2022房地产估价师真题下载9卷.docx

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1、2022房地产估价师真题下载9卷2022房地产估价师真题下载9卷 第1卷相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当向当地规划局及时申请调整总体规划用地布局。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地管理的原则。相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。以下金融工具属于直接金融工具的是（）。A、抵押契约 B、保险单 C、银行券 D、存款单答案：A解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。 以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实

2、际使用年限应是出让合同约定的年限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。（）答案：对解析： 本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（）。A、私人权益融资B、私人债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资答案：C解析：考点:房地产市场

3、与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。答案：对解析：抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用为（）。A、人工费 B、材料费 C、施工机具使用费 D、企业管理费答案：D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。2022房地产估价师真题下载9卷 第2卷房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开

4、发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。P65。 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，并表明出处。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，不选择备选方案中的任何项目，保持其资金可以随时投资到财务内部收益率大于最低可接受收益率的投资项目中去。 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D评估

5、用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材P162。下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括（）。A、收集交易实例

6、B、选取可比实例C、建立比较基础D、计算比较价值E、分解比较系数答案：A,B,C,D解析：考点:比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为4大步骤：（1）收集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）计算比较价值。 缴存住房公积金的对象包括（ ）。A国家机关、国有企业B城镇集体企业，城镇私营企业C外商投资企业D事业单位、民办非企业单位和社会团体E农村居民正确答案：ABCD住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及

7、其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。2022房地产估价师真题下载9卷 第3卷估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A建筑密度B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E周边道路交通管制状况答案：A,B,D解析：权益状况调整是将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有：规划条件（如容积率）；土地使用期限；共有情况；用益物权设立情况；担保物权设立情况；租赁或占用情况；拖欠税费情况；查封等形式限制权利情况；权属清晰情况

8、；交通状况等影响房地产价格的因素。CE两项属于区位状况。房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红答案：A解析：本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。 工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。A评标B质量检验C投料试车D竣工验收正确答案：D答案 D 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量

9、合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。 实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年限给予适当补偿。A重置价值B残存价值C市场价值D市场评估价值正确答案：B2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方

10、式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（）万元以上，才可以申领商品房预售

11、许可证。A、750B、900C、1400D、1800答案：C解析：本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元25%=1400万元。下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。A、 合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B、 其团体性没有法人强C、 合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D、 合伙

12、制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限答案：D解析：合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。2022房地产估价师真题下载9卷 第4卷 城市房屋拆迁管理条例规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （ ）正确答案：(2022真题) 廉租住房单套建筑面积应当在（）以内。A.30B.50C.60D.90答案：B解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50以内，保证基本居住功能。下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。A、 投资利润率B、 资本金利润率C、 财务内部收益率D、 成本利润率答案

13、：C解析：在物业服务企业向业主提供的报表中，不属于经营概况介绍内容的是（）。A、租金清单B、空置情况C、当前物业经营状况D、拖欠或收租损失答案：C解析：考点:收益性物业财务收支报告。在物业服务企业向业主提供的报表中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性报告，重点说明业主可获得的净经营收入。下列房地产图中，用作不动产产权证书附图的是( )。A.地籍图和房产分户图 B.宗地图和房产分户图C.地形图和房产分户图 D.宗地图和房产分丘图答案：B解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也

14、是不动产产权证书和房产档案的附图。 某类房地产2022年初至2022年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2022年初为预测基期，则该类房地产与2022年初的价格最接近于（ ）元/m2。A3100B3195C3285D3300正确答案：B某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产 的重新购建价格为（）万元。A.939.

15、56B.947.80C.952.51D.986.84答案：C解析：本题考查的是单位比较法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。参见教材P290。2022房地产估价师真题下载9卷 第5卷按照房地产开发企业资质管理规定规定，二级及二级以下资质的审批办法，由（）制定。A.市人民政府 B.县住房城乡建设行政主管部门 C.省人民政府住房城乡建设行政主管部门 D.国务院住房城乡建设行政主管部门答案：C解析：本题考查的是房地产开发企业资质管理。二级及二级以下资质的审批办法，由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设行政主管部门制定。估

16、算某旧办公楼2022年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下，(1)建筑安装工程费：1) 土建工程直接费：基础工程：99. 54元/m2墙体工程：80. 11元/m2梁板柱工程：282. 37元/m2墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73. 65元/m2楼梯混凝土工程：31. 82元/m2零星混凝土工程：25. 32元/m2屋面工程：20. 42元/m2脚手架工程：25. 54元/m2室外配套工程：142. 67元/m2小计：781

