2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇.docx

《2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇.docx（28页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第1篇物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。（）答案：对解析： 本题考查的是物业服务收费。物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与

2、该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。A、 可出租或可使用面积B、 出租方的商业信誉C、 基础租金与市场租金D、 出租单元的面积规划和室内装修E 物业管理企业的经营业绩答案：A,C,D解析：解析 写字楼租金的确定 在下列哪些情况下，可以提取住房公积金（ ）。A职工购买、建造、翻建自住住房B偿还购房贷款本息或支付高额房租C离、退休D户口迁出所在的市、县或者出境定居E丧失劳动能力或与单位终止劳动关系正确答案：ACD学校兴办的招待所用房可免征房产税。（）答案：错解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但学校兴

3、办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。在我国法律体系中，国有土地上房屋征收与补偿条例属于（）。A法律B行政法规C部门规章D地方性法规答案：B解析：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例等。 随着市场体系的不断完善，以重置价格作为房屋拆迁的补偿标准，在理论上不符合“等价有偿”的原则，在实践中被拆迁入所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：临时使用土地的时间可以为( )。A、

4、 3个月B、 9个月C、 20个月D、 27个月E 32个月答案：A,B,C解析：临时使用土地的期限，最多不超过2年。在财务评价中，将（）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。A、成本利润率 B、销售利润率 C、资本金利润率 D、投资利润率答案：D解析：本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第2篇 对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。A28日B28个工作日C30日D30个工作日正确答案：C 某建筑物共三层，总建筑

5、面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（ ）。A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33 3B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0C按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0D按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9正确答案：ABDE以下最不可能引起房地产价格上涨的因素是( )。A、 人口数量增加B、 人口密度增加C、 人口素质提高D、 人口规模小型化答案：B解析：解决此题的关键在于理解房地产需求价格弹性的含义。下

6、列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率答案：C解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C是清偿能力指标，非盈利性指标。参见教材P178。房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（）。A、相应配套的基础设施B、土地的形状C、组合完成的功能D、立体空间答案：C解析：本题考查的是房地产实物的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。对同一宗房地产而言，关于其土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是（）。A、同一宗房地产的价

7、格只能归属于这三种对象之中B、房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同C、在房地产价格分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。(2022年真题) 在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（）。A.A（P/A

8、，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）D.A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）答案：A解析：本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（）答案：错解析：考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险

9、是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。房地产开发项目的主要不确定性因素包括（）。A、建筑安装工程费B、开发期与租售期C、权益投资比率D、资本化率E、贷款利率答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资

10、本化率、贷款利率等。2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第3篇 假设开发法是以( )为理论依据的。A收益递增原理B均衡原理C预期原理D未来趋势原理正确答案：C答案 C假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，但可以向买受人收取任何预定款性质的费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：请教:2022年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题及答案第2大题第5小题如何解答?采用成本法估价，求

11、取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。A0.03B0.83C0.85D1.25：正确答案：D答案分析：原题：甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月

12、30日的市场价值。容积率按原规划计算：25000/20000=1.25 下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A审计费B利息C外汇汇兑净损失D融资代理费正确答案：A财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过（ ）。A半年B1年C1年半D2年正确答案：DD以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。( )答案：

13、对解析：知识点 保险的种类 某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。A小于20%B满足目标收益率要求C大于20%D不满足目标收益率要求正确答案：C政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A、上升B、下降C、不变D、不相关答案：A解析：考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。 在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ）m2。A100B104C1

14、05D107正确答案：B2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第4篇（）是构成市场的三大要素之一。A.社会文化 B.人口 C.经济环境 D.政治环境答案：B解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。人口是构成市场的三大要素之一。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C.通货膨胀率 D.物业本身的状况及其所处的位置答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A、路线价法实质是比较法，其理

15、论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B、路线价法适用于城镇临街商业用地的估价 C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 D、路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格答案：D解析：本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。答案：对

16、解析：物业服务定价成本审核的方法和标准(1)工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定。(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。固定资产残值率按3%5%计算。 按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发活动仅从货币形态这个方面进行考察。（）答案：错

17、解析：考点:现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发

18、商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)答案：解析：设月最低租金为A元。 第1年：年初支出200万元；年末收入400m28000元/m2=320万元。 第2年：年初支出400万元；年末收入600m27800元/m2=468万元。 年末支出本息和：Pin+P=400万元10%2+400万元=480万元。第3年

19、末：净经营收入=1000万元A60%(1-30%)12=5040A。 第4年末：净经营收入=1000万元A70%(1-30%)12=5880A。 第5年末：净经营收入=1000万元A80%(1-30%)12=6720A。 第650年末：净经营收入=1000万元A90%(1-30%)12=7560A。 (2)净现值=0，可求最低月租金水平：ic=16% 则：0=-200-(400-320)(1+16%)-(480-468)(1+16%)210000+5040A(1+16%)3+5880A(1+16%)4+6720A(1+16%)5+7560A16%1-1(1+16%)45(1+16%)5。 则：

20、A=86.45元/m2。 青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E.内部收益率越高，投资风险就越小答案：A,B,C解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷

21、款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第5篇监理人收到承包人变更报价书后的（）天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。A.7天 B.14天 C.21天 D.28天答案：B解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是( )。A、 工人工资B、 工业产值C、 人的年龄D、 人的

