2022房地产估价师历年真题9辑.docx

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1、2022房地产估价师历年真题9辑2022房地产估价师历年真题9辑 第1辑 财产保险指以各种物资财富及其相关利益为保险标的的保险。如运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重耐用品意外损害或失窃保险等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债务债权。（）答案：对解析：本题考查的是统一财产范围。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。不带债权债务的房地产价格= 带有债权债务的房地产价格-债权+债务。参见教材P185。有偿使用土地是土地使用制度

2、改革的核心内容。（）答案：对解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A.适当营销 B.适当的期间完成交易 C.谨慎行事 D.公平交易 E.熟悉情况答案：A,C,D,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。A、3，1/3B、5，1/2C、3，1

3、/2D、5，1/3答案：C解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。2022房地产估价师历年真题9辑 第2辑(2022真题) 材料的密度是指材料单位体积的质量。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析：本题考查的是年限法。有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。 对于价格弹性的以下描述中，正确

4、的是（ ）。A需求价格弹性系数越小，需求量对价格的变化越敏感B在不同的价格水平上，供给弹性系数都一样C根据需求弹性系数绝对值大小对商品进行分类，EdO时称需求缺乏弹性D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性正确答案：D 孙某自2022年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2022年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结

5、果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。请根据材料回答下列问题：第106题：一级房地产评估机构应具备的条件为（ ）。A注册资本100万元以上B有七名以上专职房地产估价师C从事房地产价格评估业务连续三年以上D每年独立承担估价标的物建筑面积10万m2以上正确答案：ABD 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ ）。A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B大型房地产开发公司一般更愿意

6、委托房地产经纪机构进行物业租售C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入正确答案：ADE2022房地产估价师历年真题9辑 第3辑新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。 折价处置抵押房地产的，应当参照

7、（ ）。A原购买价B重建价格C重置价格D市场价格正确答案：D财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。A、 大于零B、 等于零C、 小于零D、 无关系答案：B解析：此题属于熟悉范畴。根据FIRR的定义。 下列（ ）房产可以免征房产税。A个人所有的房产B宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产C企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产D高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产E房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税正确答案：BC个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但

8、是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可以免征房产税。某城市居住生活聚居地的人口规模约为1200人，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（）。A.居住社区 B.居住区 C.居住组团 D.居住小区答案：C解析： 本题考查的是居住区及规划布局。居住组团是指被小区道路所分割，并与居住人口规模（10003000人、3001000户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。2022房地产估价师历年真题9辑 第4辑 关于

9、需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（）。A、有效市场B、渗透市场C、服务市场D、潜在市场答案：B解析：考点:市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效

10、市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。A、 9.26%B、 10%C、 11.320%D、 12%答案：C解析：解析 财务内部收益率不规则波动是指由于受到（）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。A.意外的 B.必然的 C.绝对的 D.相对的 E.偶然性的答案：A,E解析： 本题考查的是动态序列的分解。不规则波动是指由于受到意外的、偶

11、然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。 调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题9辑 第5辑对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，无需在估价报告中说明未采用的理由。（）答案：错解析：考点:选用估价方法进行测算。对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，应在估价报告中充分说明未采用的理由。房地产抵押价值不包括( )。A、 划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金B、 发包人拖欠承包人的工程款C、 已担保债权数额D、 强制执行费用E 土地出让金答案：A,B,C解析：此题属于掌握的范畴。是

12、在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。本题中在选择时依据其实质即可得出结论。 按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。A500B1000C250D1500正确答案：A 下列素申，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C利息备付率D成本利润率正确答案：B对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值答案：B解析：本题考查的是市场

13、价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。2022房地产估价师历年真题9辑 第6辑 统计资料的收集中，报告单位与调查单位有时一致有时又不一致。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、 12B、 12.5C、 13D、 13.5答案：D解析：物业服务企业接受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入

14、中计算并缴纳增值税。（）答案：错解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。物业服务企业代收款项部分，不缴纳增值税。一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A.第（1）、（3）种情况B.第（3）、（4）、（5）种情况C.第（2）、（4）

15、种情况D.第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格与实际价格相同；（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。 土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题9辑 第7辑(2022年真题) 某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。

16、A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00答案：C解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.50。(2022年真题) 某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64答案：B解析：本题考查的是复利计算。估价对象概况:本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地条件为“三通一平”；城市规划允许的用途为商

17、业和居住，容积率不超过5，建筑密度不超过40%;土地使用期限自土地使用权出让之日起计为50年。估价要求：需要评估该块土地于2022年10月1日出让之日的正常市场价格，为招标出让确定底价提供参考依据。估价过程：(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：用途为商业与居住混合。容积率达到最大的允许程度，即为5,因此总建筑面积为50000m2。建筑密度适宜为30%。建筑物层数确定为18层，其中12层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜

18、为商业用途。318层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积共计6000m2,居住用途的建筑面积共计44000m2。(3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计，共需3年时间才能完全建成投入使用，即2022年10月1日建成。(4)预测开发完成后的房地产价值。根据对房地产市场的调查分析，预计商业部分在建成后可以全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米

19、建筑面积1 200元;勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。(6)求取地价。估价时点为2022年10月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种

20、价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2022年10月1日出让之日的正常市场价格评估结果为：总地价4940万元，单位地价4940元/m2，楼面地价988元/m2。答案：解析：改错如下： 毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人答案：B解析：考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人

21、，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。2022房地产估价师历年真题9辑 第8辑影响消费者行为的主要因素不包括（）。A、心理因素B、个人因素C、社会文化因素D、环境因素答案：D解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。参见教材P129。根据房产测量规范

22、，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建.无实用功能的建筑面积 B.建在幢内且为本幢服务的配电房 C.为多幢综合楼服务的物业管理用房 D.人防用的地下室 E.用作公共休息场所的架空层答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确

23、定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。( )正确答案：答案 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目，如果租约约定所需一切费用均由出租人负担，则应全部扣除；如果部分或全部由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，扣除的费用项目应相应减少。下列关于法的概念，表述错误的是( )。A.法是由国家制定或认可 B.法体现集体意志C.法以权利

24、义务为主要内容 D.法以国家政权的强制力来保证实现答案：B解析：法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，体现国家意志并以国家强制力来保证实现的人们行为规范的总称。按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2022房地产估价师历年真题9辑 第9辑 投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（ ）正确答案

25、：正好相反。抵押权人和抵押人在法律上有平等的法律地位，这就决定了抵押必须在双方（）的原则上进行。A、自愿B、公开C、平等D、公正答案：A解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权人和抵押人在法律上有平等的法律地位，这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行。市东区庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？答案：解析：该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以

26、出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。根据房地产估价理论与方法教材P304。关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积答案：C解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。火灾保险，一般都采用定值保险的形式。（ ）答案：错解析：本题考查的是定值保险和不定值保险。财产保险是以所造成的损失承担赔偿责任。火灾保险一般采用不定值保险的形式。火灾险投保前对可能的损失，根本无法确定，所以投保不定值险。P319。