17、.44元/m22)安装工程直接费：电梯工程：130. 00元/m2(其中：人工费9.00元/m2)给排水工程:85. 22元/m2(其中：人工费12.32元/m2)采暖通风工程：70. 34元/m2(其中：人工费9.83元/m2)电气工程：112. 65元/m2(其中：人工费7.59元/m2)消防工程：16. 62元/m2(其中：人工费2.58元/m2)综合布线工程：30. 45元/m2(其中：人工费4.85元/m2)小计:445.28元/m2(其中：人工费46.17元/m2)3)装饰装修工程直接费：门窗工程：135. 00元/m2(次性包死承包价）内部装饰工程：455. 50元/m2(其中：

18、人工费45.16元/m2)外墙玻璃幕等工程:311. 00元/m2(次性包死承包价）小计：901.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2)4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14. 25%，安装部分的综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。(2)专业费用：建筑安装工程费的6%。(3)管理费用:建筑安装工程费与专业费用之和的3%。(4)销售费用：售价的3%。(5)投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率为5.76%。(6)销售税费:售价的5. 53%。(7)开发利润：投资利润

19、率为20%。设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：(1)建筑安装工程费土建工程费= 781.44XC1+14.25%)X(1+3.445%)元/m2=923.55元/m2安装工程费= (445.28+45.16X79.08%)X(1+3.445%)元/m2=497.56元/m2装饰装修工程费= (901.50+46.17X75.90%)X(1+3.445%)元/m2=968.81元/m2单位建筑安装工程费= (923.55+497.56+968.81)元/m2=2389.92元/m2建筑安装工程费总额=2389.92元/m2X8247m2=1970.97万元(2)专业费用=1 970.

20、97万元X6%=118.26万元(3)管理费用=(1 970.97+118.26)万元X3%=62.68万元(4)销售费用=VbX3%=0.03Vb万元以上（1)至（4)项费用之和=(2151.91+0.03VB)万元(5)投资利息=(2 151.91+0.03Vb)X40%(1+5.76%)1.5+60%(1+5.76%）0.5-1=(112.10+0.0018Vb)万元(6)销售税费=VbX5.53%=0.0553Vb万元(7)开发利润=(2 151.91+0.03Vb)X20%=(430.38+0.006VB)万元(8)Vb =2151.91+0.03Vb+112.10+0.0018VB

21、+0.0553VB+430.38+0.006VBVb=2970.99万元建筑物重置单价=(2970.99+0.8247)元/m2=3602.51元/m 2答案：解析：改错如下：(1)安装工程费= (445. 28 + 46. 17X79. 08%) X (1 + 3. 445%)元/m2 =498. 39 元/m2(2)装饰装修工程费=(901. 50 + 45. 16 X 75. 90%) X (1 + 3. 445%)元/m2 = 968. 01 元/m2(3)单位建筑安装工程费= (923. 55 + 498. 39 + 968. 01)元/m2 =2 389. 95 元/m2(4)建筑

22、安装工程费总额=2 389. 95元/m2 X8 247m2=1 970. 99万元(5)专业费用=1 970. 99万元X6% = 118. 26万元(6)管理费用=(1 970. 99 + 118. 26)万元X3% = 62. 68 万元 以上费用之和=(2 151.93 + 0. 03VB)万元(7)投资利息=(2 151. 93 + 0. 03VB)X60%(1+ 5. 76%)0.5+40%(1+ 5. 76%)0.5-1= (137. 59 + 0. 001 9VB)万元(8)开发利润=(2 151. 93 + 0. 03Vb)X20% = (430. 39 + 0. 006VB

23、)万元(9)VB = 2 151. 93 + 0. 03Vb + 137. 59 + 0. 001 9VB + 0. 055 3VB + 430. 39 + 0. 006VB Vb = 2 999. 46 万元建筑物重置单价=(2 999. 46 + 0. 824 7)元/m2 =3 637. 03 元/m2 工程（ ）是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A成本控制B进度控制C质量控制D合同控制正确答案：AA工程成本控制是监督成本费用、降低丁程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。 一

24、般来说，上部荷载越大，要求基础的底面积就越小；或者说，地基容许承载力越小，所需要的基底面积就越小。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。A注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结 构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一

25、接受委托并统一收费正确答案：CD下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策 B.是否合理开发并有效利用资源 C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响 D.是否对重大公共利益产生不利影响答案：C解析：本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。在零售商业物业租约中，设置（）条款的目的，是防止购物中心内的租户