22、性别答案：D解析：知识点 统计概要下列关于廉租住房的资金来源，表述错误的是（ ）。A.地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排B.廉租住房租金收入专项用于廉租住房的维护和管理C.土地出让净收益的5%用于廉租住房保障资金，各地区可因地制宜适当提高D.住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设答案：C解析：本题考查的是住房保障制度。土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10% ，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。P7。不同估价目的的估价对象范围不同，估价对象范围包括特色装饰装修的是（）。A、房地产抵押前提下的抵押估价B、不再继续经营的自愿转让估价C、

23、房地产拍卖下的司法拍卖估价D、评装饰装修下的房屋征收评估答案：D解析： 本题考查的是估价对象的确定。房地产抵押估价、不评装饰装修的；房屋征收评估、不再继续经营的自愿转让估价、房地产拍卖的司法拍卖估价均不考虑特色装饰装修。某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893 B.6387 C.6473 D.7016答案：C解析：本题考查的是建立比较基础。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积，建筑面积套内建筑面积+应公摊的共有公用建

24、筑面积=145+23=168（m2），建筑面积下的单价=7500145/168=6473（元/m2）。 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）。A措施费B规费C利润D企业管理费E税金正确答案：BD建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成，即间接费规费+企业管理费。 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有( )等。A利害关系人之间的交易B供求不均衡C急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE答案 ACDE房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要

25、有下列方面：(1) 利害关系人之间的交易。(2) 急于出售或急于购买的交易。(3) 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4) 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。(5) 特殊交易方式的交易。(6) 交易税费非正常负担的交易。(7) 相邻房地产的合并交易。(8) 受债权债务关系影响的交易。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（）答案：对解析：考点:房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500,层高4.1米，土地

26、剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A11.80B16.07C23.57D31.07正确答案：D2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第6篇按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A居住物业投资B商用物业投资C土地开发投资D房地产经营投资E酒店投资答案：A,B,E解析：按物业用途类型划分，房地产投资可分为居

27、住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0. 5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%

28、且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。(1)写字楼购买总价：27 000m2X10000元/m2=27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27 000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27 0

29、00万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：A=PXi/1-(1+i) -n=18900万元X7.5%/1(1+7.5%) -15=2141.13万元(6)项目投资现金流量表（表375)因为FNPVE=789.8万元0，FIRRE=14.78%14%，故该项目从资本金投资的角度看也可行。(10)讨论:在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%。答案：解析

30、：改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27 000X30%+!431)万元=9531万元注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。( )答案：对解析：知识点 注册房地产估价师执业及违规处罚 下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。A估价对性B估价目的C估价时点D价值类型正确答案：B 某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用

31、应满足条件中的（ ）。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可正确答案：D某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（）。A、9.8B、11.1C、11.9D、12.5答案：B解析：本题考查的是开发利润。投资利润率开发利润（土地成本建设成本管理费销售费用）500（10003000200300）11.1。参见教材P298。甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查

32、勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：（1）针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节？（2）装修补偿应如何确定？（3）对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？正确答案：(1)针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查勘，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人酒楼业主应当承担相应的责任。2)需要清楚该酒楼的土地使用权权属情况，划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。3)凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不

33、可移动的设备及其附属物，均应列人拆迁补偿估价的范围。(2)关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。(3)对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价对其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。 人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据对

34、市场进行细分，细分依据也可称为细分变量或细分标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（ ）。A抵押权末登记的，按照债权先后清偿B抵押权未登记的，按照债权比便清偿C抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿正确答案：BCE2022房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第7篇 某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到 4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )元。A274365B309375C6806

35、25D990000正确答案：B“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离答案：B,C解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。 城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，

36、则（ ）。A必须经房屋拆迁管理部门同意B前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C实行“一裁终局制”D只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理正确答案：BCE 房地产估价的必要性主要表现在（ ）等方面。A土地使用权出卖的需要B房地产保险的需要C房地产税收的需要D房地产征收和征用补偿的需要E房地产损害赔偿的需要正确答案：BCDE除了选项B、c、D、E外，房地产估价的必要性还有：土地使用权m让的需要；房地产转让、租赁的需要；房地产抵押、典当的需要；房地产纠纷凋处和有关司法鉴定的需要；企业有关经济行为的需要；房地产管理的需要

37、；其他方面的需要。用益物权包括( )。A、 承包经营权B、 建设用地使用权C、 债权D、 典权E 所有权答案：A,B,D解析：知识点 用益物权甲公司在 2022 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20、5以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年

38、开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和 20，销售均价为 8500 元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2、3和 5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，

39、开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为 l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。答案：解析：（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200666.672=266668（m2）；总建设成本=320026666810000=85333.76（万元）；总销售收入=850026666810000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05 万元0，因此乙公司的目标可以实现。经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊

40、要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据招标投标法，第六十六条规定，涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。招标投标法实施条例第九条规定，除招标投标法第六十六条规定的可以不进行招标的特殊情况外，有下列情形之一的，可以不进行招标：（1）需要采用不可替代的专利或者专有技术；（2）采购人依法能够自行建设、生产或者提供；（3）已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供；（4）需要向原中标人采购工程、货物或者服务，否则将影响施工或者功能配套要求；（5）国家规定的其他特殊情形。某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A、70B、30C、40D、60答案：C解析： 本题考查的是寿命长久。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。