59/16%错误11/（1+16%）5错误1/（1+16%）5+30.97/16%错误11/（1+16%）5错误1/（1+16%）10+24.76/16%错误11/（1+16%）4错误1/（1+16%）15=4.88（万元）。令i2=17%，NPV1=100+17.21/17%错误11/（1+17%）5+11.59/17%

13、错误11/（1+17%）5错误1/（1+17%）5+30.97/17%错误11/（1+17%）5错误1/（1+17%）10+24.76/17%错误11/（1+17%）4错误1/（1+17%）15=0.97（万元）。FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）错误1%=16.83%。因为FIRR=16.83%15%，所以乙方案优于甲方案。房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括（）。A建设工程用地批准手续已经办理B建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30C已按规定办理了工程安全监督手续D已按规定确定了施工企业E施工图设计文件已按规定进行了审查答案：A,C,D,E

14、解析：房地产开发企业申请领取建设工程施工许可证应具备的条件：已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50，建设工期超过

15、一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30；法律、行政法规规定的其他条件。房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途多样答案：B解析：考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，

16、更不是全球性市场，而是地区性市场。为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌答案：B解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，可以有效增加对地价的管控能力。会计信息质量的（）要求，需要企业在确认、计量和报告会计信息的过程中，充分考虑使用者的决策模式和信息需要。A.可靠性 B.可比性 C.可理解性 D.相关性答案：D解析： 本题考查的是会计信息的首要质量要求。会计信息质量的相关性要求，需要企业在确认、计量和报告会计信息的过程中，充分考虑使用者的决策模式和信息需要。2022

17、房地产估价师考试试题题库5篇 第4篇下列统计指标中属于变异指标的是( )。A.众数 B.调和平均数 C.中位数 D.标准差答案：D解析：变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。已知某家庭2022年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，则该家庭申请加按时，最多能得到的抵押贷

18、款额度为（）万元。A、46.65B、50.96C、40.85D、55.45答案：A解析： 本题考查的是复利系数的应用。2022年1月1日，住房的市场价值V=100（1+6%）10=179.08万元；第一次抵押贷款时，每月等额还本付息额为：A= Pi(1+i)n/(1+i)n-1=10050%8%/12（1+8%/12）180/（1+8%/12）180-1=4778.26元；2022年1月1日尚未偿还的第一次抵押贷款价值VM=A/i1-1/（1+i）n=4778.26/(8%/12) 1-1/（1+8%/12）60=23.57万元；该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=179.08-23.57

19、=155.51万元；第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为155.5130%=46.65万元。 基本完好房的特点是：结构基本完好，少量构部件有轻微的损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修就能修复的。()此题为判断题(对，错)。正确答案：根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分为五类：1、完好房;2、基本完好房;3、一般损坏房;4、严重损坏房;5、危险房。其中，基本完好房的特点是：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。在六种基本价值类型中，最基本、最

20、重要、最常用的一种价值类型是（）。A.市场价值 B.投资价值 C.现状价值 D.谨慎价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快

21、速变现价值低于市场价值答案：B解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。选项B错误，投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的账面余额减去相关备抵项目后的余额。住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。（）答案：对解析：商品住宅价格管理暂行办法第二章第六条规定，下列费用不计入商品住宅价格：非住宅小区级的公共建筑的建设费用；住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用。2022房地产估价师考试试题题库5篇 第

22、5篇分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目评估与决策答案：B解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的工作程序。建设只占用国有农用地的，市、县国土资源主管部门只需拟订农用地转用方案、补充

23、耕地方案和供地方案。某居住项目规划建筑面积为30000，含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5，销售均价为5500 元/，适用的土地增值税税率为30，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A1482.75B1755.00C1932.75D2205.00答案：A解析：其他扣除项目含土地费用在内的开发成本207500201500（万元），增值税扣除项目金额总计项目开发成本费用及税金其他扣除项目750016503000055005.5/10000150011557.50（万元），增值额300005500/1000011557.504942.50（万元），增值比率4942.50/11557.5010042.76，则该项目增值比率超过20，低于50，适用税率为30，则应缴纳土地增值税4942.50301482.75（万元）。 1999年，国务院颁布的住房公积金管理条例，是住房公积金管理工作的法律依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。A完全产权价值B出租人权益价值C快速变现值D承租人权益价值E残余价值正确答案：CE 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：