26、经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。A.限制经营内容相似的租户 B.限制租户在一定地域范围内重复设店 C.关于每一独立承租单元的用途 D.其他条款答案：A解析：本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争2022房地产估价师真题下载9卷 第6卷甲企业于2022年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资1

27、2亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房建筑适宜的结构形式为（）。A、砖混结构B、剪力墙结构C、筒体结构D、砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。参见教材P69。某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔

28、贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A甲乙丙B丙乙甲C乙甲丙D乙丙甲答案：B解析：实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当每年计息周期数m1 时，实际利率大于名义利率；名义利率相等时，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。乙公司2022年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。

29、假如选择假设开发法，则选择估价前提（）。 A.业主自行处理前提B.业主自主转让前提C.业主自行开发前提D.业主被迫转让前提答案：C解析： 假设开发法的估价前提有3种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，题目背景已经说明乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，因此选择“业主自行开发前提”。某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。关于估价机构的选定方式，下列说法错误的是（）。A.被征收人协商 B.房屋征收部门选定 C.被征收人投票选定 D.被征收人摇号答案：B解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选

30、定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是（）。A.选择专业化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.市场集中化答案：C解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分。( )正确答案：答案 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。产生房地产价

31、格泡沫的基础是（）。A、土地稀缺B、城市化进程快C、投机需求膨胀D、金融机构过度放贷答案：A解析： 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。2022房地产估价师真题下载9卷 第7卷甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造

32、高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（）。A.测算河景房与非河景房的销售价差B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息答案：D解析： 在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（ ）。A

33、全部包工包料总价合同方式B全部包工包料成本加酬金合同C专业工程发包的总价合同D部分包工包料的单价合同正确答案：A 申请强制拆迁必须提供（ ）。A行政强制拆迁申请书B仲裁决议书C拆迁协议范本D裁决调解和裁决书E被拆迁房屋的证据保全公证书正确答案：ADE申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。 下列素申，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C利息备付率D成本利润率正确答案：B 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500 m2，首付款比例为20%，则该店面带债

34、务转让的价格应为（ ）。A20%的首付款，加上该首付款2年的利息B20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C下列属于地貌的是（）。A.山地 B.房屋 C.道路 D.河流答案：A解析：本题考查的是地形图。地物

35、指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A抵押价值B征收价值C现状价值D投资价值答案：A解析：谨慎原则是房地产抵押价值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面。2022房地产估价师真题下载9卷 第8卷 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而地产增值则导致折现率下降。 （ ）此题为判断题(对，错

36、)。正确答案：租售方案必须明确的问题包括（）。A、出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B、租售收入C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D、租售价格E、收款方式答案：A,C解析：考点:收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。物业承接验收是物业服务的基础工作。（）答案：对解析：本题考查的是物业承接查

37、验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。 是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：D答案 D本题主要考查的是移动平均法的概念。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（）答案：对解析：严格控制房地

38、产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。 直接导致市场失灵的原因有（ ）。A外部负效应B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理与协调正确答案：ABD 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入（ ）会计科目。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B2022房地产估价师真题下载9卷 第9卷李某2022年3月8日因发生事故失踪至2022年3月8日下落不明，其妻子刘某202

39、2年3月9日申请法院宣告其死亡，2022年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告，2022年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是( )。A.2022年3月8日 B.2022年3月9日C.2022年4月9日 D.2022年4月9日答案：D解析：公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。房地产由于寿命长久，供给有限，其价值

40、通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A对房地产本身进行投资改良B房地产需求增加导致其稀缺性增加C通货膨胀D外部经济性E建造成本提高答案：B,D解析：房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加（即自然增值）。A项，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；C项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；BD两项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；E项

41、，建造成本提高会导致房地产价格上涨，但不属于房地产自然增值的因素。 下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法中，正确的是（ ）。A取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年B取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年C取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满3年D取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年E取得房地产估价相关学科博士学位的正确答案：BCDE( )是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以

42、获得股息和红利的凭证。A、 证券B、 股票C、 债券D、 投资基金答案：B解析：本题主要考查的是股票的概念。 在拆迁过程中，拆迁入与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。A、 房地产估价师初始注册申请表B、 房地产估价师执业资格证书C、 业绩证明D、 所在单位考核合格证明E 个人家庭、工作简历答案：A,B,C,D解析：除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。砖混结构建筑的特点，结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。（）答案：错解析：本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。砖混结构的抗震性能较差。